Володимир Зубик

29 грудня 2021, 14:08

Удосконалення нормування у будівництві розпочалося в Україні два роки тому. Нині цей процес ще набирає обертів, тому робити остаточні висновки зарано. Проте певні спостереження вже на часі. Насамперед варто віддати належне реформаторам з Мінрегіону та профільного Комітету ВР України за намагання діяти системно. Оновлення розпочато зі змін базисного закону «Про будівельні норми». Взято курс на осучаснення ДБН, які мають повністю змінитися до 2025 року. Конкретизацію вимог державних будівельних норм передбачається зробити через прийняття комплексу національних стандартів у сфері будівництва. Також можна відзначити, що удосконалення нормування має непогані шанси на успішне завершення. Такий оптимізм породжується тим, що ключові провайдери змін перебувають у постійній комунікації з учасниками ринку. Нині є обґрунтовані сподівання, що обіцянка осучаснити ДБН через їх приведення у відповідність до реальних потреб бізнесу, не залишиться декларацією «добрих намірів». Тому на виході ми насправді отримаємо позбавлений штучних перешкод та зайвої регламентації ринок, де переваги матиме саме відповідальний забудовник. По-третє, надихає те, що в Україні прискорюється гармонізація національних та європейських нормативів і стандартів. Запроваджуються сучасні методи нормування, зокрема — параметричний. Це означає, що наш будівельний ринок поступово інтегрується в європейський простір, з його інноваціями, матеріалами та технологіями майбутнього. Що, звісно, має тішити також інвесторів та покупців, бо це означає суттєве зростання рівня комфорту та якості української житлової нерухомості. Однак багаторічний досвід роботи на ринку вимагає «подути на воду». Тому на черзі декілька зауважень. Перше. Найгірша стратегія коли один крок уперед супроводжується кількома в бік, або навіть назад. А тим часом маємо два протилежних приклади. Законопроєкт 5655, який опрацьовується з урахуванням позицій зацікавлених сторін, та закон 5600, який прийнято з ігноруванням думки будівельної спільноти. Думаю, не варто розжовувати, що відбувається, коли ринок отримує діаметрально протилежні сигнали?! Друге. Рішучість змін визначається не кількістю затверджених нових стандартів, а кількістю нормативів, які практично «засвоїв» ринок. Вкрай важливо, щоб обсяг змін та їхній графік були реалістичними. Вони мають стимулювати впевнений поступ галузі, а не тільки диктуватися обсягами бюджетних асигнувань. Тому комунікація з учасниками ринку й надалі має бути максимально щільною та конструктивною. Найближчий привід — обговорення 7 ДБН та 6 національних стандартів в будівництві, які було розглянуто на профільній секції НТР Мінрегіону 10 грудня. Третє. Будь який збій у запроваджені новацій здатен звести нанівець попередні зусилля. Рух уперед має бути насамперед сталим. Тому будівельна спільнота чекає на підзаконні акти, якими буде запроваджено європейські правила щодо безпечності та енергоефективності матеріалів. А також — створено інфраструктуру, яка буде здійснювати контроль за якістю та відповідністю будівельних матеріалів. Для подальших оцінок та висновків.

24 грудня 2021, 14:08

Ми живемо в час, коли застосування інноваційних технологій в будівництві поступово стає буденністю. Це стосується матеріального, технічного та власне технологічного боку. Проте інколи трапляється й певний скепсис. Зокрема, щодо діджиталізації. Мовляв, «цифра» та бетон — явища з різних світів, тому не треба перебільшувати значення та вплив цифрової трансформації. Мушу не погодитись. «Цифра» дедалі більше трансформує самі відносини між різними суб'єктами галузі. Нова модель взаємодії поступово формується не лише в адміністративній та виробничій площині, а у відносинах між забудовниками та інвесторами. Напрямок перший. Відкриття вільного та спрощеного доступу до інформації. В цьому контексті важко переоцінити роль створення Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва. Принцип «єдиного вікна» для всіх реєстрів, включення контрольних примірників ДБН та національних стандартів, публічний доступ до будь-якої корисної інформації, забезпечують справжню революцію. Тепер прозорість у відносинах забудовників та інвесторів можна забезпечити за рахунок «одного кліку». Мінімізувати ризики навіть дистанційно. А сама взаємодія виходить на повноцінний фаховий рівень. Адже інвестор має під рукою не лише весь спектр бізнес-інформації, але й супутні та навіть довідкові матеріали. Завдяки чому отримує можливість робити свій вибір на користь того чи іншого забудовника абсолютно виважено. Напрямок другий. Запровадження ВІМ-технологій (Building Information Modeling), або ж — технологій інформаційного моделювання. Вони дають можливість віртуально відтворити будь-яке будівництво: від презентації повноцінної проєктної моделі, до самого зведення будівлі в режимі реального часу. Це стає можливим за рахунок попереднього збору та обробки всього комплексу інформації щодо об'єкту будівництва. Цього року Уряд затвердив Концепцію впровадження технологій будівельного інформаційного моделювання в Україні. А Мінрегіон планує розробити перші національні стандарти в сфері застосовування ВІМ-технологій. Отже, ми лише на початковому етапі, але перспективі дуже обнадійливі. Незабаром стануть обов'язковими не лише 3D екскурсії по проєктах, а й детальний віртуальний контроль за будівництвом на всіх його циклах. Тож, давайте підсумуємо, що обіцяє нам діджиталізація, зокрема, у відносинах забудовників та інвесторів. Вочевидь, ці відносини стануть більш відповідальними, а конкуренція на ринку стане більш технологічною. Це сприятиме зростанню якості будівельних послуг. Пряма вигода інвесторам та споживачам. За таких умов виживуть далеко не всі забудовники. Перемога буде за тими, хто крокуватиме в ногу з інноваціями та реформами. Ринок пройде через фазу укрупнення та зміцнення будівельних компаній. Відбудеться загальне оздоровлення будівельної галузі. В підсумку це дозволить їй сповна виконати функції драйвера економічного зростання в Україні. Чи потрібні ще якісь аргументи на захист цифрової трансформації? Гадаю, що питання риторичне.

23 грудня 2021, 18:42

Кожного року Україну спіткає несподіване випробування. Приходить зима та виникають проблеми з початком опалювального сезону. А трохи згодом починають приходити «листи щастя» — квитанції за тепло, електроенергію та інші блага цивілізації. Чи можна вирватися з цього зачарованого кола? Давайте розбиратися. Але для початку варто осягнути масштаби проблеми. Експертами підраховано, що в Європі середнє питоме енергоспоживання житла не перевищує 90 кВт*год на кв. метр. В Україні цей показник вдвічі більший. Йдемо далі. Майже 2/3 вітчизняного житлового фонду експлуатується понад 50 років. При цьому старі будівлі споживають енергії на 40-70% більше за новобудови. Висновки здаються очевидними. По-перше, треба більше будувати нового житла, яке відповідатиме європейськими стандартам енергоспоживання. По-друге, країна потребує Національної програми термомодернізації житлових будинків. По-третє, бажано, щоб кожен власник житла нарешті збагнув, що рятування того, хто мерзне та переплачує — це насамперед особиста справа того, хто мерзне та переплачує. Що ми маємо на даний момент. По новому житлу. На початку цього року Мінрегіон встановив мінімальні вимоги до енергоефективності житлових та громадських будівель. Ці вимоги повинні обов’язково враховуватися не лише при будівництві нового житла, а й при його реконструкції та капітальному ремонті. До кінця року очікується розробка 26 нових національних стандартів в будівництві щодо енергоефективності. Отже, процес іде, тому давайте слідкувати за тим, як швидко ринок зможе опанувати нові стандарти. Як фахівець стверджую — провідні будівельні компанії готові для гідної відповіді на цей виклик. По термомодернізації. Головна перепона — вартість робіт. Бюджет далеко не кожного ОСББ, навіть з урахуванням численних програм компенсацій та співфінансування, може потягнути весь комплекс енергоефективних заходів. Можливий вихід — прискорення розгляду законопроєкту «Про створення умов для запровадження комплексної термомодернізації будівель». Принаймні, його розробники стверджують, що прийняття запропонованих новацій дозволить «знизити бар'єри для глибокої «поетапної» термомодернізації будівель». По формуванню більш активної позиції власників житла. Вважаю, цей напрямок найбільш недооціненим. З одного боку, в ЗМІ можна знайти дані, які свідчать, що майже 2/3 українців не чуло про жодну з державних чи місцевих програм підтримки енергоефективності. З іншого, доводиться констатувати, що в Україні поки що не сформовано свідомий попит на придбання житла в будівлях з високим класом енергоефективності. Тоді як в Європі цей параметр суттєво впливає на вартість нерухомості, а часто-густо — і на його престижність. І це спільний недоробок як самих забудовників, так і агенцій з продажу нерухомості. В цілому ж можна з певною долею обережності припустити, що Україна вже находиться на вірному шляху. Але темпи просування поки що незадовільні. Проте, все залежить від нас самих.

27 листопада 2021, 16:27

В Україні, на жаль, розповсюджений стереотип, що забудовники та соціальна інфраструктура — речі майже несумісні. Насправді провідні вітчизняні девелопери вже давно готові до роботи за кращими європейськими зразками. Проте на даний момент далеко не все залежить від їх бажання. Але спочатку про несумісність. Насправді, комплексна житлова забудова, яка передбачає наявність певного переліку об’єктів соціальної інфраструктури, є вигідною для будівельних компаній. Бо дозволяє зводити об’єкти більш високого рівня комфортності, а значить — підвищеного попиту, ніж поширена нині «точкова» забудова. Тому з точки зору бізнесу — зазвичай соціальні об'єкти є не тягарем, а — конкурентною перевагою. А тепер про бажання. Міста розвиваються за Генеральним планом. Саме ці документи визначають не лише реалії сьогодення, але й формують майбутній вигляд територій. Зокрема, і щодо нормативів «комплектації» житлових масивів відповідними об’єктами інфраструктури. Тому виграють ті міста та населені пункти, де місцева влада здатна сформувати реалістичну стратегію розвитку та забезпечити її неухильне втілення. А як експерт будівельної галузі відзначу, що в таких містах соціально відповідальному забудовнику працюється набагато легше та зручніше. А тепер про європейський досвід. Сучасний тренд — відмова від спальної забудови, коли мешканці мегаполісів працюють, вчяться та розважаються в одному місці, а відпочивають в іншому. Забагато транспортних проблем для міста та часових і грошових витрат для його мешканців. Сьогодні в моді так званий «mixed-use development». Це модель забудови, яка поєднує житлові та комерційні приміщення з розвинутою соціальною інфраструктурою. В межах цього тренду можна виокремити дві основні формації — «горизонтальну» та «вертикальну». Горизонтальна потребує значних ділянок, тому ареал її розповсюдження переважно — околиці міст. І навіть міжміські простори у разі наявності транспортних магістралей з достатньою пропускною спроможністю. Вертикальна, навпаки, гармонійно вписується в щільну забудову центральної та прилеглих частин мегаполісів. Вона передбачає зведення багатофункціональних веж, які зазвичай мають дві або, навіть три окремі функціональні зони — житлову, комерційну та інфраструктурну. Отже, що ми маємо у сухому залишку. По-перше, українські забудовники, принаймні та їх частина, яка прагне вести соціально відповідальний бізнес, є активними прихильниками комплексної забудови. З урахуванням європейського досвіду «mixed-use development» та за кращими вітчизняними проєктами. По-друге, така забудова, причому як у вертикальній, так і в горизонтальній формації, потребує готовності до неї передусім органів місцевої влади. І децентралізація, що триває, дає надію, що українське місцеве самоврядування освоїть модерні стратегії розвитку територій в прискореному режимі. І, нарешті, по-третє. Маємо певну долю оптимізму, що наш варіант «війни за міський простір» буде не надто агресивним та жорстоким, як його описують класики урбаністики. Хоча б тому, що ми встигнемо вчасно врахувати і чужі прорахунки, і виправити власні помилки.

26 листопада 2021, 17:36

Робота над підготовкою законопроєкту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності» вийшла на фінішну пряму. Сьогодні є всі підстави для того, щоб очікувати його остаточне прийняття Верховною Радою України до кінця року. Останній за часом, але не за вагомістю, внесок в процес доопрацювання внесла архітектурна громадськість. Вона погодила з розробниками законопроєкту низку принципових питань, пов’язаних, зокрема, з вимогою залишити їм інтелектуальні права. І фактично погодилась на запровадження нової моделі функціювання містобудівної сфери. Будівельна спільнота вітає досягнення цього компромісу. Будь-який відповідальний забудовник розуміє, що поза межами ефективного авторського контролю наші міста втрачають можливість появи нових та унікальних архітектурних ландшафтів. А без цього власне містобудівна діяльність втрачає свій справжній сенс. Переконаний, що не зважаючи на певну відмінність професійних інтересів, всі учасники ринку, зрештою, мають одну спільну мету. Ми хочемо перетворити наші міста на комфортний, безпечний та естетично досконалий життєвий простір. А тому мусимо знаходити баланс. Отже, рішення архітектурної громадськості щодо підтримки реформаторського законопроєкту 5655 є важливим з кількох причин. Якщо поглянути на нього в загальному контексті. По-перше, воно свідчить про те, що ініціатори містобудівної реформи налаштовані на конструктивну співпрацю з професійними спільнотами. І це дуже добре. Ми ще на початковому етапі, попереду ще чимало роботи. Тому кінцевий успіх багато в чому залежить від того, як буде побудована взаємодія. Шлях диктату приваблює тактичними манівцями простих та швидких рішень. Однак несе з собою ризики стратегічної поразки, коли замість капітального оновлення на виході маємо фасадний ремонт. Діалог та пошук компромісу вимагає більше часу та забирає більше сил. Однак дає змогу закласти надійний фундамент для системних змін. По-друге, маємо помітну консолідацію професійного середовища. І це стосується всіх гравців на ринку. А це означає, що мова йдеться саме про справжні реформи. Коли змінюються загальні умови функціювання галузі, а не просто укладаються нові сепаратні «договорняки». І це теж запорука фундаментальності перетворень. По-третє, ми рухаємось у правильному напрямку. Децентралізація, дерегуляція, демонополізація на тлі цифровізації не викликають заперечень. Всі розуміють, що перемога над корупцією можлива там, де стає менше держави та більшає відповідальності. Залишилось перестати лякатися логічного зміцнення частки «приватного» і все буде гаразд. А тим, хто все ще хвилюється, нагадаю, як у свій час поява приватних нотаріусів, БТІ, експертизи, виконавчої служби дуже розвантажила державу. І скасувала навіть саму можливість корупційної складової, оскільки на зміну розмитій колективній відповідальності прийшла відповідальність персональна. Тому ще раз наголошу. Будівельна спільнота вітає компроміс депутатів, розробників законопроєкту з архітекторами. Проте ми просимо не заспокоюватися. А вже спільними зусиллями сприяти прийняттю цього вкрай потрібного для реформування містобудівної сфери законопроєкту.

29 жовтня 2021, 16:56

Будівельна спільнота підтримала Концепцію реформи у сфері містобудуванні, яку було схвалено Національною радою реформ під головуванням Президента України Володимира Зеленського. Ми також підтримали практичні кроки, спрямовані на ліквідацію ДАБІ та запровадження дерегуляції в будівельній галузі. Бо це має сприяти її детінізації, створенню прозорих правил гри на ринку, зменшенню адміністративного тиску та корупційних ризиків. А в цілому – більш повно розкривати потенціал галузі як драйвера економічного зростання нашої держави. Однак, наші сподівання на те, що будівельна галузь скоро буде жити за новими правилами, спіткало неочікуване випробування. Уряд під тиском Міністерства культури та інформаційної політики прийняв постанову «Про відновлення дії деяких положень постанови Кабінету Міністрів України від 24 грудня 2019 року № 1185». Цією постановою, зокрема, створюються юридичні підстави для початку роботи двох нових центральних органів виконавчої влади – Державної служби охорони культурної спадщини та Державної інспекції культурної спадщини. Офіційно задекларована мета такого кроку цілком шляхетна та корисна. Новостворені служба та інспекція начебто покликані відповідати за реалізацію державної політики у сферах охорони культурної спадщини, музейної справи, вивезення, ввезення та повернення культурних цінностей. Проте у цього рішення є й тіньова сторона, яка ставить під сумнів долю реформ в будівельній галузі. Вона пов’язана, зокрема, з регулюванням цілого комплексу питань щодо забезпечення функціонування об'єктів культурної спадщини. І саме ця сторона викликає глибоке занепокоєння з боку будівельної спільноти. Адже на її думку, ситуація починає нагадувати боротьбу з корупційної «гідрою», коли на місці однієї голови, яку зрубали, виростає дві нових. Таким чином на сьогодні будівельна галузь фактично завмерла на міждоріжжі. Коли, з одного боку, є оснащений чіткими дороговказами шлях до її оздоровлення та конкурентного розвитку, а, з іншого боку, прокладається доріжка кудись в інший бік. А якщо називати речі своїми іменами, то – назад, до стану, коли нечистий на руку чиновник диктував вигідні лише для нього правила гри на ринку. У зв’язку з цим вважаю, що будівельна спільнота абсолютно справедливо б'є на сполох, звертаючись до Кабінету Міністрів з вимогою про скасування рішення про створення двох нових органів. Бо насправді воно ставить бізнес у залежність від бюрократії та провокує нову хвилю тінізації ринку. Час на визначення ще є. Але паралельне просування двома взаємовиключними курсами несе велику шкоду. Хочу ще раз підкреслити, що найбільша загроза реформам походить не з їх недосконалості, а з виникнення атмосфери невизначеності та недовіри. Тому я особисто на боці тих представників галузі, які сподіваються, що курс на її реформу та створення європейських умов для її розвитку буде відновлено. Бо це буде крок у вірному напрямку. Який принесе значну користь не лише окремому сектору економіки, а й всій країні.

28 жовтня 2021, 20:30

Закордонний досвід реновації житла Реновація – магістральний напрямок вирішення проблеми оновлення застарілого житлового фонду. На підтвердження такого висновку свідчить насамперед статистика. Вона фіксує, що у розвинутих країнах частка інвестицій, яка іде на реконструкцію житлових будівель складає від 40 до 70% загального обсягу капіталовкладень в будівництво. На даний момент ми вже маємо достатньо експертних досліджень, щоб зробити певні узагальнення та сформувати окремі національні моделі реновації. Тож, давайте розбиратися. Зокрема, можна говорити про Нідерландську модель реновації. Її ключовим елементом є Фонд оновлення міст, до якого держава щороку перераховує суттєві внески – до 500 млн. доларів. До програм реновації районів старої забудівлі долучаються також муніципалітети, які беруть на себе дотування окремих напрямків робіт. Як на мене гарний приклад, особливо з урахуванням досвіду реалізації президентської програми «Велике будівництво». Також можна говорити про німецьку модель. Її розквіт припав на 90-ті роки минулого століття, коли після возз’єднання Німеччини постало питання, що робити із «житловим спадком» НДР. Німці пішли шляхом державного кредитування. З державного бюджету під низький відсоток було виділено майже 70 млрд. марок. Це дозволило в досить стислі строки реконструювати понад 90 тисяч панельних будинків. На мій погляд, це – найбільш проста модель реновації. Проте вона вимагає значних бюджетних витрат і тому для нас не є пріоритетною. Принаймні, поки що. У французький моделі наголос зроблено на субсидуванні окремих домовласників. На даний момент діє чотири державних програми, що орієнтовані на різні верстви населення, різні типи будівель, навіть різні типи робіт. Теж цікавий досвід, але його застосування поки що обмежується не надто швидкими темпами поширення ОСББ в Україні. Є досить приваблива ізраїльська модель реновації старого житла, по типу наших «хрущовок». Роботи проводяться за рахунок інвестора, який заробляє на додаткових поверхах чи секціях. Але в цьому випадку відзначу те, що перемовини з мешканцями таких будівель, а вони подекуди продовжуються досить довго, фінансуються державним коштом. А гарантом всього процесу виступає мерія того чи іншого населеного пункту. Нарешті, ще одна потенційно цікава модель фінансування реновації житлового фонду сформувалася у Латвії. Якщо основний акцент в оновленні житла припадав на утеплення фасадів, заміну систем тепло- та водопостачання, оплату таких робіт здійснювали самі мешканці будинків. Але не одразу. Після реконструкції будинок споживав в кілька разів менше енергії, проте його мешканці певний час платили по старим тарифам і в такий спосіб покривали інвестору його витрати. Але така «розстрочка» може не спрацювати у наших реаліях, адже обсяги боргів за житлово-комунальні послуги оптимізму не додають. Загальний висновок, на мій погляд, очевидний. Настав час запроваджувати власну модель. Можемо почати з формування робочої групи при Мінрегіонбуді, яка розробить національну концепцію реновації з урахуванням усіх наших реалій та можливостей.

27 жовтня 2021, 21:54

В ЗМІ продовжується активне обговорення законопроєкту №5655, який передбачає системне реформування сфери містобудівної діяльності. В значній мірі вже окреслено позицію зацікавлених сторін. І це дозволяє мені звернутися до всіх учасників дискусії зі стратегічною пропозицією – давайте виходити з презумпції взаємної доброчесності. Важливість цієї пропозиції в тому, що вона дозволяє перевести обговорення в конструктивну площину. Коли таке обговорення ведеться: Прагматично. З розумінням того, що у кожної сторони об'єктивно є свої інтереси, які вона буде захищати. Але є й спільна мета – врегулювання проблемних моментів суспільно важливої галузі. Реалістично. Оскільки ідеальні моделі існують лише на папері, в реальному житті критерій ефективності єдиний – чи отримає галузь новий поштовх до розвитку?! Гнучко. З орієнтацією на те, що всі проблеми одночасно не вирішуються. Тоді як практика застосування нових відносин сама підкаже нові варіанти та напрямки їх подальшого вдосконалення. Альтернативою презумпції доброчесності є обговорення в стилістиці взаємних підозр та звинувачень. Коли у звичайного громадянина може скластися уява про те, що містобудівна галузь – це притулок для шахраїв. Де архітектори марять тотальним контролем, забудовники, навпаки, прагнуть абсолютної безконтрольності, а чиновників турбує створення корупційних «годівниць». Звісно, ми живемо в реальному світі, де негативні явища існують і запобігати їм потрібно. Але ж закони пишуться насамперед для тих, хто хоче чесно працювати, дбаючи про законні прибутки, а також про чисту репутацію. Тому в своєму стислому та попередньому аналізі нової моделі містобудівного контролю я буду виходи саме з цих міркувань. Отже, мої загальні висновки такі: Нова модель містобудівного контролю прогресивна, цілком робоча та перспективна. Завдяки цифровізації вона значно полегшує процес. Тоді як запровадження інституту приватних контролерів надає право вибору. А там де є вибір, там завжди є поступ та розвиток. Ідеологічний фундамент нової моделі потребує практичної перевірки. Політика децентралізації – справа безумовно корисна та прогресивна. Але є ризик заміни одного величезного «монстра» ДАБІ на сотні більш дрібних, проте потенційно не менш шкідливих «монстрів» на рівні окремих громад та населених пунктів. Модель потребує доопрацювання на етапі підготовки законопроєкту 5655 до другого читання. Зокрема, наявність різних процедур контролю з боку приватних контролерів та виконавчих органів місцевого самоврядування ускладнює загальну систему контролю. Реформа системи містобудівного контролю вимагає подальшого вдосконалення. Містобудівна діяльність потребує прозорих та однозначних правил і процедур, за якими можна будувати та здійснювати контроль за будівництвом. Отже, подальший рух галузі буде напряму залежати від того, наскільки швидко вона отримає оновлений Містобудівний кодекс.