$2 тис. — не межа: звідки в Ужгороді взялися двокімнатні за ціною квартир на Печерську

«Мінфін» розібрався, чому маленький Ужгород виявився не готовим до міграції заможних киян, що відбувається зі ставками у Львові та Чернівцях, і на скільки ще подорожчають квартири до зими.

На українському ринку оренди житла посилився «аномальний перекіс», про який рієлтори говорять вже давно. Цінники на квартири у західних областях різко пішли вгору, тоді як список міст, де оренда, навпаки, дешевшає, поповнився Києвом та частиною приміських населених пунктів.

«Найбільше подорожчало житло в Ужгороді. Якщо ще влітку середньостатистична однокімнатна квартира коштувала до $700, то зараз — $1 200−1 300, а то й дорожче», — каже голова агентства нерухомості «КиївДімСервіс» (працює у всій Україні) Андрій Романов.

Зростають орендні ставки і в інших містах на заході країни — від Чернівців та Тернополя до Львова, Івано-Франківська та Луцька. Але рекорди Закарпаття справді вражаючі. За даними ЛУН, із травня до листопада цього року однокімнатні квартири в Ужгороді подорожчали на рекордні 43%.

Багато орендарів звинувачують власників ужгородських квартир у тому, що вони «наживаються на людях», задираючи цінники необґрунтовано, на тлі переїзду до цього регіону переселенців із інших областей України. А самі, мовляв, їдуть жити за отримані від орендарів гроші до Європи.

Зазначимо, що «феномен Ужгорода», на перший погляд, справді виглядає дивно. Наприклад, двокімнатна квартира площею 68 квадратних метрів на 10 поверсі одного із міських ЖК здається на ЛУН за $2 000 на місяць. За такі гроші, наприклад, у Києві реально винайняти квартиру класу «люкс» на Печерську з дизайнерським ремонтом або приватний будинок. А у Львові така ж двокімнатна квартира коштує щонайменше на третину дешевше, ніж в Ужгороді.

Втім, як пояснив «Мінфіну» виконавчий директор Асоціації західноукраїнських забудовників Юрій Мартинюк, насправді тенденції на локальних ринках оренди і Ужгорода, і Львова, та інших міст країни мають свої причини. «Скажімо, у тому ж Ужгороді свого часу було дуже мало нових будівельних проєктів, у результаті ринок орендованої нерухомості виявився вкрай вузьким, що штовхає ціни вгору», — каже він.

Як змінюються орендні ставки у західних областях

Ринки оренди житла у більшості міст західних областей нашої країни зараз перебувають на ціновому піку.

За даними ЛУН, якщо, наприклад, у Львові середньостатистична однокімнатна квартира у травні цього року коштувала 20 тис. гривень, то вже у серпні — 24,7 тис., а станом на 10 листопада — 25,3 тис.

За останній місяць одинички додали в орендних ставках близько 10%, за пів року — 26,4%, а за рік — майже 49%.

Двокімнатні квартири у травні здавались у середньому за 24 тис. гривень, а із серпня цінник не опускається нижче 31,4 тис. За останній місяць подорожчання склало 2,09%, тоді як за пів року — понад 30%, а за рік — 48,8%. Тобто двокімнатні квартири у Львові масовим попитом зараз не користуються, і вочевидь поступаються за популярністю однокімнатним. Така тенденція свідчить, що багато орендарів почали сприймати житло у Львові як надто дороге, і навіть із сім'єю та дітьми вважають за краще міститися в однокімнатній квартирі, ніж платити за двокімнатну.

Така сама ситуація з трикімнатними квартирами.

За останній місяць вони взагалі не змінилися в ціні (середня орендна ставка у місті — 41,3 тис. гривень), тоді як за пів року подорожчали майже на 43%, а за рік — на 62%.

В Івано-Франківську ще цьогорічного літа середньостатистична однокімнатна квартира коштувала 18 тис. гривень, а зараз — 23 тис. За останні пів року цінник зріс майже на 30%. Двокімнатні квартири подорожчали з 20,3 до 27,6 тис., трикімнатні — з 22,5 до 32,2 тис. гривень.

У Тернополі на початку літа однокімнатну квартиру можна було винайняти за 14,5 тис., двокімнатну — за 16,7 тис., трикімнатну — за 20,3 тис. На початок листопада цінники становлять 17,5 тис. на однокімнатні та 20,7 тис. на двокімнатні квартири. Щодо трикімнатних квартир — ЛУН середніх цін за листопад не дає, посилаючись на обмежену кількість даних. У відкритих базах даних «Мінфін» знайшов лише 38 трикімнатних квартир, виставлених під оренду у Тернополі. Наприклад, за $250 виставлено трикімнатну квартиру в 60 квадратів на 9 поверсі старого панельного будинку. У квартирі точно застарілі ремонт і меблі, до того ж, як зазначено в оголошенні, здається вона на 1 або 2 місяці, що вочевидь не підходить тим, хто націлений на довгострокову оренду.

Ще одна трикімнатна квартира у Тернополі — апартаменти у 85 квадратів у центрі міста у новому ЖК, із гарним ремонтом та стильним інтер'єром. Цінник — $650 на місяць. Схожу трикімнатну квартиру в іншому ЖК пропонують за $750.

У Чернівцях, за даними ЛУН, за останні пів року цінник на орендовані однокімнатні квартири зріс на 34%. Скажімо, якщо на початку літа однокімнатні квартири здавалися за 15,8 тис., двокімнатні — за 20,3 тис., трикімнатні — за 22,5 тис., то зараз цінники на однокімнатні квартири становлять 18,4 тис., двокімнатні — 23 тис. гривень. Даних щодо трикімнатних квартир аналітикам недостатньо для формування середнього цінового зрізу. У відкритих базах даних виставлено трохи більше 40 трикімнатних квартир під оренду у Чернівцях.

Здебільшого пропонуються об'єкти за $400−500. Наприклад, за $500 можна винайняти квартиру в 71 квадрат на 5 поверсі панельного будинку, з ремонтом та меблями. А схожа квартира в ЖК коштує вже понад $800. Найдорожчі об'єкти, які знайшов «Мінфін», — трикімнатна квартира у 90 квадратів із новим ремонтом у відносно нестарому ЖК (здача в 2000 році) за $ 1 127 на місяць, а також трикімнатні апартаменти в австрійському будинку із індивідуальним газовим опаленням та теплою підлогоюу всій квартирі за $1 600.

У Луцьку орендоване житло дорожчає не так активно, як у вищеперерахованих обласних центрах західного регіону. За останній рік одинички зросли в ціні на 39% (до 20 тис. гривень), а двокімнатні квартири — на 10%.

Наприклад, якщо влітку однокімнатна квартира в Луцьку коштувала 15 тис., а двокімнатна — 16,3 тис. гривень, то зараз цінники зросли до 16,5 і 19,5 тис. гривень відповідно. Як бачимо, це значно дешевше, ніж коштують аналогічні квартири в інших областях на заході країни.

«Доплата» за безпеку та життя зі світлом

За словами Романова, активне зростання орендних ставок у більшості міст на заході України пояснюється насамперед новою хвилею міграції туди переселенців, зокрема, зі столичного регіону.

Ще з літа експерти почали лякати киян «важкою зимою» і натякати, що «краще на якийсь час виїхати».

Тоді ж на захід почали виїжджати сім'ї з дітьми. На той момент багато переїздів були своєрідним «експериментом» — люди вивозили дітей «на канікули», не виключаючи, що, якщо ситуація восени нормалізується, то вони повернуться додому.

Але цього так і не сталося. Щобільше, ситуація з безпекою та енергетикою в Києві та області стає лише гіршою, що збільшує потік тих, хто виїжджає.

«Із Києва та передмістя, за нашими оцінками, виїхало близько 500 тис. осіб. Про це можна судити як за орендованими квартирами, що звільняються, так і, скажімо, за цілою низкою непрямих ознак (одна з них — зменшення кількості заторів на дорогах). Більшість людей кинулися в західні регіони, вважаючи, що вони не тільки безпечніші, їх рідше обстрілюють, і там менше прильотів, але ще й краща ситуація з електроенергією та опаленням на зиму», — каже Андрій Романов.

Важливий чинник у цьому процесі — порівняно висока платоспроможність переселенців із Києва (багато з яких продовжують працювати на столичні компанії та отримують хороші зарплати) — люди загалом готові платити за підвищеними цінниками, розуміючи, що вони в результаті «купують». А це насамперед безпека та «менше повітряних тривог». До речі, як зазначає Романов, скажімо, той самий Луцьк у списку західних міст стоїть окремо, оскільки його порівняно часто атакує ворог. І, як вважає рієлтор, саме із цим пов'язаний той факт, що у Луцьку орендоване житло дорожчає не так швидко, як, скажімо, у Львові чи Івано-Франківську.

За словами Юрія Мартинюка, саме різке підвищення попиту при незмінній пропозиції (якій просто немає із чого зростати) спровокувало збільшення орендних ставок у більшості міст на заході України. Тому він вважає ситуацію з рекордним зростанням цін на орендоване житло на заході цілком «ринковою», а не «спекуляціями власників».

«Феномен» Ужгорода

Окремо на ринку оренди західних регіонів стоїть Ужгород.

За даними ЛУН, якщо влітку цього року однокімнатні квартири в Ужгороді здавались у середньому за 22,5 тис. гривень, а двокімнатні — за 36 тис. гривень, то зараз цінники становлять 35,3 та 46 тис. гривень відповідно. Ще у серпні цього року медіанний відсоток заробітної плати, що йде на оренду в Ужгороді, не перевищував 75%, а станом на листопад сягнув 114%.

Оренда приватних будинків в Ужгороді за останні пів року подорожчала на 65,8% — до 62,2 — 103 тис. гривень. У річному вимірі динаміка наближається до 143% — це рекорд в Україні.

«Якщо ще декілька місяців тому хорошу однокімнатну квартиру з ремонтом в Ужгороді можна було зняти за $700, то зараз за таку ж просять $1 200 — 1 300. Є випадки, коли власники навмисно виселяють постояльців із довгостроковими договорами, і виставляють об'єкти на повторну здачу — вже дорожче», — каже Романов.

Наприклад, за $1 000 на місяць здається однокімнатна квартира у новому ЖК у центрі Ужгорода, біля набережної. За $870 можна винайняти двокімнатну квартиру в цегляному будинку, зданому в 2015 році, та з індивідуальним газовим опаленням. Однокімнатна в 50,5 квадратів у ЖК із дизайнерським ремонтом, індивідуальним газовим опаленням виставлена за $ 1 100.

Двокімнатна квартира в старому «царському» будинку з індивідуальним опаленням та дизайнерським ремонтом біля Боздоського парку здається за $2 000. А схожа в ЖК «Будапешт» — за $ 1 800.

Будинок у 120 метрів на 4 кімнати виставлений за $ 1 500, а схожий у селі Минай під Ужгородом — за $ 2 500.

Цінники на орендну нерухомість в Ужгороді та передмісті є чи не найвищими в Україні, особливо із огляду на співвідношення ціни та якості (далеко не завжди житло, яке самі власники позиціонують як елітне та «шикарне», насправді таким є).

Юрій Мартинюк пояснив «Мінфіну», чому в Ужгороді така дорога нерухомість.

«Ужгород — невелике місто. І так сталося, що ще до війни тут було в рази менше нових будівельних проєктів, ніж у будь-якому іншому обласному центрі країни. Основна ставка була на приватне будівництво у передмісті.

Із початком війни попит на оренду, як, утім, і продаж житла в Ужгороді почав зростати. Забудовники, зловивши цю тенденцію, почали запускати більше проєктів, але поки що більшість із них ще не готові або не встигли вийти на ринок оренди. Тому пропозиція орендованих квартир істотно відстає від попиту. Скажімо, у тому ж Львові ніколи таких проблем із перекосом попиту та пропозиції не було, тому ціни, хоч і зростають, але не так сильно, як в Ужгороді", — каже Мартинюк.

Романов також додав, що Закарпаття, як область в якій фактично немає ані комендантської години, ані тривог, а з електроенергією ситуація набагато краща, ніж у центральній Україні, приваблює багатьох переселенців, зокрема, киян.

Частина вже встигли купити нерухомість в Ужгороді та виставляють її в оренду, частина — шукають орендоване житло. При цьому люди готові платити. Потенційні орендарі виставляють очікуваний бюджет щодо житла — $1 000 — 1 500 на місяць.

Це дозволяє власникам підвищувати платню практично кожного місяця. Причому, найімовірніше, квартири й надалі дорожчатимуть.

До зими рієлтори прогнозують зростання цінника на орендоване житло в Ужгороді щонайменше на 10−15%, тоді як в решті обласних центрів на заході України ставки можуть збільшитися на 5−10%.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки