Защита или схема: что будет с землей и недвижимостью украинцев по новому закону

На первый взгляд, новый закон должен защитить тех, кто в свое время купил «актив с сюрпризом», к примеру, у недобросовестных продавцов, получивших его не совсем законно. До недавних пор такие собственники вынуждены были отстаивать свое право на приобретенный объект в судах, а то и вовсе рисковали его лишится, хотя в свое время купили его по-честному, не зная о «мутной» предыстории.

В то же время эксперты уже бьют тревогу, утверждая, что новый закон поможет «узаконить схемы». «В свое время много земельных участков и недвижимости были попросту „отжаты“ у местных общин, совладельцев многоквартирных домов и простых граждан. Речь идет о земле в прибрежных зонах, коммерческих помещениях, подвалах и цокольных этажах многоэтажек. Теперь, получается, „отыграть“ все обратно и вернуть такую собственность будет практически невозможно», — говорит «Минфину» глава Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко.

«Ответка» прокурорам

7 апреля Президент Владимир Зеленский подписал утвержденный не так давно Радой новый закон. Он предусматривает внесение в Гражданский кодекс изменений, которые должны усилить защиту прав добросовестных выгодополучателей.

Адвокат Verity Group Дарина Старовойтова говорит, что появление законопроекта № 12089 о защите прав добросовестных выгодополучателей стало, своего рода, ответом законодателей на неоднозначную судебную практику, сформировавшуюся в последние годы, особенно по искам прокуроров в пользу государства.

«Депутаты усмотрели необходимость законодательных изменений из-за неоднозначной судебной практики на уровне Верховного суда относительно виндикационных и негаторных исков. Негаторный иск — это требование собственника убрать препятствия в праве пользования имуществом, которое принадлежит истцу. Виндикационный иск — требование собственника об истребовании обратно своего имущества из чужого незаконного владения.

Верховный суд утверждает, что для возврата земельных участков, которые вообще не могли находиться в частной собственности, прокурор должен обращаться с негаторным иском, а по земельным участкам, которые при определенных условиях могут быть переданы в частную собственность, — с виндикационным иском. Основным отличием между этими исками является тот факт, что к негаторным искам вообще не применяется исковая давность", — отметили в юридической компании Arzinger.

Имуществу больше 10 лет? Уже не заберут

О чем речь в новом законе? Основных нововведений несколько:

1. Установление объективной исковой давности — не более 10 лет. «Ранее сроки обращения в суд с иском по возврату недвижимости могли определятся произвольно. Это позволяло оспаривать сделки даже через 20 лет после приобретения имущества. Теперь срок исковой давности будет высчитываться не с момента нарушения права, а с даты государственной регистрации права собственности лица, его нарушившего, или с даты передачи выгодополучателю. Это минимизирует возможность манипуляций и правовую неопределенность», — объяснил «Минфину» адвокат Verity Group Дарина Старовойтова.
2. Защита добросовестных выгодополучателей. Если с момента государственной регистрации права собственности прошло более 10 лет, потребовать такое имущество обратно уже невозможно. «Если земельный участок находится в вашей собственности более 10 лет, или если первый владелец земли, которой вы сейчас владеете, приобрел ее до 2015 года, то основания для истребования такого участка сейчас отсутствуют», — отметили в юридической компании Arzinger. Но есть исключения — земли стратегического значения, объекты критической инфраструктуры, природоохранного фонда и культурного наследия. На них общие правила не распространяются, и местные общины или государство, как и ранее, могут добиваться их возврата.
3. Обязательная компенсация при истребовании имущества. «Если недвижимость возвращается в собственность государства или общины, добросовестный выгодополучатель не останется ни с чем. Перед истребованием имущества орган государственной власти или местного самоуправления должен внести его рыночную стоимость на депозитный счет суда. Это гарантирует получение компенсации нынешнему владельцу», — объяснила Старовойтова.

Она также обратила внимание, что новый закон вступил в силу с 9 апреля, но при этом имеет обратную силу. То есть его положения будут применяться и к тем делам, которые еще находятся в судах без окончательного вердикта.

«Утвержденные изменения обеспечат баланс интересов государства и частных собственников, уменьшат количество случаев безосновательного истребования имущества, гарантируют более четкие правила компенсации при возврате имущества государству или общине, а также повышают правовую определенность в сфере защиты собственности. Этот закон защитит добросовестных владельцев от неожиданных рисков потери имущества», — считает Старовойтова.

На первый взгляд, эти новации действительно сыграют в плюс тем, кто в свое время приобрел землю или недвижимость, не зная об их «мутной» предыстории.

«К примеру, в начале 2000-х на рынках земли и недвижимости процветали схемы, когда мошенники обманом переписывали на себя имущество пенсионеров или граждан, попавших в затруднительные обстоятельства. Затем такую недвижимость (чаще всего квартиры) быстро перепродавали, иногда по цепочке. Те, кто их покупал, ничего не знали о схемах — они покупали имущество честно, с соблюдением всех законодательных норм. И если обман всплывал, и законные владельцы или их наследники требовали возврата объекта, новые владельцы оказывались „крайними“, и были вынуждены либо отстаивать свое право собственности в суде, либо и вовсе рисковали лишиться и его, и уплаченных за него денег», — объяснил «Минфину» глава Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко.

Новый закон должен снять риски и для потенциальных иностранных инвесторов. Ведь среди западного бизнеса одна из основных «страшилок» об Украине — якобы, тут легко могут забрать актив, даже если ты купишь его честно и с соблюдением всех законов. И для многих это было веским основанием вообще отказаться от вложений в нашу страну, чтобы лишний раз не рисковать.

Легализация схем?

В то же время, как считает Попенко, под защиту нового закона попадут не только честные собственники, но и те, кто в свое время «намутил» недвижимость или землю.

«Застройка возле водоемов, выведенные из собственности совладельцев многоквартирных домов подвалы, чердаки, цокольные этажи — все это, получается, уже в законе, даже если в свое время досталось нынешним собственникам по схемам. У нас и ранее было много схем, и до сих пор они работают. Свежий пример — на Печерске управляющая компания в сговоре с главой ОСМД оформила на себя цокольные этажи и подвалы многоэтажки общей стоимостью 1,2−1,4 млн долларов. И таких случаев в рамках всей страны тысячи. Намутил или отжал — оформил в собственность — быстро перепродал, иногда, через нескольких подставных лиц. Да, нынешние собственники, которым такой объект достался честно через несколько перепродаж, теперь защищены. Но что делать тем, у кого в свое время имущество отобрали незаконно? Забыть или „откупать“ обратно с компенсацией?», — говорит Попенко.

Глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец считает, что новый закон защищает в первую очередь тех, «кто в свое время украл имущество и землю у государства или местных общин». «Сам закон явно антиконстутиционный, и даже прописывает, что имеет обратную силу», — говорит Кравец.

В общественном движении «Чесно» обращают внимание на тот факт, что границы земель природоохранного фонда или культурного наследия не всегда четко определены и не зафиксированы в Государственном земельном кадастре, а новый закон этого не учитывает. По нему и природоохранные зоны, и культурное наследие — в списке исключений, то есть законные собственники и дальше могут истребовать такие объекты. Но с учетом размытых границ, государство и местные общины могут навсегда потерять возможность возврата ценных активов.

Активисты также уверены, что новый закон может фактически легализировать скандальные строительные схемы, к примеру, в Киеве — с усадьбой Терещенко, попыткой застройки Жукового острова и др.

«Новый закон действительно вызывает много вопросов и создает риски. Он, в частности, ограничит срок, в течение которого незаконно отчужденные земли можно будет вернуть в государственную или коммунальную собственность. То есть позволяет легализировать любую незаконно выведенную более 10 лет назад из государственной или собственности территориальных общин землю. Тем более, что „добросовестные выгодопользователи“ в большинстве случаев могли быть звеньями коррупционных схем», — прокомментировал «Минфину» адвокат Андрей Шабельников.

Читайте также: «Золотые» хрущевки: почему в центре Киева раскупают старое жилье

К слову, после принятия нового закона была создана петиция о наложении на него вето, набравшая необходимые 25 тысяч подписей. Но, как видим, она так и осталась без ответа.

В Главном юридическом управлении ВР, готовя отчет по законопроекту № 12089, указали, что он может быть предметом рассмотрения в Конституционном суде Украины — есть концептуальные недостатки. Таких недостатков эксперты Главного юридического управления нашли на несколько страниц — начиная от того, что закону вдруг дали обратную силу, и до возможных сложностей с возвратом активов, находящихся сейчас на оккупированных россией территориях, в частности, в Крыму, ведь там с момента завладения многими объектами уже прошло больше 10 лет.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки