Смена собственника недвижимого имущества: как уменьшить расходы

Договор купли-продажи

В случае, когда продавцом недвижимости выступает юридическое лицо или ФОП, ставки налога и база налогообложения будут определяться, исходя из системы налогообложения такого субъекта предпринимательской деятельности.

Так, для плательщиков налога на прибыль на общих основаниях ставка налога составит 18%, а объектом налогообложения будет финансовый результат по данным бухгалтерского учета за отчетный период. Также, в случае, если продавец является зарегистрированным плательщиком НДС, будет возникать обязанность по уплате последнего в размере 20%, кроме продажи объектов жилой недвижимости или земельных участков.

Плательщик единого налога платит налог в размере 5% или 3% + 20% НДС от всего дохода, полученного в результате продажи объекта недвижимого имущества. Однако, есть определенное исключение для плательщиков ЕН-юридических лиц — если продается объект недвижимого имущества после его использования в течение 12 календарных месяцев со дня ввода в эксплуатацию, доход определяется как разница между суммой средств, полученной от продажи такого объекта, и его остаточной балансовой стоимостью, сложившейся на день продажи.

Форвардные контракты

На практике также применяется механизм продажи недвижимого имущества через форвардные контракты. Суть его заключается в том, что привлекается посредник, чаще всего КУА (КИФ), с которым владелец недвижимого имущества заключает форвардный контракт (дериватив). Посредник, в свою очередь, заключает договор купли-продажи дериватива с покупателем, после чего последний приобретает недвижимое имущество у владельца по цене, определенной в деривативе.

Порядок налогообложения таких операций:

• операции по эмиссии и обращению деривативов не являются объектом налогообложения НДС
• доходы института совместного инвестирования освобождаются от налогообложения налогом на прибыль.

Операции с корпоративными правами

Одним из инструментов структурирования сделок с недвижимостью могут выступать операции с корпоративными правами. Налоговая нагрузка при совершении данных действий будет минимальной, но при этом следует обратить внимание, что внесение юридическим лицом недвижимого имущества в уставный капитал другого юридического лица в целях налогообложения НДС рассматривается как продажа и, соответственно, возникает обязанность по начислению и уплате 20% НДС.

Читайте также: Киевгорстрой анонсировал повышение цен на недвижимость

Реорганизации юридического лица

Еще одним из вариантов отчуждения недвижимого имущества является осуществление процедур реорганизации юридического лица, а именно: проведение разделения или выделения юридического лица, в результате которого недвижимое имущество будет передано по разделительному балансу одной или нескольким вновь созданным компаниям. Преимуществом такого механизма смены собственника объекта недвижимости является отсутствие налоговой нагрузки, в том числе по уплате НДС. Несмотря на это, значительным минусом является его продолжительность, которая не может составлять меньше месяца.

Читайте также: Почему в этом году жилье подорожает на 30%

Проанализировав вопрос о возможных вариантах реализации процедуры смены собственника недвижимого имущества, оценив затраты по каждому из них, можно выбирать наиболее оптимальный механизм структурирования сделки с недвижимостью.