Сколько нужно денег, чтобы инвестировать в недвижимость: разбираем самые популярные варианты

Кроме роста стоимости, у недвижимости есть и ряд других преимуществ. Она может обеспечивать пассивный доход, если сдавать ее в аренду. В отличие от денег или акций, ею можно самостоятельно пользоваться, проживая в ней, пока она дорожает. Также недвижимость можно легко подарить или передать по наследству.

На рынке существует ряд вариантов инвестиций в это направление, которые требуют разных сумм и отличаются доходностью.

Квартира в новостройке

Традиционно, покупка квартиры была самым популярным способом инвестировать в недвижимость. После начала полномасштабного вторжения этот рынок несколько затормозился и переформатировался.

В первую очередь, стоит отметить снижение активности покупателей. По оценкам Нацбанка, количество договоров по покупке недвижимости в прошлом году было примерно в два раза ниже, по сравнению с периодом в 2019—2021 годах. Кроме этого, существенно снизилось количество сделок на первичном рынке и покупатели, в основном, интересовались вторичным.

Снижение связано, прежде всего, с рисками безопасности, экономическим спадом и выездом большого количества украинцев за границу. В то же время, в НБУ отмечают определенное оживление, по сравнению со второй половиной 2022 года, количество операций выросло, ориентировочно, наполовину.

Постепенное возобновление интереса покупателей влияет на цену жилья. По данным Dim.Ria, стоимость квадратного метра в новостройках в прошлом году выросла практически по всей Украине, за исключением некоторых областей, находящихся в непосредственной близости от линии фронта.

В частности, в Киеве средняя стоимость квадратного метра прибавила 18,5%, а в области — 12%. Наиболее стремительно квартиры в новостройках дорожали в Ивано-Франковской и Кировоградской областях — на 79% и 47% соответственно.

В среднем же в Украине стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире выросла на 8,5%, а в двухкомнатной — на 9,5%.

Вместе с ростом цены квартир, вверх идет и стоимость аренды, что обеспечивает большие пассивные доходы. В Киеве в прошлом году снимать однокомнатную квартиру стало дороже на 46%.

Ожидается, что в этом году цены на квартиры продолжат расти. Причинами станут повышение себестоимости строительства, общая инфляция и восстановление экономики.

На рост цен недвижимости реагируют и застройщики, которые возобновляют объемы работы. В прошлом году в эксплуатацию было сдано 108 новостроек. Работу своих отделов продаж возобновили 75% ЖК.

Конечно, инвестиции в жилье на первичном рынке остаются рискованными. Процесс строительства в большинстве случаев длится дольше, чем до полномасштабного вторжения, а компания может столкнуться с нехваткой средств и остановить работу.

Поэтому, покупая квартиры на первичном рынке, стоит проверять надежность застройщика, продолжает ли он активно работать. Например, компания SENSAR Development уже завершила строительство ЖК в Запорожье и ведет работу над несколькими новыми проектами. За ходом строительства жилых комплексов можно следить через сайт застройщика, где регулярно обновляются фото и видео со стройплощадок.

Инвестиция в проекты на ранней стадии позволяет инвесторам зарабатывать больше. Как объяснили «Минфину» в SENSAR, тогда цена квартир ориентировочно на 30−40% ниже, чем после сдачи в эксплуатацию. По мере увеличения степени готовности дома этот ценовой разрыв снижается.

Самая дешевая квартира в ЖК, который строит SENSAR Development, стоит 690 тыс. грн. Она расположена в 11-этажном ЖК Квартал класса «комфорт плюс» в центре Запорожья. Площадь такой квартиры 30 кв.м. Сейчас строительство комплекса завершено, и дом введен в эксплуатацию. Всего в Ж К Квартал представлено более 20 вариантов планировки квартир.

Дом в загородных комплексах

Один из видов инвестиций в недвижимость, который в последнее время набирает популярность, — инвестиции в отдельные коттеджи в комплексах отдыха. Сейчас несколько компаний реализуют такие проекты и привлекают инвесторов.

Выглядит это следующим образом: компания обустраивает большую загородную территорию для отдыха и строит на ней коттеджи. Инвестор же может купить один из этих домов и передать его в управление этой же компании. Та будет сдавать его в аренду отдыхающим и выплачивать за это средства владельцу недвижимости.

Подробно о том, как работает этот механизм, можно рассмотреть на примере комплекса домов на природе УЛІС, который находится недалеко от Киева. Основатели позиционируют его как место, где слушают тишину, а слышат себя. Это идеальная локация, чтобы уединиться на природе и погулять по лесным тропам.

У УЛІСа две локации: с кебинами (их площадь 15 кв.м), а также с более просторными коттеджами (до 90 кв.м).

По итогам прошлого года, аренда коттеджей принесла доходность от 15 до 24%, в зависимости от типа дома.

Всего на двух локациях УЛІС 72 дома. Локация с коттеджами насчитывает 27 домов, уже имеющих своих инвесторов. На локациях с кебинами домиков планируется 45, из которых 24 проданы, а еще 21 ждут своих владельцев. Их стоимость составляет $61 тыс., а по прогнозу они будут приносить прибыль от $8,6 до $10,9 тыс. в год. Это обеспечит доходность 14,5−18,5% годовых. Как рассказали «Минфину» в управляющей компании, в начале этого года уже удалось достичь нижнего предела ожидаемой доходности и компания планирует ее наращивать.

В УЛІС объясняют, что доход инвестора зависит не от загруженности конкретного дома, а от аренды пула домов одного типа. Прибыль от них поровну распределяется между собственниками. В прошлом году загруженность коттеджей превышала 93%, что и обеспечило высокую доходность.

Апартаменты

Другой способ получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость — покупка апартаментов и сдача их в аренду через управляющую компанию. Апартаменты, как правило, строятся в городах с большим туристическим трафиком, что упрощает поиск постояльцев.

Они, как правило, меньше по площади, чем традиционные квартиры. Также следует учитывать, что их относят не к жилой, а к коммерческой недвижимости, подобно гостиничным номерам. Поэтому апартаменты, как правило, покупают именно для заработка на аренде, а не для самостоятельного проживания.

Одной из компаний, которые сейчас строят апарт-комплексы, является SENSAR Development. Она строит два таких проекта, которые уже находятся на финальной стадии, — Smart House в историческом центре Львова и Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче, недалеко от Буковеля.

После завершения строительства всеми вопросами аренды апартаментов в этих комплексах занимаются профессиональные управляющие компании. Ожидается, что инвестиции в эти комплексы полностью окупятся в течение 9 лет.

Самые дешевые апартаменты Smart Hill стоят 870 тыс. грн., их площадь составляет 14 кв.м. Также инвесторы могут внести первый взнос в размере 30% от стоимости, а остальную сумму выплатить в течение 18 месяцев. Кроме того, есть возможность воспользоваться программой партнерского инвестирования — разделить покупку апартаментов с другим инвестором. В этом случае и первый взнос, и выплаты снизятся в два раза.

Сельскохозяйственная земля

Для Украины это новый вид инвестиций, поскольку он открылся только в 2021 году. С 2024 года право покупать сельхозземлю получили юридические лица, а физические лица теперь могут приобрести до 10 тыс. га — раньше их ограничивали 100 гектарами.

Покупка земли является одним из самых очевидных и понятных видов инвестирования наряду с недвижимостью. Но, в отличие от последней, земля является более надежным активом. Она не нуждается в постоянных дальнейших инвестициях в ремонты, ее не так легко уничтожить во время боевых действий. У земли вообще нет амортизационных расходов, что характерно для практически всех остальных активов. Кроме того, вопросов по обслуживанию земельного актива сейчас не возникает, поскольку уже сформировался рынок управляющих компаний с наработанной репутацией в сфере агробизнеса.

Пример — «Твоє Коло». Компания подбирает для инвесторов перспективные паи, помогает их купить и берет в эффективное управление. Она также готова обеспечить клиенту выход из такой инвестиции, продав его участки по выгодной цене. Сейчас «Твоє Коло» руководит земельным фондом около 7000 га, который оценивается в 630 миллионов гривен. Ее услугами уже воспользовались более 320 инвесторов.

По словам коммерческого директора компании Егора Лесничего, на сегодняшний день земля — ​​это один из самых перспективных активов для инвестирования в Украине. К примеру: к началу 2022 года цена за гектар в центральных регионах в среднем стартовала от $2 500. За год она выросла до $2 700, а к началу 2024 года стоимость гектара составляет уже $2 900 — $3 100. При этом за это же время курс доллара к гривне вырос с 27 до 39 грн. Даже не учитывая курсовые колебания и доходы по аренде, капитализация для инвесторов, зашедших на земельный рынок в 2022—2023 годах, составила 16−24% и 7,5−15% процентов в долларах соответственно.

По оценкам аналитиков KSE, открытие рынка земли для юридических лиц будет способствовать еще большему росту стоимости земли: до 40% в течение ближайших 2х лет. Кроме того, земля — это квазивалютный актив, ее стоимость привязана к доллару США, поэтому такая инвестиция на 100% защищена от инфляции и курсовых колебаний. Еще один приятный бонус: земля генерирует годовой арендный доход от 6% в гривне. При этом с управляющей компанией этот процент ежегодно растет благодаря сильной переговорной позиции и постоянной коммуникации с арендаторами.

Но ждать стремительного роста здесь не стоит. «Есть инвесторы, ожидающие вертикального роста стоимости. Мы всех предупреждаем, что инвестиции в землю должны быть, по меньшей мере, в 5−7 лет. Тогда можно рассчитывать на существенную капитализацию», — говорит Лесничий.

В настоящее время стоимость земли существенно отличается, в зависимости от региона. По оценкам «Твоє Коло», средняя цена гектара в центре страны сейчас составляет около $2 900 — $3 100 за га, в пограничных с россией Сумской и Черниговской области — $2 100 — $2 300 за га. Инвестировать в землю можно, покупая ее площадью от одного пая. Средний размер пая составляет 2−3 га. Таким образом, пай в 2 га в центре Украины обойдется примерно в 220−250 тыс. грн.

Инвестиционные фонды

Ряд компаний предлагают инвестировать в недвижимость, покупая не полностью объекты, а их доли через инвестиционные сертификаты. Вырученные средства эти компании вкладывают в объекты недвижимости, а затем сдают их в аренду или продают. Из полученной прибыли они выплачивают дивиденды.

Этот способ инвестиций часто рассматривают те, у кого нет достаточной суммы для покупки всего объекта. Инвестировать таким образом можно как в жилые комплексы, так и в коммерческую недвижимость.

К примеру, Inzhur предлагает инвестиции в коммерческую недвижимость от 4 тыс. грн. Более высокий порог входа в blago.invest, который специализируется, в основном, на жилищном строительстве — $10 тыс.

Доходность таких инвестиций, по словам представителей компаний, составляет ориентировочно 8−9,5% годовых. Хотя в отдельных случаях может быть и выше.

Коммерческая недвижимость

В прошлом году рынок коммерческой недвижимости начал постепенно восстанавливаться, но все еще существенно отстает от показателей до полномасштабного вторжения.

Больше всего пострадала аренда офисных помещений, спрос на нее снижался еще в период ковида. Как отмечает старший консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine Анастасия Качан, достраиваются только те объекты сектора, работа над которыми началась до 2022 года, новые же практически не строятся.

В прошлом году вакантность офисных помещений составляла около 25%, что заставило владельцев недвижимости делать скидки. Частично это дало результаты, и заполняемость помещений, по сравнению с 2022 годом, росла.

Лучше ситуация в секторе торговой недвижимости. «Арендные ставки на небольшие торговые площади не только достигли довоенных значений, но даже превысили их. Особенно это касается кафе площадью около 20 кв.м. и аптек площадью 50 кв.м. и выше», — отмечает Анастасия Качан.

Хуже ситуация с арендой крупных торговых площадей — значительная их часть продолжает простаивать. Хотя здесь ситуация существенно отличается, в зависимости от региона, — на западе Украины посещаемость ТРЦ стабильно высокая, в других регионах восстанавливается, по сравнению с 2022 годом, но часто ниже показателей 2021 года.

Инвестиции в коммерческую недвижимость считаются рискованными во время активных боевых действий, ведь окупаемость зависит от шаткой экономической ситуации. В то же время, в условиях более низкой доходности инвесторы могут рассчитывать на скидки при покупке таких объектов, что делает их более привлекательными.