От земли до дохода: стратегия девелопмента курортной недвижимости Испании

В Испании этот процесс имеет свою специфику. Девелопмент здесь строго регулируется: лицензии на строительство могут выдаваться более года, а первые проекты необходимо финансировать за свой счет. Невозможно использовать деньги розничных инвесторов без банковской гарантии или страховки, которую новые компании получить не могут. Именно это создает высокий барьер входа, но в то же время делает рынок более защищенным для тех, кто входит в него серьезно.

После более чем 11 лет работы на рынке курортной недвижимости Испании мы также постепенно пришли к собственному девелопменту. Готовы поделиться определенным опытом, который может пригодиться как инвесторам, так и нашим коллегам, рассматривающим возможность строить в Испании.

Что отличает испанский девелопмент от других рынков

В отличие от многих рынков, девелопмент в Испании требует высокого уровня подготовки и значительных собственных ресурсов. Первые проекты девелопер должен финансировать самостоятельно, ведь банки и страховые компании не выдают гарантий новым игрокам без реализуемых объектов. Дополнительным барьером является бюрократическая процедура: только получение строительной лицензии занимает более года.

Приведу сравнение с другим «раскрученным» рынком недвижимости — Бали. В 2021 году на Бали начался бум, когда вход в девелоперский бизнес был возможен с суммой 30−50 тысяч долларов. За эти деньги можно было внести аванс за участок, заказать базовый архитектурный проект, подготовить визуализацию и начать привлекать средства от розничных инвесторов. В таких схемах главным источником финансирования становились предпродажи, что резко увеличивало риски для инвесторов.

В Испании же модель принципиально другая. Здесь нельзя приступить к строительству без собственного капитала и гарантий, а использование денег от розничных покупателей разрешается только после получения банковской гарантии или страховки. Это замедляет процесс, но в то же время создает предсказуемость и защиту.

Доходность компенсирует сложность старта. В среднем девелоперский проект приносит 30−40 процентов ROI за цикл длительностью два-три года. Рост стоимости начинается еще на подготовительном этапе: земельный участок, приобретенный за один миллион евро, после разработки проекта и выдачи лицензии может оцениваться уже в полтора миллиона.

От земли к эксплуатации: ключевые этапы девелоперского цикла

Развитие девелоперского проекта в Испании всегда начинается с выбора земельного участка. Ее потенциал определяется не только ценой, но и возможностью получить разрешительную документацию под конкретный тип недвижимости. Далее разрабатывается базовый архитектурный проект и готовится финансовая модель, учитывающая стоимость земли, будущее строительство, возможную цену продаж и налоговые обязательства. Конкретно реалистичность этих расчетов описывает фуррор либо провал проекта.

После этого наступает этап прессейла, когда первые инвесторы могут зайти на условиях фактически себестоимости. Для девелопера это способ привлечь часть денежных средств и подтвердить спрос. В то же время, значительная часть финансирования обеспечивается за счет банковских кредитов, что уменьшает нагрузку на инвестора.

В классическом формате минимальный бюджет для инвестора начинается примерно с 2,5−3 миллиона. На эту сумму можно выстроить ЖК на 10−12 квартир. В то же время, существуют и коллективные схемы участия, где вложения могут начинаться от 100−300 тысяч евро.

Общий горизонт инвестиции составляет два-три года. Капитал не вносится сразу: средства распределяются поэтапно, по мере перехода от одной стадии в другую — от покупки земли до ввода объекта в эксплуатацию. Это позволяет гибко планировать инвестиции и контролировать их эффективность на каждом шагу.

Какие риски действительно важны для инвестора

Наиболее распространены опасения инвесторов в девелопменте: будет ли объект достроен. В Испании этот риск практически снят на законодательном уровне. После изменений, принятых в 2012 году, для жилых проектов обязательна банковская гарантия или страхование. Это означает, что даже в случае банкротства девелопера банк или страховая компания обязаны вернуть деньги инвесторам или привлечь другого подрядчика для завершения строительства.

Реальные риски связаны не с самим фактом завершения объекта, а с качеством и финансовыми результатами. Часто на рынке можно встретить ситуации, когда проекты, заявленные как премиум, на самом деле соответствуют только среднему уровню. Другой распространенный риск: слишком оптимистичные финансовые прогнозы, не учитывающие полную налоговую базу или реальную скорость продаж.

Особенно важно учитывать налоговую нагрузку. В отличие от Украины, где налоги часто пытаются минимизировать, в Испании это сделать невозможно. Все налоговые обязательства должны быть включены в финансовую модель с самого начала, в противном случае расчеты потеряют смысл.

Локация может стать слабым местом. Земельный участок, приобретенный по привлекательной цене, в неудачной точке теряет ликвидность и снижает ожидаемую прибыль. Поэтому основными критериями для инвестора остаются два момента: объект должен быть сдан в заявленный срок и должен приносить запланированный доход. Все остальное (вопрос уровня комфорта или инфраструктуры) отходит на второй план.

Юг Испании: регионы с наибольшим потенциалом

Юг Испании сегодня является одним из наиболее перспективных направлений для девелопмента. Регионы Коста-Бланка, провинция Валенсия, Аликанте и Ореуэла Коста сохраняют относительно доступную стоимость земли и активно развиваются благодаря новым инфраструктурным проектам. Именно здесь еще есть простор для строительства, чего меньше в других частях страны.

Спрос формируют иностранные покупатели. Курортная недвижимость привлекает не только европейцев и британцев, но и американцев, канадцев и инвесторов из Латинской Америки. Рост туризма оказывает непосредственное влияние на арендные ставки и стоимость номерного фонда в гостиницах, что подталкивает рынок к дальнейшему развитию.

Отдельным направлением роста есть гостиничный бизнес. Только в Аликанте за последние два года средняя цена номера существенно выросла, и эта динамика сохранится в ближайшие пять лет. Это создает дополнительные возможности для девелопмента в сфере гостиничной недвижимости.

Читайте также: Какой город обошел Киев по стоимости квартир в новостройках

В ближайшие три-пять лет девелопмент будет оставаться одним из ключевых способов инвестирования в испанскую недвижимость. Его преимущество заключается не только в потенциальной доходности, но и возможности контролировать стоимость на каждом этапе — от приобретения земли до выхода готового объекта на рынок. Для инвестора это означает переход от пассивной покупки квадратных метров к активному созданию продукта, отвечающего спросу и формирующего собственную капитализацию.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий