Строительные аферы: способы противодействия

О вариантах борьбы с аферистами и необходимых реформах, которые будут гарантировать государственную защиту, рассказал изданию «Экономическая правда» Дмитрий Йовдий — адвокат «Центра антирейдерских инициатив».

В настоящее время первичный рынок недвижимости — наиболее рискованная сфера экономики. Строительные компании не выполняют свои обязательства перед инвесторами, прекращая строительство домов. Иногда осуществляют двойные продажи или продажи несуществующих квартир.

В Украине насчитывается около 3 млн квадратных метров жилья. Но отсутствует учет имущественных прав на него. Оказывается, что государство не контролирует строительство за средства физических лиц. И, соответственно, не защищает инвесторов от недобросовестных застройщиков.

Основная проблема — отсутствие механизма регулирования имущественных прав на жилье, которое планируют построить в будущем. Стороны сделки подписывают договоры купли-продажи. Но такие правоотношения — лишь договоры строительного подряда, спорные с юридической точки зрения.

Клиент покупает «кота в мешке». Поскольку застройщики продают квартиры именно таким способом, инвесторы вынуждены идти на риск. В случае же злоупотреблений со стороны застройщиков, эффективная защита на государственном уровне отсутствует. Суды отказывают инвесторам в признании права собственности на такую недвижимость.

Данная проблема требует законодательного урегулирования на государственном уровне.

Государственный реестр имущественных прав

Прежде всего, необходимо предусмотреть возможность проведения государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, которое находится в процессе строительства. Для этого необходимо создать государственный реестр имущественных прав на такое имущество.

В реестре должен отражаться перечень составных частей, входящих в объект строительства, их проектная площадь, нумерация и прочая информация, которая позволяет идентифицировать объект. Все эти данные должны отражаться в соответствии со строительным проектом на объект строительства, который является составной частью реестра.

Тогда будет невозможно вносить в реестр квартиры или даже целые этажи, если они не отражены в проектной документации. Продаже будут подлежать только имущественные права на объекты, внесенные в реестр. Как следствие, дважды продать один объект будет невозможно, поскольку он будет зарегистрирован в реестре за конкретным покупателем.

Нотариусы и государственные регистраторы, получив доступ к реестру, смогут предоставлять покупателям достоверную информацию о легитимности покупки имущества.

Регистрация права собственности на объект строительства

Другой серьезной проблемой является то, что в случае банкротства строительной компании или невыполнения ею своих обязательств, инвесторы не могут повлиять на ситуацию. Соответствующий правовой статус у них появляется только после регистрации права собственности, которая осуществляется только после ввода объекта в эксплуатацию.

Права на пользование участком и на ведение строительства принадлежат застройщику.

Для урегулирования этого вопроса на законодательном уровне следует установить требование, согласно которому после получения застройщиком участка и до начала строительства должно обязательно регистрироваться право собственности на объект незавершенного строительства, который поделен на условные единицы, — квартиры и нежилые помещения.

Это отображается в реестре имущественных прав и соответствует проектной документации. После ввода дома в эксплуатацию отметка «объект незавершенного строительства» аннулируется. Покупатели станут владельцами уже на стадии строительства, пусть даже с оговоркой, что это объект незавершенного строительства.

У них появится возможность создать ОСМД, которое будет иметь правовой статус и сможет выступать полноценным участником в правоотношениях, связанных со строительством.

Если с застройщиком что-то случится, ОСМД сможет переоформить на себя право пользования участком, стать заказчиком и завершить процесс строительства с привлечением другой строительной компании на рыночных условиях.

Навести порядок на первичном рынке недвижимости не слишком сложно, однако этого до сих пор никто не сделал. Возможно, именно сейчас пришло время для реформ в этой сфере.