Тихая гавань для капитала: почему доходная курортная недвижимость превосходит депозиты, наличную валюту и золото

Украинская инвестиционная карта

Для украинцев, у которых есть сбережения, доступно не так много вариантов их сохранения и приумножения.

Депозит. Он остается самым привычным способом сохранить деньги, но его реальная отдача более скромная, чем кажется. Средняя ставка по гривневым вкладам держится на уровне около 14% годовых, однако доход облагается налогом в размере 23% (18% налога на доходы плюс 5% военного сбора), поэтому «чистый» доход составляет примерно 10−12%. На фоне инфляции, которая, например, в апреле 2026 года ускорилась до 8,6%, реальный прирост капитала минимальный. Что касается валютных вкладов, то их реальная доходность в украинских банках сегодня близка к нулю или вообще отрицательная.

Наличная валюта — самый пассивный актив. Доллар или евро в сейфе защищают от колебаний гривны, но не приносят дохода и постепенно обесцениваются из-за мировой инфляции. Масштаб такой «замороженной» наличности в Украине огромный: вне банков население держит почти триллион гривен, которые не работают.

Золото. Оно переживает самые лучшие времена за десятилетие: в начале 2026 года мировая цена обновляла исторические рекорды — более $5 400 за унцию. Металл хорошо защищает во время кризисов, но не приносит регулярного дохода, а спред между покупкой и продажей в банках достигает 5−18 %. Поэтому заработать реально только в долгосрочной перспективе.

Государственные облигации. Облигации, в частности, военные, стали интересным инструментом для осторожных инвесторов: 15−17 % годовых в гривне, без налогов и со 100-процентной государственной гарантией. Это едва ли не самый надежный вариант, но и у него есть свой предел: облигация приносит только процент, а реальный актив в собственность инвестор не получает.

Итак, депозит и облигации дают процент, но не дают актив, который можно увидеть и потрогать; золото защищает капитал, но само по себе ничего не зарабатывает; валюта — тем более. Доходная недвижимость, которая становится всё более популярной, пытается совместить три вещи сразу — защиту капитала, регулярный доход и реальный актив в собственности.

Недвижимость, которая работает

Доходная недвижимость изначально покупается с целью заработка: инвестор владеет объектом и получает доход от его аренды. Отдельный и все более популярный формат — апартаменты в отеле, где владелец не только покупает номер в частную собственность, но и зарабатывает за счет потока гостей. Главные здесь два вопроса — где купить квадратные метры, а также кто и как будет ими управлять. Именно от управляющей компании зависят заполняемость, уровень сервиса и итоговый доход.

Почему курорт и почему круглый год

Если рассматривать недвижимость именно как доходный актив и «тихую гавань», то по-настоящему оправданными являются только курортные локации, и даже среди них стоит выбирать те, которые работают не сезонно, а круглый год. В противном случае, актив большую часть года просто простаивает, а вместе с ним простаивают и вложенные деньги. Яркий пример курорта, который вышел за рамки сезона, — Буковель. Еще несколько лет назад он воспринимался как сугубо зимняя история: лыжный пик и затишье до следующего снега. Сегодня после лыжного сезона сюда приходят SPA, гастрономия, оздоровительный отдых и событийный туризм, поэтому спрос растягивается на весь год.

Масштаб этого спроса хорошо виден из аналитики управляющей компании Maestro Hotel Management. Это украинский гостиничный оператор с десятилетним опытом, который управляет 18 отелями и 10 ресторанами, насчитывает более 700 сотрудников и входит в рейтинг Forbes NEXT 250. По его оценкам, основанным на открытых данных и отраслевой статистике, Буковель ежегодно посещают более 2,5 миллиона туристов, а загрузка отелей премиум сегмента держится на уровне 78−92%. Средняя цена за ночь здесь на 40−60% выше, чем в среднем классе, а расположение в центре курорта добавляет ещё 30−50% к стоимости ночлега. Для инвестора это означает стабильный спрос почти круглый год, а не только зимой.

Как это работает на примере FERRO

Именно на этом рынке появляется FERRO Premium Resort Bukovel — апарт-отель в центре курорта на 202 апартамента трех форматов. Модель прозрачная: инвестор покупает апартаменты в частную собственность, а после ввода отеля в эксплуатацию управление берет на себя профессиональный управляющий, который ведет полный цикл — от бронирования и маркетинга до сервиса и контроля качества. Владелец получает 80% дохода и отслеживает загрузку и выплаты в онлайн-кабинете. Согласно прогнозной модели на основе данных оператора, доходность достигает 12% годовых, окупаемость — 9−10 лет, а совокупная доходность, с учетом роста стоимости актива, — 35%.

На что обратить внимание перед входом

У доходной недвижимости есть и свои компромиссы: порог входа выше, чем у депозита или облигаций, а вложенные средства нельзя забрать мгновенно. Поэтому перед принятием решения стоит проверить несколько моментов: кто будет управлять объектом и какой у него опыт, на какой стадии строительство и насколько прозрачно застройщик отчитывается о нем, насколько понятна модель распределения дохода и как оформляется собственность.

В случае с FERRO покупка оформляется по современной схеме, введенной в Украине законом о гарантировании вещных прав на будущую недвижимость. Инвестор подписывает нотариальный договор на будущий объект недвижимости и регистрирует на конкретные апартаменты специальное имущественное право: его право именно на этот номер вносится в государственный реестр еще до завершения строительства, а после ввода отеля в эксплуатацию автоматически становится полноценным правом собственности. Дополнительный предохранитель — гарантийная доля: часть площадей в здании застройщик по закону «замораживает» и не может продать, что страхует достройку проекта даже в форс-мажорных обстоятельствах. Само строительство компания финансирует за счет собственных средств. Оплатить апартаменты можно полностью или в рассрочку до ввода отеля в эксплуатацию — стоимость стартует от $4 500 за квадратный метр (в гривне с привязкой к курсу доллара), а срок рассрочки на раннем этапе достигает 18 месяцев.

Процесс строительства компания держит открытым: в настоящее время ведутся работы с фундаментной плитой, а ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал 2028 года. Концепцию проекта описывают как спокойную, сдержанную роскошь — и в архитектуре, и в сервисе. Среди преимуществ локации — защищенный вид: со стороны панорамной части отеля уже физически ничего не построить, поэтому вид из апартаментов не «перекроют» соседние здания. Несмотря на центральное расположение, отель сознательно отделен от самой оживленной, «динамичной» зоны курорта. Таким образом, инвестор получает двойное преимущество локации — спрос и стоимость, которые обеспечивает центр Буковеля, наряду с уединением и спокойствием, которых обычно не хватает в центре. Проектом предусмотрена инфраструктура для круглогодичного отдыха — SPA-комплекс с бассейном и саунами, инфинити-бассейн на крыше с прозрачным дном, ресторан авторской кухни, sky lounge, парковка, укрытие и ski room.

«FERRO Premium Resort мы строим как актив, который будет приносить доход владельцу на протяжении десятилетий: определяющими для нас являются расположение в самом сердце Буковеля, концепция quiet luxury и прозрачность строительства на каждом этапе», — объясняет CEO и co-founder Mama Build Developer Игорь Данив.

Вместо итога

Доходная курортная недвижимость не отменяет ни депозиты, ни валюту, ни золото — у каждого из этих активов своя роль в портфеле. Ее преимущество в другом: она удовлетворяет сразу два запроса инвестора — как сохранить капитал и как заставить его работать. Для тех, кто уже владеет недвижимостью и ищет диверсификацию и пассивный доход, апартаменты в премиальном отеле на развивающемся курорте выглядят логичным следующим шагом. И FERRO Premium Resort Bukovel может быть интересным вариантом.