Как открытие рынка для иностранцев изменило цену земли в Польше, Румынии и Литве

Примеры соседей

Польша. Перед вступлением Польши в ЕС в 2004 году в стране были строгие ограничения в части покупки земель сельскохозяйственного назначения иностранцами. В целях защиты местных агропроизводителей Польша договорилась о 12-летнем переходном периоде, во время которого граждане ЕС не могли покупать землю.

После завершения этого периода в 2016 году Польша ввела дополнительные меры, в частности, требования к проживанию и ограничения объемов покупки земель. Стоит отметить, что в начале открытия рынка цены на польскую землю были идентичными украинским — около $1 500 за га, сейчас — 13 тыс. евро.

Румыния. После вступления в ЕС в 2007 году Румыния ввела семилетний переходный период, в течение которого иностранцы не могли покупать аграрные земли. После завершения этого периода в 2014 году интерес иностранных инвесторов начал расти.

Чтобы защитить местных агропроизводителей, Румыния ограничила размер земельного участка, который можно купить, и ввела требования к резиденции покупателей. С того времени стоимость гектара земли, которая в 2007 году составляла $350, начала стремительно расти. Сейчас гектар сельскохозяйственной земли стоит свыше 8 тыс. евро.

Румынский рынок остается привлекательным для иностранных инвесторов благодаря относительно низким ценам на землю, по сравнению с другими странами ЕС.

Болгария. После вступления Болгарии в ЕС в 2007 году страна тоже договорилась о семилетнем переходном периоде, который ограничил продажу земли иностранцам. В 2014 году рынок открылся для граждан Евросоюза, но были введены бюрократические ограничения и требования в части проживания во избежание спекуляций.

Болгария постепенно интегрировалась с Евросоюзом, защищая местные интересы, а доступ иностранцев к рынку земли способствовал привлечению инвестиций в отрасль.

История открытия болгарского рынка земель началась со стоимости 1 тыс. евро за га. В 2014 году стоимость увеличилась до 3 620 евро, в 2016 году — до 4 131 евро, в 2019 году — до 5 382 евро, а сейчас этот показатель превышает 7 500 евро за га.

Страны Балтии. Литва, Латвия и Эстония также ввели семилетний переходный период после вступления в ЕС в 2004 году. Эти страны применили такие защитные меры, как требования к образованию покупателей и право местных производителей на первоочередной выкуп земли. Эстония была более открытой для иностранных инвестиций, по сравнению с Литвой и Латвией, но все три страны стремились сохранить контроль над рынком.

К примеру, в Эстонии начало земельной реформы имело такие же предпосылки, как и в Украине: находившиеся в частной собственности сельскохозяйственные земли перешли в собственность бывших собственников и работников колхозов.

Впоследствии иностранцы получили возможность покупать сельскохозяйственные земли при условии их использования в соответствующих целях в течение пяти лет, а уже в 2011 году эстонский рынок земель заработал без каких-либо ограничений.

Этот шаг способствовал привлечению иностранных инвестиций и развитию сельского хозяйства. В то же время, несмотря на такой либеральный подход, около 60% земель арендуют местные агропроизводители и только 5% — принадлежат иностранцам.

Открытие рынка земель в Литве произошло с ограничениями по площади, спецразрешениям и ценам. Юридическому лицу разрешалось покупать не более 2 тыс. га, а для физлица общая площадь земель не должна была превышать 500 га.

В течение десяти лет иностранцы не имели права покупать землю. Им разрешили это в 2014 году с рядом ограничений. Динамика стоимости литовской земли выглядит так: 2014 год — 2 330 евро, 2016 год — 3 516 евро, 2024 год — свыше 5 тыс. евро.

Хорватия. Страна, которая присоединилась к ЕС в 2013 году, тоже выбрала осторожный подход. Она ввела семилетний переходный период (2013−2020 гг.), во время которого иностранцам было запрещено покупать сельскохозяйственные земли.

После завершения этого периода Хорватия установила ограничения на максимальный объем покупки земли иностранцами и требования к проживанию. Несмотря на это, с доступом иностранцев к рынку хорватских земель цены на гектар выросли почти в два раза: 2 709 евро в 2013 году и свыше 5 500 евро в 2022 году.

Какие выводы для Украины

В странах ЕС, учитывая принцип свободного движения капитала и принцип недискриминации, в целом отсутствуют ограничения возможности для граждан или юридических лиц из других стран ЕС покупать земли в собственность. Если Украина продолжит интеграцию с ЕС, она, вероятно, столкнется с похожими вызовами.

Полемика по поводу целесообразности предоставления права на покупку сельскохозяйственной земли иностранцам длится годами. Сторонники такого шага убеждены, что это обеспечит поток иностранных инвестиций в Украину, противники — нерегулируемый рынок земель будет угрожать продовольственной безопасности.

Опыт Польши, Румынии, Болгарии и стран Балтии показывает, что открытие рынка земель для граждан Евросоюза является требованием, но это можно сделать постепенно. Сейчас украинский рынок находится на начальных стадиях, за три года его функционирования продано всего 1% всех сельхозземель.

Читайте также: У закарпатцев смогут отбирать землю и имущество: как хотят ускорить покрытие дорог 4G

Соответственно, Украина тоже может договориться о переходном периоде. Большинство стран выбрали 7−12 лет, в течение которых ограничения на продажу земли иностранцам будут оставаться. Кроме того, можно ввести следующие предохранители:

• требования к проживанию для иностранных покупателей;
• ограничение на объем земель, которые можно купить нерезидентам;
• необходимость иметь сельскохозяйственную квалификацию для покупателей, чтобы они действительно использовали земли в сельскохозяйственных целях;
• административное разрешение на отчуждение участков из-за военных рисков.

Запрет на покупку земли иностранцами в нынешнем виде, к сожалению или к счастью, не имеет перспектив в контексте присоединения Украины к Евросоюзу.

Автор:

Генеральный директор Лисситса Алекс

Агрокомпания ІМК