Какие офисы и склады сейчас выбирают арендаторы

Основные тенденции

За последние десять лет на рынке коммерческой недвижимости неоднократно происходила смена позиций. Коронакризис скорректировал развитие форматов и способствовал возникновению новых трендов.

С началом covid-19 спрос на складские площади проявился в снижении вакантности до минимального уровня, хотя в 2020-м было введено едва ли не самый большой объем нового предложения за последние несколько лет. Отчасти этому способствовали распространение e-commerce и переход львиной доли ритейлеров в онлайн.

В свою очередь, девелоперы торговой недвижимости замедлили темпы реализации объектов. Так, в прошлом году в Киеве был введен в эксплуатацию один торговый комплекс, за первое полугодие 2021-го — еще не были реализованы новые проекты. На сегодня объем свободных торговых помещений столицы, в зависимости от объекта, в среднем составляет 10%.

Всего в этом году к выходу в Киеве запланировано более 70 тыс. кв. м складов и открытие торговых площадей, суммарный объем которых превышает 200 тыс. кв. м.

Что касается офисов, то после событий 2014-го количество введенных в эксплуатацию площадей в сегменте преимущественно отмечалось на уровне 50 тыс. кв. м в год. В 2019—2020 годах предложение выросло чуть больше, чем в два раза. Столичный рынок офисов и в дальнейшем характеризовался бы ростом спроса, однако ограничения, вызванные covid-19, привели к снижению заполняемости.

Учитывая долю работников, перешедших на дистанционную работу, а также объем офисных помещений, запланированных к выходу на рынок, в столичных бизнес-центрах, которые не отвечают актуальным требованиям, вакантность может еще увеличиться из средних на сегодня 10−15%.

Так, по данным консалтинговой компании CBRE, анонсированный объем офисных помещений в 2021 году составляет более 180 тыс. кв. м. Приняв во внимание все факторы, можно предположить, что в итоге предложение будет на уровне двух последних лет.

Офисная недвижимость: какие пространства выигрывают

Чуть ли не больше всего под влиянием covid-19 трансформируется офисная недвижимость, в большей степени в мире, меньше — в Украине. Меняется внутренняя организация рабочих пространств. Это обусловлено не только намерением соблюдать социальную дистанцию, но и недовольством от работы в формате open space из-за снижения концентрации.

Офис становится более гибким. Это позволяет оптимизировать арендованные площади и сосредоточиться на результатах, предоставив команде свободное пространство для реализации рабочих задач.

Так, в ряде европейских компаний офисные помещения организуют по концепции agile, предусматривающей их разделение на зоны. Поочередное пребывание в нетворкинг-пространстве, кабинете или переговорной комнате зависит от поставленной перед сотрудником задачи, без привязки к рабочему месту.

Читайте также: Склады вместо квартир: почему стоит присмотреться к коммерческой недвижимости

Это вызов, что бесспорно имеет свои преимущества, однако требует перепланировок процессов и инвестиций в соответствии с запросами и особенностями каждой отдельной компании. Для сравнения: концепцию hot-desking (поочередное использование рабочего места разными сотрудниками) можно реализовать в пределах одной функциональной зоны.

В какие офисы возвращаются компании

В деловых районах Лондона и Нью-Йорке вернуть персонал в офисы (полностью или частично) планируют до конца года. В то же время работа в отдаленном формате закрепляется в обществе периода пандемии.

Так, согласно отчету Work Trend Index, более 70% опрошенных предпочли гибридную стратегию (возможность работать от 2 до 4 дней в неделю в офисе, остальные — удаленно) после снятия ограничений, вызванных covid-19. Сходство в мыслях показал опрос, проведенный в 2020 году среди украинцев.

Учитывая распространение концепции Work From Anywhere, развивается направление краткосрочной аренды в форматах flex-офисов и коворкингов. Для компаний это один из способов оптимизировать арендованные площади в период неопределенности.

Гибкие офисы легко адаптируются под нужды той или иной компании (рабочие места оперативно сокращаются или расширяются). Арендатор сразу получает помещения с Wi-Fi, канцелярией и мебелью. Часто в таких офисах при необходимости оказывают аутсорс-функции, например консьерж-сервис.

Начиная с 2020 года, с повышением спроса доля гибких офисов растет на украинском рынке недвижимости. Сегодня среди их резидентов значатся как малый и средний бизнес, так и команды крупных компаний. Кроме операторов, к реализации гибких решений приобщаются девелоперы бизнес-центров, развивая их в собственных проектах.

Общее замедление экономики отразилось на уменьшении ставок аренды в киевских бизнес-центрах класса «А» и «В» (в среднем до 10% в первой половине 2021 года). В то же время спрос среди арендаторов остается на площади в качественно реализованных бизнес-центрах с центральным расположением. Так, среди основных характеристик, влияющих на выбор: многофункциональность, развитая инфраструктура и энергоэффективность.

Читайте также: Купить столичный пригород на 40% дешевле новостроя в Киеве: три главных риска

Кроме того, экономия времени на дорогу, которую дает удаленная работа, сегодня выразилась в повышении интереса к офисным объектам за пределами центра столицы — коворкингам и классическим бизнес-центрам. Настроения децентрализации в целом отмечаются как в Украине, так и в мире.