Ликвидация очереди на квартиру и схемы продажи жилья: что в новом Жилищном кодексе

Законопроект проходил через Раду больше года и, по словам его разработчиков, должен стать основой для комплексной реформы жилищной политики государства.

Глава профильного комитета Рады Елена Шуляк уже давно анонсировала новый Жилищный кодекс, как документ, который расставит все на свои места, — отменит «нереалистичное жилищное законодательство, действующее в Украине еще с советских времен, уберет очереди на квартиры и расставит все точки над «і» в вопросах служебного жилья.

Однако с депутатами, очевидно, очень плотно поработали лоббисты. По словам главы Союза потребителей коммунальных услуг Олега Попенко, новый жилищный закон «учитывает в первую очередь интересы застройщиков, а не простых граждан и жильцов многоэтажек».

Впрочем, пока делать окончательные выводы еще рано: во многом это рамочный документ. «Он определяет основы жилищной политики. В Минрегионе еще идет работа над жилищной стратегией Украины, принятие которой является одним из условий получения средств в рамках проекта Ukrainian Facility, плюс Кабмину предстоит принять ряд подзаконных актов к новому закону», — пояснил «Минфину» Андрей Никончук, глава Ассоциации управителей недвижимости и эксперт Института жилья.

«Минфин» вместе с экспертами разбирался в главных нормах жилищной конституции.

Читайте также: Компенсация за поврежденное жилье: что изменилось в 2026 году

Отмена квартирных очередей и «передел» служебного жилья

«Минфин» не раз рассказывал о ходе подготовки новых жилищных правил. Елена Шуляк, глава комитета ВР по вопросам государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, отмечала, что старый Жилищный кодекс уже давно не отражает современных реалий. К примеру, в Украине до сих пор существует квартирная очередь, в которой стоит больше миллиона граждан. Но государство давно не в состоянии раздавать бесплатные квартиры.

Другой пример — ситуация со служебным жильем, которое массово уходит под приватизацию, тогда как на местах фактически иссякли возможности обеспечивать квартирами ценных специалистов.

«До недавнего времени украинская жилищная политика в значительной мере регулировалась нормами Жилищного кодекса Украинской РСР 1983 года. Это как аварийный дом, который не раз „ремонтировали“ многочисленными изменениями, „подпирали“ новыми нормами. Но, по сути, это тот же старый дом, скрипучий и холодный, который остался в логике прошлой эпохи» — отмечает Елена Шуляк.

Для «Минфина» Елена Шуляк выделила главные новации:

Социальное жилье и жилье для доступной аренды. В Украине будет создан специальный фонд жилья, который не исчезает со временем и не приватизируется, а остается исключительно в собственности общин. По словам Андрея Никончука, жилье из такого фонда может предоставляться в аренду по сниженным ценам (фактически по стоимости коммуналки, плюс небольшая наценка) социально незащищенным гражданам, или же по более высокой арендной ставке — тем, кто не хочет покупать жилье, чтобы «не привязываться» к конкретному населенному пункту.

Источники пополнения фонда такого жилья — квартиры, которые уже есть в коммунальной собственности общин, но, главным образом, новые дома, сооруженные за счет местных властей или международной помощи.

Револьверные жилые фонды. По словам Шуляк, в них будут собирать средства от аренды жилья, и направлять деньги на расширение жилищного фонда.

Финансово-кредитные инструменты. Они включают ипотеку, доступные кредиты и разного рода комбинированные модели. Подразумевается, что за счет таких вариантов смогут покупать жилье те, кто в нем нуждается, но ограничен в средствах.

Отмена очередей на квартиры. По словам Елены Шуляк, шансы тех, кто сегодня все еще стоит в квартирной очереди, получить бесплатное жилье практически обнуляются. Так как в новом законодательстве вообще нет понятия квартирной очереди, — пояснил Никончук.

Часть граждан из квартирной очереди могут претендовать на жилье на других основаниях, скажем, как социально незащищенные слои населения. Но, даже в этом случае, они могут получить квартиру либо в аренду, как социальное жилье, либо в собственность — по льготной ипотеке. Но платить все равно придется.

Запрет на приватизацию служебного жилья. По словам Никончука, в последние годы служебное жилье активно уходило под приватизацию. «Люди жили в такой квартире несколько лет, затем подавали заявление в местные органы власти об изменении целевого назначения такого жилья, и в итоге его приватизировали. При этом резервы служебного жилья на местах постоянно уменьшаются.

По новому Жилищному кодексу, служебное жилье будет выдаваться местными общинами нужным им специалистам (медикам, учителям, инженерам и др.) сугубо на период их работы", — пояснил Никончук.

Читайте также: Подорожает вдвое или обвалится: что будет с украинской недвижимостью в 2026 году

Конфликт интересов с ОСМД и претенденты на бесплатные квартиры

«Минфин» попросил юристов проанализировать новый закон. Юрист Адвокатского бюро Ивана Хомича Александр Груздев отметил такие особенности нового Жилищного кодекса.

«Закон внедряет тотальный учет жилищного фонда черед Единую информационно-аналитическую жилищную систему. ОСМД прямо обозначены как пользователи этой системы, что обеспечит содержание многоэтажек. Правления ОСМД получат личные кабинеты и обязанности по взаимодействию с системой.

Обязанности по внесению данных по учету частного жилфонда закон перекладывает на собственников или уполномоченных ими субъектов. Поскольку именно ОСМД являются представительным органом совладельцев, на практике именно они должны будут обеспечить внесение технических данных о многоквартирном доме, инженерных сетях и характеристике квартир.

Внесение данных должно произойти в течение трех лет с момента вступления закона в силу и не позже года с момента окончания военного положения", — пояснил «Минфину» Груздев.

Также он обратил внимание, что новый закон позволяет привлекать частное жилье под социальные программы.

«В домах с ОСМД могут появляться квартиры, выкупленные общинами или государством под социальную аренду», — говорит юрист. Отметим, что такой формат выгоден владельцам жилья, которые уехали жить в Европу, и пока не намерены возвращаться.

Реализовать жилье на свободном рынке им сложно, так как на сегодня предложений по продаже явно больше, чем заявок на покупку, а это значит, что оформить сделку быстро можно лишь с уступкой в цене. Если же местные власти и государство будут выкупать жилье по рыночным ценам, владельцы смогут заключить выгодные сделки, Ключевой вопрос — в цене. В новом законе пояснений на это счет нет. Формула цены может появиться в подзаконных актах, которые пропишет Кабмин.

Некоторые эксперты считают эту норму потенциально коррупционной. Поскольку «не чистые на руку» чиновники могут за вознаграждение обеспечивать выкуп объектов недвижимости по интересным для собственника жилья ценам.

К этой норме есть и другие претензии.

«Согласно Закону „Об особенностях осуществления прав собственности в многоквартирном доме“, обязанность уплачивать взносы в ОСМД возлагается на собственника помещения, а не на арендатора. В условиях изменения законодательства возникают вопросы — кто будет платить взносы (государство, община, как новые собственники, или арендатор), как голосовать на собраниях ОСМД, что делать, если взносы не будут уплачиваться. Так, если социальный арендатор не платит, город должен уплатить долг в ОСМД из своего бюджета», — говорит юрист.

Он также обратил внимание, что новым законом вводится понятие «Оператора доступного жилья». Такие организации станут создавать как для строительства, так и для управления жилым фондом, Это чревато конфликтом интересов с действующими ОСМД.

«Если в многоквартирном доме значительная часть квартир будет принадлежать фонду доступного жилья, оператор сможет претендовать на управление всем домом, а не только его частью», — поясняет юрист.

По его словам, позиция ОСМД при этом может игнорироваться, к примеру, по вопросу перевода помещений в нежилой фонд. «В новом законе прописано, что перевод жилых помещений в нежилые проводится по решению органов власти, в порядке, определенном Кабмином. Роль ОСМД в согласовании такого перевода в законе прямо не прописана, что создает риски игнорирования интересов совладельцев при открытии коммерческих объектов в доме», — пояснил Груздев.

Адвокат АО ETERNIX Виктория Гаврилкина уточнила, что, согласно новому закону, бесплатное жилье от государства смогут получать четыре категории граждан:

• военнообязанные,
• спасатели,
• полицейские,
• дети-сироты.

Для остальных внедрят два формата — доступное и социальное жилье.

Доступное — это жилье, которые те, кто стоял в квартирных очередях, смогут приобрести на льготных условиях (скажем, посредством льготной ипотеки или через жилищный кооператив).

Социальное — это жилье, которые можно будет пользоваться временно, на условиях аренды. Но будет еще один механизм — так называемый rent-to-own, или аренда с правом выкупа, что популярно во многих странах. Он подразумевает, что после 10 лет аренды жилье можно будет получить в собственность (этим правом можно воспользоваться только раз). «Платежи, которые вносил арендатор за этот период, будут направлены в социальный револьверный фонд, он станет строить новое жилье», — отметила Гаврилкина.

Она также отмечает, что государство берет на себя обязательства поддерживать проекты по термомодернизации жилья (утепление, энергоэффективность и пр.).

В то же время, по словам Попенко, не прописаны многие нюансы, касающиеся, к примеру, капитальных ремонтов многоэтажек — кто и за чей счет должен их делать. Также не до конца понятна судьба аварийных домов и многоэтажек, по которым заканчиваются сроки эксплуатации (а таких достаточно много).

Никончук говорит, что на этот счет, скорее всего, будет принят отдельный закон. Новый Жилищный кодекс — это в первую очередь рамочный закон. Минрегион сейчас работает над формированием новой жилищной политики, а правительство еще будет принимать подзаконные акты к новому законодательству. Нововведения, по его словам, могут начать работать уже в 2026 году.

► Больше новостей о рынке недвижимости читайте в телеграм-канале «Застройщики Украины и мира»

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки