6% годовых в валюте: стоит ли сейчас вкладывать в украинскую землю

5 причин вкладываться сейчас в землю

Инвестировать в землю сейчас выгодно. В ее пользу играют несколько значимых факторов.

Во-первых, земля — это возобновляемый актив, его невозможно полностью уничтожить. Конечно, если участок находится в зоне активных боевых действий, это может отрицательно сказаться на его качестве. Однако, после тщательной проверки по разминированию и очистке почвы, землю быстро возвращают в состояние, пригодное для обработки. Да, это не дешево, эксперты оценивают очистку одного га в 40−50 тыс. грн, однако, так или иначе, даже эта земля, в конечном итоге, оправдает инвестиции.

Во-вторых, земля — стабильный и надежный актив. Вопреки войне, агросектор остается локомотивом украинской экономики. Общий экспорт товаров и услуг в 2022 году составил $60,3 млрд, из них 35%, почти $21 млрд, приходится на агросектор. Это при том, что ситуация с зерновым коридором непростая и есть ограничения на вывоз продукции.

Учитывая значение агросектора для украинской экономики, государство всегда активно его поддерживало, в частности, широкими программами по кредитованию. Эта практика будет продолжаться и дальше.

В-третьих, низкая конкуренция. В настоящее время рынок земли работает с ограничениями. Он открыт только для физических лиц, которым разрешено приобретать сельскохозяйственную землю (не более 100 га).

Согласно данным Минагрополитики, по состоянию на 2 марта 2023 года за весь период работы рынка земли заключено более 153 тыс. земельных соглашений с площадью более 344 тыс. га. Хотя потенциал значительно больше: по оценкам аналитиков, на рынок могло бы выйти более 28 млн га. Впрочем, владельцы земли не спешат с продажей, они ждут момента, когда на рынок зайдет крупный капитал и стоимость гектаров вырастет. А это произойдет уже в скором времени — с 1 января 2024 года покупать землю смогут юрлица, причем в количестве до 10 тыс. га.

Это время и станет точкой роста, поскольку увеличится спрос на землю, увеличится конкуренция и цена земли резко пойдет вверх. Соответственно, выиграет тот, кто зайдет до 2024 года, именно у них будут самые высокие показатели доходности от роста цены на землю.

В-четвертых, прослеживается четкая тенденция роста цен на землю. По данным Минагрополитики, в январе 2023 года средняя цена на га земли составляла 52 462 грн (по курсу НБУ — $1 434). Выше всего оценивались участки в Ивано-Франковской области — 167 900 грн (около $4 600), Львовской — 128 143 грн (около $3 500), Киевской — 74 573 грн ($2 040). Самая дешевая пашня продавалась в Сумской области — 10 530 грн ($288), в Черниговской области — 17 500 грн ($470), на Волыни — 19 740 грн ($540).

Смотрите также: Почему 2023 год наилучший для инвестирования в украинский агросектор?

Сейчас у инвестиций в землю низкий порог входа. По сути, это стоимость одного участка. Но не так важна цена на сегодняшний день, как ее будущая динамика. Если провести аналогию с европейскими рынками, то земля за 10 лет после открытия рынка росла даже до более чем 450%. А учитывая выгодное географическое расположение Украины, благоприятный климат и главное — плодородные почвы, потенциал у нас значительно выше.

То есть сейчас в Украине стоимость земли фактически «на дне», и инвесторы могут ее приобрести максимально дешево, чтобы максимально заработать.

И, в-пятых, украинский агросектор является экспортоориентированным — инвестируя в него, можно получать свои доходы в валюте. В условиях девальвации гривны, это большой плюс, который позволяет оградить свои сбережения от обесценивания, еще и заработать.

Читайте также: Почти 65% частных инвесторов в землю — представители IT-сектора

Как купить землю

Чтобы получать с актива деньги, нужно, прежде всего, его купить. Вариантов несколько:

Маркетплейс. По сути, это стоковый магазин. Сюда чаще всего попадают участки, которые не заинтересовали агрокомпании. На маркетплейсе можно найти хорошие предложения, но нужно четко понимать, что искать и что покупать.

Выбор участка — задача не из простых. Оно требует проверки на трех уровнях:

• аграрном — аудит участка, оценка его местонахождение, качества почв, как их используют, и т. п.;
• юридическом — проверка права собственности, запрета и ограничения, чтобы участок не был под арестом или другими обременениями;
• финансовом — проверка договора аренды, уровня арендной платы и потенциала ее роста.

Пройти все эти этапы самостоятельно человеку, далекому от аграрной сферы, практически нереально. И даже если хорошо разбираться в этой теме, придется потратить немало сил и времени. То есть этот вариант приемлем не для всех, поскольку приближен к максимально активному инвестированию.

Брокер. Это профессиональный участник рынка, у которого есть банк предложений. Брокер зарабатывает на комиссии от продаж. Но его минус в том, что, после оформления сделки, ему абсолютно не интересна дальнейшая судьба ни участка, ни инвестора. То есть все взаимодействия с арендаторами или с последующей продажей актива будут головной болью собственника земли.

Управляющая компания. Это оптимальный вариант для пассивного инвестирования. Сотрудничество с управляющей компанией избавляет инвестора сразу от нескольких рисков.

Во-первых, она выбирает самые лучшие участки под управление, ведь ее доход зависит от прибыли инвестора. Во-вторых, управляющая компания полностью берёт на себя взаимодействие с арендаторами, ведет переговоры об увеличении стоимости аренды, решает проблемные вопросы. В-третьих, обеспечивает инвестору гарантированный доход в любых условиях. И наконец, условия выхода из инвестиции — наиболее приемлемые. Компания получает процент от прибыли инвестора, и она заинтересована в продаже земельного участка по самой высокой цене.

Здесь главное — выбор управляющей компании. Прежде всего, следует обратить внимание на ее финансовые показатели, земельный банк, деловую репутацию, как она выполняет свои обязательства и насколько профессиональный уровень оказывает в сопровождении сделок.

Пока управляющих компаний в Украине немного. Одним из таких профессиональных партнеров на рынке земли выступает «Твое коло». За 2022 год инвесторы компании получили доход от аренды около 4 млн грн. Условия инвестирования в землю в «Твоем коле» следующие:

• Минимальная инвестиция — стоимость участка. Практика показывает, что от 4−5 тыс. долларов.
• Гарантированная годовая прибыльность — от 6%. Она может увеличиваться, в зависимости от определенных факторов.
• Прогнозируемая годовая прибыльность — до 25%. Сюда закладывается доход не только от аренды, но и от дальнейшей капитализации.

Читайте также: Несмотря на войну, стоимость сельскохозяйственной земли в Украине растет. Где самые дорогие с/х земли

Как еще можно инвестировать в сельское хозяйство Украины

Акции украинских компаний

Ряд украинских аграрных холдингов представлен на международных фондовых рынках. Например, на Варшавской фондовой бирже можно купить акции таких компаний, как Кернел (хотя эта компания готовится к делистингу), Астарта, ИМК, Овостар Юнион, Агротон, Милкиленд и KSG Agro.

В этом случае основной доход инвестор получает за счет увеличения стоимости акций. Плюс некоторые компании выплачивают дивиденды, как правило, они низкие — 3,6%. Порог входа может быть разным — от 10 тыс. грн и до миллионов.

В целом, акции украинских компаний на международных рынках достаточно волатильные. Как показывает практика, они могут как резко вырасти в цене, так и упасть. После начала войны акции всех агрокомпаний на Варшавской бирже рухнули.

Скажем, бумаги МХП подешевели с 8,5 до 3,36 польских злотых. То же произошло с акциями Кернел, которые до войны котировались по 14 злотых, а затем резко упали до 3,814 злотых. Это объясняется большой эмоциональной составляющей в позиции инвесторов. Инвесторы не верили в агрохолдинги и хотели избавиться от их акций. Соответственно, стоимость акций сильно упала, и это очень болезненно сказывается на компаниях.

Так будет не всегда, ведь потенциально сектор и компании вместе с ним будут расти.

Читайте также: Kernel уходит с Варшавской биржи: почему Веревский хочет сделать компанию частной

Корпоративные облигации

Некоторые агрохолдинги выпускают корпоративные облигации. Корпоративные облигации — это фактически долговые расписки с фиксированной доходностью. Компании берут взаймы средства инвесторов и обязуются выплатить проценты по займу и на определенную дату вернуть долг.

В то же время, выбирая такой способ инвестиций, необходимо учитывать: облигации обеспечивают только фиксированный доход без права вмешательства в компанию. И если ваш агрохолдинг обанкротится, то ни на какую компенсацию рассчитывать не стоит.

Инвестиционные фонды

Инвестировать в аграрный сектор можно через инвестиционный фонд. В Украине их несколько, в основном они небольшие. Что для них характерно — низкий порог входа — от 1 тыс. грн, но, с точки зрения целесообразности, лучше рассматривать от 10 тыс. грн. Кроме того, инвестируют в гривнах и автоматически идет налогообложение по ставке 9%.

В качестве примера — Первый украинский аграрный фонд. Среди его плюсов — работает в западноукраинских областях, адекватный земельный банк около 1,5 тыс га. Летом капитализация была около $2 млн. Вся земля в аренде.

Порог входа — от 1 тыс. грн. Минимальный лот для входа в Фонд — 1 акция. У инвесторов есть 2 источника доходов: дивиденды и удорожание акций в результате роста стоимости агрокомпаний. Как декларируют в Фонде, два источника позволяют обеспечивать среднюю доходность до 60% годовых.

При инвестировании в Фонд следует учитывать несколько моментов. Прежде всего, какой он — закрытый, открытый, диверсифицированный или нет. Это обуславливает большое количество финансовых и юридических нюансов. Но для инвестора это принципиально, поскольку может повлиять на порог входа. Далее следует обратить внимание на ликвидность — то есть условия выхода из инвестиций.

Также стоит проконсультироваться с юристами, как выгоднее заходить в фонд — как физическое или юридическое лицо.

Смежные сферы

Инвестировать в агросектор можно, так сказать, косвенно, то есть вкладывать средства в сферы, близкие к агросектору. Популярным направлением, в частности, являются инвестиции в логистические компании, перевозчиков зерна. Это особенно актуально сейчас, когда Украина ограничена зерновым коридором и вывоз преимущественно происходит через автодороги, железную дорогу, судоходство. Здесь порог входа высокий — старт от 300 тыс. грн и выше.

Другое направление — агродроны, которые использовались в сельском хозяйстве для обработки полей. Порог входа значительно ниже — от 30 тыс. грн.

Такие инвестиции нуждаются в постоянной вовлеченности в процесс, поскольку ситуация быстро меняется и нужно отслеживать тенденции.

P. S. Приглашаем вас поучаствовать в исследовании «Минфина»: как инвестируют украинцы во время войны. Ссылка на опрос https://forms.gle/DqM1Dx2sxdu41yYdA.

Результатами исследования поделимся с участниками в телеграмм-каналах:

• https://t.me/Minfin_com_ua
• https://t.me/TvoeKolo

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки