«Золотые» хрущевки: почему в центре Киева раскупают старое жилье

Ценник на двушку на бульваре Леси Украинки, к примеру, может достигать $100−120 тыс., или $2 тыс. и более за квадратный метр. За эти деньги реально найти квартиру в новостройке на окраине или даже небольшой дом в пригороде.

«Минфин» разбирался, интересна ли такая недвижимость для инвестиций.

Сколько стоят киевские хрущевки и в каком состоянии их продают

Киевские риелторы говорят, что с начала войны на рынке недвижимости осталось не так много «неубиваемых» сегментов. И один из них — хрущевки в центре столицы.

Спрос на них, даже в самые худшие времена, не опускался до критически низких отметок, а с недавних пор начал расти.

В целом с конца прошлого года количество запросов на такое жилье увеличилось, по сравнению с предыдущим, 2023, годом, примерно на 10%.

«Хрущевки — это своего рода альтернативное жилье для тех, кто хочет жить в центре Киева, но у кого сравнительно небольшой бюджет на покупку недвижимости. Их еще называют „Печерском для бедных“. Высокий спрос на квартиры в таких домах обеспечивает относительно доступный ценник, по сравнению с другими вариантами», — отмечает столичный риелтор Ирина Луханина.

По ее словам, двушку в доме хрущевской застройки в центре Киева можно купить в среднем за $60−100 тыс. Ценник зависит от локации, качества ремонта, инфраструктуры и даже вида из окна.

Это дешевле, чем стоит жилье в домах других типов в центре — царских, сталинках, панельках или новостройках.

Ирина Луханина сравнила ценник на двухкомнатную квартиру в хрущевке, царском доме и сталинке в центре Киева.

«Двушка в царском доме — это примерно 58−66 квадратов. Стоимость зависит от локации (такие дома сосредоточены в районе цирка, на нижней части Жилянской и Саксаганского) и состояния, и колеблется от $90 тыс. до $160 тыс., или порядка $1,6−2,5 тыс. за квадрат.

Цена на сталинки примерно на том же уровне, что и на царские дома. Там пониже потолки, но зато есть лифты, а в некоторых домах и мусоропроводы, а также, что важно — железобетонные перекрытия. Метражи двушек в сталинках — 48−58 квадратов, цены — от $80 тыс. до $130 тыс., или $1,7−2,2 тыс. за квадрат.

В центральных хрущевках метраж двушек — 40−45 квадратных метров, ценник — $60−100 тыс., или $1,3−2,2 тыс. за квадрат. Но может быть цена и выше, если сделан дорогой ремонт и продается уже не просто «хрущ», а настоящий «Версаль», — рассказала нам Ирина Луханина.

К примеру, на flatfy.ua выставлена на продажу однокомнатная квартира площадью 33 квадратных метра на улице Лаврской. В квартире сделан хороший ремонт, но цена «кусается» — $87 тыс. То есть квадратный метр стоит больше $2,6 тыс.

Двушка в 42 квадрата в хрущевке на Кловском спуске стоит $110 тыс., или $2 619 за квадрат. В квартире сделаны перепланировка и хороший ремонт — есть кухня-студия, спальня с гардеробной, заменены коммуникации, установлен теплый пол, новая бытовая техника и т. д.

В двухкомнатной хрущевке на улице Леонида Первомайского за $89,5 тыс. ($2 131 за квадрат) выполнен авторский ремонт, есть антикварная мебель и даже камин на кухне. Но, понятно, что все эти квартиры все равно остаются, хоть и «авторским», но все же жильем в хрущевке.

Руководитель проекта Monitor Estate, юрист Владимир Копоть говорит: тогда как рынок недвижимости едва жив, цены на старое жилье на вторичке не сильно падают.

Он приводит в пример объявления о продаже в одной из киевских хрущевок «уникальной» двухкомнатной квартиры площадью 45 квадратных метров за $120 тыс. «Квартира в доме без лифта, паркинга, с деревянными перекрытиями, плохой шумоизоляцией, крохотной кухней продается дороже, чем в новостройке с современными технологиями и инфраструктурой», — говорит эксперт.

Для сравнения: за $2,4 тыс. за квадрат на том же Печерске можно купить квартиру в новых ЖК бизнес-класса. Скажем, предлагается однушка площадью 36 квадратов за $86,9 тыс. Правда, придется еще вложиться в ремонт. В итоге общий бюджет такой покупки резко вырастет. А вот в случае с хрущевкой можно за такие же деньги получить вариант «заходи и живи».

Что можно купить за такие деньги

Если сравнивать ценник на хрущевки в центре, которые, как ни крути, относятся к устаревшему жилому фонду, и стоимость жилья, к примеру, в пригороде, разница — просто колоссальная.

Скажем, в Вишневом трешка площадью 76,4 квадратных метра в новом доме с ремонтом стоит $84 тыс., или чуть больше $1 тыс. за квадрат. В доме есть генератор, квартира перепланирована под аренду на 4 комнаты — студия с мебелью и техникой. Сдавать такие реально по 8 500 грн в месяц, то есть инвестор может окупить вложения всего за 8 лет.

А за $120 тыс. в том же Вишневом реально купить таунхаус площадью 100 квадратов с ремонтом, новой мебелью и собственным двориком.

В Вышгороде за $67,5 тыс. предлагается трешка площадью 80 квадратов ($844 за квадратный метр) со столовой, гостиной, большой лоджией, новым ремонтом в доме с собственным бомбоубежищем и закрытым двором.

В Буче, по данным dom.ria, 4-комнатный отдельный дом площадью 120 квадратных метров и участком в 5 соток стоит $119 тыс., правда, нужно вложиться в ремонт.

В целом на flatfy.ua почти 9 тыс. домов в пригороде с ценником до $120 тыс. К примеру, в Тарасовке под Киевом за $95 тыс. можно купить отдельный дом на 4 комнаты площадью 130 квадратов (порядка $730 за квадрат). Есть участок в 15 соток, качественный ремонт и все коммуникации.

Да и в самом Киеве в отдаленных от центра районах жилье стоит намного дешевле.

К примеру, в Дарницком районе за $79 тыс. продается однушка в 43 квадрата в новом доме, с ремонтом, мебелью и техникой. А на Столичном шоссе однокомнатная в новостройке без ремонта предлагается за $57 тыс. Гостинку под ремонт в этом районе и вовсе реально купить за $25 тыс., а однушку на Виноградаре — за $27 тыс.

Ирина Луханина отмечает, что «феномен дорогих хрущевок» наблюдается исключительно в центре Киева.

По домам такого типа в других районах ситуация отличается кардинально.

«Хрущевки в Киеве есть и в центре, и по другим районам, в частности, ими застроены Воскресенка, Старая Дарница, часть Нивок и Борщаговки. Сам тип домов немного отличается от тех, что в центре: хрущевки на окраинах не кирпичные, а панельные, и там 3, а не 4 квартиры на этаже. При этом ценники на них намного ниже — реально купить квартиру в 40 квадратов за $38−42 тыс.», — говорит Луханина.

Почему раскупают хрущевки

Помимо того, что хрущевки — это наиболее доступный по общему бюджету вариант для тех, кто мечтает жить в центре Киева, эксперты называют еще несколько причин популярности квартир в таких домах.

Локация. 95% хрущевок расположены в районах, где уже давно нет свободной земли для строительства новых ЖК. Поэтому многие покупатели выбирают между новостройками в более отдаленных районах и старым жильем в центре. В большинстве объявлений о продаже квартир в хрущевках указана близость к метро. «Даже если дом старый, это добавляет к ценнику 10−20%», — говорит Владимир Копоть.

Развитая инфраструктура. Как правило, в шаговой доступности от хрущевок в центре Киева есть детсады, школы, магазины, медучреждения и др.

Сравнительно невысокие платежки. Владимир Копоть подсчитал: в хрущевке 45 квадратов человек отдает 1 500 грн за отопление и 400 грн за обслуживание дома, а в новостройке с такой же площадью жилья ценник уже другой — 2 500 и 1 000 грн соответственно.

Для человека, который выбирает между новостройкой и старым фондом, плюсом последнего является тот факт, что дом уже готов, его точно не заморозят, плюс — есть ремонт.

Ремонт — как «добавленная стоимость». Как отмечает Владимир Копоть, нередко ремонт в хрущевках является «оправданием высокой цены». К примеру, «за $90 тыс. продается не квартира, а произведение искусства — дизайнерский ремонт, ванная в стиле „лофт“, кухня-студия». «Фокус» с ремонтом собственники нередко используют, чтобы придать старой квартире «товарный вид» и подороже ее продать. Такой себе, «квартирный маркетинг». «В реальности квартира может стоить $50 тыс., на ремонт тратят $10 тыс., и выставляют на продажу уже за $90 тыс.», — говорит эксперт.

Высокий спрос на аренду. Как отмечает экс-руководитель Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита, небольшие квартиры в хрущевках в центральных районах столицы хорошо сдаются внаем.

Спрос на них достаточно высокий, как и ценник. 1−2 комнатную квартиру с ремонтом на том же Печерске реально сдавать за 20 тыс. грн в месяц. Причем арендные ставки постепенно растут, что делает вложения в недвижимость под сдачу более выгодными.

Срок окупаемости на сегодня составляет примерно 12 лет. При этом, по словам Луханиной, владельцы хрущевок в центре могут рассчитывать, что эти объекты как минимум не упадут в цене, а то и будут дорожать, то есть в перспективе их можно выгодно перепродать.

«К примеру, по сравнению с довоенными временами, ценник на жилье в таких домах просел максимум на 10−15%, а в 2024 году начал восстанавливаться и фактически «отыграл» военную «скидку», — говорит Луханина.

В качестве примера, она приводит такой кейс из собственной практики. «Мы еще до ковидного карантина купили для клиента двушку в хрущевке на Мечникова за $62 тыс. Там сделали ремонт и стали сдавать в аренду. А сейчас такую квартиру реально продать уже за $80 тыс.», — говорит Луханина.

Перспектива попасть под программу реновации хрущевок и получить более просторное новое жилье или хорошую компенсацию. «Минфин» уже писал о соответствующем законопроекте № 6483, который приняли в первом чтении еще в 2022 году. И, по словам главы профильного комитета BP Елены Шуляк, должны были вынести на второе чтение еще в прошлом году.

Но затем сроки сдвинулись, хотя сам проект с повестки дня никто не снимал. Пока проект выписан так, что шансы владельцев хрущевок, которые пойдут под реновацию, получить больше жилплощади, выглядят утопически. Им планируют давать столько же квадратных метров, сколько у них было в старом доме, а не положенные по Жилищному кодексу 13,65 квадратов на каждого жильца.

Стоит ли инвестировать в хрущевку

Риелторы отмечают, что многие покупатели присматриваются к хрущевкам с целью инвестиций. В центре, где квартиру с ремонтом в старом фонде реально сдавать за 20 тыс. грн в месяц, это, на первый взгляд, действительно имеет смысл.

Впрочем, есть нюансы. По мнению Ирины Луханиной, выгодно вкладываться в хрущевки на короткие сроки.

«К примеру, можно купить, сдавать 2−3 года, а потом перепродать за эти же деньги или даже немного дороже», — говорит она. А вот инвестировать в хрущевки с прицелом на более отдаленную перспективу Луханина не советует.

«Все-таки это старый фонд, который с каждым годом изнашивается все больше. Непонятно, что с такими домами будет дальше. За эти же деньги или даже дешевле реально купить жилье в новостройке на окраине города или в пригороде, и сдавать в аренду его. Доходность и окупаемость получится примерно такой же», — отметила Луханина.

Юрий Пита говорит, что сейчас покупка квартиры в хрущевке в центре под сдачу в аренду действительно имеет смысл. Хотя окупаемость и не самая оптимальная — до 12 лет. Но непонятно, что будет с этим сегментом в более отдаленной перспективе. Если все же запустят программу реновации, то неизвестно как будут «менять» старые квартиры на новые, ведь в столице фактически нет маневренного фонда, куда можно было бы отселять людей.

Владимир Копоть также не видит особого потенциала в хрущевках. Он называет такие недостатки этого жилья:

• Физический износ. Дома рассчитаны на эксплуатацию в течение 50−70 лет, и многие уже подходят к этому рубежу.
• Низкие потолки (до 2,5 м).
• Плохая шумоизоляция.
• Проблемы с перепланировкой (несущие стены не позволяют делать перепланировку — по крайней мере, законно).
• Слабая электропроводка. Базово она рассчитана на узкий перечень самых необходимых бытовых приборов, а подключение бойлера или теплого пола может устроить блекаут во всем подъезде.

Но, как следует из примеров эксперта, достаточно выгодно выкупать «убитые» хрущевки в хороших локациях, делать там ремонты и перепродавать. На одном объекте можно поднять $20−30 тыс.

То есть эксперты сходятся во мнении, что инвестиции в хрущевки интересны исключительно на короткие сроки, и могут быть весьма рискованными — на более продолжительные.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки