Минфин - Курсы валют Украины

Установить
18 октября 2022, 17:03 Читати українською

Продавцы первички будут платить 18% с наценки: как изменится стоимость квартир

С 1 ноября для девелоперов вводится НДС по кассовому методу. Частные продавцы первички будут платить 18% налога на доходы физлиц из разницы между ценой продажи и покупки. Как это отразится на стоимости жилья, в колонке для Экономической правды рассказал сооснователь компании INSPI Development Владимир Семенцов. «Минфин» публикует ключевые тезисы.

Бремя для покупателя

Новации предусмотрены законом № 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

По моему убеждению, нововведения в налогообложении не только повлекут за собой коренные изменения в ценообразовании, но и повлияют на количество инвесторов, которые вкладывают средства в первичный рынок для их сохранения и приумножения.

Застройщики будут переводить все дополнительные расходы на покупателей и инвесторов, что может ухудшить привлекательность приобретения и инвестиций на первичном рынке. С другой стороны, это попытка государственных органов уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, который возникает у компаний-застройщиков в процессе строительства, и попытка увеличить поступления в бюджет.

В этом случае налог на добавленную стоимость не будет выполнять свою прямую функцию — сдерживание перепроизводства, а в случае строительства в условиях войны и необходимости стимулирования экономики, я считаю, НДС должен быть вообще отменен и изменены сущность и форма такого налога.

Во-первых, это сделает невозможным любые манипуляции с возмещением и оптимизацией НДС, а во-вторых — будет стимулировать рост объемов строительства. В текущих реалиях возникает дилемма: девелопер снизит свои ожидания прибыли или, как часто случается в Украине, переложит это бремя на покупателя.

Второй вариант, к сожалению, более вероятный. Поэтому цены на первичном рынке могут вырасти минимум на 20% без учета роста себестоимости строительства, которая с начала войны увеличилась на 20−25%.

Борьба с перекупщиками

Кроме роста цен «от застройщика» на размер НДС, закон может привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь он вводит налог на доходы физлиц в размере 18% с разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год, и 5% — при последующих продажах.

Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу из купли и продажи, а большая часть прибыли будет оформляться наличными. Введение налогообложения инвестиционных сделок практически приравнивает первичный рынок ко вторичному.

Соответственно, может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса, вкладывая средства на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи квартир ближе к завершению строительства с прибылью в среднем от 30% на каждой квартире.

Новый налог сократит, минимум, на четверть прибыль «перекупщиков», а по сути — инвесторов, которые берут на себя часть рисков строительства. В конце 2021 года на первичном рынке количество инвестиционных соглашений с целью сохранения и приумножения средств составило 50−55% от их общего количества.

Читайте также: Как купить жилье в Польше: практические советы

Приблизительно треть покупателей вкладывали средства в приобретение двух и более квартир с целью дальнейшей их продажи до момента ввода объекта в эксплуатацию.

За последние 20 лет строительство фактически велось за средства инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касательные риски: несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, несоответствующее качество жилья или риск стать обманутым. Новое налогообложение на первичном рынке нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены.

Комментарии - 48

+
+107
Breaking
Breaking
18 октября 2022, 17:29
#
ААААА!!!11 ВСЕ ПРОПАЛО!!!111 Будет только дорожааать! Купи сегодня ни кому не нужный котлован , завтра будет дороже !
+
+16
Три літри
Три літри
18 октября 2022, 17:34
#
Усі податки платяться «з націнки». Ото ви відкриття зробили.
+
+54
mantis05
mantis05
18 октября 2022, 18:32
#
Какие плохие то: заставляют платить налоги, которые и так должны были платить. Айайай, группка, которая ломала Жору- больше так не сможет, как жаль то этих пацанов.
+
+28
jffin
jffin
19 октября 2022, 1:06
#
Чего-то это и так должны платить? С чего это именно должны? До того налогов не было этих, теперь есть Это называется появление новых налогов, А еще проще политики все сильнее залазят в твой карман
+
0
mantis05
mantis05
19 октября 2022, 13:44
#
Ну, давай подумаем: если ты как ФОП2 купил леваком товар дёшево и потом перепродал, уплачивая единый- вроде бы всё ок, да? Но на самом деле, тебе нужны документы происхождения товара- так по закону, это рубит теневые схемы растаможки. Этим не пользуются, потому что 99% возят так. Тоже самое касается недвиги: купил по 10к, продал по 20к- доход 10к, вот с них и заплати. Ну, или можно убрать налоги для всех)
+
+7
Ghostua
Ghostua
19 октября 2022, 18:29
#
Есть нюанс, нужно в гривне считать. Купил за 10к при курсе 27, продал за 9k, но по курсу 40. Заплати налог с дохода.
+
+5
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 18:32
#
Заплати налог с дохода.

Даже не с дохода, а с прибыли.
+
+40
mantis05
mantis05
19 октября 2022, 19:39
#
У нас в стране есть только гривна) Купил за 4 ляма гривен, продал за 5 лямов- с 1 ляма заплати налог. Про бакс или другую валюту- ничего в законах и нормативных актах нет. Хотите что-то считать в евро- добро пожаловать в ЕС, в долларах- в США.
+
+60
bonv
bonv
18 октября 2022, 18:51
#
Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку оформлятиметься готівкою. Ось вам і нововведення і боротьба з народом.
+
+55
BEZE
BEZE
18 октября 2022, 22:45
#
Тінь не побороти — Микитась
+
+3
mantis05
mantis05
19 октября 2022, 13:45
#
Ага, указал всё минимальное, подождал 5 месяцев, пока ремонт сделают- оп, отказался от сделки, в лимитах продажи 6 месяцев, покупателям вернул минималку, щёлканул по лбу и пошёл дальше стричь аленей.
+
+15
bonv
bonv
18 октября 2022, 18:53
#
НБУ дозволив банкам брати у заставу ще не збудоване житло.
https://finclub.net/ua/news/nbu-dozvolyv-bankam-braty-u-zastavu-shche-ne-zbudovane-zhytlo.html
+
+15
bonv
bonv
18 октября 2022, 18:54
#
Трансформація порожніх офісних приміщень у житло може вирішити критичні питання ВПО — думка.
https://ua.interfax.com.ua/news/economic/863537.html
+
+32
kadaad1988
kadaad1988
18 октября 2022, 22:03
#
«слуги народа» делают все для народа! Какие «проблемы», пусть покупатель заплатит на 20% больше! При том, что и сейчас ценники на новострой неадекватные, как минимум в два раза выше себестоимости!
+
+78
Bely
Bely
18 октября 2022, 22:37
#
Никто не заставляет покупать. Не покупайте и цены начнут снижать до 20% наценки, а не в 2 раза от себестоимости
+
+90
jffin
jffin
19 октября 2022, 1:08
#
Ты больной? Может налоги не нужно выдумывать просто на все подряд
+
0
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 5:56
#
Налог на доход физлиц придумат очень давно и платится так же очень давно. Тут нет никакого нового выдуманного налога.
+
0
kadaad1988
kadaad1988
19 октября 2022, 12:49
#
Вот только в нормальных странах с нормальными доходами он составляет 13−15 %, а у нас доходит все вместе до 50%. Конечно есть страны и с такими налогами, например Норвегия, но там средня зарплата 5 тыс. долларов и ежегодные выплаты населению за экспортируемые энергорессурсы.
+
+18
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 12:53
#
Вот только в нормальных странах с нормальными доходами он составляет 13−15 %, а у нас доходит все вместе до 50%.

Податок на доходи в нас становить лише 19,5% (18+1,5) і то це тимчасово. В сусідній Польщі він 19%. В Великобританії звісно є як приємні речи у вигляді нульового податку для людей з низьким доходом, так і великі податки для людей з великим доходом. Які ще приклади нормальних стран ти знаєш? Сподіваюсь це не Росія.

Податка на доходи в 50% в Україні не має і наврядчи коли небудь буде.
+
+19
kadaad1988
kadaad1988
19 октября 2022, 12:58
#
А к нему 20% НДС, вот тебе и 39, а еще на социалку, а в Польше НДС какой — на продукты питания с февраля -0%. на топливо 8% и никаких акцизов! Так, что не нужно умничать, грабит нас власть по-полной даже во время войны!!!
+
+15
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 13:08
#
А к нему 20% НДС

А 23% НДС в нормальних країнах ти чомусь додати забув. Те що там с лютого він в окремій Польші і тільки для продуктів нуль не означає що його взагалі в жодній нормальній країні немає. Тупа маніпуляція детектед.
+
+21
kadaad1988
kadaad1988
19 октября 2022, 21:30
#
ПОсмотри на ставки НДС в Европе, а потом рассказывай сказки. Выше нашего НДС только в Норвегии 25%, в остальной Европе 7−10%, а на социальные продкукты вообще 0%. Учи матчасть.
+
+3
mantis05
mantis05
19 октября 2022, 13:49
#
Я тебя разочарую, но при 4200 евриках зп, ты почти по всех странах ЕС отхаркаешь 50% НДФЛ. Не считая, конечно, отсталую Венгрию и прочих крабах. Ну и с остатков ЗП- заплатишь налог на недвигу, подумаешь о старости и медстраховке… Так что- 4100 предельная сумма зп, остальное дают обычно бонусами, если хотят удержать работников. Мне так в лизинг квартиру и машину давали, оплату стоматолога/медстраховки, Австрия
+
0
mantis05
mantis05
19 октября 2022, 13:46
#
Это доход, с х. это не нужны налоги на это? просинсь, милый: мы идём в ЕС, там такое по дефолту имеется
+
+47
Алексей Фомин
Алексей Фомин
18 октября 2022, 23:38
#
Я правильно понял, в статье не опечатка? 18% при ПЕРВОЙ продаже и 5% при следующих или наоборот??? Всю жизнь собирал на одну квартиру, решил продать и 18??? А кто 10 продает ему 5 ???
+
0
Три літри
Три літри
18 октября 2022, 23:58
#
Для статті 172 податкового кодексу не має значення первинка це чи вторинка, має значення строк володіння. Ставка 0% встановлюється тільки якщо житло було у власності три роки і це перший продаж житла цього року. Другий об'єкт що був у власності три роки — буде обкладатись податком за ставкою 5%. Продаж третього об'єкту що був у власності принаймі три роки, або будь якого іншого об'єкту який не був у власності три роки і зараз облакається податком 18%.

В статті мова йде не про це. З 1 листопада буде нова норма за якою продавці первички (не читав як це буде визначатись) платять безумовний податок 18% від різниці між ціною придбання первички та ціною її продажу.
+
0
Алексей Фомин
Алексей Фомин
19 октября 2022, 0:12
#
Якщо я інвестував у Київський ЖК 2 роки тому, право власності у мене буде незабаром, скоро цей ЖК здається. При новому законі навіть якщо я 3 роки поволодію кв. я теж 18% маю сплатити при продажі? Цей новий закон відміняє дію старого? Доречі коли купував курс був 24, ціна була в грн. А зараз…
+
+4
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 5:55
#
Схоже що ця норма — вигадка автора.

На сайті Верховної Ради чомусь немає майбутніх змін Податкового кодексу, як це буває зазвичай. Але їх можно почитати в тексті закону яким вносяться зміни
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2600−20#Text

Я порівняв текст пункту 172.1 яка описує опадаткування продажу житла яке було у власності більше ніж три роки і яка позволяє не платити податок при продажу — він не змінився.
Тоді я порівняв повний текст статей 172 у старому і новому законі і не знайшов ніяких змін крім загубленої точки в реченні статті 172.11.

Тож де саме автор (Володимир Семенцов що дав інтерв'ю для Єправди) відкопав безумовний податок 18% на різницю у ціні я поки що сказати не готовий. Всі норми опадаткування продажу житла, яке продають фізичні особи, викладені у статті 172. А як я вже писав ця стаття в новому законі повністю скопійована зі старого тексту.
+
0
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 6:04
#
Так, короче тут така справа: закон 2600 набуває чинності 10 жовтня і ці зміни вже є у тексті податкового кодексу. Саме тому я і не знайшов ніяких змін.
Ось він у перечні законів шо вже включені до тексту податкового кодексу

https://0x0.st/owvU.png

Прямо зараз в мене не має часу на пошуки, можете спробувати самі порівняти попередню редакцію кодексу з поточною.

П.С.
Залишається питання як до Володимира Семенцова, так і до обох редакцій яки пропустили такий жахливий ляп як «З 1 листопада набирають чинності норми закону №2600».
+
+17
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 6:33
#
Цікавість взяла верх.

Податок платиться не при продажу житла, а при продажу або недобудованного житла, або при переуступці прав. Перша така продажа 18%, наступні чомусь 5%.

Не можу процитувати текст закону бо він не влазить в ліміти розміру повідомлення. Читайте пункт 172.2. другий і третій абзаци. В обох випадках податок платиться не з ціни, а з підтвердженної різниці у ціні інвестиції та фактичного продажу (або передачи прав), це вже шостий абзац.

Посилання на податковий кодекс
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20221010#Text
+
+15
Алексей Фомин
Алексей Фомин
19 октября 2022, 10:00
#
Я теж читав зскон і зрозумів щось не так. Значить якщо я стану ВЛАСНИКОМ ЗДАНОГО ЖИТЛА І поволодію ним 3 роки, я все-таки не буду платити 18%…
+
+12
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 10:23
#
Так, норма про три роки залишилась. Тому в принципі власники первички нічого платити не будуть. Платити будуть тільки ті хто лише номінально володіє житлом у вигляді прав. Та навіть вони платять податок лишу з так би мовити прибутку, а не з повної власності житла.
+
+15
vnob
vnob
19 октября 2022, 12:46
#
Новий закон вносить зміни до податкового кодексу україни. Податок платиться з гривневого еквіваленту
+
0
Алексей Фомин
Алексей Фомин
19 октября 2022, 3:02
#
Платять безумовний податок 18% від різниці між ціною придбання первички та ціною її продажу… Навіть якщо я надумаю цю первичку продати після 3 років володіння нею ?
+
0
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 14:51
#
Продаж квартири опадатковується за старими правилами. Нові правила діють лише для недобудов або переуступки прав. В тексті це не дуже точно написано, треба читати оновлений (бо як вже писав зміни вступили в дію 10 жовтня, а не вступлять 1 листопада) податковий кодекс, 172.2 особливості опадаткування операцій з нерухомістю.
+
0
Алексей Фомин
Алексей Фомин
19 октября 2022, 4:17
#
А якщо я купував за 100000 usd коли курс був 24, здавав долар… договвр був в грн… будинок будується 3 рік, курс вже 41… Захочу продати і....18…
+
+48
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 5:26
#
В Україні грошова одиниця гривня, тож і ціни вираховується у гривні. Неважливо скільки це коштує у доларах чи будь якій іншій валюті.
+
+7
Алексей Фомин
Алексей Фомин
19 октября 2022, 10:09
#
Купили ви сьогодні житло за 2 млн грн (48500 usd по курсу 41). Через трохи часу курс буде 150 грн. і ви захочете продати. Держава Вас побриє як хомяка, бо таких цін як 2 млн. Вже не буде на ринку. Оскільки тільки камікадзе в такий час тримають заощадження в грн., виходить в державі Все робиться для того щоб більше здерти,бо сьогрднішні 2 млн ца через пару років як теперешні 500 тисяч. Тобто під податок 18 попадуть мацже ВСІ, хто захоче продати навіть по собівартості за те що вклав…
+
+12
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 10:21
#
Бізнес повинен платити податки. Не розумію чому Вас це дивує.

А якщо це просто продаж свого житла то працює норма про першу продаж.

Звісно можуть бути випадки коли небізнесмен (тобто просто купив, по потів продає через якісь життєві обставини) продає житло вже через рік. Але це дуже непоширено випадок, зазвичай люди купують житло на довгий строк навіть якщо не живуть в ньому.
+
+29
Алексей Фомин
Алексей Фомин
19 октября 2022, 10:28
#
З прибутку ТАК, повинен. Мова про те що згідно закону, при девальвації грошової одиниці ви ще й заплатите з СОБІВАРТОСТІ 18%, а не з прибутку. Купіть сьогодні і продайте коли жк здасться по собівартості, при умові що курс буде не 43 а 100… Я хочу платити податкі з прибутку, а не із за девальвації і зниження купівельної спроможності нац. Валюти. Одне діло обєкт подорожчав, коли поступово будувався і ввівся в эксплуатацію, друге діло коли він подорожчав із за девальвації…
+
0
Sg Ms
Sg Ms
19 октября 2022, 12:51
#
Те ж саме з інвестиційними доходами. Купуєте акції епл за 10 долларів при курсі 25, продаєте за 10 долларів при курсі 45 — маєте 200 грн доходу — повинні з нього сплатити податок 19.5%.
Не здорова ситуація. Вигідніше резиденство змінити.
+
0
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 12:54
#
Логічно, думку зрозумів, дякую.
+
+7
manson
manson
19 октября 2022, 0:14
#
На самом деле можно и 18% добавить и 118%, но факторы войны, все равно сильнее влияют на этот рынок.
+
0
zig4free
zig4free
19 октября 2022, 8:04
#
При такой ситуации и ценах — первичка только для отмыва бабла.

Для НАБУ просто все.
+
0
kaktuson4ik
kaktuson4ik
19 октября 2022, 13:15
#
С першой квартири 18%, а с другої 5%? Я к це? Або с другох 18+5?
+
0
Три літри
Три літри
19 октября 2022, 14:46
#
Не с першої квартири, а з першої недобудови або переуступки прав на нове житло.

Саме для квартир все залишається як і було: продажа однієї неопадатковується, другої 5%, третьої квартири або квартири що була у власності меньше трьох років 18%.
+
0
almak
almak
26 октября 2022, 11:57
#
Поясніть будь-ласка, бо трохи незрозуміло. до цього закону схема оподаткування була така — 0% перша, 5% друга та 18% третя квартири протягом року
а зараз як буде? питання актуальне оскільки придбав квартиру, у листопаді якраз отримаю право власності, а у звязку з війною не буду повертатися до міста де придбав квартиру.
+
0
Oleksandr Nk
Oleksandr Nk
30 октября 2022, 14:23
#
Доброго дня усім! Допоможіть розібратися, я придбав квартиру в забудовника в січні 2022, розрахувався повністю. Будинок здається в травні 2023. Оподаткування здійснюється на нерухомість яка буде введена в експлуатацію після 1 листопада 2022 чи буде збудована після 1 листопада? Дякую
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться