Арендодателям приготовиться: как государство будет выводить их бизнес из тени

Налог с дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости, есть и сейчас. Собственник обязан указать полученную от арендаторов сумму в годовой декларации о доходах и заплатить с нее 18% НДФЛ и 5% военного сбора.

«Но мы понимаем, что когда налоговая база не урегулирована, нет средних тарифов на аренду и процедуры оценки, плюс контроль со стороны фискальных служб весьма условный, то появляется масса лазеек, чтобы обойти закон», — говорит столичный риэлтор и юрист Ирина Луханина. Что, собственно, многие владельцы недвижимости и делают.

По данным главы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроения Елены Шуляк, сейчас больше 90% договоров аренды в Украине заключаются неофициально. Депутаты считают, что могут изменить ситуацию.

Сниженные ставки и «льготные» постояльцы: как перепишут правила аренды

Одна из главных новаций — пересмотр налоговых ставок с доходов от аренды. Сейчас они просто запредельные — 23% (18% НДФЛ и 5% военного сбора). «Платить почти четверть от полученной суммы — это уже чересчур. Такая высокая ставка — одна из главных причин, почему люди прячутся и не хотят „светить“ договора аренды», — считает Луханина.

Какие именно налоговые ставки пропишут в новом законопроекте — пока неясно. Шуляк лишь сообщила, что они будут снижены. В профильных кругах предполагают, что может быть два варианта по ставкам — 5% или 10−12%, что намного ниже, чем сейчас.

При этом, если владелец жилья сдает его переселенцам, его могут полностью освободить от налогообложения и снять обязательство по подаче декларации. Цель государства — создать такие условия, чтобы владельцам жилья было выгодно сдавать его официально внутренним переселенцам. Те, в свою очередь, получат возможность официально зарегистрироваться по месту проживания в съемной квартире и претендовать на помощь, в том числе, субсидию на коммуналку или компенсацию части платы за аренду.

В Минразвития говорят, что реформа должна создать понятную и прозрачную схему налогообложения, которая будет стимулировать владельцев недвижимости выходить из тени.

По данным налоговой службы, в 2024 году только 900 украинцев задекларировали доходы от аренды недвижимости на сумму 16 млн гривен. То есть в среднем каждый «засветил» порядка 17,8 тысяч гривен в год, или меньше 1,5 тысячи в месяц, что, мягко говоря, слишком мало для арендной платы даже за самую скромную недвижимость. Налогов же и вовсе заплатили всего 3 млн гривен.

При этом, только в Киеве в аренду сдаются тысячи квартир, а в масштабах всей страны счет идет, как минимум, на сотни тысяч.

Власти рассчитывают, что люди будут сами «легализироваться», если им предложить щадящие налоговые ставки. Ведь официальный договор аренды в общем-то выгоден и владельцу недвижимости, и арендатору.

По словам Шуляк, без официального договора владельцу не так просто решать возможные споры с арендатором, поскольку они находятся в правовом вакууме.

Арендаторы же не могут официально зарегистрировать свое место жительства, претендовать на государственные компенсации, да и в целом остаются полностью незащищенным. Владелец может попросту выставить квартиросъемщика за дверь в любой момент, и такие прецеденты на рынке не редкость.

То есть, фактически, если новый законопроект примут, Украина может сделать шаг в сторону цивилизованного рынка аренды по аналогии с теми, что работают, к примеру, в Европе или США.

В разных странах нюансы отличаются. Но в целом между владельцем жилья и арендатором устанавливаются официально прописанные договоренности, нарушение которых с обеих сторон чревато последствиями, вплоть до судов и штрафов. Поэтому, к примеру, семьи с детьми могут быть уверены, что их не выселят посреди зимы, а владелец вправе требовать компенсации за каждую царапину на мебели.

Налог 5−12%: что будет с ценами на аренду

Отметим, что попытки вывести рынок аренды недвижимости из тени уже не раз предпринимались. Но до сих пор особого успеха не имели.

«Главная проблема — очень сложное администрирование. Если человек не хочет «светить» аренду, то вывести его на чистую воду не так просто. Он ведь может сказать, что просто пустил родственников или друзей «пожить какое-то время», и денег с них не берет.

Доказательство того, что речь идет именно о получении дохода, может занять массу времени и потребует в масштабах всей страны огромной армии фискалов. Будут ли по итогу полученные налоги хотя бы компенсировать государственные затраты на администрирование — вопрос открытый", — говорит глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Один из способов усилить контроль — сделать, к примеру, риэлторов или нотариусов налоговыми агентами (чтобы они сразу же официально регистрировали договора аренды). По словам Луханиной, сейчас риэлторы не удостоверяют такие договора, не подписывают их и не ставят печати.

Но, если, к примеру, договор аренды заключается на три года и более, он, по законодательству, регистрируется у нотариуса, то есть становится официальным автоматически.

При этом, если обяжут заверять у того же нотариуса все договора аренды без исключения, то конторы могут столкнутся с беспрецедентным повышением нагрузки, поскольку рынок аренды находится в постоянном движении, люди часто переезжают, меняют квартиры и т. д.

Более логичный способ — «мягкая» легализация рынка аренды, то есть создание таких условий, когда владельцы недвижимости сами заинтересованы выходить их тени. Удастся ли сделать этот процесс массовым, во многом зависит от предложенных условий.

По словам Луханиной, если налоговую ставку снизят, к примеру, до 5−7%, то желающих сдавать жилье официально станет больше, особенно в среднем ценовом сегменте (15−25 тысяч гривен в месяц). «Сдавать недвижимость внутренне перемещенным лицам станет очень выгодно, так как это и официально, и без налогов. В первые полгода в этом сегменте могут даже просесть ставки на 5−8% из-за высокой конкуренции», — прогнозирует Луханина,

Если же налоговая ставка будет выше — от 10−12%, рынок отреагирует иначе.

«Для части арендодателей будет предпочтительнее оставаться в тени, поэтому предложение легально сдающегося жилья останется ограниченным, и цены на него могут даже вырасти, особенно, в премиальном сегменте», — считает Луханина.

Киевский риэлтор Екатерина не исключает, что ценники на аренду подтянутся вверх вне зависимости от того, какой будет новая ставка налога.

«Владельцы просто заложат налог в арендную ставку, то есть, переложат на постояльцев, как сейчас делают, к примеру, с коммуналкой. Никто не согласится снижать свои доходы даже на 5−7%», — считает она.

По расчетам Луханиной, при налоговой ставке порядка 7% в следующем году 2−3 комнатная квартира бизнес-класса в Печерском районе будет стоить 50−55 тысяч гривен в месяц, а двушка в 65−75 квадратных метров с ремонтом в Шевченковском районе — 40−42 тысячи гривен в месяц, в Голосеевском — 32−34 тысячи, в Подольском — 33 тысячи, Дарницком — 25 тысяч. Единичка в Святошинском и Деснянском районе обойдется не меньше 21−23 тысяч. Это, минимум, на 10% дороже, чем сейчас.

Впрочем, многое зависит еще и от спроса. Если люди не смогут платить за съемное жилье по повышенным ставкам, владельцам придется умерить аппетиты.

Тенденции во многом зависят от экономической ситуации в стране и перспективах по окончанию войны.

«После окончания войны с учетом огромных повреждений жилого фонда и его дефицита цены на аренду, скорее всего, и так пойдут вверх. А попытки „легализировать“ рынок еще больше разгонят ценники», — прогнозирует Кравец.

Если же война затянется, ситуация в экономике будет оставаться сложной, а реальные доходы населения перестанут расти, арендные ставки на жилье во многих городах (как минимум тех, где плохо с работой), скорее всего, просядут.

Что изменится для собственников жилья

Ирина Луханина говорит, что сейчас также есть владельцы недвижимости, которые работают в белую, хоть их и немного.

Это следующие категории собственников:

• физлица-предприниматели (чаще всего 3 группы, которые платят единый налог 5%);
• Юридические лица (компании, сдающие преимущественно офисы и апартаменты);
• Физлица, которым нужна история «белых» доходов.

Если налоговую ставку для всех снизят до 5%, ФЛП потеряют преимущества, им придется конкурировать, повышая качество жилья и сервис. Возможен даже отток арендаторов от ФЛП к частникам, и на фоне этого Луханина как раз и прогнозирует возможное снижение ценников в отдельных сегментах съемного жилья.

В премиальном сегменте у «легализировавшихся» частных собственников появится возможность работать с корпоративными клиентами, а это — долгосрочные договора, более высокие ставки аренды и предсказуемость платежей.

Работа на «белом» рынке, скорее всего, подкорректирует и инвестиционную привлекательность недвижимости.

«К примеру, выгоднее будет инвестировать в новостройки Печерского и Шевченковского района, где достаточно развит сегмент корпоративной аренды жилья, много потенциальных клиентов среди IT компаний и посольств. Вложения в покупку объекта в центре столицы высокие, но зато — минимальные риски простоя. Поэтому окупаемость недвижимости хорошая.

То же касается новостроек до 5 лет в Дарницком и Днепровском районах, где жилье можно сдавать ВПЛ, молодым семьям и пр. «К примеру, если вы купите квартиру за 2,5 млн гривен и будете сдавать ее за 25 тысяч в месяц, то доходность инвестиций составит 12% годовых», — подсчитала для «Минфина» Луханина.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки