Чужие гаражи под домом и другие «прелести» новых строительных норм

Что говорят о новых правилах для застройщиков

На законопроект 5655, который его авторы называют реформой градостроения, возлагались большие надежды.

Документ должен был решить, как минимум, две основные проблемы отрасли. Первая — коррупция и искаженное в сторону застройщика законодательство. Вторая — ограниченные возможности общин, людей решать, как будут выглядеть их города.

Однако, по мнению украинских архитекторов, общественных организаций и бизнесменов, законопроект не только не решает этих проблем, а, наоборот, создает новые.

«Застройщику, у которого и так есть самый большой ресурс и возможность нанимать дорогих юристов, который может найти все лазейки в законодательстве и „порешать“ все вопросы, предоставляется еще больше полномочий. При этом его ответственность сужается», — уверяет Анна Кирий, замглавы Архитектурной палаты Украины.

Этого же мнения придерживается и депутат от «Слуги народа» Анна Боднар. «К сожалению, происходит серьезный правовой перекос в сторону государства и строительных компаний», — говорит она.

Не нравятся предложенные правила и местным властям. Мэр Киева Виталий Кличко говорит, что упомянутый законопроект полностью нивелирует контроль городов за строительством, и таким образом легализует самовольное строительство. А это нарушает права как владельцев земельных участков, так и жителей общин.

«Десятки разных кейсов, когда местных жителей обманывали, пропадали деньги в резльтате строительных афер. А теперь город вообще лишится взякого влияния, потому что строительная компания сама себе разрешения будет выдавать, сама в эксплуатацию объект будет принимать. Это открывает „ящик пандоры“», — поддерживает «коллегу» и мэр Львова Андрей Садовой.

На стороне местных властей и общин выступила также Группа послов G7. Среди своих Приоритетов по поддержке реформ в Украине на 2023 год они декларируют дальнейшую «приверженность необратимой децентрализации и сильному местному самоуправлению, включая всеобъемлющее привлечение муниципалитетов и регионов при восстановлении».

Авторы законопроекта, в свою очередь, наоборот, убеждают, что документ способен устранить самые большие проблемы отрасли, сделает ее прозрачной и установит четкие правила игры. А все, кто выступает против, — представители коррупционеров, которые не хотят терять свои теневые доходы.

Разобраться же самостоятельно, на чьей стороне правда, крайне затруднительно: более 300 страниц текста и десятки отсылок делают его практически неподъемным для изучения.

«В таком виде реформы не делают. Должен быть унифицированный документ», — убежден юрист, СЕО и сооснователь проекта Monitor.Estate Владимир Копоть.

Расскажем об основных рисках.

Читайте также: Самовольное строительство станет легальным. Рада приняла законопроект

Автоматизация выдачи разрешений: почему это не остановит самострои

Среди ключевых преимуществ законопроекта называют перевод услуг в сфере градостроительства в электронную форму и их автоматизацию. Это, по задумке авторов документа, снизит коррупционные риски.

«С помощью Реестра строительной деятельности будут создаваться, например, градостроительные условия и ограничения, технические условия, направление на согласование проектной документации в орган культурного наследия, отчет о результатах экспертизы, акт готовности объекта к эксплуатации и многие другие документы», — объясняет адвокат, управляющий партнер АО «DT Partners» Дмитрий Ткаченко.

Такой шаг, по его мнению, однозначно пойдет на пользу регулированию градостроительства, ведь на сегодняшний день коррупционные риски здесь действительно одни из самых высоких.

«Возьмем, например, градостроительные условия и ограничения. В некоторых регионах Украины заказчики не могли получить этот документ месяцами. Хотя по закону его должны предоставить в течение 10 дней. Автоматизация устранит возможность должностного лица на местном уровне злоупотреблять своими полномочиями и упростит процедуру. Кроме того, автоматическая система не сможет выдать градостроительные условия на застройку, например, пляжной зоны, а вот местный главный архитектор может не удержаться от искушения», — детализирует Дмитрий Ткаченко.

Впрочем, автоматизация процесса не означает, что, например, практика незаконных застроек будет прекращена навсегда.

«Закон не усиливает ответственность застройщика, если он осуществляет строительные работы самовольно или с нарушением норм градостроительного законодательства. Это значит, что на практике ничего не изменится. Что помешает застройщикам пренебречь законом, если ответственности за это нет?», — говорит Владимир Копоть.

Кроме того, по его словам, данные могут открыть только через 2 месяца после окончания военного положения. За это время можно произвольно, прикрываясь диджитализацией, получить кучу разных документов (например, на техническое переоснащение 27-этажного дома). Только кто все это будет контролировать и потом будет разбираться — вопрос открытый.

Почему исторические части городов будут беспощадно застраивать

Есть претензии у экспертов и к новой процедуре согласования проектной документации с органом охраны культурного наследия.

Согласно законопроекту, застройщик должен отправить проектную документацию через электронный кабинет в орган охраны культурного наследия на согласование. Если регулятор не ответит в 14-дневный срок, проектная документация считается согласованной автоматически.

Эксперты говорят, что жертвами такого принципа молчаливого согласия на строительство могут стать объекты, являющиеся историческим достоянием и визиткой населенных пунктов.

«Из-за достаточно сжатого срока, отведенного на рассмотрение проектной документации, на практике могут допускаться значительные злоупотребления культурным наследием», — убежден Дмитрий Ткаченко.

Еще хуже, по словам Анны Кирий, то, что, если молчаливое согласие сработало, дальше нет никакого механизма привлечения к ответственности застройщика.

«В документе написано, что застройщик будет оштрафован, но как он может быть наложен, если сработал принцип молчаливого согласия, неизвестно», — говорит эксперт.

Впрочем, как отметил Дмитрий Ткаченко, работа органов охраны культурного наследия далека от удовлетворительной. Обычно, обращения заказчиков строительства на согласование проектной документации остаются вообще без ответов, а следовательно, какой-либо контроль в этой сфере сегодня отсутствует полностью. Именно поэтому, вряд ли новые правила способны ухудшить и без того плачевое положение дел.

Застройщики сами будут выбирать контролера: что это значит

Многие государственные функции, если документ вступит в силу, будут переданы на откуп частным структурам. Так, заказчик сможет сам выбирать субъекта контроля среди государственных или частных компаний, которые получили соответствующую аккредитацию.

Таким образом законодатели хотят побороть государственную коррупцию.

«Контроль над строительством у местных советов отобрали, мотивируя тем, что там сидят взяточники и мешают застройщикам работать и строить. Возможно, это и правильно, однако, по новым правилам застройщики смогут строить что угодно и где угодно», — говорит Владимир Копоть.

По словам Анны Кирий, замглавы Архитектурной палаты Украины, теперь вообще непонятно, каким образом можно привлечь застройщика к ответственности.

«Ведь если он выбирает частный градостроительный контроль, то государственного надзора за таким застройщиком не существует в принципе», — говорит она.

Правда, Дмитрий Ткаченко отмечает, что существующий сегодня архитектурно-строительный контроль из-за коррупционных рисков фактически также отсутствует.

«Любой вопрос с контролерами застройщик закрывает понятным образом. Смогут ли новые частные контролеры сформировать рынок новых услуг, где игроки будут заинтересованы в своей репутации, покажет только время», — резюмирует эксперт.

Читайте также: Как проверить новостройку во время войны: все детали

Самострои начнут сносить, но выборочно

Вводится мониторинг самовольного строительства: органам местного самоуправления предоставляется возможность без судебного решения, на основе отсутствия зарегистрированных в системе разрешительных документов, сносить такие объекты.

«Таким образом законодатели пытаются предупредить затягивание судебных процессов. Потому что сегодня судебный процесс по сносу незаконного строительства может длиться годами. При этом для должностных лиц органов местного самоуправления предполагается ответственность за ненадлежащее ведение мониторинга самовольного строительства», — объясняет Дмитрий Ткаченко.

Но, как отмечает Владимир Копоть, документ размывает само понятие «самовольное строительство». А это значит, что при определенных обстоятельствах один и тот же объект может быть признан самостроем, либо же нет.

Противники законопроекта убеждают — документ написан под «своих». Например, закон добавляет к видам права сервитута (права пользования чужим земельным участком — ред.) строительство подземных зданий и сооружений.

«Это значит, что, например, под видом строительства бомбоубежищ можно будет строить под чужими участками», — объясняет Владимир Копоть.

Также, согласно закону, в концессию может будет передать не только новое строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, но и техническое переоснащение.

«Раньше техническое переоснащение было в рамках нового строительства или реконструкции. Теперь это новый вид концессии. Можете представить, сколько в будущем появится объектов под видом „технического переоснащения“», — говорит эксперт.

Кроме того, границы улицы по ее ширине определяются «красными линиями». Расположение каких-либо объектов, зданий, сооружений или их частей в пределах «красных линий» улицы не допускается, кроме подземных зданий и сооружений.

«Это еще одна лазейка, позволяющая в будущем пренебрегать «красными линиями», — отмечает Владимир Копоть.

Читайте также: Рынок недвижимости Украины-2023: цены, сделки, покупатели

Что будет дальше

Установление честных и прозрачных правил в строительной отрасли и устранение коррупции могло бы повысить безопасность инвестиций в жилье и даже создать условия для снижения цен на новые квартиры. Ведь, по признанию застройщиков, коррупционные платежи увеличивают себестоимость квадратного метра примерно на 10%.

Но способны ли новые правила достичь задекларированных целей — большой вопрос. Сейчас экспертная среда и общественность настроены скептически, а многие категорически против его принятия.

Так, петиция, требующая ветировать «градостроительный» законопроект № 5655, за два дня набрала более 25 тысяч голосов, необходимых для ее рассмотрения.

В общей сложности, на сегодняшний день уже почти тысяча депутатов местных советов обратились к Президенту с просьбой не подписывать одиозный законопроект.

«Со всех уголков Украины депутаты обращаются к Верховному Главнокомандующему за защитой местного самоуправления и безопасности жителей общин от норм законопроекта № 5655», — сообщают в Ассоциации городов Украины.

Президент же пока свое решение по документу не озвучил.