На какие хитрости идут девелоперы, чтобы подстегнуть рынок первичного жилья

«Минфин» выпускает рейтинг столичных застройщиков-2023, подводя итоги прошлого года. Ранее мы готовили наши рейтинги по итогам каждого полугодия, но война внесла свои коррективы. После полномасштабного вторжения строительный рынок на какое-то время замер, и даже после того, как работы на площадках возобновились, говорить о выходе из кризиса было рано. Поэтому мы приняли решение делать рейтинги застройщиков по итогам года.

За это время на рынке первички появились новые тенденции. К примеру, активно работают государственные программы льготной ипотеки «єОселя» и компенсаций за утраченное жилье «єВідновлення».

Военные реалии вносили свои коррективы и в планы застройщиков, и в критерии выбора жилья потенциальными покупателями. К примеру, очень важным фактором сейчас является наличие в новостройке убежища или подземной парковки, на которой можно укрыться в случае воздушной тревоги. Все это «Минфин» учел в обновленной методике рейтинга. И это позволило максимально учесть все нюансы работы строительных компаний.

Но рейтинг застройщиков — только одна из составляющих, которая позволяет людям выбирать жилье. Есть и другие. В частности, «Минфин» проанализировал, что сейчас происходит в строительной отрасли, как меняются технологии, сроки сдачи домов в эксплуатацию, договора с покупателями и цены.

Что изменилось в методике: конкретные дома вместо ЖК, убежища, целевое назначение земли

При составлении нового рейтинга застройщиков «Минфин» взял за основу традиционную методику сбора и анализа информации, а также внес некоторые изменения, учитывая текущую ситуацию. Из основных: наличие у застройщика всех необходимых документов, которые подтверждают ввод домов в эксплуатацию — сертификата или декларации о вводе в эксплуатацию от Государственной инспекции архитектуры и градостроения. Отметим, что, в отличие от прошлых лет, большинство застройщиков сейчас стали более открытыми — они охотно делятся информацией и выставляют разрешительные документы на своих официальных сайтах.

В нашем рейтинге есть актуальные данные о целевом назначении земли, на которой возводятся дома. И, если оно не совпадает с основным — под жилищное строительство, — покупателям стоит взвесить все «за» и «против» приобретения такого жилья.

Мы также дополнительно проверяем застройщиков и заказчиков строительства, анализируя данные о реальном строительстве объектов. Дело в том, что дом может быть на несколько очередей, при этом на каждую из них компания должна получить отдельный сертификат. А бывает обратная ситуация, когда компания получает один сертификат на два, а то и больше домов, при сборе информации для рейтинга мы столкнулись с таким несоответствием. Поэтому редакция сама определяла, какие именно дома реально достроены, и учитывала в данных по квадратным метрам и общей площади квартир только готовые к заселению объекты.

По каждому из жилых комплексов «Минфин» добавил информацию о заказчиках строительства и владельцах строительных компаний. Это облегчит покупателям поиск информации о лицах, ответственных за завершение строительства, чтобы принять решение о покупке недвижимости.

В этом году «Минфин» отказался от практики подсчета в рейтинге сданных ЖК, и перешел на подсчет отдельных домов. Дело в том, что количество домов в жилкомплексах может существенно отличаться, застройщик может сдать по одному дому в нескольких ЖК, или же один жилкомплекс, состоящий из целого мини-микрорайона.

Еще одна новация в методике этого года — учет дополнительных критериев. Мы добавили такой критерий, как наличие и вид паркинга, его площадь и количество паркомест, ведь в военное время паркинг может выполнять еще и функцию убежища.

«Минфин» собрал и информацию об участии застройщиков в «єОселя», на которую сейчас ориентируются многие покупатели жилья.

Подробнее с рейтингом можно ознакомиться здесь, а с его методологией — здесь.

Читайте также: Недвижимость в марте: что строят, продают и сколько стоит аренда

Медленно достраивают и не начинают нового

2023 год был непростым для строительной отрасли. Рынок немного оправился от шока, связанного с началом войны, но говорить о полном восстановлении пока не приходится.

По данным Госстата, в довоенном 2021 году в эксплуатацию было сдано больше 11,4 млн квадратных метров жилья. В 2022 году эта цифра сократилась до 7,1 млн квадратов, а по итогам 2023 года составила около 7,4 млн. То есть увеличение есть, но оно небольшое.

При этом, если проанализировать структуру сданного в эксплуатацию жилья, несложно заметить, что быстрее всего восстанавливается сегмент частных домов. В 2022 году тут в эксплуатацию сдали около 2,8 млн квадратных метров, а в прошлом году — почти 3,5 млн.

Что касается сегмента домов с двумя и более квартирами (а в эту категорию входят все многоэтажки), то тут картина кардинально иная. По итогам прошлого года, объемы сданного в эксплуатацию жилья даже сократились, по сравнению с 2022 годом. Если в первый год войны в эксплуатацию сдали больше 4,2 млн квадратных метров, то в 2023 году — только около 3,9 млн. Это значит, что темпы достройки уже начатых объектов пока недостаточно высокие.

Одна из причин — нехватка рабочих рук на украинских стройках. Многие мастера ушли на фронт, поэтому практически все застройщики говорят о жестком дефиците кадров. У некоторых компаний не хватает до 25−30% персонала. Кроме того, далеко не у всех застройщиков есть достаточно средств для финансирования работ. Поэтому строят неритмично: есть деньги — площадки оживают, закончились — все ставят на стоп.

Некоторые застройщики сознательно идут на хитрость — имитируют оживление работ на строительных площадках, пытаясь, таким образом, убедить покупателей вкладывать деньги в жилье. Но, по факту, работы продвигаются крайне медленно.

Тем не менее, объемы строительных работ в жилищном секторе, по сравнению с 2022 годом, в прошлом году увеличились на 11,1% — до 22,3 млрд гривен.

Еще один важный фактор для строительного рынка — закладка новых объектов.

По нему ситуация за 2023 год, мягко говоря, не очень оптимистическая. По данным Госстата, в прошлом году разрешений на строительные работы выдали на 4,2 млн квадратных метров, что на 37% меньше, чем по итогам 2022 года.

Количество заявленных в новых многоэтажках квартир сократилось в 1,8 раз — до 46,2 тысяч. Это весьма тревожный звоночек. Ведь, если не закладываются новые объекты, уже в ближайшем будущем, когда застройщики распродадут уже готовые дома, на первичке резко упадет предложение, и может возникнуть дефицит квартир.

Руководитель отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирина Михалева говорит, что дефицит готового жилья на первичке начнется уже в этом году.

«Новых стартов объектов в последние два года в столице практически не было, поэтому уже в этом году возникнет разрыв между достроенными объектами, квартиры в которых раскупаются, и теми, что только предстоит возвести и сдать в эксплуатацию», — отмечает риелтор Ирина Луханина.

Но по новым объектам картина в разных регионах отличается. Если в Киеве общая площадь строительства нового жилья сократилась на рекордные 66% (до 299,4 тысяч квадратных метров), то, к примеру, во Львовской области — только на 14% (до 870,3 тысяч квадратных метров). В Ивано-Франковской области, наоборот, резко выросло количество новых стройплощадок. В 2023 году объемы нового строительства составили 469 тысяч квадратных метров, что в 2,3 раза больше, чем в 2022 году. Рост зафиксирован также в Черновицкой (на 275,4% — до 255,4 тысяч кв м), Закарпатской (на 79,4% — до 256 тысяч кв м), Винницкой (на 77,4% — до 230,6 тысяч кв м) областях.

Читайте также: Дом под Киевом через «єОселя»: какие варианты предлагают застройщики

Как меняются спрос и цены

Ирина Луханина отмечает, что в западные области Украины, считающиеся сравнительно безопасными, частично перетекает и спрос на жилье.

«Особенно это касается инвесторов. Если ранее они вкладывались в столичную недвижимость, которую было выгодно сдавать в аренду, то сейчас массово потянулись на запад. Ведь, помимо традиционных рисков, к примеру, несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, сейчас приходится учитывать и военную обстановку в стране», — говорит Луханина. При этом, по ее словам, в столице армию потенциальных покупателей первички активно пополняют переселенцы.

Ирина Михалева отметила, что одной из новых тенденций на рынке стал возврат покупателей «на котлованы». «Буквально несколько дней назад мы объявили о предпродаже и бронировании квартир в новом доме. И даже не ожидали такой активности — покупатели не просто бронируют квартиры, уже есть и первые продажи», — рассказала Михалева.

Еще одна тенденция, которая в перспективе может существенно ускорить рост строительного рынка — увеличение продаж жилья по льготной ипотеке «єОселя» и по программе «єВідновлення» (в ее рамках украинцам выдают жилищные сертификаты взамен разрушенной в ходе военных действий недвижимости).

Тем не менее, как говорит Ирина Луханина, эти программы могли бы оказать на рынок куда более существенный эффект, если бы не несколько «но».

«В программах участвует лишь порядка 60% застройщиков. Покупатели ищут уже готовое жилье, желательно с ремонтом и даже мебелью. Если бы компании вложились в ремонтные работы и предложили уже полностью подготовленные к заселению квартиры, то поток покупателей был бы намного больше. Но, очевидно, средств на ремонты нет ни у людей, ни у застройщиков. Поэтому часть потенциальных покупателей уходят на вторичку», — отметила Луханина.

Тем не менее, застройщикам вполне хватает и тех покупателей, что есть. Многие компании повышают цены на недвижимость. По данным ЛУН, если в мае 2022 года квадратный метр жилья на первичке в Киеве стоил 40 тысяч гривен, то, по состоянию на апрель 2024 года, ценник вырос до 49,1 тысяч гривен.

Наиболее заметно подорожало жилье эконом-класса, спрос на которой самый высокий. По данным ЛУН, если в мае 2022 года квадратный метр такой недвижимости в столице стоил 29 тысяч гривен, а в апреле 2023 года — 34 тысячи, то сейчас 38,7 тысяч.

Квартиры комфорт-класса подорожали с 34 тысяч до 41 тысячи за квадрат, бизнес-класса — с 60,2 тысяч до 68,8 тысяч, премиум-класса — с 72 до 119,2 тысяч гривен.

Сами застройщики объясняют подорожание увеличением себестоимости работ из-за роста цен на стройматериалы, топливо, зарплатный фонд и т. д.

При этом, как говорит эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, далеко не всегда «официальное» подорожание означает, что в реальности ценники такие же. «Застройщики предпринимают попытки повысить ценники, но, если поток покупателей невысокий, готовы давать скидки под конкретного клиента», — пояснил он.

Читайте также: Как воспользоваться бесплатным сервисом оценки недвижимости

Что нужно учитывать, покупая жилье на первичке

Отметим, что сейчас приобретение жилья на первичке сопряжено с еще большим количеством различных нюансов и рисков, чем ранее.

В частности, из-за войны появился такой фактор риска, как возможный «прилет» по дому, еще до того, как его достроят. На кого в этом случае ложатся затраты по восстановлению объекта? Ведь, если дом уже заселен, тут все понятно — жильцам и ремонт, и приобретение нового жилья взамен разрушенного компенсирует государство. А пока недвижимость «висит» на застройщике, ни о каких компенсациях речь не идет — государство пока не разработало механизм покрытия убытков бизнесу, можно только фиксировать разрушения и подсчитывать ущерб в надежде на компенсации в будущем, — говорит владелец оценочной компании «Дельта Консалтинг» Роман Рябов.

Застройщики комментируют эту тему весьма неохотно. Ирина Михалева говорит, что они предлагают клиентам страховку от военных рисков для строящегося жилья. Ранее их продавали, в апреле предлагают в подарок к квартире. Страховки есть и у других застройщиков, но за них нужно отдельно платить.

Управляющий партнер Адвокатского объединения DT Partners Дмитрий Ткаченко говорит, что пока дом строится, всю ответственность за его возможное повреждение несет застройщик. «Но, понятно, что в случае ЧП сама компания вряд ли сможет завершить строительство, понадобится помощь государства или местной власти. Если для восстановления уже построенных домов есть госпрограмма „єВідновлення“, то для новостроек, очевидно, это будут индивидуальные кейсы», — говорит он.

То есть и застройщики, и покупатели, если нет дополнительных страховок, могут рассчитывать только на добрую волю чиновников. И, если с домом что-то случится в процессе строительства, придется ждать помощи от властей, не имея никаких гарантий ни по суммам, ни по срокам.

Момент военных рисков стоило бы отдельно прописать в договоре с застройщиком. Как говорит Ткаченко, после того, как был принят закон о гарантировании имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем, тексты договоров изменились. И главное — их должен заверять нотариус.

«Но инвестору, как и ранее, нужно быть очень внимательным к условиям договора и пробовать в ходе переговоров с застройщиком вносить в него нужные вам изменения», — отметил юрист.

В целом, при выборе жилья в новостройке, он рекомендует учитывать следующие нюансы:

1. Кто застройщик. Репутация компании стала еще более важным фактором выбора квартиры на первичке. У лидеров рынка есть больше возможностей для диверсификации рисков, плюс заботятся о собственном реноме и стараются не доводить дело до скандалов.

2. Земельный участок и права на него. Очень важно, чтобы целевое назначение земли отвечало жилищному строительству, а сам участок был официально оформлен. Проблемы с земельным участком могут привести к судебным процессам и уголовным разбирательствам, заложниками которых становятся инвесторы, которые имели неосторожность инвестировать в объект.

3. Право на строительство. Речь идет о разрешительных документах. «Минфин» анализирует этот фактор в своем рейтинге застройщиков.

4. Механизм привлечения инвестиций. В соответствии с законом «Об инвестиционной деятельности», существуют следующие механизмы привлечения инвестиций: форвардные контракты и деривативы, фонд финансирования строительства и выпуск целевых облигаций. Вместе с тем, застройщики используют такие механизмы, как договоры купли-продажи имущественных прав, участие в кооперативе, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Поэтому важно подробно изучать договоры перед подписанием. А подписывать только то, что будет отвечать вашим интересам и не будет ущемлять ваши права.

Юрист советует изучить информацию о застройщике в Едином реестре юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований, что можно сделать как напрямую, так и косвенно, например, через YouControl или Opendatabot. А также — проверить Единый реестр должников и Автоматизированную систему исполнительных производств.

«Что касается земли, то идеальная ситуация — когда у застройщика есть участок в собственности. Однако, более распространено все же право пользования, которое может быть реализовано через договор аренды или договор суперфиция.

Читайте также: Как повысить шанс на получение кредита от «єОселя»: 5 советов от банкиров

Довольно распространены случаи передачи права на застройку земельного участка через различные договоры инвестирования или совместной деятельности.

В любом случае, важно изучить договоры, предоставляющие право на застройку земельного участка на соответствие закону и намерениям застройки.

Следует помнить, чем многочисленные посредники между собственником земли и застройщиком — фактор риска для инвестора", — отметил Дмитрий Ткаченко.

Он также советует обращать внимание на сроки сдачи объектов в эксплуатацию.

«Задержки со сдачей домов сегодня становятся самой острой проблемой. Из-за войны произошли изменения на рынке стройматериалов, выросла их цена, есть кадровый голод. У застройщиков есть проблемы с инвесторами, которые ранее платили по графику, а сейчас остановили выплаты. Соответственно, компании сложно продолжать строительство. Инвесторы же, видя, как жизнь на стройплощадках замирает, не спешат вносить очередной платеж. Получается замкнутый круг.

Застройщики на этот случай в договорах с инвесторами указывают «ориентировочные» сроки ввода в эксплуатацию. А потом аргументируют перенос этих сроков войной и другими сложностями. Ситуация сложная, и решить ее через суд крайне сложно. Поэтому тут стоит ориентироваться на договоренности между застройщиком и организованными инвесторами", — подытожил Дмитрий Ткаченко.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки

При участии:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость