Офисная недвижимость во время войны: где теперь живет бизнес

Как офисная недвижимость пережила 2022 год

Сложными выдались первые месяцы весны. Учитывая риски и неопределенность будущего, динамика бизнес-активности замедлилась. Ряд украинских и международных компаний были вынуждены приостановить деятельность — частично или полностью.

Ближе к лету, в зависимости от размера бизнеса и его финансовых возможностей, арендаторы оптимизировали занимаемые офисные площади — сдавали в субаренду или выезжали в поисках предложений, которые большей степени соответствовали их потребностям по условиям, цене и площади. Существенную роль в минимизации показателя вакантности и удержании бизнеса сыграл поиск компромиссов по условиям аренды. В свою очередь, для привлечения новых арендаторов использовали дисконты и другие маркетинговые инструменты.

К концу 2022 года арендные ставки снизились, а стоимость 1 м² варьировалась в зависимости от состояния и ценовой политики каждого отдельного объекта. Сократился и период действия контрактов, который сейчас составляет два-три года. Договоры аренды продолжительностью более пяти лет подписывают довольно редко.

Сегодняшние условия не способствуют и девелопменту предложения в столице. Всего в Киеве на 2022 год к вводу в эксплуатацию было запланировано более 200 тысяч кв. м офисных площадей. Частично работы на некоторых объектах, которые находятся на финальных этапах, все же возобновились. Однако, девелоперы в основном поставили проекты на паузу.

Как результат — в прошлом году новые бизнес-центры не вводились в эксплуатацию. Вместе с тем, уровень вакантности в столичных офисах рос в течение 2022-го и на сегодня превысил отметку в 25% — предел показателя кризисного 2015 года.

В свою очередь, активное строительство сосредоточилось в городах Западной Украины, где заполняемость бизнес-центров выросла благодаря доле релоцированных компаний.

Читайте также: Рынок недвижимости Украины: где будут скупать новостройки после войны

Что сегодня ищут арендаторы

Сегодня участники рынка продолжают приспосабливаться к новым реалиям. Главные из них — вопрос безопасности, организация полноценного рабочего процесса и умение сторон договориться в плоскости «win-win».

Вопрос безопасности. Спросом продолжают пользоваться качественные бизнес-центры, которые позволяют арендаторам работать вопреки внешним факторам. Так, в отборе офисных помещений, на первый план вышла безопасность — бизнес обращает внимание на наличие обустроенных укрытий на цокольном этаже или в подвале, или полноценных бомбоубежищ.

Интересное решение внедрили в Израиле. В стране, которая в течение длительного времени находится под регулярными ракетными обстрелами, разработали специальные нормы, предусматривающие наличие защитных помещений на каждом этаже офисного здания. Такое решение обеспечивает доступ к убежищам большому количеству работников и дает им возможность быстро к ним добраться.

Рассматривая такую инициативу в плоскости украинского рынка, следует понимать, что для реализации подобных проектов нужны изменения в государственных стандартах и строительных нормах. Также это решение предполагает значительные затраты, которые в разы увеличат себестоимость проектов.

Бесперебойное электроснабжение. Последствия обстрелов энергетических объектов привели к регулярным отключениям света и отопления, а также перебоям в работе интернета. Ситуация с дефицитом электроэнергии будет продолжаться.

На сегодняшний день понятно, что арендаторы отдают предпочтение объектам, в которых указанные вопросы уже решены, и добавляют к своим расходам новый пункт — за обслуживание генератора. Вместе с тем, в зависимости от площади офисного центра, инвестиции в такое оборудование могут составлять миллионы гривен.

Доля бизнес-центров, которые закупают генераторное оборудование постепенно растет.

Другой важный акцент — личные договоренности об условиях с текущими арендаторами и отдельные предложения для новых клиентов на период военного положения. Например, учитывая повышение стоимости строительных материалов, арендаторы начали в меньшей степени инвестировать в помещения без отделочных работ (или shell & core). Однако и в таком случае возможны компромиссы — в случае подписания контракта на длительное время — рынок предлагает специальные условия, такие как отмена арендной платы на определенный период.

Объекты, которые не смогут адаптироваться к новым условиям, рискуют столкнуться с оттоком арендаторов. А высокая вакантность в комплексе с повышением цен за обслуживание здания приведет к более существенному падению арендных ставок в отдельных проектах.

Читайте также: Кто может оформить ипотеку со ставкой как в Германии

Чего ждать сегменту после войны

После победы общему развитию сегмента будет способствовать бизнес, который был вынужден переехать в более безопасные места, а также привлеченные инвестиции, в том числе и со стороны международных компаний.

А пока восстановление довоенных показателей — вакантности, цен, предложения — в большей степени зависит от экономической ситуации в стране и хода событий на фронте.