В Буковеле строят недвижимость для постоянной жизни. Стоит ли ее покупать?

Количество желающих не просто отдохнуть в Буковеле, но и «осесть» здесь надолго, постоянно растет. Эта тенденция зародилась еще в начале войны, когда украинцы искали возможность перевезти семью в сравнительно безопасное место.

Тогда же начали появляться первые объекты апартаментов, которые можно было купить в Буковеле.

Впрочем, сегмент недвижимости для продолжительного проживания в Буковеле только формируется. Хотя уже меняет инфраструктуру региона, формируя ее не только под туристов, но и учитывая потребности постоянных жителей.

«Минфин» разбирался, как Буковель из «гостиницы» становится «домом», как купить здесь жилье, и стоит ли рассматривать покупку недвижимости на курорте, как инвестицию.

Не только отдых

До войны Буковель был классическим горным курортом с отелями, ресторанами, SPA-комплексами и подъемниками. Но после полномасштабного вторжения россии украинцы в поисках относительно безопасного места массово поехали в западные регионы.

Многие, кто раньше ездил в Буковель кататься на лыжах, задержавшись здесь надолго, оценил эти места по-другому. А многие решили остаться здесь на долгое время. Так начал формироваться тренд на длительное проживание.

Параллельно украинцы начали присматриваться к недвижимости в западных областях. Жилье во Львове, Ивано-Франковске, Ужгороде живо раскупали, несмотря на растущие ценники. Инвесторы, которые долго занимались недвижимостью в крупных мегаполисах, и после начала войны понесли значительные потери (например, в Киеве тем, у кого было по несколько квартир и кто не мог их сдать в аренду, приходилось «инвестировать» даже в коммунальную плату), заинтересовались проектами в западных областях, на которых можно заработать. Потенциальные инвесторы заинтересовались в том числе недвижимостью в курортных регионах, таких как Буковель.

Сейчас, как рассказали «Минфину» в компании Ковчег Developer, спрос на жилье в Буковеле изменился — стал более взвешенным. «Клиенты уже не покупают какой-либо проект „лишь бы был“. Если в 2022—2023 годах практически все, что выходило на рынок, находило своего покупателя, то в 2024—2025 годах произошла качественная сегментация. Люди выбирают концептуальные комплексы с продуманной инфраструктурой, сервисом и профессиональной управляющей компанией, которая не устанавливает лишних ограничений на пользование. Это объясняется как желанием владельцев иметь свободу (пользоваться самостоятельно и зарабатывать), так и повышенным вниманием к комфорту долгосрочного проживания», — говорят в компании.

Сейчас в Буковеле наиболее востребованы те проекты, которые сочетают доходность и возможность личного пользования.

«Люди хотят иметь частную собственность с кухней, несколькими комнатами и условиями для проживания семьи. Это особенно важно для жителей регионов под обстрелами, которые планируют проводить в Карпатах по несколько месяцев. Выбор делают в пользу комплексов с собственной полноценной инфраструктурой, например, Kovcheg Resort, чтобы можно было комфортно жить и отдыхать без выездов в город», — отметили в Ковчег Developer.

Чем объекты для длительного проживания отличаются от туристической недвижимости?

Отличий несколько:

• В проектах, ориентированных на длительное проживание, предлагается частная собственность на недвижимость без жестких ограничений в использовании;
• Есть жилищная инфраструктура (школы, детские комнаты, магазины), а не только отдых;
• Работает сервисная модель, которая позволяет сдавать объект в аренду, хотя и не обязывает к этому.

Что предлагается в Буковеле для постоянного проживания

Предложений для длительного проживания в Буковеле пока не так много, но они есть, и ежегодно количество таких проектов увеличивается. Первые жилые комплексы на горном курорте имеют ограниченную этажность, не портят окружающий ландшафт и органично в него вписываются.

Для долгосрочного проживания предлагаются квартиры-апартаменты с кухнями, удобными планировками, наличием инфраструктуры для детей и рабочих пространств.

Все перечисленное, например, есть в таких проектах, как Grono Family Residence в Буковеле и Logos Home в Яремче.

Отметим, что в Буковеле, как и в свое время в других курортных городах, например, в Одессе, активно экспериментируют с форматом недвижимости в самых лучших локациях. Скажем, в той же Одессе квартиры на берегу моря в некоторых ЖК оформляли как апартаменты в долгосрочную аренду, а сам жилой комплекс имел одного владельца. Такие особенности были связаны со льготами для туристической недвижимости, под которую пытались выдавать апартаменты.

Льгот давно нет, но сама модель «апартаментов» существует в том числе в Буковеле.

Но, скажем, Grono Family Residence в Буковеле — это первый ЖК, где продаются не апартаменты (формально не являющиеся вашей частной собственностью) и не доля в чужом бизнесе, а именно квартиры, которые оформляются в частную собственность.

Девелопер Ковчег прошел все процедуры и получил документы именно на жилой комплекс. Это значит, что квартиры в частной собственности, там можно не только жить, но и без ограничений сдавать или продавать.

У ЖК собственная инфраструктура, включая SPA и ресторан. Есть управляющая компания, которая может обеспечить отельный сервис в вашей собственной квартире.

То есть можно получать с квартиры доход, или жить здесь постоянно, или в отпуске.

Для желающих открыть свой бизнес предлагаются также коммерческие помещения.

Добавим, что сейчас реализуется еще и новый проект Kardamon Resort & SPA. Это будет курорт вертикального формата с большим SPA и бассейном на крыше, где планируется проводить тематические вечеринки. При этом отель будет иметь зонирование для семей и молодежи. Ресторан, бар миксологии, SPA, кинопросмотры на крыше, детская комната и помещения для занятий спортом/йогой. Это позволит молодежи и молодым семьям качественно отдыхать. И, что главное, сервисы будут работать круглый год, без привязки к туристическим сезонам. То есть даже сугубо туристическая инфраструктура в Буковеле уже учитывает интересы людей, живущих здесь долго, и предлагает качественно новые форматы отдыха.

Как выбирать недвижимость

Буковель сейчас изобилует рекламными предложениями об инвестировании в недвижимость. Строится здесь очень много, но далеко не все проекты действительно качественные.

На что следует обращать внимание, выбирая недвижимость в Буковеле?

• инфраструктура: удобно ли жить с детьми (есть ли в зоне ближайшей доступности детсад, школы детского развития, педиатры, средняя школа), работать (есть рабочие пространства, какая связь, можно ли обеспечить качественный интернет и т. д.) и отдыхать;
• управляющая компания: дает ли она свободу выбора владельцу или только навязывает формат «гостиничного номера»;
• безопасность региона и наличие укрытий;
• темпы строительства и репутация девелопера;
• право собственности (это полноценная квартира или апарт-номер с ограничениями).

Важный нюанс — инвестиционная привлекательность недвижимости. Спрос на аренду жилья в регионе достаточно высокий, и есть практически круглый год. Это позволяет рассчитывать на доходность недвижимости на уровне 7−12% в год. Окупаемость инвестиций в среднем составляет 8−12 лет, в зависимости от сервисной модели и уровня наполнения комплекса.

Кроме того, растет капитализация недвижимости, поскольку свободной земли в Буковеле осталось не так много.

Отметим, что цены на недвижимость в качественных комплексах комфорт- и бизнес-класса стартуют от $2 500 за квадратный метр. Это минимальная планка за жилье такого уровня, так что более дешевые «суперпредложения» должны насторожить.

Впрочем, можно получить рассрочку на срок 2−3 года от девелопера, ипотеку в партнерских банках, а часть проектов предполагают индивидуальные графики платежей для инвесторов, — рассказали в компании Ковчег Developer.