Как инвестировать в недвижимость Испании: 3 стратегии для инвесторов

Испания — популярное направление среди консервативных инвесторов. Есть разные модели вложений в местную недвижимость. Впрочем, есть три наиболее доходных и привлекательных инвестиционных стратегий, проверенные временем и несколькими кризисами. Все они относятся именно к сегменту курортной недвижимости и нацелены не только на получение ренты, но и на увеличение капитализации объектов.

1. Покупка объекта на этапе строительства и сдача в краткосрочную аренду

Покупка производится на этапе пресейла, когда застройщик предлагает объекты по фиксированной цене. Оплата может быть разделена на несколько траншей: первый взнос — 20−30%.

Еще + 20−30% в течение 6 месяцев и 50% — при получении ключей. Так выглядят условия рассрочки в Испании. Это позволяет снизить финансовую нагрузку и зафиксировать цену на объект.

Застройщик строит либо за собственные средства, либо за кредитные, а не за средства инвесторов. Таким образом, государство гарантирует инвестору, что застройщик не только достроит, но и сделает это вовремя.

Основная прибыль получается за счет капитализации — рост стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию на 15−30% и сдачи в краткосрочную аренду.

Например, возьмем типичный объект недвижимости на побережье Коста-Бланка — одном из самых популярных среди покупателей. Апартаменты площадью 88 кв.м с 2 спальнями, двумя санузлами и балконом площадью 10 кв. метров. Объект расположен в жилом комплексе с бассейном, джакузи, зоной отдыха и спортзалом. Расстояние до пляжа — 700 метров.

На этапе строительства такой объект стоит 200 тыс. — 250 тыс. евро, на момент сдачи в эксплуатацию его цена растет на 5−30%. Ниже 15% практически не бывает.

Возьмем для расчета среднее значение 20%. Прирост таким образом будет составлять 40 тыс. — 50 тыс. При этом важно учитывать особенности региона, о котором идет речь. Коста Бланка — один из новейших и экономически быстро растущих регионов Испании. В зависимости от расположения объекта, «региональный» экономический рост стоимости недвижимости здесь составит 7−10% в год. Для легкости расчета возьмем средний период строительства — 2 года. За этот период дополнительно прирост на капитал составит 14−20%.

Итак, на какие цифры мы выходим из этой стратегии?

Покупаем объект на этапе строительства за 200 тыс. евро по контракту.

Оплачиваем в три этапа. Первый взнос — 30% (60 тыс. евро), еще 20% (40 тыс. евро) в течение шести месяцев и 50% (100 тыс. евро) при сдаче объекта в эксплуатацию.

После сдачи объект будет стоить, учитывая вышеприведенные данные: 200 тыс. + (20%) 40 тыс. евро + 14% (28 тыс. евро) = 268 тыс евро. В сумме прирост будет от 34% за 2 года. (без учета стоимости денег в периоде).

Налог при оформлении составит 10% от общей суммы сделки в контракте. Дополнительные расходы потянут еще 3%. То есть, в сумме расходы на оформление сделки составят 13%.

Инвесторы, привыкшие к украинской модели работы с недвижимостью, на этом этапе, возможно, хотели бы остановиться — хороший прирост, можно выходить из инвестиции. Но нет, в Испании действуют несколько другие правила, а потому привычная модель здесь менее выгодна. В частности, сделать переуступку прав, как это работает в Украине, в Испании невозможно. Вы должны сначала оформить право собственности на объект, оплатив достаточно высокие налоги.

Сдаем жилье в аренду

Именно поэтому первая стратегия имеет продолжение в виде сдачи квартиры в аренду.

После завершения строительства и ремонта достаточно приобрести базовый комплект мебели и бытовой техники (в среднем на 10 тысяч евро) и можно приступать к сдаче в аренду.

Существуют два основных подхода: краткосрочная и долгосрочная аренда. В рамках первой стратегии мы рассматриваем именно краткосрочную аренду, особенно актуальную в курортных регионах, таких как Коста-Бланка.

Доход владельца в высокий сезон будет составлять около 1050 евро в неделю (150 евро в сутки). Учтите, что шаг сдачи в аренду минимум 1 неделя, не 1−2 дня. В этом регионе высокий сезон продолжается девять недель.

В течение среднего сезона (15 недель) доход составляет 700 евро. В течение низкого сезона, который длится 10 недель, сдать квартиру в аренду сложнее, но возможно, например, европейским пенсионерам, которые приезжают сюда на зимовку на 2−3 месяца. Цена в течение низкого сезона будет составлять 1000−1500 евро в месяц. Часто владельцы сами приезжают в свои апартаменты, чтобы провести зиму в сухом и теплом климате.

Чистый годовой доход владельца при такой стратегии после оплаты комиссии управляющей компании и налогообложения составит 17 000 евро, это около 7,2% годовых (без учета роста стоимости объекта за период строительства и экономического роста рынка недвижимости в регионе).

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду потребуется туристическая лицензия. Ее выдают местные власти, однако в больших городах по типу Барселоны и Валенсии получить такую лицензию уже невозможно. В курортно-ориентированных зонах, таких как Аликанте и Бенидорм, лицензирование более быстрое и доступное.

2. Покупка на этапе строительства и последующая сдача в долгосрочную аренду

Эта стратегия похожа на первую, рентабельность составляет ориентировочно 6,6−7,6% годовых до налогообложения. Годовой валовой доход от сдачи в долгосрочную аренду взятых в пример апартаментов на Коста-Бланка будет составлять 15,6 тыс.-18 тыс. евро (1300−1500 евромес.), но это до уплаты налогов и сборов.

Более всего такой вариант подойдет тем, кто уже имеет недвижимость для сдачи в краткосрочную аренду и хотел бы диверсифицировать инвестиции. Стабильный и прогнозируемый рентный доход — это основное преимущество данной стратегии. Минус, кроме более низкой рентабельности, — отсутствие возможности для владельца самому приехать и отдохнуть в своей квартире.

Читайте также: Сколько стоит жилье на аукционах в Европе

3. Сдача в краткосрочную аренду и последующую перепродажу с фиксированием прибыли (расчет на 5 лет)

Доходность на капитал по этой стратегии составляет 96% за пять лет. Рентабельность — 19% годовых.

В этом случае инвестор покупает квартиру в рассрочку и после окончания строительства начинает сдавать квартиру в краткосрочную аренду. После, ориентировочно, 5 лет сдачи недвижимости в аренду самостоятельно или с помощью управляющей компании продает апартаменты. Перепродажа недвижимости после нескольких лет эксплуатации — отличный способ зафиксировать прибыль и реинвестировать средства в новые проекты.

Через 4−5 лет сдачи в аренду объект достигает пика капитализации: он становится популярным среди туристов, хорошо представлен на платформах бронирования и имеет положительные отзывы. Стоит отметить, что после пятилетнего срока обычно требуется обновление интерьера и ремонт, влекущий дополнительные расходы. Перепродажа на пике капитализации позволяет избежать лишних затрат и извлечь максимальную выгоду, сохраняя высокую рентабельность вложений.

Как уже отмечалось, 15−30 % составляет рост стоимости объекта за период строительства и ориентировочно 40% — это экономический рост стоимости объекта (капитализация) за 5 лет.

Испанский рынок недвижимости будет и дальше оставаться инвестиционно привлекательным, ведь после падения во время пандемии Covid-19 цена покупки и аренды курортной недвижимости растет из года в год. И мы пока не видим причин для изменения этого тренда, в частности, на первичном рынке. Важно понимать, что мы говорим о недвижимости на консервативном рынке в стране с развитой экономикой. Где достаточно «дешевые деньги», высокие налоги, минимальные риски и, соответственно, невысокая доходность.

Здесь не получится купить в начале года, а в конце года продать и заработать х2, как это возможно в развивающихся экономиках.

Чтобы избежать неожиданных затруднений и учесть все аспекты местного законодательства, рекомендуем проконсультироваться с профессиональными участниками рынка, получить финансовую модель инвестирования в недвижимость данного региона и конкретного объекта, прежде чем планировать инвестицию и выбирать объект.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий