Жилье в Испании: 6 советов, как инвесторам не попасться на крючок окупасов

Проблема окупасов возникла в Испании после финансового кризиса 2008 года, когда многие люди потеряли возможность оплачивать жилье. Социально ориентированные законы страны предоставили определенную защиту уязвимым категориям населения, что создало условия для злоупотреблений. Во многих случаях владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что выселение таких лиц возможно только через суд, а процесс может длиться месяцами или даже годами.

Особенно уязвимы к этому риску иностранные инвесторы, которые не проживают постоянно в Испании. Но так ли уж неразрешима проблема окупасов, чтобы из-за нее отказывать себе в выгодной и перспективной инвестиции в испанскую недвижимость?

Кто такие окупасы

Есть два вида окупасов: те, которые незаконно заселились в чужое жилье, и арендаторы, которые перестали платить за проживание в квартире. Первая категория — это люди, которые самовольно занимают жилье без согласия собственника, часто маргинальные группы или даже преступные элементы. Они могут вламываться в пустые дома, особенно те, которые не используются владельцами в течение длительного времени. Вторая категория — арендаторы, которые официально снимают жилье, но затем прекращают платить арендную плату, по факту превращаясь в «окупасов арендного типа».

В Испании законы традиционно защищают уязвимые категории населения, что значительно усложняет процесс выселения окупасов. Для этого собственник должен пройти длительную судебную процедуру.

В зоне наибольшего риска находятся крупные города, такие как Мадрид, Барселона и Валенсия, особенно, если речь идет о социально неблагополучных районах.

Что с ними делать

Уверен, у большинства читателей сразу назрел ясный и привычный для наших реалий ответ на этот вопрос: не панькаться с преступниками, а просто взять и выселить. В Испании так не работает.

Если вы попытаетесь решить проблему классическим и справедливым (с вашей точки зрения) способом принудительного выселения непрошеных гостей, будете быстро привлечены к ответственности. В Испании все происходит исключительно в рамках закона. И, благо, чем дальше, тем больше закон поворачивается лицом к владельцу недвижимости.

В 2018 году в Испании был принят новый закон, направленный на борьбу с окупасами. «Десаусио Экспресс» — предусмотренный законом специальный механизм для ускоренного выселения нежелательных квартирантов. Хотя задумано, что процесс должен длиться не более двух недель, на практике он часто растягивается до нескольких месяцев из-за загруженности судебной системы. Несмотря на это, процедура значительно более быстрая, чем выселение арендаторов, которые перестали оплачивать за жилье, ведь такие дела могут длиться годами.

Ключевая особенность «Десаусио Экспресс» состоит в том, что собственник подает заявление в суд по месту нахождения недвижимости, добавляя документы, подтверждающие его право собственности. Жалоба подается на неизвестных лиц, занимающих имущество. Полиция доставляет им повестку, после чего у жителей есть пять рабочих дней для предоставления доказательств законности своего пребывания. Если этого не происходит, суд сразу же назначает дату выселения, и процедура выполняется без дополнительных слушаний.

Закон также делает невозможным злоупотребление социальными льготами. Окупасы, в отличие от попавших в затруднительное положение арендаторов, не могут ссылаться на социальную уязвимость, как аргумент для затягивания дела. Это делает выселение быстрым и неизбежным.

Недавно испанский парламент рассмотрел законопроект, предусматривающий еще более радикальный подход: выселение окупасов в течение 24 часов после подачи заявления владельцем. Закон также призван решить проблему недобросовестных арендаторов, перестающих платить за жилье. Ожидается, что эта инициатива будет одобрена в Конгрессе в ближайшее время.

Для инвесторов это сигнал, что правительство страны активно работает над защитой права собственности, что является основой стабильности на рынке недвижимости.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость: где наиболее прибыльные предложения и как обойти риски

Как обезопасить себя от окупасов

Хотя постепенно появляется больше возможностей решения проблемы окупасов, все же лучше ее не допускать вообще. Вот несколько рекомендаций для инвесторов по защите от окупасов в Испании:

1. Оценивайте район перед покупкой недвижимости. Районы с неблагополучной репутацией или низкими ценами на жилье могут быть более уязвимыми к заселению окупасов. Проверяйте инфраструктуру, благоустройство и соседей — это поможет минимизировать риски.

2. Поддерживайте контакт с соседями. В случае возникновения спорных ситуаций, таких как незаконное заселение, соседи могут подтвердить вашу личность и статус владельца. Это значительно ускорит процесс взаимодействия с полицией. Полицейские часто опрашивают соседей, и их показания могут сыграть решающую роль.

3. Установите сигнализацию — основной предохранитель. Системы охранной сигнализации — недорогой и эффективный способ защиты. Абонентская плата за такие услуги составляет около 20−30 евро в месяц. Сигнализация автоматически вызывает полицию в случае попытки незаконного проникновения, что предотвращает долговременные проблемы с окупасами. Кроме того, договор с охранной компанией будет являться дополнительным аргументом в случае юридических споров.

4. Выбирайте современные жилые комплексы. В новых жилых проектах с закрытой территорией, видеонаблюдением и охраной практически отсутствуют случаи незаконного заселения. Рассмотрите инвестиции в резиденции с высоким уровнем безопасности — это значительно снижает риск.

5. Оформите страхование недвижимости. Полис страхования, покрывающий ущерб от незаконного проникновения, поможет компенсировать затраты на ремонт, юридические услуги и даже недополученный доход от аренды.

6. Используйте юридическое сопровождение для сдачи в аренду. Если вы планируете сдавать недвижимость, обязательно наймите юриста для заключения договора аренды. Стоимость такой услуги составляет 100−150 евро, но это избавит вас от многих возможных проблем. При сдаче жилья в краткосрочную аренду рекомендуется также пользоваться услугами управляющих компаний для дополнительной безопасности.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете эффективно защитить свою недвижимость в Испании и минимизировать риски, связанные с окупасами. В конце концов, окупасы не должны быть решающим фактором в вашем решении по инвестиции. Они — скорее, напоминание о необходимости ответственного подхода к управлению своей недвижимостью.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий