Склады вместо квартир: почему стоит присмотреться к коммерческой недвижимости

Ситуация на рынке

Рынок коммерческой недвижимости по-разному отреагировал на кризис, связанный с пандемией. В первом полугодии, по данным геоинформационной системы «Увекон», стоимость аренды офисных помещений в среднем снизилась на 0,8%, торговых площадей — на 10%. Зато аренда складской недвижимости подорожала в среднем на 3,1%.
Что касается объектов, выставленных на продажу, то за 6 месяцев 2021 года складские помещения выросли в цене на 8,6%. Ощутимо подорожали склады во Львове (на 39,6%, аренда — на 10,5%), Киеве (на 30,8%, аренда — на 8,3%), Днепре (на 29,5%, аренда — на 29,9%). В Харькове рост цен был более умеренным (на 6,7%), а в Одессе стоимость складов осталась почти без изменений.

Средняя цена 1 кв м складской недвижимости в столице на сегодня составляет 552,7 $/кв.м. Но ценники на качественные помещения стартуют с 700 $/кв.м. Не осталась на месте и стоимость аренды.

«По сравнению с „докарантинным“ периодом конца 2019 — начала 2020 гг, арендные ставки в складской недвижимости постепенно увеличиваются — до 15%. На сегодня арендные ставки на рынке профессиональных складских помещений достигают 6−7 $/кв.м», — рассказал основатель Alterra Development Дмитрий Ковальчук.

Что сделало складскую недвижимость такой востребованной даже в кризис?

Во-первых, — развитие онлайн-торговли. E-commerce и в карантин выступала драйвером спроса на склады, а в период локдаунов эта тенденция только усилилась.

Во-вторых, в Киеве и ранее наблюдался дефицит качественных складских помещений, расположенных вблизи города. Теперь же их становится еще меньше. Свободных мест практически нет: уровень вакантности в сегменте на сегодня составляет около 2%.

Уже эти два факта — слабая занятость ниши и рост ее востребованности — открывают большой потенциал для инвесторов.

Читайте также: Есть ли пузырь на рынке недвижимости Украины

Склад или квартира: во что выгоднее вкладываться

Коммерческая недвижимость обычно более прибыльна, чем жилая. По словам Дмитрия Ковальчука, основателя Alterra Development, инвестируя в складскую недвижимость, рассчитывать можно на:

• 9−11% годовых — доход от аренды;
• 9−12% — рост цены квадратного метра в течение хода строительства.

Период окупаемости профессионального складского объекта составляет примерно 9−10 лет.

«Что касается жилой недвижимости, здесь прибыльность находится на уровне 5%-7%, а период окупаемости зависит от многих факторов и составляет от 14 до 20 лет», — дополнил директор департамента рынка капиталов CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

Но вложения в складскую недвижимость требуют значительных средств. Если средняя сумма сделки покупки квартиры, по оценкам Alterra Development, составляет $50 тыс., то за объект складской недвижимости придется выложить около $250 тыс.

В мире распространен вариант инвестирования через закрытые паевые инвестфонды, которые зарабатывают на коммерческой недвижимости, в том числе и складской. В этом случае сумма входа на рынок через дробление ее между инвесторами на порядок ниже. Но в Украине эта практика пока не распространена. Поэтому можно приобрести объект в складчину.

Также можно доверить поиск ликвидного варианта и дальнейшее управление им управляющей компании. Это существенно сэкономит время и избавит от головной боли с поиском арендаторов, ремонтами и т. д.

Ключевые показатели инвестирования в квартиры и в склады

(по данным Альтерра Девелопмент)

Читайте также: За месяц ценник на первичную недвижимость в столице вырос на 2,5%

Как выбрать «правильный» объект

Ключевым моментом в инвестициях в любую недвижимость является умение правильно выбрать объект. Складские помещения здесь не исключение.

«Безусловно, это должен быть профессиональный складской объект — качественно и правильно построен, площадью от 5000 кв. м, который будет находиться в радиусе 20 км от Киева, будет иметь удобную транспортную развязку и инфраструктуру для работников», — перечисляет основные требования к объекту инвестиций директор департамента рынка капиталов CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

Основатель Alterra Development Дмитрий Ковальчук советует также дополнительно обратить внимание и на другие параметры, как:

• наличие территории для расширения застройки и дальнейшего развития комплекса;
• отсутствие ограничений по эксплуатации сооружений.
• наличие всей необходимой документации, прямых договоров на поставку коммунальных услуг (желательно с запасом мощностей).

Эксперты сразу предупреждают, что найти подходящий объект непросто. Ведь больших качественных складских комплексов на рынке мало. Почти все проекты, которые реализуются, часто арендуются еще на стадии строительства.​

Инвесторам в складские площади, а особенно новичкам, которые еще не очень знакомы с правилами игры рынка, не помешает обратиться за помощью к профессиональным консультантам. Они посоветуют достойный объект и проведут его всесторонний аудит. Это позволит минимизировать те риски, которые часто сопровождают сделки с коммерческой недвижимостью. Среди основных Ярослав Горбушко выделяет:

• технические — например, плохое техническое состояние и другие конструктивные недостатки, которые могут негативно повлиять на эксплуатацию склада или потребовать значительных затрат на устранение;
• юридические — риск, что соглашение могут признать недействительным, наличие невыявленных обязательств перед третьими лицами;
• финансовые — неправильно просчитаны будущие денежные потоки от владения
• макроэкономические — непредсказуемая смена рыночной ситуации
• форс-мажор — война, стихийные бедствия.

Читайте также: Сколько можно заработать на доходных домах в Украине

Перспектива складов

Несмотря на ход пандемии, эксперты прогнозируют, что складская недвижимость однозначно будет расти. Основным драйвером сегмента будет оставаться e-сommerce.

Стоимость складов к концу года может увеличиться на дополнительных 7% даже в условиях жесткого локдауна. Такие же тенденции ожидаются и по арендным ставкам.

«Устойчивость складской недвижимости к кризисам делает ее более привлекательной для инвесторов. Учитывая повышенный спрос, а также рост стоимости арендной ставки за кв. м, ожидается увеличение активности в сегменте», — считает Дмитрий Ковальчук.

В ближайшей перспективе эксперты ожидают увеличения объема строительства складских арендных помещений.

«Около 47 000 кв. м складских площадей находятся на стадии девелопмента и ожидаются к выходу на рынок Киева в течение 2021−2022 годов», — сообщила директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine Наталья Сокирко.

В целом, объем нового предложения на рынке складской и логистической недвижимости Украины в течение следующих лет, по подсчетам Альтерра Групп, должен составить 364 тыс. кв.м. Больше всего пополнится рынок Львова и области, здесь запланировано на ввод около 200 тыс. кв.м.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки