13 декабря 2017, 16:13 Читати українською

Рынок жилой недвижимости. Итоги года и прогнозы на 2018

Бесконечное количество строительных площадок, заполонивших в этом году украинские города, рекламные борды и массовые предложения рассрочки от застройщиков создают впечатление, что страна переживает строительный бум.

Бесконечное количество строительных площадок, заполонивших в этом году украинские города, рекламные борды и массовые предложения рассрочки от застройщиков создают впечатление, что страна переживает строительный бум.

На самом деле это не совсем так. Рынок недвижимости  связан с покупательской способностью населения. И всем очевидно, что несмотря на падение цен, большинство украинцев все равно не может себе позволить приобрести собственное жилье. На что рассчитывают строители? Смогут ли они продать построенные квадратные метры? Стоит ли обычному украинцу вкладывать свои кровные в новострои или лучше не рисковать и приобрести жилье на вторичном рынке, тем более, что цены там падают? 

Ярослава Чапко, директор City Development Solutions.

Ярослава Чапко
Ярослава Чапко

Предложение на рынке действительно превышает спрос. Однако большинство квартир, которые предлагаются сегодня, будут достроены не ранее 2019-2020 гг. Основной вопрос, от которого зависит развитие этого сектора, хватит ли у застройщиков собственных средств, чтобы достроить начатые объекты в условиях небольших объемов продаж. Сегодня многие из них финансируют стройки преимущественно за счет продажи квартир, а покупатели наоборот стремятся инвестировать на более поздних этапах строительства, снижая свои риски. Поэтому развитие первичного сектора жилья будет во многом зависеть от наличия собственных источников финансирования у застройщиков. Риск остановки строек есть, но поскольку большую часть рынка занимают системные крупные застройщики, у которых есть финансовое плечо, этот риск присущ больше мелким компаниям, которые финансируют стройки за счет денег покупателей. 

Второй фактор, который может помочь рынку поглотить строящиеся квартиры – запуск программ ипотечного кредитования с невысокими процентными ставками.

Если оперировать гривневыми ценами, то ожидать снижения цен на первичном рынке жилья ниже 12-14 тыс грн/кв м вряд ли стоит. Даже это уже на грани себестоимости строительства. Более того, застройщики, работающие в самом нижнем ценовом сегменте, будут стараться повысить свои цены, поскольку дорожают строительные материалы, растут зарплаты и другие расходы.

На вторичном рынке ситуация будет зависеть от темпов развития первичного сегмента. Если приостановятся стройки, то объем сделок на вторичном рынке значительно вырастет. Мне кажется, что ценам есть куда еще подвинуться на 10-15%  минимум. Так как сегодня большой объем вторичного рынка представлен спекулятивными квартирами – т.е. купленными на первичном рынке в строящихся домах. Их пытаются перепродать с хорошим запасом прибыли. Кроме этого, продолжает дешеветь устаревшее жилье – панельки, хрущевки, малосемейки.

Анатолий Топол, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью

Анатолий Топол
Анатолий Топол

На первичном рынке жилья есть признаки затоваренности. Действительно, предложение опережает спрос. Но при этом во многих популярных комплексах с реализацией все в порядке. Во второй половине 2017 года многие застройщики вышли с предложениями по кредитованию и рассрочке, что позволило привлечь  покупателей.

Что будет с ценами на жилье дальше, зависит от экономической ситуации в целом в стране. Если не будет улучшений и реального увеличения доходов граждан, то уже к середине 2018 года мы сможем наблюдать снижение финансового потока от частного инвестора в новостройки. Некоторые стройки могут быть заморожены на неопределенный период времени. Шансы в пользу реализации такого сценария очень высокие. По оценкам экспертов, строек, которые «остановят краны» в 2018 году, может быть до 10 — 12% от существующих сегодня. Мое личное мнение — главный вопрос — не экономика и не количество квадратных метров сверх спроса. Главное — возврат доверия к застройщикам в целом и уверенность в защите вложенных средств в строительство.

Что касается вторичного жилья, то цены медленно (на 0,5 — 1 % в месяц) будут идти  вниз. «Декоммунизация» в недвижимости продолжается. Как и прежде, видим снижение спроса и цен на квартиры в домах массовой советской застройки (хрущевки, чешки, брежневки и т.д.). Отсутствие доступных кредитных денег, снижение доходов граждан, сильная ценовая конкуренция со стороны первичного рынка (возможность рассрочек и кредитов) — все эти факторы говорят о том, что тенденция к снижению цен может сохраниться и в следующем году.

Елена Шуляк, руководитель сектора «Строительство» офиса эффективного регулирования (BRDO)

 
Елена Шуляк
Елена Шуляк

Говорить, что в ближайшее время «пузырь» на рынке недвижимости лопнет, оснований недостаточно. Скорее — цены на первичную недвижимость больше не могут расти, из за того, что покупательская способность ограничена уровнем доходов.

Цены на жилую недвижимость на первичном рынке практически достигли порога рентабельности. Однако продажи жилой и большинства сегментов коммерческой недвижимости, в первую очередь, зависят от уровня доходов населения и предприятий малого и среднего бизнеса. А сейчас он находится на крайне низком уровне. Только в Киеве, по данным экспертов, почти 60 тысяч квартир в новостройках не проданы и имеют все шансы не быть реализованными в ближайшее время. Фактор низкой покупательской способности не позволяет ожидать значительного роста цен на первичную жилую недвижимость, а уровень затрат на организацию строительства, в свою очередь, не способствует возможности их снижения.

Рынок вторичной недвижимости также зависит от многих факторов. Ожидать снижения цен на «вторичку» в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой в 2018 году не стоит. Но при этом возможны колебания цен на жильё так называемого среднего класса и эконом класса, самого востребованного на данный момент в Украине в пределах 5% в годовом выражении.

Ростислав Симонов, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG

Ростислав Симонов,
Ростислав Симонов

Опасения о формировании так называемого «пузыря» на рынке жилой недвижимости совершенно не обоснованы. Нет даже признаков его возникновения, поскольку этот рынок формируют всего лишь несколько компаний. Порядка 70% рынка «держат» 7 компаний, а 50% объема и вовсе принадлежит двум: Укрбуду и Киевгорстрою. Данные застройщики могут контролировать свои объемы ввода жилья в эксплуатацию. Следовательно, ожидать резкого падения рынка не стоит. Основные операторы на определенном этапе могут снизить темпы ввода в эксплуатацию, и, соответственно, выровнять спрос и предложение.

А вот на вторичном рынке в этом году все еще наблюдалось снижение цен. Падение составило $60 в сравнении с 2016 г., а в гривневом эквиваленте — порядка на 3 тыс. грн. за квадратный метр. Такая ситуация возникла из-за того, что вторичный рынок жилья остается под давлением первичного, где застройщики стремятся предлагать более выгодные условия для стимулирования спроса.

Вероятно, мы будем наблюдать незначительное увеличение цен, но резких изменений в 2018 г., скорее всего не произойдет. В частности, цены на первичную недвижимость эконом-класса и дальше будут оставаться стабильными и вполне сопоставимыми с показателями последних трех лет. 

Следите за интересными и эксклюзивными материалами «Минфина» в Telegram

Комментарии - 32

+
0
laa1999
laa1999
13 декабря 2017, 16:23
#
У Ростистика Симонова курс уже 50…
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
13 декабря 2017, 16:25
#
Все правильно говорят, только как по мне будут снижаться темпы роста новых построек, и возможность часть которые строятся — так и не достроятся и остановятся краны, так как есть уже обьекты где продажи туго идут и застройщик сам по себе никакой и уже ищут новых начальников отдела продаж.
Себестоимость действительно увеличивается, как стройматериалы так и остальное, поэтому сейчас клиентам будут предлагать именно сейчас вложиться, потому как не смотря на скидки — себестоимость квадратного метра будет только расти, как и растет сам доллар. действительно сейчас многие клюют на рассрочку от застройщика, потому как оформлять и платить в банке не каждый сможет, да и тупо так как еще нужно делать ремонт. Тогда проще готовую на вторичке брать в кредит.
+
+32
Lexa999
Lexa999
13 декабря 2017, 17:24
#
Разумный, сбалансированный и адекватный взгляд только у Яраславы Чапко.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
14 декабря 2017, 10:31
#
Анатолий Топол также правильные вещи говорит, и я с ним соглашусь.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 11:53
#
Имхо, бужущее за таун-хаусами и за частными недорогими домами. Население страны уменьшается, а следовательн ои плотность населения. Проще в пригороде прикупить земли и домик сделать, нежели купить квартиру. Да и риски минимальные- есть деньги, продолжаешь строить, нету денег- остановился. Так практичнее.
+
+9
ballistic
ballistic
14 декабря 2017, 13:46
#
Порівнювати квартиру і приватний будинок не зовсім коректно, бо це два різні стилі життя.

«есть деньги, продолжаешь строить, нету денег- остановился»
— знаю такі приклади.
Але як на мене прожити півжиття «в будівництві» — це мабуть для любителів «мазо». :)
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 17:18
#
На съемной квартире- куда хуже. таун-хаусы сейчас огого строят, и организовывают маршрутки. Пример Киева- по житомирской трассе если ехать- куча сел, там таун-хаусы клепают пачками, и на маршрутке/машине добираться до центра куда быстрее чем с броваров-лесной или с троещины. при этом всем, на том же харьковском массиве- квартиры дороже стоят нежели таун-хаус. все дело в информации- некоторым она недоступна
+
+38
Kusturitza
Kusturitza
14 декабря 2017, 17:46
#
Доберись в 8:30 утра или в 19:00 вечера по житомирской трассе и обратно, успехов.
А завтра Виталик ещё пару уставших мостов закроет как обещал на ремонт, и тогда ещё веселей станет :)
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 20:45
#
Каждый день добираюсь =) кто там живет- раньше выезжают работать, а раньше приезжают домой. ПыСы: живу за ЖК Чайка в частном секторе
+
0
Kusturitza
Kusturitza
15 декабря 2017, 13:12
#
2 месяца жил в Ирпене, офис на Бессарабке, поэтому тоже знаю ;)
+
0
ballistic
ballistic
14 декабря 2017, 18:41
#
По-перше, таун-хауси — це не приватний будинок.
А по друге, життя в дешевих сільських таун-хаусах має свої недоліки. Головний — це школа та садок, вибору майже нема і/або добиратися далеко. Згоден з Kusturitza, що в плані транспорту це ніяк не зручніше. Без свого авто жити за містом — це погодитись на значні обмеження та незручності.

А якщо порівнювати таун-хауси з найдешевшими висотними новобудовами на окраїнах Києва, то не дуже й зекономити вийде.
Звісно, в кожній сім'ї свої критерії «кращого». Тому однозначно сказати де краще/вигідніше не вийде.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 20:47
#
Там где живу я- ест ьи гос садики, и частные. добираться везде просто- надо знать трафик. автобусы-маршрутки ходят постоянно. в основном, новые таунхаусы- утеплены по последнему писку моды- а это экономия на ЖКХ и тепло в доме. Хотя, кому нравится мурыжиться на троещине-броварах-харьковском, то понятно- бог в помощь, но это мазохизм, имхо
+
+9
ballistic
ballistic
14 декабря 2017, 21:21
#
А для мене маразм — це жити в коробці з дешевого газобетону утепленому пінопластом на околиці села.
Якщо ж проект якісний, екологічний та енергоефективний, а поряд розвинена інфраструктура, то такий таунхаус дешево не може коштувати.

А так, звісно «кожна жаба своє болото хвалить» (с)
:)
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
15 декабря 2017, 9:44
#
Кто сказал про дешевый газобетон? с такой логикой- добро пожаловать в свечки на политехе, котоыре как-попало построены, разве что не из картонных коробок =) и да, вы как-нибудь прокатитесь, а не по карте смотрите- будете удивлены, как и я в своё время
+
0
ballistic
ballistic
15 декабря 2017, 13:36
#
Цікаво, дайте посилання на продаж якісного таунхаусу, який, як Ви кажете «дешевше квартири на Харківському».
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
15 декабря 2017, 22:14
#
Olx открывайте и сверху вниз любое что понравилось клацайте- квадрат дешевле квартирного минимум на 30%
+
0
ballistic
ballistic
16 декабря 2017, 0:48
#
«квадрат дешевле квартирного минимум на 30%»
— це ж некоректне порівняння. З такою логікою можна розказувати, що трикімнатні квартири дешевші за однокімнатні :)
Для еквівалентного комфорту таунхаус має бути більшим за квартиру, тому порівнювати треба кінцеву вартість об'єктів.

«Olx открывайте»
— так не годиться. Без конкретики конструктивної дискусії не вийде.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
16 декабря 2017, 11:18
#
Перефразирую ваш же комментарий: шо, в 1комнатной мусорной конуре жить? Это на любителя. Дешевле же в коробке картонной спать. Если вы запрашивали не дешевый газобетон на таунхаусы, то какой смысл сравнивать его в 1комнатной панелькой для всей семьи? а про olx намекнул- ибо вы не в теме что происходит вокруг. Это тоже часть информативного обзора.
+
0
ballistic
ballistic
16 декабря 2017, 15:32
#
Суть в тому, що за вартість «1комнатной мусорной конуры» не купиш навіть «мусорний» таунхаус.
Але за вартість таунхаусу з дешевого газобетону можна купити більш пристойну квартиру еквівалентного комфорту без інфаструктурних проблем.

«а про olx намекнул...»
— я Вас спитав про конкретний приклад, що Вам відомий і в якому Ви впевнені.
Відсилання до пошуку розцінюю як спробу уникнути конкретики.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
16 декабря 2017, 17:44
#
Инфраструктура… вот что туда по вашему мнению должно входить? если банальное: маршрутка-аптека-магаз-закусочная-детский сад- заправка-ремонты, то как раз удобнее она там где плотность населения меньше, если вы не любитель очереди стоять, естественно. А то что за городом давно это все есть- факт. По соотношению стоимости кв метра- танухаусы дешевле и лучше по качеству. Если руки кривоваты, и не можете набрать на olx таунхаус, то простенько оп- https://www.olx.ua/obyavlenie/uyutnyy-taunhaus-92-m-kv-v-belogorodke-29-700-IDvOEj0.html#4090d52ba9 322$ кв,
https://www.olx.ua/obyavlenie/1-k-kvartira-v-novom-dome-zhk-harkovskiy-harkovskoe-shosse-210-IDj8hes.html#e7426f98b6;promoted 789$. Занавес
+
0
ballistic
ballistic
17 декабря 2017, 0:09
#
Дякую за конкретику.
Комплекс в Білогородці виглядає красиво на картинці і ціна дуже низька, в межах Києва в безпроблемних забудовах такої не буде.

