Рынок недвижимости понемногу возвращается к жизни, хотя сделок купли-продажи заключается очень мало. Продавцы не спешат снижать цены, а покупатели требуют дисконтов. Минфин разбирался, за сколько сейчас реально купить квартиру в столице и что будет с ценами на киевские квадратные метры в ближайшее время.
Киевская «вторичка» с дисконтом 20% и больше: стоит ли уже присматриваться к вариантам
Торг уместен
Риелторы рассказывают, что предложения жилой недвижимости на рынке сейчас достаточно. Есть интерес и со стороны покупателя, правда, пока он сводится больше к мониторингу цен и вариантов.
Проблема в том, что владельцы квартир устанавливают цены на довоенном уровне, даже немного выше, а потенциальные покупатели не могут или не хотят покупать по таким прайсам.
По словам управляющего партнера KDU Realty Group, инвест-консультанта Елены Маленковой, по довоенной цене заключаются единичные сделки. Чаще по старым ценам покупают те, кто до войны бронировал задатком.
Большинство квартир, если и продается, то с большим дисконтом.
«Условно, заявленная цена на квартиру — $100 тыс. Покупатель приходит и говорит, что у него $80 тыс. и за такую цену он готов купить. Если продавец не согласен, покупатель идет дальше и ищет другие варианты. Рынок сегодня на стороне покупателя», — рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АФНУ) Юрий Пита.
В целом, согласно данным АН «Благовест» на конец июня, за время полномасштабной войны в Украине средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева выросла незначительно — с $2040 до $2050.
- однокомнатные квартиры стоили в среднем $2210/кв. м;
- двухкомнатные квартиры — $2190/кв. м;
- трехкомнатные — $2050/кв. м.
Цены на квартиры по районам Киева
(по данным АН «Благовест»)
Район | 1-комнатные, | 2-комнатные, | 3-комнатные, | Средняя стоимость кв м, тыс. $ | |||
мин | макс | мин | макс | мин | макс | ||
Голосеевский | 40 | 88 | 77 | 136 | 75 | 420 | 2,03 |
Дарницкий | 37 | 120 | 54 | 165 | 67 | 200 | 1,54 |
Деснянский | 37 | 80 | 49,9 | 125 | 58 | 130 | 1,07 |
Днепровский | 45 | 152 | 53,8 | 183 | 46 | 450 | 1,82 |
Оболонский | 36 | 200 | 65 | 145 | 46 | 5 950 | 1,66 |
Печерский | 73,6 | 283,5 | 134 | 600 | 90 | 949 | 3,49 |
Подольский | 40 | 175 | 82 | 268 | 55 | 600 | 1,88 |
Святошинский | 36 | 117,5 | 69 | 174,2 | 55 | 250 | 1,61 |
Соломенский | 55 | 195 | 60 | 120 | 75 | 155 | 1,78 |
Шевченковский | 48 | 130 | 35 | 600 | 110 | 260 | 2,34 |
Читайте также: Однокомнатная квартира в Киеве сейчас стоит 1,7 млн грн, в Одессе — 1,1 млн грн
Новые требования к жилью
Война внесла ряд корректив и в другие требования покупателей, которые они теперь предъявляют к будущему жилью. По словам Юрия Питы, вторичный рынок практически полностью вытеснил «первичку». Как правило, покупают объекты, в которые сразу можно въезжать и жить. Ведь значительную часть спроса создают внутренние переселенцы — они нуждаются не просто в квадратных метрах, а в готовом к заселению жилье.
Кроме того, как отмечает Елена Маленкова, изменились и критерии, по которым украинцы выбирают объект для покупки. Постоянной популярностью пользуются квартиры, которые находятся в 10−15 мин доступности к метро. Но, если раньше это было присуще среднему классу, то сейчас даже состоятельные интересуются близостью к метро из-за дефицита топлива и его цены.
Также повышен интерес к квартирам в домах, построенных после 2005 года. Именно с этого времени в домах появилась так называемая «гребенка», позволяющая устанавливать счетчики тепла.
Бесспорным преимуществом для покупателей, конечно, является наличие в доме подземного паркинга или расположенного неподалеку бомбоубежища.
Появился перечень характеристик, которые будут, скорее, служить стоп-фактором для покупки недвижимости. В частности, верхние этажи в многоэтажке и панорамные окна.
«Также не востребованы или спрашивают меньше квартиры в домах рядом с вокзалами, аэропортами, воинскими частями и вообще с объектами критической инфраструктуры», — добавляет управляющий партнер KDU Realty Group.
Читайте также: Когда закончится кризис на первичном рынке недвижимости
Инвестор занял выжидательную позицию
На столичном рынке недвижимости всегда присутствовали инвесторы, покупавшие квартиры для последующей сдачи в аренду. Причем, значительную часть среди них составляли иностранцы или связанные с ними лица — на них приходилось до 10% всех продаж.
Но теперь, как констатируют эксперты, сделки с инвестиционными целями не происходят вообще.
«Инвестор сейчас не будет покупать, тем более зарубежный. Мы потеряли такого покупателя», — говорит президент АФНУ.
Но столичную недвижимость зарубежный инвестор все же не упускает из виду и регулярно интересуется, что происходит на рынке.
«Если будет скидка в 50−60%, тогда, возможно, иностранцы и купят, понимая, что потом можно будет продать в разы дороже. Но сейчас такого не происходит», — уточняет Юрий Пита.
Инвестиционные сделки на рынке не заключаются не только из-за повышенных рисков. Весомой причиной является снижение доходности аренды. Эксперты говорят, что сейчас ее вообще трудно вычислить, но до прежних 7−11% точно далеко. Однако, такая ситуация не навсегда: по мере возобновления платежеспособного спроса будут расти и арендные ставки.
Читайте также: Крещатик по цене Троещины: какие цены на аренду квартир предлагают в Киеве
Как определиться с ценой
На старте управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова предлагает воспользоваться формулой:
«довоенная цена», умноженная на 28,5 (курс доллара до войны) и поделенная на 35,5 (текущий курс доллара), = цене продажи.
То есть, если квартира в феврале стоила, скажем, $96 тыс., то сейчас, согласно приведенной формуле, ее можно попытаться выставить на продажу за $77 тыс. Дальше уже действовать по принципу: нет покупателей, снижать еще немного, покупателей много — повышать цену.
Большинство экспертов по недвижимости сходятся во мнении, что цены на квадратные метры еще просядут. Следующие 2−6 месяцев недвижимость подешевеет на 20−30% от довоенной стоимости. Толкают цены вниз несколько факторов. Один из них — увеличение предложения жилья. Сейчас ее объемы ограничены, в частности, из-за запрета продавать жилье по доверенности. То есть те владельцы, которые уехали за границу и пока не настроены возвращаться, не могут продать свою недвижимость в Украине.
Главное, что в Киеве снова заработали реестры: предложения становится больше, а это, конечно, будет влиять на цену.
«Продавцов станет больше, покупателей тоже, но не с такими, как раньше, возможностями. Если недвижимость не будет продаваться месяц-два, отдельные собственники начнут снижать цену. Дальше эта волна понижения пойдет по целому рынку», — предполагает Юрий Пита.
Впрочем, нуждающимся в жилье эксперт советует начинать подбирать варианты. И если среди них найдется устраивающий, то, возможно, есть смысл его купить уже. Ведь не стоит забывать, что продавцы не настроены продавать свой товар по дешевке и не спешат снижать цены, а потому можно и не дождаться еще больших дисконтов.
Комментарии - 61
Рыночная цена 48к … поняли о чем я?
Если есть 100 тыс., то лучше снимать пока квартиру. Можно хоть перемещаться из города в город учитывая войну
За кого ви всіх приймаєте?)
продавець вклав свої гроші і тут в «крізіс» буде на ізі готовий позбутися своєї інвестиції в мінус…ахаха дайте два!
Инвестиции — это риск,и в этот раз Вы проиграли.
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
Боевые действия прекратились?
Падение экономики на текущий момент в 34% уже прекратилось?
Падение реальных доходов населения прекратилось?
Убиль населения прекратилась?
… признаки участника секты «будеттокадаражать»…
Припустимо, що так. Далі ви з певних причин забажали продати нерухомість і тут в цей момент експерти вам рекомендують продати на 50%, бо в людей грошей нема чи криза.
Ви готові продати з дисконтом ?
Сравнивать *** с пальцем. Думаю выпоняли
Последний раз смотре, рецессия не отменяется, война тоже… инвесторов вижу много. Что же не покупают
Будут продавать 1шку за 10тыс$ может подумаю.
Посмеялся