Гид по рейтингу киевской недвижимости

«Минфин» ставил перед собой задачу – дать читателю фундамент, от которого можно отталкиваться при выборе новостройки. Мы взяли только те показатели, которые можно оценить объективно.

Главный критерий, на базе которого строился рейтинг – количество домов, которые та или иная компания построила в столице и сдала в эксплуатацию в 2017 году. Мы отталкивались исключительно от официальных цифр и не анализировали качество построенных объектов. Таким образом мы постарались минимизировать «человеческий фактор» и сделать исследование максимально непредвзятым.

Читайте также: Почему застройщики срывают сроки сдачи домов и что делать покупателям

Хотя на практике некоторые из домов, попавших в наш рейтинг, в начале 2018 года все еще пустовали. В ряде случаев инвесторы не смогли получить ключи и начать ремонт из-за отсутствия коммуникаций.

Если у нескольких застройщиков в активе одинаковое количество завершенных за отчетный период домов, более высокое место в рейтинге занимает участник, сдавший в эксплуатацию большее количество квартир. Если и эти показатели совпадают, то более высокое место занимает застройщик, который за время работы на рынке суммарно построил больше объектов. 

Всего отдел баз данных «Минфина» проверил 87 застройщиков, которые перечислены на сайте ЛУН.ua. Однако в рейтинг попали только 29 компаний, которые ввели в эксплуатацию в 2017 году готовые объекты.

Читайте также: «Мертвые» квартиры. Почему в Киеве много строится, но мало продается

Количество домов, сданных каждой из компаний, мы определяли по сертификатам или декларациям ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины), которые мы находили в реестре.

Дома, которые были сданы в эксплуатацию, но не успели получить сертификат или декларацию ГАСИ, при составлении рейтинга не учитывались.

Обращаем внимание на важный момент: дом физически может быть один, но на несколько очередей. Если каждая из них получила отдельный документ, то считалась отдельным домом. Если же один из застройщиков сдал два дома с одинаковым адресом (корпус 1 и 2 например) и получил только одну декларацию, то в графе «Сданные дома» у него будет показан один дом.

Еще один существенный индикатор — количество квартир, которое тот или иной застройщик сдал в прошлом году. Есть компании, которые сдали пять домов по 30 квартир, а есть такие, что ввели в эксплуатацию всего один дом, в котором насчитывается несколько сотен квартир. Мы даже подумывали о том, чтобы сделать этот показатель основополагающим при составлении рейтинга. Остановило одно – точное количество квартир, которое находится в построенном доме, многие застройщики не указывают ни на сайте, ни в документации. Запросы «Минфина» часть компаний также проигнорировала. Поэтому нам пришлось идти на хитрость – звонить в отделы продаж застройщиков под видом клиентов и выяснять, сколько квартир находится на этаже того или иного дома. Или искать план зданий в интернете и самостоятельно подсчитывать количество квартир. Именно поэтому в графе «Сданные квартиры» могут быть неточности.

В рейтинг включены все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, – от малоэтажных домов до высотных жилых комплексов. Мы решили не исключать мелких застройщиков из списка, хотя и разделяем мнение, что не вполне корректно сравнивать застройщиков, сдавших в эксплуатацию жилые объекты разного масштаба. Исключение составили нестандартные объекты. Например, многоэтажные дома, в которых размещалось всего по одной квартире. Так, KyivBudDevelopment сдала в 2017 году 9 4-х этажных таунхаусов «Struetinsky», в каждом из которых было по одной многоуровневой квартире. Эти дома в нашем рейтинге не учитывались.

Приведенная в исследовании информация была собрана и проверена из нескольких источников: кроме запросов компаниям, она была проверена по реестру ГАСИ, а также по открытым источникам (форумам и отраслевым сайтам).

«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика, а лишь одним из критериев, по которому можно оценивать компании. Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, которые позволяют составить более полное мнение о том или ином объекте.

Нередко, чтобы достроить один объект, застройщик заливает фундамент на следующем участке и начинает продавать квартиры на этапе котлована. Полученные деньги он направляет на другой дом, сроки сдачи в эксплуатацию которого уже «горят». Так, перебрасывая средства с одного объекта на другой, компании могут выстраивать настоящие пирамиды. Понятно, что малейший сбой хотя бы в одном из звеньев этой цепи грозит поломать всю конструкцию. Об этом стоит помнить инвесторам, которые намерены купить квартиру в строящемся доме.