Я так розумію, що низька ціна обумовлена:
+ масова забудова
— дешева земля, розташована в полі, 3 км від села, 15 км від метро
— інвестуванням в фундамент при 100% передплаті
— економією на проекті та матеріалах (опалення електрикою?! матеріал стін та утеплювача не вказано! всього 2 свердловини на комплекс і всього 82 м глибина)

Можна допустити, що забудовник добросовісний, реально знайшов формулу як видати нормальну якість за низьку ціну. Але ризиків багато, тому треба добре перевіряти.

Але Ви цей ризиковий об'єкт далеко за містом у полі на стадії фундаменту з акційною ціною передплати порівнюєте з майже готовим будинком біля метро.
Також для коректного порівняння до вартості цього таунхаусу треба ще додати вартість автомобіля (а краще двох) з витратами на пальне, щоб отримати порівняний траспортний комфорт з Києвом, де можна обійтись без авто.

Для мене найбільший інфраструктурний ризик — це дитячі заклади.
Як діти до школи та назад будуть добиратися? А якщо сільська школа не підійде? А якщо дитині потрібно буде розвивати певний талант? В Києві це набагато простіше вирішити.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
17 декабря 2017, 11:53
#
Рядом есть 4 уже готовые проекты, на 15% дороже, их можно использовать как наглядную модель что получится. часть из них сдается в аренду, так что можно прикинутся арендатором и посмотреть что да как.
«Для мене найбільший інфраструктурний ризик — це дитячі заклади.»-рядом очень много частных садиков, 1600грн в месяц- копейки. Школы- бог в помощь, 15 минут на маршрутке, если довезти ребенка на своей машине нет вариантов
+
0
ballistic
ballistic
17 декабря 2017, 14:30
#
Якщо цей проект реально якісний і зручний для життя, то буде великий попит.
Якщо буде багато таких дешевих проектів, то попит на квартири в місті впаде, а з ними і ціна.
Час покаже…
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
17 декабря 2017, 15:21
#
Ну, судя по тому как все застраивается у меня рядом- спрос есть. единственный напряг- все время обламывать ребяток, которые пытаются лес рядом выпилить.
+
0
ballistic
ballistic
17 декабря 2017, 15:55
#
Там де великий попит, там і велика спокуса :)
Створюйте асоціацію жителів ЖК і боріться за свої права.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
17 декабря 2017, 16:58
#
У нас все нормально в этом плане: и шлагбаумы между улицами, и дружинники, и охрана леса, так что спасибо)
+
0
Maks Asgard
Maks Asgard
15 декабря 2017, 8:19
#
Ну, да. Фондового рынка нет, потому что буйно цветет паразитирующая олигарх-экономика, народ вкладывает свои средства в бетон и бетонные 30-е «тюльпаны», уродуя киевский ландшафт. А некоторые провластные аферисты строят за счёт кредитов гос.банков. Никонов — партнер Кличко.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
15 декабря 2017, 9:46
#
Фондового рынка нет, потому что он не нужен банановым республикам. Вы на полном серьёзе полагаете, что человек в здравом уме, отечественный или из-за бугра, понесёт деньги в такую шарашкину контору, зная что у нас всё можно отжать, поделить, обанкротить итд итп?) расслабтесь- это данность, а не новинка
+
0
Наталья Солнцева
Наталья Солнцева
11 февраля 2018, 22:07
#
Спасибо, интересно было прочесть. Вообще что-то похоже на строительный бум и происходит, но цены притом постепенно снижаются.
+
0
Сергей Панев
Сергей Панев
12 февраля 2018, 13:14
#
Рынок недвижимости растет и развивается, что с одной стороны радует. Но есть и другая сторона — ценовая политика, которая делает жилье не таким доступным, как хотелось бы многим украинцам. Хотя если покупать квартиру напрямую от застройщика, то можно здорово сэкономить, а особенно если вложиться еще на стадии строительства.
+
+1
Ukrmercy
Ukrmercy
12 февраля 2018, 17:26
#
А можно подождат ьпару лет, чтобы застройщики напрямую конкурировали за клиента, и цены вниз еще знатно прожмут.
+
0
Сергей Панев
Сергей Панев
13 февраля 2018, 16:35
#
Хорошая идея однако )
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться