Недвижимость под Киевом до $10 тыс: что можно купить за такие деньги и стоит ли это делать

Риелторы говорят, что такие объекты могут быть интересны как для тех, кто ищет недвижимость для себя, так и для инвесторов, особенно, если бюджеты для вложений ограничены.

«Минфин» разбирался, что можно купить в Киевской области до $10 тыс., и сколько на таких объектах реально заработать.

Что можно купить c бюджетом до $10 тыс.

На профильных площадках увеличилось количество объявлений о продаже дешевых домов в радиусе 40−100 км от столицы. Часть объектов распродают наследники (в объявлениях указано, что продажа идет по акту наследования либо дарственной), часть — выставляют владельцы, уехавшие с начала войны за границу.

К примеру, flatfy.ua по параметру поиска «до $10 тыс.» выдает более 500 результатов, dom.ria — порядка 100, bn.ua — около 200 и т. д. Причем ценники стартуют от $3−5 тыс.

К примеру, за $3 тыс. выставлен дом площадью 52 кв. м. на участке в 12 соток в селе Рогозив Бориспольском районе (54 км от Киева). Дом требует ремонта.

В селе Синица Богуславского района продается дом площадью 50 кв. м. на участке 52 сотки за $4,5 тыс. В доме 3 комнаты, есть газ, есть возможность подключения воды (по состоянию на сейчас — удобства во дворе). В 300 метрах — река Рось, рядом лес и железнодорожная станция.

За такие же деньги предлагается дом на 40 кв. м. и участок 7,5 соток в селе Великополовецкое возле Сквиры. Владелец указал, что готов к торгу.

За $4,5 тыс. можно купить также дом площадью 60 кв. м. с участком 46 соток в селе Лубянка Бородянского района. Продавец указал, что уже готов проект подключения газа, но пока его нет — в доме печное отопление, вода — из колодца во дворе.

В селе Дрозды Белоцерковского района за $4 тыс. можно купить дом площадью 52 кв. м. на участке 25 соток с садом, рядом лес и река. Правда, нет ни газа (его можно подключить), ни воды, а сам дом нуждается в ремонте.

За $5 тыс. выставлен домик на 35 кв. м. в селе Острийки Белоцерковского района. Участок — 32 сотки, рядом с рекой.

За $8 тыс. можно купить домик на 22 кв. м. с участком 9,2 соток в селе Велика Дымерка Броварского района (30 км от столицы). Есть возможность подключения газа, во дворе — скважина на воду.

В селе Новая Пустоваровка Белоцерковского района (100 км от Киева) за $8,5 тыс. продается дом площадью 48 кв. м. на участке 31 сотка. Есть газ, вода и канализация.

В Литвиновке (Вышгородский район) за $8,8 тыс. можно купить дом на 53 кв. м. с участком 44 сотки. До Киева — всего 35 км, есть газ.

За $10 тыс. в селе Черепин (возле Тетиева) выставлен дом на 70 кв. м. с участком 40 соток. Есть газовое отопление и санузел в доме. Объект продается с мебелью и бытовой техникой (холодильник, стиральная машина, газовый котел, бойлер и др.). Село расположено в окружении леса и каскада озер.

За такие же деньги предлагается дом в селе Тадиевка площадью 65 кв. м. на участке 45 соток. Есть все коммуникации, выход к реке, фруктовый сад. Еще один объект за $10 тыс. — дом на 70 кв. м. в селе Устимовка Белоцерковского района. Участок — 48 соток, газовое отопление, но нужен ремонт.

Понятно, что предложения на такие скромные бюджеты — далеко не элитные особняки. Большинство домов — старые, многие нуждаются в ремонте (но при этом остаются жилыми), не везде есть коммуникации. Но по большинству объектов в «приложение» к домикам идут участки (часто — по 20−50 соток). Есть ли смысл их покупать?

Плюсы и минусы домика в деревне

Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что старые дома в Киевской области распродаются фактически по цене земли, а то и дешевле.

«К примеру, в 40 километрах от Киева „голый“ участок под застройку в 25 соток стоит примерно 8−10 тысяч долларов», — отмечает она.

Но, по словам Луханиной, наличие на участке дома, даже старого и нуждающегося в ремонте, дает несколько «бонусов»:

Небольшой бюджет. Ни за $10 тыс., ни, тем более, за $3−5 тыс. квартиру не купить не то что в столице, но и в ближайшем пригороде. Ценники там стартуют как минимум от $20 тыс. Поэтому вариант приобретения старого дома — единственное, что риелторы могут предложить покупателям со скромными бюджетами (кроме пустых участков).

Наличие у объекта адреса. «Это означает, что в последующем работы по дому (если таковые будут проводиться) можно оформить не как новое строительство, а как реконструкцию, что существенно экономит время, нервы и деньги нового собственника. Документы на реконструкцию можно оформить через БТИ, а так как уже есть адрес, объект после завершения работ без лишней волокиты вводится в эксплуатацию», — объяснила «Минфину» Луханина.

Наличие коммуникаций или возможность их быстрого подключения. В старых домах либо уже есть газ и вода, либо выполнены проекты на подключение, пробурена скважина. А электричество подключено во всех объектах («Минфин» не нашел предложений без электроэнергии). Это намного дешевле, чем строить дом на пустом участке и с нуля подключать все коммуникации и свет. К примеру, только присоединение к электросетям может стоить до $5−7 тыс., плюс есть лимиты по мощности.

«Жилое» место. Продающиеся старые дома расположены в уже застроенных и заселенных микрорайонах, некоторые — в центре сел или с выходом к водоему. Новые участки, как правило, размещены на окраинах населенных пунктов, а то и вовсе «в чистом поле». Причем самые выигрышные локации в большинстве сел Киевской области уже давно разобрали и застроили.

Вариант «заходи и живи». Большинство продающихся домов, даже старых, остаются в жилом состоянии. Поэтому их можно сразу же использовать как для постоянного проживания, так и в качестве дачи или под аренду. Как говорит Ирина Луханина, сейчас наблюдается большой спрос на дома под Киевом со стороны арендаторов-переселенцев.

«Так как многие работают дистанционно, и особо не привязаны к столице, для них не принципиальна удаленность от Киева. Главное — чтобы дом был недорогим и расположен в хорошей локации», — отмечает она. Сдавать старые дома под Киевом можно за 5−10 тыс. грн в месяц, в зависимости от состояния.

Из минусов покупки старого дома (если покупатель не собирается в нем жить или сдавать в аренду, а намерен строить на этом участке новый коттедж) Луханина называет дополнительное налогообложение.

«Нужно платить и за землю, и за дом. За участок взимается плата за нотариальное оформление (госпошлина) в размере 1% от оценочной стоимости. За дом, кроме этого, еще и 1% в Пенсионный фонд. Правда, старые дома, как правило, оцениваются недорого — до тысячи долларов, поэтому суммы там небольшие (порядка 850 грн)», — пояснила Луханина.

Как выбирать

Впрочем, по старым домам — много нюансов. Руководитель проекта Monitor Estate, юрист Владимир Копоть дает такие советы тем, кто присматривает «домик в деревне».

Если планируете покупать дом под снос (а эксперт считает, что старые объекты логично приобретать в первую очередь именно с такой целью), можно вести новое строительство на основании разрешения на реставрацию.

«Но нужно понимать, что именно там можно построить. Если вокруг одни старые дома, то новый современный коттедж будет не только нелепо смотреться на общем фоне, но еще и может стать приманкой для воров», — говорит эксперт.

Но если у местных властей есть задумки по генеральному плану территории под новое строительство (скажем, коттеджного городка), пусть даже на отдаленную перспективу, то тогда покупка старого дома может оказаться неплохим вложением.

Документы на старый дом. «На них стоит обращать внимание в первую очередь. Очень часто старые дома построены на землях, не оформленных надлежащим образом. И тогда, купив такой дом, вам придется пройти семь кругов ада при оформлении земельного участка. Кроме того, и сам дом должен быть правильно оформлен — иметь строительный паспорт и право собственности (то есть не быть самостроем — ред.)», — говорит Владимир Копоть.

Локация. «Самыми перспективными являются те, где поблизости есть инфраструктура, проведены коммуникации, а расстояние до города сравнительно небольшое», — отмечает эксперт.

Ирина Луханина говорит, что в случае с домами, расположенными дальше 30−40 км от столицы, за ориентир берут расстояние не до Киева (хотя оно тоже учитывается), а до ближайшего райцентра. Что касается самих населенных пунктов, то на их выбор сейчас сильно влияют военные реалии.

К примеру, по Обуховскому направлению атаки дронов идут значительно реже, чем по направлению Белой Церкви или Вышгорода (где расположена Киевская ГЭС), или Броваров. Также, по ее словам, покупатели сейчас отказываются от вариантов домов «в чистом поле», даже если такие предложения очень дешевые.

«Люди учитывают все тот же фактор безопасности, поскольку силы ПВО стараются сбивать дроны и ракеты над максимально пустой местностью. Поэтому потенциальные покупатели опасаются, что в дом в малозаселенном районе случайно может «прилететь», — поясняет Ирина Луханина.

Сколько можно заработать на старом доме

Можно ли заработать на покупке старого дома, то есть интересны ли такие объекты для потенциальных инвесторов? Эксперты называют несколько вариантов, которые в перспективе могут принести собственнику прибыль.

Во-первых, дальнейшая перепродажа старого дома. По сравнению с довоенными временами, ценники на такие объекты заметно просели (на 30−40% и более). Но, как прогнозируют риелторы, после окончания войны цены могут резко пойти вверх.

Самое ценное в старых домах — земля, а она только дорожает, особенно в хороших локациях. К примеру, в коттеджных городках под Киевом, по словам Луханиной, сотка земли под застройку стоит до $8−10 тыс. Понятно, что чем дальше от столицы, тем дешевле. Но если по генплану есть наметки строительства в небольших населенных пунктах в Киевской области нового жилья, в перспективе ценники на землю там могут вырасти в разы.

Во-вторых, строительство дома с целью дальнейшей его перепродажи. К примеру, новые коттеджи в селе Литвиновка Вышгородского района стоят по $80−90 тыс. ($500−600 за кв. м.). При этом старый дом там реально купить за $7−9 тыс. ($150−160 за кв. м.). Строительные бригады обещают строительство коттеджей по цене порядка $250 за кв. м. То есть при грамотном подходе к строительству реально «поднять» до $10 тыс. и больше.

В-третьих, аренда. «На сегодня рынок аренды достаточно устойчив. И если ранее люди искали съемные дома не дальше 30 километров от Киева, то сейчас готовы рассматривать варианты и гораздо дальше. Вопрос только в близости инфраструктуры и наличии быстрого интернета. Цена аренды зависит от многих факторов — площади дома и его комфортности, близлежащей территории, расстояния до города», — говорит Копоть.

К примеру, на flatfy.ua домик на 70 кв. м. с минимальными удобствами (свет и техническая вода от дачного кооператива) под Белой Церковью сдается за $60 в месяц. В Таценках (возле Обухова) похожий объект выставлен за $84, в Иванкове (Вышгородский район) — за $108.

То есть за год от аренды можно получить $720−1 300, что при цене таких объектов в $8−10 тыс. позволяет окупить вложения примерно за 7,5−11 лет. Для сравнения: в столице сейчас считается неплохой окупаемость инвестиций в жилье 12−13 лет. То есть старый недорогой дом в Киевской области может оказаться более прибыльным, чем продающаяся за баснословные деньги хрущевка в центре Киева.

Правда, как говорит Ирина Луханина, быстро сдать старый дом в отдалении от Киева можно лишь в случае наличия в нем «удобств».

«Люди не хотят селиться в домах без воды и с туалетом во дворе, даже если арендная плата низкая. Это же касается совсем «убитых» домиков. Арендаторам проще немного доплатить, и найти более комфортный вариант», — отмечает Луханина. Поэтому инвестору, планирующему зарабатывать на аренде, сперва придется вложиться в коммуникации и сделать хотя бы косметический ремонт.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки