С 1 ноября для девелоперов вводится НДС по кассовому методу. Частные продавцы первички будут платить 18% налога на доходы физлиц из разницы между ценой продажи и покупки. Как это отразится на стоимости жилья, в колонке для Экономической правды рассказал сооснователь компании INSPI Development Владимир Семенцов. «Минфин» публикует ключевые тезисы.
Продавцы первички будут платить 18% с наценки: как изменится стоимость квартир
Бремя для покупателя
Новации предусмотрены законом № 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
По моему убеждению, нововведения в налогообложении не только повлекут за собой коренные изменения в ценообразовании, но и повлияют на количество инвесторов, которые вкладывают средства в первичный рынок для их сохранения и приумножения.
Застройщики будут переводить все дополнительные расходы на покупателей и инвесторов, что может ухудшить привлекательность приобретения и инвестиций на первичном рынке. С другой стороны, это попытка государственных органов уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, который возникает у компаний-застройщиков в процессе строительства, и попытка увеличить поступления в бюджет.
В этом случае налог на добавленную стоимость не будет выполнять свою прямую функцию — сдерживание перепроизводства, а в случае строительства в условиях войны и необходимости стимулирования экономики, я считаю, НДС должен быть вообще отменен и изменены сущность и форма такого налога.
Во-первых, это сделает невозможным любые манипуляции с возмещением и оптимизацией НДС, а во-вторых — будет стимулировать рост объемов строительства. В текущих реалиях возникает дилемма: девелопер снизит свои ожидания прибыли или, как часто случается в Украине, переложит это бремя на покупателя.
Второй вариант, к сожалению, более вероятный. Поэтому цены на первичном рынке могут вырасти минимум на 20% без учета роста себестоимости строительства, которая с начала войны увеличилась на 20−25%.
Борьба с перекупщиками
Кроме роста цен «от застройщика» на размер НДС, закон может привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь он вводит налог на доходы физлиц в размере 18% с разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год, и 5% — при последующих продажах.
Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу из купли и продажи, а большая часть прибыли будет оформляться наличными. Введение налогообложения инвестиционных сделок практически приравнивает первичный рынок ко вторичному.
Соответственно, может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса, вкладывая средства на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи квартир ближе к завершению строительства с прибылью в среднем от 30% на каждой квартире.
Новый налог сократит, минимум, на четверть прибыль «перекупщиков», а по сути — инвесторов, которые берут на себя часть рисков строительства. В конце 2021 года на первичном рынке количество инвестиционных соглашений с целью сохранения и приумножения средств составило 50−55% от их общего количества.
Читайте также: Как купить жилье в Польше: практические советы
Приблизительно треть покупателей вкладывали средства в приобретение двух и более квартир с целью дальнейшей их продажи до момента ввода объекта в эксплуатацию.
За последние 20 лет строительство фактически велось за средства инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касательные риски: несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, несоответствующее качество жилья или риск стать обманутым. Новое налогообложение на первичном рынке нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены.
Комментарии - 48
Даже не с дохода, а с прибыли.
https://finclub.net/ua/news/nbu-dozvolyv-bankam-braty-u-zastavu-shche-ne-zbudovane-zhytlo.html
https://ua.interfax.com.ua/news/economic/863537.html
Податок на доходи в нас становить лише 19,5% (18+1,5) і то це тимчасово. В сусідній Польщі він 19%. В Великобританії звісно є як приємні речи у вигляді нульового податку для людей з низьким доходом, так і великі податки для людей з великим доходом. Які ще приклади нормальних стран ти знаєш? Сподіваюсь це не Росія.
Податка на доходи в 50% в Україні не має і наврядчи коли небудь буде.
А 23% НДС в нормальних країнах ти чомусь додати забув. Те що там с лютого він в окремій Польші і тільки для продуктів нуль не означає що його взагалі в жодній нормальній країні немає. Тупа маніпуляція детектед.
В статті мова йде не про це. З 1 листопада буде нова норма за якою продавці первички (не читав як це буде визначатись) платять безумовний податок 18% від різниці між ціною придбання первички та ціною її продажу.
На сайті Верховної Ради чомусь немає майбутніх змін Податкового кодексу, як це буває зазвичай. Але їх можно почитати в тексті закону яким вносяться зміни
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2600−20#Text
Я порівняв текст пункту 172.1 яка описує опадаткування продажу житла яке було у власності більше ніж три роки і яка позволяє не платити податок при продажу — він не змінився.
Тоді я порівняв повний текст статей 172 у старому і новому законі і не знайшов ніяких змін крім загубленої точки в реченні статті 172.11.
Тож де саме автор (Володимир Семенцов що дав інтерв'ю для Єправди) відкопав безумовний податок 18% на різницю у ціні я поки що сказати не готовий. Всі норми опадаткування продажу житла, яке продають фізичні особи, викладені у статті 172. А як я вже писав ця стаття в новому законі повністю скопійована зі старого тексту.
Ось він у перечні законів шо вже включені до тексту податкового кодексу
https://0x0.st/owvU.png
Прямо зараз в мене не має часу на пошуки, можете спробувати самі порівняти попередню редакцію кодексу з поточною.
П.С.
Залишається питання як до Володимира Семенцова, так і до обох редакцій яки пропустили такий жахливий ляп як «З 1 листопада набирають чинності норми закону №2600».
Податок платиться не при продажу житла, а при продажу або недобудованного житла, або при переуступці прав. Перша така продажа 18%, наступні чомусь 5%.
Не можу процитувати текст закону бо він не влазить в ліміти розміру повідомлення. Читайте пункт 172.2. другий і третій абзаци. В обох випадках податок платиться не з ціни, а з підтвердженної різниці у ціні інвестиції та фактичного продажу (або передачи прав), це вже шостий абзац.
Посилання на податковий кодекс
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20221010#Text
А якщо це просто продаж свого житла то працює норма про першу продаж.
Звісно можуть бути випадки коли небізнесмен (тобто просто купив, по потів продає через якісь життєві обставини) продає житло вже через рік. Але це дуже непоширено випадок, зазвичай люди купують житло на довгий строк навіть якщо не живуть в ньому.
Не здорова ситуація. Вигідніше резиденство змінити.
Для НАБУ просто все.
Саме для квартир все залишається як і було: продажа однієї неопадатковується, другої 5%, третьої квартири або квартири що була у власності меньше трьох років 18%.
а зараз як буде? питання актуальне оскільки придбав квартиру, у листопаді якраз отримаю право власності, а у звязку з війною не буду повертатися до міста де придбав квартиру.