Переходят ли долги за коммуналку новому владельцу квартиры: что говорит Верховный Суд

► Читайте телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости

Переходят ли долги вместе с жильем

По украинскому праву право собственности на недвижимость и обязательство платить коммуналку — это разные вещи. Согласно статьям 509, 510, 520, 521 Гражданского кодекса, денежная обязанность лежит на должнике, а перевод долга на другое лицо возможен только с согласия кредитора (если иное не установлено законом).

Закон «О жилищно-коммунальных услугах» также определяет потребителя как лицо, получающее услуги по договору и платящее именно за те услуги, которые оказаны ему. То есть если долг возник, когда квартирой владел другой собственник, он и остается должником перед исполнителем услуг — если стороны не договорились о другом.

Позиция Верховного Суда: новый собственник не отвечает за старые долги

Верховный Суд по делу № 201/11406/20 прямо указал: новый собственник квартиры не обязан платить задолженность за ЖКУ, возникшая у предыдущего собственника, если он не брал на себя такую обязанность и договор купли-продажи не содержит условий о переводе долга.

Суд подчеркнул: договоры о предоставлении коммунальных услуг не тяготят недвижимость, а отсутствие механизма «списания» долга не может быть основанием, чтобы переложить чужие обязательства на нового собственника. Эффективным способом защиты прав является требование к исполнителю исключить с лицевого счета нового собственника задолженность, начисленную предыдущему.

По делу № 201/1807/21 Верховный Суд также подтвердил: новый собственник не обязан платить долги предыдущего собственника по ЖКУ, если не принимал на себя такой обязанности. Таким образом, сложилась последовательная практика: долги не переходят автоматически вместе с квартирой.

Когда долг все же может «придраться» к покупателю

Исключение — когда это прямо предусмотрено договоренностями сторон. Чаще всего в договоре купли-продажи прописывают, что покупатель компенсирует продавцу сумму имеющейся задолженности или что ее размер учтен в цене жилья. Но даже такое условие само по себе не меняет должника перед коммунальным предприятием: для перевода долга перед исполнителем обычно требуется согласие кредитора (если специальный закон не устанавливает иного).

На практике стороны часто договариваются о компенсации долга между собой, в то время как перед исполнителем услуг ответственным остается предыдущий потребитель до надлежащего оформления изменения обязательства.

Могут ли отключить коммуналку из-за чужого долга

Остановка или ограничение предоставления услуг регулируется специальными законами и условиями договоров с конкретными исполнителями. Если новый собственник исправно платит текущие начисления и не является должником, применение к нему мер воздействия только по долгу предыдущего собственника противоречит принципу персонального характера обязательств.

В такой ситуации собственник имеет право представить исполнителю письменное требование устранить нарушения, а при необходимости обращаться в суд для защиты своих прав.

Что проверить перед покупкой квартиры

Хотя закон защищает покупателя от чужих долгов, проверка состояния расчетов до заключения договора остается важной.

Попросите у продавца справки об отсутствии задолженности перед основными поставщиками ЖКУ, ОСМД или управляющим.

Предусмотрите в договоре купли-продажи гарантии продавца об отсутствии долгов или механизме их компенсации, если долги окажутся позже.

Проверьте, нет ли судебных споров по взысканию коммунальной задолженности и по возможности получите от продавца последние квитанции об оплате.

Такие шаги минимизируют риск споров и упростят защиту прав покупателя, если конфликт все-таки возникнет.

Вывод

Действующее законодательство Украины не предусматривает автоматический переход долгов за жилищно-коммунальные услуги к новому владельцу квартиры: ответственность несет лицо, которое было потребителем в период возникновения задолженности. Этот подход неоднократно подтвержден практикой Верховного Суда. В то же время, сторонам следует заранее урегулировать вопросы имеющихся долгов в договоре и проверить расчеты с поставщиками к соглашению.

Автор:

Редактор ленты новостей Роман Мирончук

Пишет на темы: Экономика, финансы, банки, криптовалюты, инвестиции, технологии