Читати українською

Сюрприз в квадрате: продавцы пытаются набить квартирам цену

В Украине начали дорожать квартиры. Правда, рост цен пока едва заметный. По данным Domik.ua, в середине сентября всего за одну неделю стоимость квадратного метра выросла на 0,4% в долларах и на 2% в гривне. Эксперты поясняют эту тенденцию несколькими причинами. Во-первых, сказалось начало нового сезона деловой активности: на осень традиционно переносят покупку недвижимости те, кто начал присматривать апартаменты еще с лета.

В Украине начали дорожать квартиры.

Во-вторых, начал расти курс доллара, что заставило занервничать продавцов, выставляющих цены в национальной валюте. Если гривна и дальше будет обесцениваться, то ценники на квартиры снова перепишут. А в том, что доллар будет только расти, эксперты не сомневаются. Тем более, что даже в проекте бюджета на 2018г, который Камин на днях подал в парламент, заложен среднегодовой курс в 29,3 грн./$ и 30,1 грн./$ в течение бюджетного периода.

Как считает руководитель агентства «Евро рейтинг» Григорий Перерва, поэкспериментировать с ценами наверняка захотят не только частные продавцы, но и застройщики. «Они попытаются пересмотреть стоимость квадратного метра, или, как минимум, уменьшить скидки. Ведь отрасль уже давно работает с минимальной рентабельностью», — говорит эксперт. И при этом добавляет: вовсе не факт, что попытки повысить цены на квартиры будут удачными.

«Минфин» разбирался стоит ли спешить с покупкой жилья «пока не подорожало» и как изменятся цены на недвижимость в обозримом будущем.

Кто так строит?

По данным Domik. ua, средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Украине 12,2 тыс. грн. самые высокие цены в Киеве (14, 3 тыс. грн.), Харьковской, Донецкой (12,8 тыс. грн.), Ровненской (12,4 тыс. грн.) обл. и пригороде столицы (12,3 тыс. грн). Дешевле всего покупка квартиры в новом доме обойдется в Кировоградской (10 тыс. грн.), Житомирской (10,7 тыс. грн.), Закарпатской (10,6 тыс. грн.) обл.

Но парадокс в том, что практически во всех регионах прайсы застройщиков занижены или балансируют на грани рентабельности, — говорит Перерва. В Минрегионстрое подсчитали, что себестоимость сооружения квадратного метра жилья в Киеве в этом году составила порядка 10,1 тыс. грн. Но многие подрядчики продают апартаменты практически по такой же цене — от 10,5 тыс. -11 тыс. грн./кв.м. В пригороде цены еще ниже — от 8 тыс. грн./кв.м.

В расчетах на следующий год Минрегион озвучил себестоимость строительства в 14,3 тыс. грн./кв.м. Рост связан с подорожанием стройматериалов на 22,5% и увлечением зарплат в этой отрасли.

Но эксперты сомневаются, что застройщики смогут столь же радикально переписать свои прайсы.

«На первичке предложение крайне высокое, а спрос – крайне низкий. По нашим данным, количество сделок в этом сегменте не превышает 5 тыс. в год. При этом, по данным портала Address.ua, только за первое полугодие 2017 г. стартовало 30 новых строек, и на рынок вышло около 21 тыс. дополнительных квартир. Если не изменится экономическая ситуация в стране, то при таком темпе продаж построенных квартир хватит на десять лет вперед», — говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Григорий Перерва добавляет, что в такой ситуации застройщики вряд ли рискнут повысить цены. Ведь тогда найти покупателя на свой товар они точно не смогут — доходы украинцев не растут, а о возобновлении кредитования можно только мечтать.

«Будут пытаться по максимуму снизить себестоимость за счет использования менее качественных стройматериалов, увеличения количества квартир на этаже, экономии на инфраструктуре», — прогнозирует эксперт.

«Серые» скидки

Но есть и более серьезный риск, чем просто купить плохо построенное жилье.

«Пикантности рынку добавляет тот факт, что он «двигается» деньгами частных инвесторов и самих застройщиков, а не, скажем, кредитным ресурсом. А это — крайне опасно», — отмечает Михаил Артюхов.

Схема, по которой сейчас строят множество жилищных комплексов выглядит просто: компания начинает сооружать дом нередко даже не закончив оформлять всю документацию на объект. Сразу же запускают продажу квартир и, чтобы выйти на нужные объемы строительства, заливают новые фундаменты следующих домов. Получается, что за счет продажи жилья в первом ЖК достраивают второй, второй финансирует третий и т.д. Если в какой -то момент схема дает сбой, получается классическая пирамида — достроить последние объекты просто не за что. Соответственно, шансы покупателей получить ключи от вожделенной квартиры и отпраздновать новоселье стремятся к нулю.

Определенный процент таких строек в Киеве, да и в регионах, был всегда. Стоит вспомнить хотя бы нашумевший «Элита-цeнтр», оставивший на улице сотни несостоявшихся новоселов.

Но в последние годы размах строительства пирамид приобрел угрожающие масштабы. Одна из последних раскрытых афер — «империя» одиозного столичного застройщика Анатолия Войцеховского. Более 40 объектов не только претендовали на статус долгостроев, но еще и возводились на проблемных участках. В итоге, даже если такие дома и достраивают, владельцы квартир не могут оформить право собственности на них, а сами жилищные комплексы власти не подключают к коммуникациям.

В августе этого года сотни покупателей такого жилья, которые были вынуждены вселиться в проблемные квартиры, перекрыли Харьковское шоссе, требуя от властей вмешаться в ситуацию.

Тем не менее, жилье в домах Войцеховского до сих пор продается по тем же бросовым ценам — от 10 тыс. грн./кв.м. Более того — его продолжают покупать. Реализуют и немало квартир в других похожих объектах.

Экспертов настораживает тот факт, что власти в последнее время заметно охладели к проблеме так называемых «серых строек». Градостроительный кадастр, где собиралась вся информация о законности того или иного объекта, заполняют уже не так тщательно, как раньше.

В итоге, — говорит Григорий Перерва, количество незаконных строек формально уменьшилось: сейчас их менее десятка. А «новичок» там и вовсе один — ЖК «Ясногорский».

Но эксперт сомневается в правдивости этих данных. По его подсчетам, в Киеве и пригороде не менее 80 новостроек, которые рискуют оказаться проблемными (часть из них заморожены, часть не имеют всех необходимых разрешительных документов).

Когда лопнет этот «жилищный пузырь» — остается только гадать. Аналитик агентства SV Development Сергей Костецкий прогнозировал масштабный кризис на рынке еще прошлой осенью. Теперь же эксперты сдвинули сроки коллапса еще на год.

Между тем демпинг серых застройщиков не позволяет повысить цены и честным компаниям. Так что опасаться резкого подорожания первички в ближайшее время точно не стоит, — убеждают эксперты.

Вторичка попала на распродажу

Переизбыток предложения на первичке «давит» и на вторичный рынок. По данным SV Development, за год заметно подешевело старое жилье почти во всех районах столицы. Скажем, если по состоянию на начало сентября 2016 года квадратный метр на вторичке в Голосеевском районе стоил $1083, то на аналогичную дату этого года — $1014. В Дарницком районе цена упала с $911 до $841/кв.м, в Днепровском — с $1025 до $957, в Оболонском — с $1260 до $1204, Подольском — с $1124 до $1068 и т.д. В итоге в среднем по Киеву вторичка подешевела на $62/кв.м — с $1165 до $1103.

И нынешняя попытка владельцев недвижимости отыграть цены, по мнению Перервы, вряд ли окажется успешной. Ведь покупателей, готовых вложить деньги в старые квартиры, становится все меньше. «Старое жилье становится слишком дорогим в обслуживании — после прошлогоднего роста тарифов на коммуналку именно жители хрущевок получили самые высокие платежки. В таких домах давно износились коммуникации, а после создания ОСМД горожанам придется проводить капитальные ремонты за свой счет», — поясняет эксперт.

Эту тенденцию подтверждает и тот факт, что доля новостроек в общих продажах жилья постоянно растет и уже достигла 40%. А владельцы вторички, чтобы стимулировать спрос, все активнее предлагают потенциальным покупателям скидки, которые могут достигать 10-15% от первоначальной цены. Этот дисконт проходит мимо официальной статистики. Если бы его учитывали, динамика снижения цен была бы еще более заметной.

К примеру, по данным Domik. ua, не так давно в Соломенском районе была продана квартира всего за $13,5 тыс. грн. Общая площадь однушка — 21,1 кв.м, санузел совмещен, жилье требует ремонта. Но все эти недостатки оправдывает стоимость квадратного метра в $640.

При этом, согласно мониторингу SV Development, среднестатистический квадрат жилья в том же Соломенском районе стоит $944. И такие «бросовые» квартиры есть буквально по всем районам столицы, — утверждают риэлторы.

Между тем, так называемое старое новое жилье (в новостройках, которые были сданы в эксплуатацию 3-5 лет назад и уже заселены) практически не падает в цене, и покупатели на него находятся.

По данным Domik. ua, трешка на Героев Сталинграда (Оболонь) в современном монолитно-блочном доме площадью около 130 кв.м недавно «ушла» за $158 тыс,. а это $1225/кв. м. При этом апартаментам еще и требуется косметический ремонт.

Эксперты считают, что в дальнейшем рынок жилья будет расслаиваться еще более активно: старые неликвидные квартиры станут стремительно дешеветь, а объекты, которые пользуются спросом, могут даже немного подорожать. Но это при условии, если обещанного риэлторами коллапса не произойдет. Ели же «жилищный пузырь» все же лопнет, цены на новостройки могут обвалиться в разы, а вторична, наоборот, начнет дорожать, как, пусть и не очень качественный, но надежный объект для вложения средств.

Мария Романова

Комментарии - 27

+
+63
Maleficarum
Maleficarum
21 сентября 2017, 8:57
«Старое жилье становится слишком дорогим в обслуживании — после прошлогоднего роста тарифов на коммуналку именно жители хрущевок получили самые высокие платежки" Иными словами автор блога желает заверить народ что в отопительный сезон владелец «хруща» с площадью в сорок квадратов- платил больше денёг нежели владелец «новостроя» площадью в шестьдесят квадратов? Смысл статьи Покупайте дорого новое жильё- не вздумайте брать дешёво старое…
+
0
Алексей Хрипков
Алексей Хрипков
21 сентября 2017, 10:06
А ещё он рептилоид-масон…

В статье много смыслов. Но конкретно этот акцент — для тех. Кому нужно не жильё, а «вложиться в недвижимость».
Потому как сможешь ли ты её монетизировать — вопрос (не для всех доступен бизнес арендодателя), а расходы будут сразу. И если разовая экономия перекроется за 2-5 лет и дальше будет стоить только убытка — стоит заранее хорошенько посчитать.
+
+32
Никита Т
Никита Т
21 сентября 2017, 10:17
Я часто слышу, что жители старых домов получали зимой платежки на 2 тыс. грн, а то и больше. Мне в новострое отополение обходится в районе 700 грн в месяц. Общая платежка до 1 тыс. Я арендую однушку на 42 кв м. Так что смысл очень даже есть
+
0
Никита Т
Никита Т
21 сентября 2017, 10:19
И еще, этой зимой будут счетчик ставить, так что будет еще дешевле. Я не говорю и про то, что за отопление владелец делит пополам оплату. Короче говоря, я прошлой зимой платил в районе 600-700 в месяц.
+
+12
vitaliian
vitaliian
21 сентября 2017, 16:27
Я сегодня общался с молодой парой, они арендуют 4х комнатную квартиру в старом панельном доме по цене однушки, отопление — центральное. Коммуналка зимой свыше 3000 грн. Сдать 4к квартиру по цене однушки для хозяина было за счастье, никто с такой коммуналкой не хочет арендовать, ну кроме цыганского табора конечно.
+
0
seaman
seaman
21 сентября 2017, 14:45
«Старое жилье становится слишком дорогим в обслуживании» бред, как раз особо хитроделанные ЖК навязывают свои платежки с коммуналкой вдва-тридорого (напр свет по 2грн/квт*ч с первого квт без дифференциации), а особо везучие получают вообще по промышленным тарифам
+
+11
vitaliian
vitaliian
21 сентября 2017, 16:31
Промышленный тариф если дом (по документам) не сдан.

Такое бывает, все коммуникации подключены, но по документам это — стройка. Я сам так жил больше года, увы таковы реалии. РЭСы не особо спешат переводить объекты с промтарифов на человеческие, поэтому сия процедура не быстрая и (вероятно) не дешевая.

Если убрать коррупционную составляющую, себестоимость строительства сразу снизится на 20-30%.
+
0
Вадим Кравец
Вадим Кравец
21 сентября 2017, 23:55
У меня вопрос по поводу 20-30 %%. Вы уверены в этих цифрах? Можете дать конкретику? Лично у меня представление немного другое. Я уточню, что я с Вами не спорю, так как пока доказательств у меня нет. Но по моим представлениям, ориентировочная калькуляция (за 1 кв.м. киевской квартиры) примерно такова:
+
0
Вадим Кравец
Вадим Кравец
21 сентября 2017, 23:55
Земля в Киеве — 50 долларов
Коробка здания – 150 долларов
Отделочные работы в подъезде (стены, полы, потолки), окна, двери, лифт, –
20 долларов
Внутренние работы в квартире – окна, двери, газовый котел, минимально сантехника – 30 долларов
Разработка проектной документации + официальные платежи за ее утверждение и ввод в эксплуатацию
50 долларов
ВЗЯТКИ за утверждение проектной документации и ввод в эксплуатацию
300 долларов
Торговая наценка застройщика — 300 долларов
+
0
Вадим Кравец
Вадим Кравец
21 сентября 2017, 23:56
Таким образом, если исключить взятки и заставить застройщика работать «в ноль», то продажная цена квартир упадет в 3 раза – с 900 до 300. Вот, собственно, потенциал для падения цен на киевскую недвижимость.
+
0
ballistic
ballistic
22 сентября 2017, 11:47
«Земля $50… Коробка $150...»
— а потім народжуюється отаке одоробло без інфраструктури та з картонними стінами.
+
+4
vitaliian
vitaliian
22 сентября 2017, 12:10
Это фотошоп?
+
0
ballistic
ballistic
22 сентября 2017, 12:29
Фото реальне, ЖК мкр. Позняки, 4-А
+
+15
vitaliian
vitaliian
22 сентября 2017, 13:23
Персональной ветки метро не хватает для полного азиатского счастья https://goo.gl/ngTEhB
+
+15
ballistic
ballistic
22 сентября 2017, 13:32
До світових лідерів нам ще далеко :)
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
22 сентября 2017, 10:17
Вы забыли еще одну весомую статью: подвод коммуникации и оплата подключений, и это очень дорого
+
0
Вадим Кравец
Вадим Кравец
22 сентября 2017, 18:11
Сколько
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
22 сентября 2017, 19:11
20-30% примерно
+
0
Вадим Кравец
Вадим Кравец
22 сентября 2017, 19:55
Инженерныее работы по подключении коммуникаций сами по себе стоят не более 50 долларов за кв.м. квартиры. В моей смете они учтены частично в стоимости земли, частично – в стоимости коробки, частично – в официальных платежах. Но реально, кроме указанных 50 долларов, нужно заплатить большие взятки за подключение к электричеству, водопроводу, канализации и газу. Эти суммы также мной учтены – в статье взяток.
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
23 сентября 2017, 10:32
Вы не в госсударственном управлении статистики работаете?
+
0
ballistic
ballistic
23 сентября 2017, 10:58
«В моей смете...»
— покажіть хоч один об'єкт, що будувався по такому кошторису.
+
+6
AleksandrBank
AleksandrBank
21 сентября 2017, 10:34
««На первичке предложение крайне высокое, а спрос – крайне низкий. По нашим данным, количество сделок в этом сегменте не превышает 5 тыс. в год. При этом, по данным портала Address.ua, только за первое полугодие 2017 г. стартовало 30 новых строек, и на рынок вышло около 21 тыс. дополнительных квартир. Если не изменится экономическая ситуация в стране, то при таком темпе продаж построенных квартир хватит на десять лет вперед», — говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.» — а совсем недавно этот Эксперт 3 мес назад говорил о том что недвижимость будет только расти. И что нужно спешить, спрос невероятный. Я так понимаю что спустя 3 мес он осознал реальность.
Многие мнение «экспертом» — это пшик, часто наганяют страх для спроса и т.д. И лишь тогда пишут правду, когда реальность сильно бьет в глаза.
+
0
frank007
frank007
21 сентября 2017, 16:52
Вот нигде не встречал в киеве у застройщика стоимость 14,3 тыс грн за кв м… Это разве что левые или пригород, в Киеве минимум тыс 19 и то, искать нужно…
+
0
seaman
seaman
21 сентября 2017, 17:14
КМБ Замковецкая и Обуховская от 13,8-14тыс. грн, если оплата 100%. Правда слышал по Обуховской были нюансы с подключением к сетям, как сейчас не знаю
+
0
ballistic
ballistic
21 сентября 2017, 21:36
"В Мінрегіонбуді підрахували, що собівартість споруди квадратного метра житла в Києві в цьому році склала близько 10,1 тис грн."
— таке підрахуйство повна дурня.
Це все одно, що рахувати собівартість виробництва 1 кг автомобіля.
+
+15
AllInclusive198
AllInclusive198
21 сентября 2017, 21:48
Застройщики пилите гири.
+
0
Qwerty71
Qwerty71
22 сентября 2017, 11:46
«себестоимость сооружения квадратного метра жилья в Киеве в этом году составила порядка 10,1 тыс. грн» — эту чушь втюхивайте колхозникам, эта цифра завышена в несколько раз. Если вы верите застройщику, то вы колхозник, не надо иметь строительное образование, чтоб понять, что это обувалово чистейшей воды.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться