Нерухомість під Києвом до $10 тис: що можна купити за такі гроші та чи варто це робити

Рієлтори кажуть, що такі об'єкти можуть бути цікавими як для тих, хто шукає нерухомість для себе, так і для інвесторів, особливо якщо бюджети для вкладень обмежені.

«Мінфін» розбирався, що можна купити на Київщині до $10 тис., і скільки на таких об'єктах реально заробити.

Що можна купити з бюджетом до $10 тис.

На профільних майданчиках збільшилася кількість оголошень про продаж дешевих будинків у радіусі 40−100 км від столиці. Частину об'єктів розпродують спадкоємці (в оголошеннях зазначено, що продаж йде за актом спадкування або дарування), частину — виставляють власники, які виїхали з початку війни за кордон.

Наприклад, flatfy.ua за параметром пошуку «до $10 тис.» видає понад 500 результатів, dom.ria — близько 100, bn.ua — близько 200 тощо. Причому цінники стартують від $3−5 тис.

Наприклад, за $3 тис. виставлено будинок площею 52 кв. м. на ділянці 12 соток у селі Рогозів Бориспільського району (54 км від Києва). Будинок потребує ремонту.

У селі Синиця Богуславського району продається будинок площею 50 кв. м. на ділянці 52 сотки за $4,5 тис. У будинку 3 кімнати, є газ, є можливість підключення води (станом на сьогодні — зручності у дворі). За 300 метрів — річка Рось, поряд ліс та залізнична станція.

За такі гроші пропонується будинок на 40 кв. м. та ділянка 7,5 соток у селі Великополовецьке біля Сквири. Власник зазначив, що готовий до торгу.

За $4,5 тис. можна придбати також будинок площею 60 кв. м. із ділянкою 46 соток у селі Луб'янка Бородянського району. Продавець зазначив, що вже готовий проєкт підключення газу, але поки що його немає — у будинку пічне опалення, вода — з криниці у дворі.

У селі Дрозди Білоцерківського району за $4 тис. можна купити будинок площею 52 кв. м. на ділянці 25 соток із садом, поруч ліс та річка. Щоправда, немає ані газу (його можна підключити), ані води, а сам будинок потребує ремонту.

За $5 тис. виставлено будиночок на 35 кв. м. у селі Острійки Білоцерківського району. Ділянка — 32 сотки, поряд із річкою.

За $8 тис. можна придбати будиночок на 22 кв. м. із ділянкою 9,2 соток у селі Велика Димерка Броварського району (30 км від столиці). Є можливість підключення газу, у дворі — свердловина на воду.

У селі Нова Пустоварівка Білоцерківського району (100 км від Києва) за $8,5 тис. продається будинок площею 48 кв. м. на ділянці 31 сотки. Є газ, вода та каналізація.

У Литвинівці (Вишгородський район) за $8,8 тис. можна купити будинок на 53 кв. м. з ділянкою 44 сотки. До Києва — лише 35 км, є газ.

За $10 тис. у селі Черепин (біля Тетієва) виставлено будинок на 70 кв. м. із ділянкою 40 соток. Є газове опалення та санвузол у будинку. Об'єкт продається з меблями та побутовою технікою (холодильник, пральна машина, газовий котел, бойлер тощо). Село розташоване в оточенні лісу та каскаду озер.

За такі ж гроші пропонується будинок у селі Тадіївка площею 65 кв. м. на ділянці 45 соток. Є всі комунікації, вихід до річки, фруктовий сад. Ще один об'єкт за $10 тис. — будинок на 70 кв. м. у селі Устимівка Білоцерківського району. Ділянка — 48 соток, газове опалення, але потрібен ремонт.

Зрозуміло, що пропозиції на такі скромні бюджети — далеко не елітні маєтки. Більшість будинків — старі, багато з них потребують ремонту (але при цьому залишаються жилими), не скрізь є комунікації. Але за більшістю об'єктів на «додаток» до будиночків йдуть ділянки (часто — по 20−50 соток). Чи є сенс їх купувати?

Плюси та мінуси будиночка в селі

Столичний рієлтор Ірина Луханіна каже, що старі будинки на Київщині розпродаються фактично за ціною землі, а то й дешевше.

«Наприклад, за 40 кілометрів від Києва „гола“ ділянка під забудову в 25 соток коштує приблизно 8−10 тисяч доларів», — зазначає вона.

Але, за словами Луханіної, наявність на ділянці будинку, навіть старого і такого, що потребує ремонту, дає декілька «бонусів»:

Невеликий бюджет. Ні за $10 тис., ні, тим паче, за $3−5 тис. квартиру не купити не те що у столиці, а й у найближчому передмісті. Цінники там стартують щонайменше від $20 тис. Тому варіант придбання старого будинку — єдине, що рієлтори можуть запропонувати покупцям зі скромними бюджетами (крім порожніх ділянок).

Наявність в об'єкта адреси. «Це означає, що в подальшому роботи щодо будинку (якщо такі проводитимуться) можна оформити не як нове будівництво, а як реконструкцію, що суттєво заощадить час, нерви та гроші нового власника. Документи на реконструкцію можна оформити через БТІ, а оскільки вже є адреса, об'єкт після завершення робіт без зайвої тяганини вводиться в експлуатацію», — пояснила «Мінфіну» Луханіна.

Наявність комунікацій або можливість їхнього швидкого підключення. У старих будинках або вже є газ і вода, або виконані проєкти на підключення, пробурена свердловина. А електрика підключена у всіх об'єктах («Мінфін» не знайшов пропозицій без електроенергії). Це набагато дешевше, ніж будувати будинок на порожній ділянці та з нуля підключати усі комунікації та світло. Наприклад, лише приєднання до електромереж може коштувати до $5−7 тис., плюс є ліміти щодо потужності.

«Жиле» місце. Старі будинки, що продаються, розташовані у вже забудованих і заселених мікрорайонах, деякі — в центрі сіл або з виходом до водойми. Нові ділянки, зазвичай, розміщені на околицях населених пунктів, а то й зовсім «у чистому полі». Причому найвиграшніші локації у більшості сіл Київщини вже давно розібрали та забудували.

Варіант «заходь та живи». Більшість будинків, навіть старих, що продаються, залишаються в жилому стані. Тому їх можна відразу використовувати як для постійного проживання, так і як дачу або під оренду. Як каже Ірина Луханіна, зараз спостерігається великий попит на будинки під Києвом із боку орендарів-переселенців.

«Оскільки багато хто працюють дистанційно, і особливо не прив'язані до столиці, для них не є принциповою віддаленість від Києва. Головне — щоб будинок був недорогим та розташований у гарній локації», — зазначає вона. Здавати старі будинки під Києвом можна за 5−10 тис. грн на місяць, залежно від стану.

Серед мінусів придбання старого будинку (якщо покупець не збирається у ньому жити чи здавати в оренду, а має намір будувати на цій ділянці новий котедж) Луханіна називає додаткове оподаткування.

«Потрібно платити і за землю, і за будинок. За ділянку стягується плата за нотаріальне оформлення (держмито) у розмірі 1% від оціночної вартості. За будинок, крім цього, ще й 1% до Пенсійного фонду. Щоправда, старі будинки зазвичай оцінюються недорого — до тисячі доларів, тому суми там невеликі (близько 850 грн)», — пояснила Луханіна.

Як вибирати

Втім, щодо старих будинків багато нюансів. Керівник проєкту Monitor Estate, юрист Володимир Копоть дає такі поради тим, хто придивляється до «будиночку в селі».

Якщо плануєте купувати будинок під знесення (а експерт вважає, що старі об'єкти логічно купувати насамперед саме з такою метою), можна вести нове будівництво на підставі дозволу на реставрацію.

«Але варто розуміти, що саме там можна побудувати. Якщо навколо одні старі будинки, то новий сучасний котедж буде не лише безглуздо виглядати на загальному тлі, а ще й може стати принадою для злодіїв», — каже експерт.

Але якщо місцева влада має задуми щодо генерального плану території під нове будівництво (скажімо, котеджного містечка), хай навіть на віддалену перспективу, то тоді придбання старого будинку може виявитися непоганим вкладенням.

Документи на старий будинок. «На них варто звертати увагу передусім. Дуже часто старі будинки збудовані на землях, які не оформлені належним чином. І тоді, придбавши такий будинок, вам доведеться пройти сім кіл пекла під час оформлення земельної ділянки. Крім того, і сам будинок має бути правильно оформлений — мати будівельний паспорт та право власності (тобто не бути самобудом — ред.)», — каже Володимир Копоть.

Локація. «Найперспективнішими є ті, де поблизу є інфраструктура, проведені комунікації, а відстань до міста порівняно невелика», — зазначає експерт.

Ірина Луханіна каже, що у випадку з будинками, розташованими понад 30−40 км від столиці, за орієнтир беруть відстань не до Києва (хоча вона також враховується), а до найближчого райцентру. Щодо самих населених пунктів, то на їхній вибір зараз сильно впливають воєнні реалії.

Наприклад, на Обухівському напрямку атаки дронів йдуть значно рідше, ніж у напрямку Білої Церкви чи Вишгорода (де розташована Київська ГЕС), чи Броварів. Також, за її словами, покупці наразі відмовляються від варіантів будинків «у чистому полі», навіть якщо такі пропозиції дуже дешеві.

«Люди враховують той самий чинник безпеки, оскільки сили ППО намагаються збивати дрони та ракети над максимально порожньою місцевістю. Тому потенційні покупці побоюються, що у будинок у малозаселеному районі випадково може «прилетіти», — пояснює Ірина Луханіна.

Скільки можна заробити на старому будинку

Чи можна заробити на придбанні старого будинку, чи цікаві такі об'єкти для потенційних інвесторів? Експерти називають декілька варіантів, які у перспективі можуть принести власнику прибуток.

По-перше, подальший перепродаж старого будинку. Порівнюючи з довоєнними часами цінники на такі об'єкти помітно просіли (на 30−40% і більше). Але, як прогнозують рієлтори, після закінчення війни ціни можуть різко йти вгору.

Найцінніше у старих будинках — земля, а вона лише дорожчає, особливо у гарних локаціях. Наприклад, у котеджних містечках під Києвом, за словами Луханіної, сотка землі під забудову коштує до $8−10 тис. Зрозуміло, що чим далі від столиці, то дешевше. Але якщо за генпланом є намітки будівництва у невеликих населених пунктах у Київській області нового житла, у перспективі цінники на землю там можуть зрости у рази.

По-друге, будівництво будинку з метою подальшого його перепродажу. Наприклад, нові котеджі в селі Литвинівка Вишгородського району коштують $80−90 тис. ($500−600 за кв. м.). При цьому старий будинок там реально купити за $7−9 тис. ($150−160 за кв. м). Будівельні бригади обіцяють будівництво котеджів за ціною близько $250 за кв. м. Тобто за умов грамотного підходу до будівництва реально «підняти» до $10 тис. і більше.

По-третє, оренда. «На сьогодні ринок оренди є досить стійким. І якщо раніше люди шукали будинки для оренди не далі, ніж 30 кілометрів від Києва, то зараз готові розглядати варіанти і набагато далі. Питання лише у близькості інфраструктури та наявності швидкого інтернету. Ціна оренди залежить від багатьох чинників — площі будинку та його комфортності, довколишньої території, відстані до міста», — каже Копоть.

Наприклад, на flatfy.ua будиночок на 70 кв. м. із мінімальними зручностями (світло та технічна вода від дачного кооперативу) під Білою Церквою здається за $60 на місяць. У Таценках (біля Обухова) схожий об'єкт виставлено за $84, у Іванкові (Вишгородський район) — за $108.

Тобто за рік від оренди можна отримати $720−1 300, що за ціни таких об'єктів у $8−10 тис. дозволяє окупити вкладення приблизно за 7,5−11 років. Для порівняння: у столиці зараз вважається непоганою окупність інвестицій у житло 12−13 років. Тобто старий недорогий будинок у Київській області може виявитися прибутковішим, ніж хрущовка, що продається за нечувані гроші в центрі Києва.

Щоправда, як каже Ірина Луханіна, швидко здати старий будинок на віддалі від Києва можна лише у разі наявності в ньому «зручностей».

«Люди не хочуть селитися у будинках без води та з туалетом у дворі, навіть якщо орендна плата низька. Це саме стосується зовсім «убитих» будиночків. Орендарям простіше трохи доплатити і знайти комфортніший варіант», — зазначає Луханіна. Тому інвестору, який планує заробляти на оренді, спочатку доведеться вкластися в комунікації і зробити хоча б косметичний ремонт.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки