Наталия Доценко-Белоус

12 квітня 2012, 16:52

Возрастающее количество проблем, дефолтов с целевыми облигациями, не остается незамеченным не только общественностью, но и законодателем. В результате государственным регулятором (Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку) и законодателем предпринимается серия действия по реанимации финансового инструмента. Начиная с 2012 году, актуальными для инвесторов и эмитентов целевых облигаций станут следующие нормативно-правовые акты: Закон №3461, Закон N 3332-VI, Постановление КМУ от 25 января 2012 г. N 37 и т.д. Учитывая возросшее количество выпусков целевых облигаций в текущем году, складывается впечатление, что эмитенты (среди современных эмитентов превалируют региональные заказчики строительства, без опыта ведения инвестиционных кампаний в строительстве) не удосужились ознакомиться с новеллами и оценить бизнес эффект от их внедрения, а также просчитать риски. Немаловажным является понимание не только эмитентами, но и инвесторами практики правоприменения новелл. В этих целях, рекомендуется обратить внимание на следующие законодательные нововведения: 1. Эмитентов целевых облигаций обязали обнародовать убытки Эмитентов целевых облигаций обязали до 30 апреля 2012 года и каждого последующего года обнародовать годовую финансовую отчетность вместе с аудиторским заключением путем размещения на собственной веб- страницы, а также в периодических и непериодических изданиях (статья 14 закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине»). О том, что собой представляет собственная веб-страница и может ли таковой являться веб-страница объекта, а также о каких издания идет речь, и законодатель и регулятор умалчивают. При этом нарушение требований законодательства в сфере ценных бумаг, влечет за собой штраф в размере до 17 000 гривен в соответствие со статьей 11 закона Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг». В свою очередь, обнародование отчетности заказчиками строительства будет процессом крайне болезненным и маркетингово неблагополучным для эмитентов, поскольку целевые облигации являются синоним оптимизации налогообложения, при которой прибыль не поступает к заказчику строительства, оседая в активах венчурных фондов, пребывающих под управление компаний по управлению активами. В то же время, у заказчика накапливаются расходы, убытки, о наличие которых, он не хотел, бы публично заявлять заинтересованным покупателям строящейся недвижимости. Таким образом, у заинтересованного покупателя перед осуществлением сделки по приобретению целевых облигаций есть возможность ознакомиться с финансовым состоянием эмитента-заказчика строительства, и возможно, благодаря этому предотвратить пополнение рядов пострадавших. 2. Законодатель разрешил погашать целевые облигации денежными средствами Как правило, завершающим этапом жизненного цикла целевых облигаций является их погашение, при условии, что они были предъявлены к погашению их собственниками, и они не были досрочно выкуплены эмитентом. Под «погашением целевых облигаций» подразумевается передача товара (площади недвижимости) на сумму номинальной стоимости облигации. При этом, следует обратить внимание, что у жилищных целевых облигаций номинальная стоимость приравнена к себестоимости строительства недвижимости, определенной на этапе регистрации выпуска (Решение ГКЦБФР от 17 июля 2003 года N 322 с изменениями и дополнениями). С 1 января 2012 года со вступлением в силу Закона №3461, надлежащим погашением целевых облигаций также является выплата денежных средств (номинальной стоимости облигации) собственнику таких облигаций в случаях и порядке, предусмотренных проспектом эмиссии (статьи 7, 81 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»). Безусловно, закон не имеет обратной силы. Соответственно мы вынуждены констатировать, что инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, выпуски которых были зарегистрированы после 1 января 2012 года, подвержены существенным рискам возврата номинальной стоимости целевых облигаций денежными средствами по номинальной стоимости. В этом случае действия эмитента по выплате денежных средств в счет погашения целевых облигаций являются правомерными и, как следствие, их оспаривание в судебном порядке становится малоперспективным. Как ни странно, чем более надежным кажется заказчик строительства –эмитент тем больше вероятности, что он воспользуется правом поступить «по-закону» и вернуть только часть от полученных в проект средств. 3. Эмитенты целевых облигаций «под жилье» должны забыть о банковском ипотечном кредитовании под объект незавершенного строительства, земельный участок, имущественные права. С 1 января 2012 года эмитентам целевых облигаций запрещается каким-либо образом отягощать строящийся объект, его часть, земельный участок, который предназначен для сооружения объекта жилищного строительства, и имущественные права на них. С первого взгляда, норма о запрете обременения строящейся недвижимости выглядит многообещающе для потенциальных инвесторов. Но возникают сомнения в части эффективности ее применения для защиты прав инвесторов. Во-первых, действующее законодательство ни прямо, не опосредовано не запрещает продавать ту строящуюся недвижимость, под которую выпущены целевые облигации. Во-вторых, целевые облигации не предоставляют инвестору преимущественных прав на строящуюся недвижимость. Кстати, до наступления срока погашения целевых облигаций, их собственникам рекомендуется забыть о каких-либо правах на строящуюся недвижимость. Их права требования возникают после наступления даты погашения облигаций, отраженной в проспекте эмиссии. В-третьих, законодательство не предусматривает ответственности для заказчиков строительства, которые не придерживаются ограничений, установленных частью 2 статьи 81 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке». 4. Эмитентами целевых облигаций могут стать посредники (лица, не имеющие прав на земельные участки, но предоставившие договора о делегировании функций заказчика строительства) Продолжительный период времени (с 2006 года), эмитентами целевых облигаций признавались исключительно титульные заказчики строительства, имеющие права на земельные участки для целей сооружения будущей недвижимости. Сложно переоценить значение такого подхода, направленного на ограничение круга лиц. Которые могут выпускать целевые облигации. Именно этот подход позволил предотвратить рисковые ситуации 2005-2006 года, когда эмитентами целевых облигаций были любые юридические лица, имеющие весьма опосредованное отношение к проекту, и как следствие, не имеющие в последующем возможности выполнить принятые обязательства. С 1 января 2012 года произошел «возврат в прошлое» — фактическое снятие ограничений н статус эмитента целевых облигаций. Следуя положениям статьи 81 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке», эмитентом целевых жилищных облигаций может выступить любое юридическое лицо, которое сможет подтвердить наличие у него функций заказчика строительства. А для этих целей достаточно предоставить договор с титульным заказчиком строительства, за долгосрочность и устойчивость которого, увы, регулятор ответственности не несет. На мой взгляд, выпуски целевых облигаций, по которым эмитентом выступает юридическое лицо, не имеющее прав на земельный участок, отведенный под застройку, являются высокорисковыми. 5. Некоторые из собственников целевых облигаций получат право на возмещение убытков за счет средств местных бюджетов, если органы местного самоуправления будут готовы принять на себя эти обязательства 25 января 2012 года Кабинет Министров Украины на выполнение норма закона №3461 утвердил Порядок определения размера убытков, причиненных собственникам целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляются путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства, и их возмещение (Постановление №37). Учитывая сформировавшуюся за последние 6 лет «армию» пострадавших инвесторов, безуспешно и безвозвратно вложивших средства в целевые облигации, сложно переоценить их надежды, возлагаемые на нормы Закона №3461. Упомянутым Законом №3461 на органы местного самоуправление были возложены обязательства по возмещению понесенных инвесторами убытков. Ясность в вопрос возмещения убытков внес Кабинет Министров Украины, ограничив круг тех инвесторов, которые вправе ожидать от органов местного самоуправления возмещения рассчитанных и документально подтвержденных убытков. Единственным случаем, когда орган местного самоуправления (не забывайте, коллегиальный орган!) может принять решение о возмещении понесенных инвесторами убытков, является случай принятия органом местного самоуправления решения о замене заказчика строительства по их инициативе или о замене землепользователя. Чем больше изучаешь, данную новеллу, тем больше приходит понимание, что норма собственно говоря прописана, как механизм защиты интересов заказчиков строительство. Поскольку теперь муниципалитет прежде чем лишить нерадивого заказчика строительства прав на земельный участок вынужден будет просчитать сумму компенсации инвесторов, количество которых увеличится в геометрической прогрессии, если речь действительно зайдет о компенсации. Но о компенсации, речь вряд ли зайдет, если не будет добровольного решения органа местного самоуправления, ведь в судебном порядке понудить его к выполнению норм закона, к сожалению, невозможно. 6. Собственник целевых облигаций может «наказать» эмитента, и даже существенно заблокировать его деятельность Заинтересованному инвестору следует помнить, что эмитент целевых облигаций может быть привлечен к финансовой ответственность в случае (а) нарушения условий проспекта эмиссии; (б) не предоставления информации по запросу инвестора; (в) в прочих случаях, установленных в соответствие со статьей 11 Закона Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг». Сумма возможно штрафа определяется уполномоченными сотрудниками НКЦБФР и может достигать 17 000 гривен (за одно нарушение!). 7.Эмитентов целевых облигаций обязали размещать исключительно обеспеченные целевые облигации Еще одно «иллюзия» от государственного регулятора, которая будет вводить в заблуждение доверчивых инвесторов. В соответствие с Решением ГКЦБФР от 30.08.2011 года N 1179, эмитент обязан размещать исключительно обеспеченные целевые облигации, выполнение обязательств, по которым предусматривается объектами жилищного строительства, для финансирования строительства которых привлекаются средства от физических и юридических лиц через размещение облигаций. При этом следует понимать, что под «обеспеченными» выпусками целевых облигаций подразумеваются выпуски, под которые предоставлено поручительство, гарантия или осуществлено страхование рисков. Увы, такие облигации при всем желании заказчиков строительства не могут быть обеспечены строящейся недвижимостью. А для инвесторов следует раскрыть секрет, что некоторые заинтересованные убыточные заказчики строительства успешно выполняют требования об обеспечении целевых облигаций, прибегая к заключению договора страхования рисков. Но как только, размещение целевых облигаций завершается в связи с получением государственного свидетельства о регистрации выпуска, договор страхования, сразу же, и расторгается, ведь требование об обеспечении касается «размещения облигации». Учитывая, что эта технология «обеспеченности» целевой облигации успешно применяется уже многие годы, и, как следствие, вводит в заблуждение инвесторов, то сложно поверить, что регулятор об этом не знает. 8. Собственникам целевых облигаций разрешили предъявлять облигации к досрочному выкупу Действительно, с 1 января 2012 года собственники целевых облигаций имеют право предъявлять целевые облигации к досрочному выкупу (до наступления срока их погашения). Однако, на заказчиков строительства -эмитентов не возложены обязательства в части осуществления досрочного выкупа целевых обязательств. Таким образом, не сложно догадаться, что досрочный выкуп целевых облигаций, произойдет только в случае, если это будет выгодно эмитенту. Учитывая новую совокупность отягощающих законодательных изменений в сфере обращения целевых облигаций, остается порекомендовать потенциальным инвесторам -воздержаться от вложения средств в «жилищные» облигации, и не забывать о том, что целевые облигации допустимо погашать денежными средствами по номиналу.А застройщикам, учитывая ожидаемое падение спроса на строящуюся недвижимость, стоит рассмотреть более экономные механизмы финансирования строительства, которые не сопряжены с неразумными производными расходами на содержание инструментов и не содержат вышеописанные законодательные риски, как для застройщиков, так и для инвесторов. На сегодня, актуальными, и обоюдно интересными на сегодня для инвесторов и застройщиков являются форвардные контракты на поставку имущественных прав на строящуюся недвижимость или жилищно-строительные кооперативы .

22 лютого 2012, 10:11

По голым королям хорошо изучать анатомию власти. (Виктор Шендерович) Порой удивляет, почему именами выдающихся политиков и реформаторов прикрывают голый примитивный блеф, дискредитируя их в глазах участников рынка и сограждан. И до боли обидно, когда инструментом примитивного блефа выбирают законы, которые следуя Цицерону, представляют собой благо народа. Речь идет об украинском  реформаторе, с чьим именем связано историческое событие – строительная реформа, и обещанное очищение от разрешительного бюрократизма – сокращение сроков получения разрешительных документов для целей реализации строительного проекта и сокращения сроков отвода земельного участка для градостроительных нужд. Нет, он не брался за непосильные задачи – изменить качество процедур, сбалансировать государственные, общественные и коммерческие интересы, он ограничил круг своих реформаторских задач сроками. Итак, обещанный срок составил – 60 дней – от отвода земли до принятия объекта в эксплуатацию. Цитата с сайта реформатора – « Инвестору необходимо будет сделать лишь 9 шагов для получения разрешения на строительство, а срок получения всех необходимых разрешений уменьшится с 415 до 60 дней » Выдающийся реформатор оказался последовательным, и 12 марта 2011 года вступил в силу закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности». И вот весь рынок, созерцая за решительностью реформатора, затаился в ожидании завершающего реформаторского аккорда — сокращения сроков отвода земельных участков для целей строительства объектов недвижимости. Соавторы реформаторских начинаний в июле 2011 года озвучивали цель разработанного нового  законопроекта —  « упрощение процедуры отвода земельных участков при предоставлении их в пользование и продажу, упрощение процедуры продления договоров аренды, усовершенствование процедур, связанных с прохождением т.н. «единого окна», а также сокращение сроков землеотвода с 522 до 116 дней». 22 декабря 2011 года чудо свершилось, был принят Закон Украины « О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно сокращения сроков отвода земельных участков для градостроительных нужд» . И как Вы думаете насколько авторам закона при содействии реформатора, удалось сократить срок отвода земельных участков? Правильный ответ – ни насколько. Поскольку в законопроекте вообще не идет речь о сокращении сроков отвода земельных участков. Глубокий анализ законодательства подтверждает, что ситуация с законом №4215 уникальна, поскольку наименование закона кардинально расходиться с его лаконичным содержанием. Следуя содержанию лаконичного закона, сокращаются лишь сроки рассмотрения земельных споров земельными комиссиями с 1 месяца до 10 дней, и срок передачи решения — с 5 до 3 дней (статья 159 Земельного кодекса Украины). Следует отметить, что из компетенции земельных комиссий законодательство изначально исключило любые вопросы (споры), связанные с распоряжением и отводом земельных участков (нормы Конституции стоят на страже земельных интересов). Усовершенствованная норма о земельных комиссиях и рассматриваемых ими споров является самой не востребованной на практике. Вот и возникает два вопроса. Кто и почему обманул нашего реформатора, депутатов, которые проголосовали за закон и Президента Украины, который подписал закон? И почему строительный рынок, имея профессиональные объединения, «успешно» лоббирующие их интересы, спокойно созерцает за уничтожением их мечты – сокращения сроков  отвода земельных участков для градостроительных нужд? Забудем о мечтах, но почему нас всех так и в таком масштабе обманывают?!

22 лютого 2012, 10:10

По голым королям хорошо изучать анатомию власти. (Виктор Шендерович) Порой удивляет, почему именами выдающихся политиков и реформаторов прикрывают голый примитивный блеф, дискредитируя их в глазах участников рынка и сограждан. И до боли обидно, когда инструментом примитивного блефа выбирают законы, которые следуя Цицерону, представляют собой благо народа. Речь идет об украинском  реформаторе, с чьим именем связано историческое событие – строительная реформа, и обещанное очищение от разрешительного бюрократизма – сокращение сроков получения разрешительных документов для целей реализации строительного проекта и сокращения сроков отвода земельного участка для градостроительных нужд. Нет, он не брался за непосильные задачи – изменить качество процедур, сбалансировать государственные, общественные и коммерческие интересы, он ограничил круг своих реформаторских задач сроками. Итак, обещанный срок составил – 60 дней – от отвода земли до принятия объекта в эксплуатацию. Цитата с сайта реформатора – « Инвестору необходимо будет сделать лишь 9 шагов для получения разрешения на строительство, а срок получения всех необходимых разрешений уменьшится с 415 до 60 дней » Выдающийся реформатор оказался последовательным, и 12 марта 2011 года вступил в силу закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности». И вот весь рынок, созерцая за решительностью реформатора, затаился в ожидании завершающего реформаторского аккорда — сокращения сроков отвода земельных участков для целей строительства объектов недвижимости. Соавторы реформаторских начинаний в июле 2011 года озвучивали цель разработанного нового  законопроекта —  « упрощение процедуры отвода земельных участков при предоставлении их в пользование и продажу, упрощение процедуры продления договоров аренды, усовершенствование процедур, связанных с прохождением т.н. «единого окна», а также сокращение сроков землеотвода с 522 до 116 дней». 22 декабря 2011 года чудо свершилось, был принят Закон Украины « О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно сокращения сроков отвода земельных участков для градостроительных нужд» . И как Вы думаете насколько авторам закона при содействии реформатора, удалось сократить срок отвода земельных участков? Правильный ответ – ни насколько. Поскольку в законопроекте вообще не идет речь о сокращении сроков отвода земельных участков. Глубокий анализ законодательства подтверждает, что ситуация с законом №4215 уникальна, поскольку наименование закона кардинально расходиться с его лаконичным содержанием. Следуя содержанию лаконичного закона, сокращаются лишь сроки рассмотрения земельных споров земельными комиссиями с 1 месяца до 10 дней, и срок передачи решения — с 5 до 3 дней (статья 159 Земельного кодекса Украины). Следует отметить, что из компетенции земельных комиссий законодательство изначально исключило любые вопросы (споры), связанные с распоряжением и отводом земельных участков (нормы Конституции стоят на страже земельных интересов). Усовершенствованная норма о земельных комиссиях и рассматриваемых ими споров является самой не востребованной на практике. Вот и возникает два вопроса. Кто и почему обманул нашего реформатора, депутатов, которые проголосовали за закон и Президента Украины, который подписал закон? И почему строительный рынок, имея профессиональные объединения, «успешно» лоббирующие их интересы, спокойно созерцает за уничтожением их мечты – сокращения сроков  отвода земельных участков для градостроительных нужд? Забудем о мечтах, но почему нас всех так и в таком масштабе обманывают?!

30 грудня 2011, 17:11

Подводя итоги 2011 года, хотелось бы отметить новый тренд в законодательной деятельности – курс на отсрочку реформ, дестабилизирующих экономическую ситуацию в стране. Можно признать, что законодатель негласно признал провал ряда проведенных реформ, отказавшись от их скоропалительного внедрения на будущее. События 2011 года свидетельствуют о том, что законодатель нашел реформаторский компромисс – продолжать принятие законов, опосредующих реформаторские нововведения и при этом откладывать на будущее момент их внедрения на практике. Земельная реформа. В 2011 году был принят закон Украины «О Государственном земельном кадастре» -  закон, который ждали 9 лет, и который является одним из факторов, сдерживающий свободное обращение земель сельскохозяйственного назначения. Но в 2012 году закон не вступит в силу, также как и не произойдет земельная реформа, хотя для ее проведения есть достаточный властно-политический потенциал. Презюмирую, что отказ от проведения реформы во многом обусловлен отсутствием квалифицированного подхода в ее проведении, и высокими рисками в случае провала.  Как следствие, участники рынка получили еще один год стабильной работы на рынке земли Украины, возможно, им дана отсрочка для подготовки к грядущим изменениям, не исключено, что речь идет о возможности, вовремя уйти с украинского рынка. Регистрационная реформа. Пожалуй, не было более радостного события в уходящем году  как отсрочка внедрения единого регистрационного окна в лице Государственной регистрационной службы, в связи с переносом сроков вступления в силу ряда положений Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их ограничений». Теперь каждый желающий может свободно произвести отчуждение и приобретение недвижимости и в первом и, надеюсь, во втором квартале 2012 года, не беспокоясь за техническое блокирование данных процессов. Ровно год покупатели недвижимости, кроме приобретателей земельных участков, могут быть уверены, что право собственности на приобретенное имущество переходит к ним с момента регистрации сделки, а не с момента получения извлечения в БТИ. Строительная реформа. Не исключаю, что именно не оправдавший себя эксперимент со строительной реформой ( 12 марта 2011 года вступил в силу Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности») позволил отложить во времени внедрение других сомнительных по своему качеству реформ. И здесь авторы реформы, предотвращая «коллапс на строительном рынке» отсрочили во времени вступление в силу кульминационных положений строительной реформы – запрета на выделение земельных участков государственной и коммунальной собственности в частную собственность, изменения их целевого назначения для целей застройки в условиях отсутствия утвержденной градостроительной документации. Учитывая, что в Украине нет ни одного населенного пункта, в котором сформирован и надлежащим образом утвержден полный комплект градостроительной документации (генеральные планы населенных пунктов и детальные планы территорий), то авторы реформы действительно предотвратили коллапс строительного рынка, перенеся на 2013 год действия спорных норм. Исходя из приведенного, 2012 год предвещает быть годом долгожданной, но кратковременной стабильности, годом отложенных реформ. С чем всех я Вас и поздравляю!

29 листопада 2011, 12:07

В последнее время в украинском законотворчестве прослеживается интересный тренд – уход от крайностей и компромиссное регулирование правоотношений. Ярким примером такого подхода является многообещающий, но при этом лишенный во многом практического смысла Закон №3795 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по урегулированию отношений  между кредиторами и потребителями финансовых услуг» Закон №3795 – это документ, который одновременно направлен на защиту прав кредиторов и потребителей финансовых услуг. Как и любой закон, закон №3795 не имеет обратной силы, и его нормы не распространяются на отношения, возникшие между кредиторами и потребителями финансовых услуг до его вступления в силу – до 16 октября 2011 года. Частично об этом содержится оговорка в  пункте 2 заключительных положений закона, однако она касается исключительно кредитных договоров, в то время как закон также регулирует особенности обращения взыскания по ипотечным договорам. Соответственно ипотечные договоры для целей применения закона №3795  должны быть датированы, начиная с 16 октября 2011 года. На практике вопрос правоприменения норм закона к отношениям, которые возникли до его вступления в силу, однако носят продолжительный характер остается открытым и приобретает прикладное толкование в процессе разрешения возникающих споров в судебном порядке. Ярким примером, подтверждающим актуальность этого вопроса, является позиция Высшего хозяйственного суда  Украины, изложенная в постановлении по делу №5023/4165/11 от 19 октября 2011 года. Опираясь на положения статьи 35 закона Украины «Об ипотеки» ВХСУ пришел к выводу  о недопустимости  внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость на основании ипотечного договора (с оговоркой о внесудебном обращении взыскания)  в случае, если ипотечный договор был заключен до 14 января 2009 года (дата вступления в силу закона №800, изменения которого позволили рассматривать договор ипотеки в качестве правоустанавливающего документа). Вопросы ипотеки недвижимости и внесудебного обращения взыскания на нее нашли свое отражение и в законе №3795. В частности закон конкретизирует процедуру выселения должников в случае внесудебного обращения взыскания на жилую недвижимость. При этом, должнику и членом его семьи предоставляется один месяц для целей добровольного освобождения помещения. В случае же принудительного обращения взыскания на основании решения суда выселяемым гражданам предоставляется постоянное жилое помещение, которое подлежит указанию в решении суда. Таким образом, законодатель завуалировано рекомендует должникам добровольно не выселяться, а ждать предоставления на основании решения суда постоянного жилого помещения. Однако, воспользоваться многообещающей новацией смогут лишь те должники, выселение которых будет производиться на основании ипотечных договоров, заключенных после 16.10.2011 года. Начиная с 16 октября 2011 года, уважаемым должникам, попавшим в кредитный тупик и желающим спасти свою недвижимость путем ее отягощения самовольными реконструкциями или даже части частичного уничтожения (сноса), этого делать не рекомендуется. К числу незаконных действий с заложенным и арестованным имуществом с принятием закона  относятся растрата, отчуждение, сокрытие, подмена, повреждение и уничтожение имущества и прочие виды незаконных действий, запрет на осуществление которых может быть установлен кредитным договором. За осуществление указанных действий виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности, состав преступления которого регламентирован статье 388 Уголовного кодекса Украины. В целях борьбы с недобросовестными заемщиками законодатель предусмотрел нормативные барьеры для осуществления реорганизации любого юридического лица. Если ранее исключительно реорганизация акционерного общества путем его деления и выделения предполагала распространение на выделенное лицо субсидиарной ответственности по обязательствам материнской компании (компании, из которой было произведено выделение), то  со вступлением в силу закона любое выделяемое хозяйственное общество будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам материнской компании. Таким образом, достаточно распространенный маневр, выведения активов на другую структуру в связи с реорганизацией хозяйственного общества через выделения новой компании, который в частности сулит выгоду НДС –освобождения (пункт 196.1.7. Налогового кодекса Украины), потерпит крах, поскольку кредитор сможет предъявить свои требования не только к материнской компании. А если материнская компания окажется не способной погасить требования кредитора, тогда отвечать будет выделенная компания. Кроме того, закон предусматривает устранение существующей коллизии между нормами закона о залоге, который предусматривает взыскание залогового имущества на основе исполнительной надписи нотариуса, и закона об обеспечении требований кредиторов, нормы которого не указывают на исполнительную надпись нотариуса как основание для обращения о взыскании движимого имуществ должника. Если же говорить о сбалансированной защите прав заемщиков, то законодатель наделает их правом знать совокупный размер кредитных обязательств перед банком, возлагая на последних обязательства расшифровывать все составляющие кредитной суммы. При этом заемщик имеет право не оплачивать кредитору дополнительные комиссии и сборы, которые не были указаны в договоре, если речь не идет о предоставлении дополнительных услуг, которыми, конечно же, останутся страхование и некоторые виды дополнительного обеспечения предоставляемого кредита. Поэтому заемщику, принявшему на себя обязательства оплатить некоторые виды дополнительных платежей рекомендуется осторожно отнестись к отказу от их оплату, поскольку подобные действия могут повлечь к возложению на заемщика финансовых санкций, указанных в договоре, если все-таки будет установлено, что речь шла не о банковской комиссии, а о дополнительных услугах. В любом случае право на отказ от дополнительных платежей получат лишь те заемщики, кредитные договоры которых будут заключены после 16 октября 2011 года. Среди мер защиты заемщиков, долгожданным событием станет законодательное закрепления права заемщика на досрочный возврат кредита, вне зависимости от фактического срока пользования кредитом. В то же время, такие нормы могут нанести урон по ипотечному кредитованию, которое является долгосрочным и ориентировано на предоставление более низких процентных ставок. Получается, взяв кредит на 15 лет под более низкий процент, заемщик сможет его возвратить, например,  через три года, заплатив проценты только за этот период. В результате банк не может использовать нестабильные обязательства заемщика по кредитному договору для целей рефинансирования выданного кредита посредством выпуска ипотечных ценных бумаг, которые предполагают формирование ипотечного пула из кредитных обязательств  и из предоставленных ипотек. В связи с принятием закона ограничивается право банка на досрочное прекращение кредитного договора в случае нарушения должников принятых обязательств по оплате процентов или частичном погашении. Так, указанным правом банк сможет воспользоваться спустя три месяца с момента фиксации нарушения, если потребительский кредит был обеспечен ипотекой или выдан для приобретения жилья. Возможно, предусмотренные новеллы, которые явно не способствуют ипотечному кредитованию, являются мерами, направленными на предотвращения второй волны кризиса. Об этом в частности свидетельствует состоявшийся запрет на потребительское  валютное кредитование (статья 11 закона Украины «О защите прав потребителей»). Запрещая валютное потребительское кредитование, и прямо предусматривая нераспространение норм закона на ранее заключенные кредитные договоры, законодатель тем не менее определяет способы реструктуризации потребительских кредитов, выданных в иностранной валюте (п.12 статья 11 закона Украины  «О защите прав потребителей»). Вероятно, норма останется не реализованной, хотя проблема реструктуризация валютных кредитов является одной из актуальных для банковской системы, во многом именно эта проблема провоцирует незаконные действия должников с приобретенными товарами, в частности с недвижимостью. Несмотря на то, что проблема реструктуризации задолженности по кредитным договорам является острой именно по договорам, заключенным до 16 октября 2011 года, впервые на законодательном уровне регламентировано право банка на реструктуризацию потребительских кредитов, полученных на основании договоров, заключенных после 16.10.2011 года. До принятия закона не у кого не возникало сомнения, что реструктуризация кредитных обязательств является процессом договорным и двусторонним, не предполагающим государственного или административного вмешательства. Закон не обязал банки к осуществлению реструктуризации потребительских кредитов, однако ограничил допустимые способы ее проведения. Среди допустимых способов реструктуризации потребительских кредитов, законодатель выделил следующие: (а) предоставление должнику рассрочки по оплате суммы основного долга на срок не более трех лет; (б) продление срока действия договора с учетом применяемых в банке ограничений и финансового состояния заемщика; (в) изменения механизма начисления процентов таким образом, чтобы часть ежемесячных платежей по обслуживанию кредита не превышала 35% совокупного месячного дохода семьи; (г) деление существующего кредитного обязательства в иностранной валюте – способ реструктуризации, который невозможно будет применить для договоров, заключаемых как после, так и до 16 октября 2011 года. Из перечисленных способов реструктуризации потребительских кредитов наиболее реальным и прогнозируемым по своим правовым последствиям для потребителя является вариант рассрочки, однако законодатель ограничил ее срок.  Если же стороны готовы рассмотреть альтернативные варианты реструктуризации потребительского кредита и при этом не нарушить законодательные требования, то в этом случае банку рекомендуется переуступить права на кредит третьему лицу (как правила, факторинговые компании или компании по управлению активами, действующие в интересах фонда). Отношения по кредитным обязательствам претерпят новацию обязательства, которая позволит предусмотреть и более длительную рассрочку, и компенсационную поставку в счет покрытия имеющейся задолженности. Фактически именно этот алгоритм действия на сегодня является наименее зарегулированным и соответственно наиболее востребованным для банков и их должников. Таким образом, Закон №3795 подтверждает устоявшееся мнение,  что балансируя административными методами интересы заемщиков и кредиторов, можно разбалансировать определенные сегменты банковской системы.

4 жовтня 2011, 17:09

Ключевым атрибутом строительного проекта являются права на земельный участок. Именно они предопределяют статус заказчика строительства в соответствие со статьей 1 Закона Украины  «Об архитектурной деятельности», статьей 26 закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Многоликость строительства как способа создания/изменения объекта архитектуры обуславливает вопросы о виде прав на земельный участок, достаточных для реализации строительного проекта, и о виде разрешительных процедур, позволяющих успешно и быстро завершить проект. В соответствие со статьей 10 закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», к строительству отнесены новое строительство, реконструкция, реставрация и капитальный ремонт. Действующее законодательство определяет реконструкцию как перестройку существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанную с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня  и качества изготавливаемой продукции, улучшением условий эксплуатации и проживания, качеством услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количества продукции, мощности, функционального назначения, геометрического размера) (ДБН А.2.2-3-2004) Реставрация – совокупность научно обоснованных мероприятий относительно укрепления (консервации) физического состояния, раскрытия наиболее характерных признаков, возобновления утраченных или поврежденных элементов объектов культурного наследия с обеспечением сохранениях их аутентичности (Решение КГС от 27.01.2005 N 11/2587, ДБН В.3.2-1-2004). Особенность реставрации является то, что она осуществляется исключительно по отношению к памятниками культурного наследия и практически не предполагает изменение технико-экономических показателей реставрируемого объекта согласно закона Украины «Об охране  культурного наследия». Капитальный ремонт — комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением или улучшением эксплуатационных показателей зданий и сооружений с заменой или возобновлением отдельных конструкций и их элементов, инженерного оборудования  без изменения геометрических размеров объекта, функционального назначения и его технико-экономических показателей (Решение КГС от 27.01.2005 N 11/2587). Приведенные виды строительства существенно отличается друг от друга в зависимости от степени вмешательства в несущие конструкции, возможности изменения технико-экономических показателей объекта. Несмотря на эти различия, следуя письму ГАСК №40-16-385 от 07.06.2011 года, в основе применяемых разрешительных процедур и упрощений заложена категория сложности объекта (класс последствий), определяемый в соответствие с пунктом 5.1. ДБН В.1.2-14-2009 «Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и основ». В соответствие с письмом Минрегионстрой от 04.04.2011 г. N 24-10/2759/0/6-11 упомянутый ДБН сохраняет свою юридическую силу в свете действующего закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» Таким образом, вне зависимости от того реконструируется ли или подвергается капитальному ремонту промышленный объект или его часть, если объект относится к 4-5 категории сложности, то его заказчику предстоит преодолеть наиболее полный разрешительный алгоритм, включающий в том числе комплексную экспертизу строительного проекта. При этом ГАСК в своем письме от 9 июня 2011 года № 40-19-412, обращает внимание, заинтересованных заказчиков на тот факт, что категория сложности объекта строительства подлежит определению в проектной документации.   Право на землю как обязательный атрибут любого строительного проекта, сохраняет свою актуальность и в случае осуществления видов строительных работ, не требующих прямой взаимосвязи с земельным участком, а именно реконструкция, реставрация и капитальный ремонт. Исключением стали такие виды работ, которые могут осуществляться без документа, удостоверяющего права на земельные участки,  - реконструкция или капитальный ремонт автомобильных дорог, железнодорожных колей, линий электропередач, связи, трубопроводов, прочих линейных коммуникаций в пределах земель их размещения (статья 34 закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»).  Перечень исключений пополнился и благодаря п. 2.3. Приказа Минрегионстроя от 7.07.2011 N 109, согласно которому градостроительные условия и ограничения на застройку земельного участка могут быть предоставлены  в условиях отсутствия прав на земельный участок для целей реконструкции или капитального ремонта объектов социальной инфраструктуры государственной или коммунальной формы собственности. В результате возникает ключевой практический вопрос, а собственно, каких прав на земельный участок будет достаточно для реализации реконструкции/реставрации и, что делать, если права на землю и права на изменяемый объект принадлежат разным лицам. Следуя статье 26 закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» право на застройку земельного участка реализуется ее собственником или собственником. Вопрос спровоцирован неоднозначным и непоследовательным подходом земельного законодательства к признанию и регистрации прав на земельный участок, особенно такого вида права как право пользования земельным участком. Если следовать статье 126 ЗКУ, то единственными регистрируемыми правами на земельный участок признаны право собственности, право аренды/субаренды и право постоянного пользования. Однако ГКУ дополняет вещные права на земельные участки правом суперфиция, возникающего на основании договора об установлении суперфиция. Договор суперфиция – право пользования чужим земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, и прочих зданий и сооружений (статья 413 ГКУ). Если следовать постановлению КМУ от 13 апреля 2011 р. N 466, а также письму ГАСК от 20 июня 2011 года №40-16-527, то договор об установлении суперфиция является достаточным правым основанием для подтверждения наличия у заказчика строительства прав на земельный участок. ЗКУ (глава 16) и ГКУ (глава 32)  к числу прав на земельный участок относит и земельный сервитут, который регистрируется на текущий момент как обременение чужого земельного участка. Земельный сервитут – это право собственника или зе6млепользователя на ограниченное платное или бесплатное использование чужого земельного участка. Если следовать положения статьи 4 закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их ограничений», то сервитут является полноценным правом пользования, вещным правом. Однако, напротяжение многих лет градостроительное законодательство (а точнее его подзаконная составляющая) не рассматривала сервитут как право на землю, допускающее реализацию какого-либо строительного проекта. Возможно в виду появления специальных законодательных положений, например, статьи 16 закона Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов», ГАСК внес ясность в анализируемый вопрос и официально признал право заказчиков на реализацию некоторых строительных проектов на условиях земельного сервитута (письмо ГАСК 20 июня 2011 года №40-16-527).  К числу таких проектов отнесены: прокладка и эксплуатация линий электропередач, связи, трубопроводов, прочих линий коммуникаций (например, строительство дорог и гидротехнических сооружений). Согласно статье 100 ЗКУ на перечисленных видах, земельные сервитуты не ограничиваются, а, следовательно, не исключено использование земельных сервитутов для строительства объектов с иным, прямо законодательно не определенным видом функционального назначения. Таким образом, регуляторные толкования Градостроительного закона и разрешительных процедур постепенно устраняют возникающие неоднозначности в применение нового законодательства, нивелируя подчас ряд упрощений им предусмотренных.

10 серпня 2011, 16:11

Принятие Закона Украины «О рынке земель» является одним из ключевых этапов осуществления земельной реформы и предпосылкой отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, установленного пунктом 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины № 2768 — III от 25.10.2001 (далее — ЗК Украины). В марте 2011 года Верховная рада Украины отклонила три законопроекта о рынке земель, ранее зарегистрированные в ВР народными депутатами Украины. В конце июня 2011 года Кабинет министров Украины внес в парламент собственный проект Закона «О рынке земель», который, скорее всего, будет принят на следующей сессии Верховной рады. Таким образом, в этом документе проанализирован именно правительственный проект Закона «О рынке земель» (далее – «Законопроект №9000-1»). Среди ключевых новелл земельной реформы, которые могут повлиять на дальнейшую судьбу сельскохозяйственных и девелоперских проектов, я бы выделила следующие: Приватизация земельных участков Земельная реформа не затрагивает вопросов процедуры, нормативов приватизации земельных участков в Украине, а также не обременяет их преимущественными правами третьих лиц на приобретение земельных участков. Соответственно сохраняется внеаукционная процедура приватизации земельных участков, не претерпевает изменений процедура отвода земельных участков. Наиболее актуальным сценарием может быть приватизация земельных участков с целевым назначением для ведения фермерского хозяйства до 1 января 2012 года с изменением их целевое назначения на земельные участки для сельскохозяйственного подсобного производства или выведения из категории земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2012 года. Если Вы посчитаете невозможным осуществить приватизацию земельных участков после 1 января 2012 года, то мы рекомендуем использовать целевое использование – «земли личного крестьянского хозяйства», чтобы исключить влияние следующих ограничений: ограничение на продажу (продажа в виде целостного имущественного комплекса не урегулирована и соответственно будет сложно осуществимой), наличие аграрного образования у покупателя фермерского хозяйства. Публичная продажа земельных участков государственной/коммунальной собственности Предполагается продажу всех земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществлять публично, размещая на сайте Госземагентсва информацию о предполагаемой продаже вне зависимости от проведения/не проведения земельного аукциона Аренда земель с/х товарного производства нефермерским хозяйством. Юридические лица, не имеющие статуса фермерского хозяйства, и арендующие земельные участки для ведения сельскохозяйственного товарного производства не смогут приобрести их в собственность. Действующее законодательства не предусматривает возможности реорганизации ООО, ПАО в фермерское хозяйство. Площадь земельных участков, пребывающих в аренде, действующим законодательством не ограничена. Запрет на изменение целевого назначение земельного участка с/х назначения Планируется ввести запрет на изменение целевого назначения земельных участков с/г назначения (всех видов), которые были приобретены из государственной/коммунальной собственности с момента вступления в силу закона. Срок действия запрета — в течение 10 лет с даты приобретения. Если следовать дословному толкованию нормы, то запрет распространяется на земельные участки с/х назначения, приобретенные на основании договора. Указанная норма является политическим решение, мы не исключаем риск ее существенного изменения в процессе принятия законопроекта в первом/втором чтении. Соответственно вам имеет смысл завершить процедуры связанные с изменением целевого назначения земельных участков до 1 января 2012 года или принять решения о том, каким образом вы будете осуществлять застройку земельных участков с/г назначения. Изменение целевого назначения земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, приобретенных после 1 января 2012 года, допускается законопроектом как исключение из общего запрета, исключительно на основании утвержденных в установленном законом порядке схем землеустройства соответствующих административно-территориальных единиц, содержащих зонирования земель по их категориям. Схемы землеустройства – это составляющая схем планирования территорий (за пределами населенного пункта) и прочих видов планировочной документации в соответствие с законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», статья 45 закона Украины «О землеустройстве». Преимущественное право на приобретение земельных участков частной собственности Преимущественное право на приобретение земельных участков частной собственности для ведения ОСГ и товарного с/х производства получат Госземагентство, орган местного самоуправления, собственники смежных земельных участков. Лицо, имеющее намерение произвести отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения, обязано письменно уведомить субъектов преимущественного права на покупку земли, а также поместить объявление в местной прессе по месту расположения земельного участка, указав цену и другие условия, на которых он ее продает. Новые функции Госземагентства Распоряжаться земельными участками с/х назначения, за пределами населенных пунктов, будет Госземагентство и его территориальные управления. В пределах населенных пунктов распоряжаются земельными участками органы местного самоуправления (новая редакция пункта 12 Переходных положений ЗКУ). Фермерские хозяйства Фермерские хозяйства смогут приобретать любые земельные участки с/х назначения, в том числе земли для ведения товарного с/х производства, в отличие от других юридических лиц. Предполагается, что фермерские хозяйства смогут продаваться в пользу физических лиц как целостные имущественные комплексы. Учитывая, что подобные нормы предусмотрены для продажи предприятия как целостного имущественного комплекс (недвижимости) и действуют с 1 января 2004, однако на текущий момент не реализуются, то мы не исключаем высокую вероятность того, что указанная норма не сможет быть реализована на практике. В действующей редакции ЗК Украины право на покупку земель предоставлено гражданам Украины, имеющим сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимающемся ведением товарного сельскохозяйственного производства (ч.1 ст.130 ЗК Украины). Законопроектом предлагается изложить в новой редакции статью 130 ЗК Украины и предоставить право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения всем правоспособным гражданам Украины, независимо от образования и опыта работы в сельском хозяйстве или каких-либо других условий. Такие изменения позволят значительно расширить круг лиц, которые смогут приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения. Консолидация земель Вводится процедура консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Инициатором консолидации земельных участков с/г назначения для создания земельного массива являются лица, имеющие не менее 75% земельного массива. Согласие собственников 25% земельного массива не требуется, однако они также обязаны осуществлять мероприятия, предусмотренные проектом консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Допускается бесплатная передача в собственность земель полевых дорог. Право аренды земельного участка – товар Право аренды земельного участка государственной, коммунальной собственности может быть отчуждено ее арендатором другим лицам, внесено в уставной капитал, передано в залог. Ограничение максимальной площади земельных участков товарного сельскохозяйственного производства. Законопроектом предусматривается, что максимальная площадь земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства в частной собственности одного лица в целом не может превышать 2100 гектаров (ст. 15 законопроекта). При этом, в зависимости от природно-сельскохозяйственной зоны установлены ограничения максимального размера земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, которые могут находиться в собственности одного лица: Полесье — 1500 гектаров; Лесостепь — 1750 гектаров; Степь, Степь засушливая, Сухая степь — 2100 гектаров; Карпатская горная область — 900 гектаров; Крымская горная область — 1100 гектаров. Площадь земельных участков другого целевого использования категории земель сельскохозяйственного назначения не ограничивается максимальными размерами. Антимонопольные ограничения Приобретение прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельского хозяйства связанными лицами осуществляется при условии предварительного получения разрешения на концентрацию субъектов хозяйствования. Сделки, осуществляемые без предварительного разрешения на экономическую концентрацию, в случаях когда такое разрешения является обязательным, являются ничтожными. При этом следует учесть, что законопроект вводить неоднозначные критерии для определения связанности лиц – наличие финансовых отношений через договоры займа, залога, поручительства, перевода долга. На мой взгляд, вступление в силу с 1 января 2012 года закона Украины «О государственном земельном кадастре», а также возможное принятие и вступление в силу закона Украины «О рынке земель», приведет к временному приостановлению ряда процессов, связанных с регистрацией прав на земельные участки в связи с наличием коллизий в документах, фактическим отсутствием наполнения кадастра и т. д.

3 березня 2011, 17:04

В тумане многообещающих реформ, законодатели подчас забывают о насущных долгоиграющих проблемах украинских граждан, которые в ряде случаев лишены возможности реализовать свои конституционные права. Приобретение квартиры – одна из долгожданных и ответственных мероприятий в жизни украинского гражданина. Однако для многих  граждан, принимающих решение купить квартиру на этапе ее строительства, этот процесс превращается в инвестиционное мероприятие, в большей степени напоминающее участие в розыгрыши (лотереи). В своей деятельности, мне приходится регулярно общаться с уверенными инвесторами, которые со временем пополняют ряды потерпевших/пострадавших беспомощных  покупателей будущей недвижимости. Следует отметить, что для многих инвесторов не действенными являются юридические аргументы, касающиеся безопасности их капиталовложения. Они верят рекламе, эскизным проектам, репутации застройщика, которая подчас является следствием продуманной маркетинговой кампании, а потом вдруг оказываются пострадавшими. И это закономерное явление, поскольку при вложении средств в проект строительства вне зависимости от варианта предложенного застройщиком, инвестор лишен достаточных гарантий, обеспечивающих его интерес – получить в собственность квартиру или, в крайнем случае, вернуть средства. В Украине инвестор (покупатель квартиры в условиях массово приостановленных строительных проектов) является подверженным следующим рискам: риск утраты застройщиком прав на земельный участок и как результат прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства. риск банкротства застройщика и как следствие утрата прав на  проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства); «Схема продажу — Квартири реалізуються шляхом обміну на заставні» Первый вопрос, который у Вас должен возникнуть — что же застройщик планирует предложить Вам как потенциальному покупателю будущей квартиры? Сам факт, что застройщик свою деятельность по продаже квартир ассоциирует со «схемой» уже должна Вас настораживать, и, на мой взгляд, не должна оставаться без внимания правоохранительных органов. Далее следует, что застройщик предлагает Вам купить вовсе не квартиру, а закладную, которая в последующем будет обменена на квартиру. В то же время со вступлением в силу закона №2367 с 23.07.2010 года использование закладных для целей продажи строящейся недвижимости было запрещено, о чем также свидетельствует письмо Министерства юстиции Украины, вступления в силу закона №2367 с 23.07.2010 года. Компании, продолжающие использовать закладные для целей продажи строящейся жилой недвижимости, вводят в заблуждение потенциальных покупателей, что имеет признаки состава уголовного преступления, предусмотренного ст. 190 «Мошенничество» Уголовного кодекса Украины. При этом в соответствие со ст. 230 ГКУ, в случае, если одна из сторон сделки умышленно ввела другую сторону в заблуждение относительно обстоятельств, которые имеют существенное значение, такая сделка признается судом недействительной. При использовании закладных предельно четко прослеживается факт умышленного введения застройщиком инвесторов в заблуждение – предлагается закладная как способ дальнейшего получения прав собственности ан квартиры, в то время как  сама по себе закладная не предоставляет прав заинтересованному лицу на квартиры. Сторона, которая применила обман, обязана возместить другой стороне убытки в двойном размере  и моральный ущерб, причиненный в связи с осуществлением сделки. Уважаемые инвесторы, данные нормы могут стать Вашей потенциальной защитой. И самое важное, основным правом собственника закладной является право на получение денежных средств (основного обязательства) в сумме, равной себестоимости строительства квартиры. Это означает, что уже на этапе приобретения закладной, Вы потеряли сумму средств, равную разнице между ценой приобретения закладной (приравнена к рыночной стоимости квартиры) и номинальной стоимости закладных. В силу положений закона Украины «Об ипотеки» собственник закладной не получает каких-либо прав на будущую квартиру. А теперь вопрос к тем инвесторам, которые купили или планируют купить закладные – что и за чем Вы покупаете, если то, что Вы приобретаете, не дает Вам  прав на будущую квартиру?!