Минфин - Курсы валют Украины

Установить
12 июля 2022, 14:00 Читати українською

Киевская «вторичка» с дисконтом 20% и больше: стоит ли уже присматриваться к вариантам

Рынок недвижимости понемногу возвращается к жизни, хотя сделок купли-продажи заключается очень мало. Продавцы не спешат снижать цены, а покупатели требуют дисконтов. Минфин разбирался, за сколько сейчас реально купить квартиру в столице и что будет с ценами на киевские квадратные метры в ближайшее время.

Торг уместен

Риелторы рассказывают, что предложения жилой недвижимости на рынке сейчас достаточно. Есть интерес и со стороны покупателя, правда, пока он сводится больше к мониторингу цен и вариантов.

Проблема в том, что владельцы квартир устанавливают цены на довоенном уровне, даже немного выше, а потенциальные покупатели не могут или не хотят покупать по таким прайсам.

По словам управляющего партнера KDU Realty Group, инвест-консультанта Елены Маленковой, по довоенной цене заключаются единичные сделки. Чаще по старым ценам покупают те, кто до войны бронировал задатком.

Большинство квартир, если и продается, то с большим дисконтом.

«Условно, заявленная цена на квартиру — $100 тыс. Покупатель приходит и говорит, что у него $80 тыс. и за такую цену он готов купить. Если продавец не согласен, покупатель идет дальше и ищет другие варианты. Рынок сегодня на стороне покупателя», — рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АФНУ) Юрий Пита.

В целом, согласно данным АН «Благовест» на конец июня, за время полномасштабной войны в Украине средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева выросла незначительно — с $2040 до $2050.

В июне 2022 года квартиры в Киеве продавали по следующим ценам:
  • однокомнатные квартиры стоили в среднем $2210/кв. м;
  • двухкомнатные квартиры — $2190/кв. м;
  • трехкомнатные — $2050/кв. м.
Традиционно самая дорогая недвижимость расположена в Печерском, Шевченковском и Голосеевском районах, самая бюджетная — в Деснянском и Дарницком.​

Цены на квартиры по районам Киева
(по данным АН «Благовест»)

Район

1-комнатные,
тыс. $

2-комнатные,
тыс. $

3-комнатные,
тыс. $

Средняя стоимость кв м, тыс. $

мин

макс

мин

макс

мин

макс

Голосеевский

40

88

77

136

75

420

2,03

Дарницкий

37

120

54

165

67

200

1,54

Деснянский

37

80

49,9

125

58

130

1,07

Днепровский

45

152

53,8

183

46

450

1,82

Оболонский

36

200

65

145

46

5 950

1,66

Печерский

73,6

283,5

134

600

90

949

3,49

Подольский

40

175

82

268

55

600

1,88

Святошинский

36

117,5

69

174,2

55

250

1,61

Соломенский

55

195

60

120

75

155

1,78

Шевченковский

48

130

35

600

110

260

2,34

Читайте также: Однокомнатная квартира в Киеве сейчас стоит 1,7 млн грн, в Одессе — 1,1 млн грн

Новые требования к жилью

Война внесла ряд корректив и в другие требования покупателей, которые они теперь предъявляют к будущему жилью. По словам Юрия Питы, вторичный рынок практически полностью вытеснил «первичку». Как правило, покупают объекты, в которые сразу можно въезжать и жить. Ведь значительную часть спроса создают внутренние переселенцы — они нуждаются не просто в квадратных метрах, а в готовом к заселению жилье.

Кроме того, как отмечает Елена Маленкова, изменились и критерии, по которым украинцы выбирают объект для покупки. Постоянной популярностью пользуются квартиры, которые находятся в 10−15 мин доступности к метро. Но, если раньше это было присуще среднему классу, то сейчас даже состоятельные интересуются близостью к метро из-за дефицита топлива и его цены.

Также повышен интерес к квартирам в домах, построенных после 2005 года. Именно с этого времени в домах появилась так называемая «гребенка», позволяющая устанавливать счетчики тепла.

Бесспорным преимуществом для покупателей, конечно, является наличие в доме подземного паркинга или расположенного неподалеку бомбоубежища.

Появился перечень характеристик, которые будут, скорее, служить стоп-фактором для покупки недвижимости. В частности, верхние этажи в многоэтажке и панорамные окна.

«Также не востребованы или спрашивают меньше квартиры в домах рядом с вокзалами, аэропортами, воинскими частями и вообще с объектами критической инфраструктуры», — добавляет управляющий партнер KDU Realty Group.

Читайте также: Когда закончится кризис на первичном рынке недвижимости

Инвестор занял выжидательную позицию

На столичном рынке недвижимости всегда присутствовали инвесторы, покупавшие квартиры для последующей сдачи в аренду. Причем, значительную часть среди них составляли иностранцы или связанные с ними лица — на них приходилось до 10% всех продаж.

Но теперь, как констатируют эксперты, сделки с инвестиционными целями не происходят вообще.

«Инвестор сейчас не будет покупать, тем более зарубежный. Мы потеряли такого покупателя», — говорит президент АФНУ.

Но столичную недвижимость зарубежный инвестор все же не упускает из виду и регулярно интересуется, что происходит на рынке.

«Если будет скидка в 50−60%, тогда, возможно, иностранцы и купят, понимая, что потом можно будет продать в разы дороже. Но сейчас такого не происходит», — уточняет Юрий Пита.

Инвестиционные сделки на рынке не заключаются не только из-за повышенных рисков. Весомой причиной является снижение доходности аренды. Эксперты говорят, что сейчас ее вообще трудно вычислить, но до прежних 7−11% точно далеко. Однако, такая ситуация не навсегда: по мере возобновления платежеспособного спроса будут расти и арендные ставки.

Читайте также: Крещатик по цене Троещины: какие цены на аренду квартир предлагают в Киеве

Как определиться с ценой

На старте управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова предлагает воспользоваться формулой:

«довоенная цена», умноженная на 28,5 (курс доллара до войны) и поделенная на 35,5 (текущий курс доллара), = цене продажи.

То есть, если квартира в феврале стоила, скажем, $96 тыс., то сейчас, согласно приведенной формуле, ее можно попытаться выставить на продажу за $77 тыс. Дальше уже действовать по принципу: нет покупателей, снижать еще немного, покупателей много — повышать цену.

Большинство экспертов по недвижимости сходятся во мнении, что цены на квадратные метры еще просядут. Следующие 2−6 месяцев недвижимость подешевеет на 20−30% от довоенной стоимости. Толкают цены вниз несколько факторов. Один из них — увеличение предложения жилья. Сейчас ее объемы ограничены, в частности, из-за запрета продавать жилье по доверенности. То есть те владельцы, которые уехали за границу и пока не настроены возвращаться, не могут продать свою недвижимость в Украине.

Главное, что в Киеве снова заработали реестры: предложения становится больше, а это, конечно, будет влиять на цену.

«Продавцов станет больше, покупателей тоже, но не с такими, как раньше, возможностями. Если недвижимость не будет продаваться месяц-два, отдельные собственники начнут снижать цену. Дальше эта волна понижения пойдет по целому рынку», — предполагает Юрий Пита.

Впрочем, нуждающимся в жилье эксперт советует начинать подбирать варианты. И если среди них найдется устраивающий, то, возможно, есть смысл его купить уже. Ведь не стоит забывать, что продавцы не настроены продавать свой товар по дешевке и не спешат снижать цены, а потому можно и не дождаться еще больших дисконтов.

Комментарии - 61

+
+80
Игорь УА
Игорь УА
12 июля 2022, 14:19
#
Без информации о количестве сделок, по нынешним ценам (фактически довоенным) статья ни о чем.
+
+313
MrDean
MrDean
12 июля 2022, 14:35
#
Статья написана таким образом «цены не падают, покупайте» … в итоге на лоха. Нужно всего лишь вспомнить что как бы война, ресессия в мире, дырка в бюджете, инфляция, нет работы. Покручу у виска и пойду пить кофе
+
+24
AleksandrBank
AleksandrBank
12 июля 2022, 18:02
#
Лайк
+
+8
vikchernij
vikchernij
14 июля 2022, 21:21
#
«Більшість експертів із нерухомості сходяться на думці, що ціни на квадратні метри ще просядуть. Наступні 2−6 місяців нерухомість подешевшає на 20−30% від довоєнної вартості.»
+
+93
Abramon
Abramon
12 июля 2022, 14:36
#
Якщо продавець захоче реально продати то буде погоджуватись на ціну від покупця. Про довоєнні ціни забудьте. Кредитування немає, тому покупці будуть купувати «на всі гроші», але власні. Головне, щоб рієлтор не заважав ні покупцю ні продавця,«будєт только дорожать» і «урвати» більше, як від продавця так і від покупці на ходу видумуючи історії, що є покупець, який заплатить більше.
+
+15
General01
General01
14 июля 2022, 11:48
#
Отож бо реелтори, повині перейти на бік покупця і заробляти на кількості проданого, а не на ціні яку роздувати зараз не на часі, в країні війна не знаєш звідки прилетить і шо ото потім с тим придбанням буде. А після війни стандарти будівництва передивляться і дорожчати буде тільки те що відповідатиме цим вимогам. А якщо буде бум будівельний і там конкуренція скоригує ціни нижче. Вартість матеріалів не є висомим аргументом так як при великій забудові та обсягах вони в ціні не збільшаться.
+
+20
Abramon
Abramon
14 июля 2022, 13:03
#
Багато хто відчув себе інвестором та «заінвестував» та хоче повернути інвестиції з прибутком, але ж як писали нижче інвестиція не завжди може принести прибуток.
+
+14
korvin29
korvin29
12 июля 2022, 15:21
#
В Харькове цены просели более чем в 2 раза. А иногда и в 3−4 раза
+
0
MrDean
MrDean
12 июля 2022, 15:29
#
Это на торговой площадке или фактические на спрос? Я просто не мониторил Харьков ещё
+
+11
korvin29
korvin29
12 июля 2022, 19:27
#
Это сделки совершаются с таким дисконтом
+
0
schakira
schakira
12 июля 2022, 19:49
#
В Харькове цены довоенные.
+
+89
Benderitto
Benderitto
13 июля 2022, 5:54
#
И будет только дорожать в Харькове скажут риелторы
+
0
MrDean
MrDean
13 июля 2022, 21:56
#
Хаха или есть покупатель кто предложит больше
+
0
MrDean
MrDean
13 июля 2022, 21:56
#
Я продаю свою G05 за 80к MSRP цена, пробег 34,000. Купите?

Рыночная цена 48к … поняли о чем я?
+
+95
bonv
bonv
12 июля 2022, 18:34
#
А у Франківську та Львові - виросли. У валюті.
+
+38
Benderitto
Benderitto
13 июля 2022, 5:55
#
Ну не знаю.
Если есть 100 тыс., то лучше снимать пока квартиру. Можно хоть перемещаться из города в город учитывая войну
+
+52
bonv
bonv
13 июля 2022, 9:31
#
За кордоном багато людей так і роблять. Українці ж в більшості своїй хочуть мати власне житло.
+
+15
MrDean
MrDean
13 июля 2022, 21:54
#
Хотят, но по таким ценам лучше за границей и купить в ипотеку… которой в Укр нет
+
+57
Nobleman
Nobleman
13 июля 2022, 11:42
#
«А у Франківську та Львові — виросли. У валюті.»
За кого ви всіх приймаєте?)
+
+53
General01
General01
14 июля 2022, 12:01
#
За лохів та Оленів мабуть приймають.
+
+190
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 июля 2022, 15:28
#
Инсайдерская информация: ради эксперимента прошелся по 6 вариантам с ценами от 65 до 80 К. $ на ОЛХ, во всех вариантах сбрасывал минимум 9К и все соглашались на мое предложение. Из этого эксперимента следует то, что нужно еще подождать!
+
+27
MrDean
MrDean
12 июля 2022, 16:58
#
Если подождать еще пол года можно за 50% от лис прайса взять. Лайк вам за работу
+
+40
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 июля 2022, 17:05
#
Прайс лист на сегодня это всего-навсего «ХОТЕЛКИ» до 24.02. НЕ ЗЛОРАБСТВУЮ, ЭТО К СОЖАЛЕНИЮ…
+
+11
General01
General01
14 июля 2022, 12:06
#
Так саме так.
+
0
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 июля 2022, 17:02
#
Дополню, дабы не вводить в заблуждение. Не звонками были мои предложения, а в реальных встречах!
+
0
c24
c24
12 июля 2022, 18:36
#
А в каком городе?
+
0
BexOne
BexOne
13 июля 2022, 22:39
#
Если профиль Ивана актуален — то Запорожье.
+
+62
bonv
bonv
12 июля 2022, 18:36
#
Одні казкарі на форумі:) Один наперед одного:)… Це жесть… Особливо про продавця який погодиться на пропозицію покупця:) Ринкова ціна а не хотєлкі…
+
0
dolphik
dolphik
12 июля 2022, 21:27
#
100%
продавець вклав свої гроші і тут в «крізіс» буде на ізі готовий позбутися своєї інвестиції в мінус…ахаха дайте два!
+
+35
MrDean
MrDean
12 июля 2022, 22:15
#
2002, 2009, 2014… можем продолжить
+
+82
Sataroth
Sataroth
13 июля 2022, 7:18
#
А хто сказав що інвестор завжди має отримати прибуток? Інвестиції - це завжди ризик. Почалась війна й інвестор програв, нічого дивного. До того ж вартість доллара стає вищою, то ж вартість квартири в доларах має знижуватись.
+
+38
MrDean
MrDean
13 июля 2022, 21:53
#
Ну так сидите в бетоне 6−8 лет, я же не против. Никто не будет платить 70к за 80квм бетона, молитесь что бы хоть 40 теперь дали.
+
+23
vietcong1965
vietcong1965
16 июля 2022, 8:59
#
Dolphik За сколько Вы купили квартиру раньше никого не интересует! Будет примерно так: не согласились в июле за $ 55 В октябре будет за $40 в марте 2023 уже за $30 Каждое последующее предложение будет меньше предыдущего. Кто это поймет раньше,тот выиграл!
Инвестиции — это риск,и в этот раз Вы проиграли.
+
0
dolphik
dolphik
18 июля 2022, 12:11
#
Я трішки про інше. Вартість матеріалів росте в валюті. Якщо два роки назад можна було збудувати условний будинок за 120к $, то сьогодні його в тій же якості і матеріалах вже вартує збудувати 180к $. І тут починається срач «продай цю хату за 80к, бо завтра не продаси за 60к». Смішно
+
+15
MrDean
MrDean
18 июля 2022, 22:48
#
А думаете продадите? Кто-то купит… может ипотеку возьмут ?
+
0
General01
General01
23 июля 2022, 18:17
#
Можна подумати що ринкова ціна це догма, вона залежить від попиту якого за хотелкамі продаванів немає від слова зовсім.
+
+30
bonv
bonv
12 июля 2022, 18:37
#
Інвестиції в нерухомість. Гумор та гроші:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
+
0
c24
c24
12 июля 2022, 18:37
#
В Киевской обл цены пока держут.
+
0
Nobleman
Nobleman
13 июля 2022, 17:07
#
Я б так не сказал, там просто покупать больше ни кто не хочет
+
+7
alexey91
alexey91
12 июля 2022, 18:58
#
А инфляцию в долларах и евро кто-то из ждунов квартир по 10$ тыс учитывает? А цену на смежных открытых рынках Польши или Литвы? Ну и цена стройки не уменьшилась в войну. Верить можно во что угодно, но при 20 кв м на жителя цены всегда буду идти вверх. Качелями, синусоидами, кризисами — но только вверх, пока не удовлетворится базовый спрос в 35−40 м2 на жителя.
+
+154
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 июля 2022, 19:11
#
А причем здесь рынки Польши и Литвы?
Боевые действия прекратились?
Падение экономики на текущий момент в 34% уже прекратилось?
Падение реальных доходов населения прекратилось?
Убиль населения прекратилась?
… признаки участника секты «будеттокадаражать»…
+
0
dolphik
dolphik
12 июля 2022, 21:31
#
Ви купували щось на первинному ринку ? Чи може будували з фудаменту свій будинок ?

Припустимо, що так. Далі ви з певних причин забажали продати нерухомість і тут в цей момент експерти вам рекомендують продати на 50%, бо в людей грошей нема чи криза.
Ви готові продати з дисконтом ?
+
+46
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 июля 2022, 21:58
#
Звісно, що буду готовий. Бо ринкова ситуація та обставини у країні диктують ціни, а не мої побажання!
+
+79
MrDean
MrDean
12 июля 2022, 22:14
#
Продаст любой кому нужны бабки. Вот и вся политика
+
+56
Sataroth
Sataroth
13 июля 2022, 14:16
#
Ну якщо ви не готові продати за реальною ринковою ціною, то це ваші проблемі й «хотєлкі». Нікого не хвилює за скільки ви що будували, є ринкова вартість на даний момент часу. Хочете — погоджуєтесь, хочете швидше — скидаєте ще більше, а не хочете — сидіть і чекайте дурня роками 😄
+
+34
Abramon
Abramon
13 июля 2022, 16:45
#
Нікого ж з «інвєсторів» не заставляють силою продавати за цінами, що будуть знижуватись в доларовому еквіваленті. Якщо є можливість тримати замороженими років 5−10 кошти, чекаючи звичного довоєнного прибутку (30−45%) це ж справа кожного.
+
0
MrDean
MrDean
13 июля 2022, 21:41
#
Если даже учитывать Польшу и Литву… у них есть ипотека и заработок на порядок выше.
Сравнивать *** с пальцем. Думаю выпоняли
+
0
alexey91
alexey91
15 июля 2022, 0:59
#
На порядок это в 10 раз… ЗП в Киеве и Польше или Литве на одном уровне была до войны, сейчас снизится, хотя инфляция под 20% во всей центральной европе. Короче, ждите господа, и будут квартиры по 10 тыс дол в Киеве и по 12 на Крещатике. Просто помните 2009 и 2014 тогда ведь так и было. Неважна себестоимость, нехватка жилья, проблемы у первички и еще сотни факторов. Главное что миллион маникюрщиц и парикмахерш выехавшие в Польшу выставят каждая по 5 квартир и все обрушится. Ну, а раз у вас зп упала, то точно продадут за 10% стоимости, как иначе.
+
0
MrDean
MrDean
15 июля 2022, 1:31
#
Попахивает культом «будет только дорожать»
Последний раз смотре, рецессия не отменяется, война тоже… инвесторов вижу много. Что же не покупают
+
0
vietcong1965
vietcong1965
16 июля 2022, 9:08
#
Какая нехватка жилья ? Не придумывайте. По переуступке валом на продажу! Так же и на вторичке. Покупателей нет,вот в чем проблема. Никто не заставляет продавать.
+
0
General01
General01
14 июля 2022, 12:14
#
Та то усьо хотелки
+
0
General01
General01
14 июля 2022, 12:17
#
Де ти таку норму взяв на мешканця. Всі все враховують бо такий ринок на часі і можливо на довгий період.
+
+29
zig4free
zig4free
12 июля 2022, 19:09
#
В дупу с такими ценами не пошли бы?

Будут продавать 1шку за 10тыс$ может подумаю.
+
+88
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 июля 2022, 19:15
#
Я понимаю, накупили инвесторы и теперь нужно внушить и самому себе (чтоб оставаться в здравии) и «потенциальному ОЛХ» что не все потеряно…
+
+30
MrDean
MrDean
12 июля 2022, 20:41
#
Видел в харькове в индустриально квартиру перепродают за 90к, мы её до войны хотели взять за 70к… Только в индустриальном ракеты каждый день летят хаха
Посмеялся
+
+51
Nobleman
Nobleman
13 июля 2022, 11:44
#
Кумедные продаваны=)
+
+19
MrDean
MrDean
13 июля 2022, 21:39
#
На лохо расчитано
+
+39
denrox
denrox
12 июля 2022, 23:51
#
Сейчас гораздо выгоднее арендовать. Все просто: подешевела аренда — идем арендовать, подешевела продажная стоимость — идем покупать. Если очень хочется связываться с недвижимостью, то сейчас лучше глянуть на рынок земли.
+
0
MrDean
MrDean
14 июля 2022, 2:28
#
Вот человек дело говорит. «Покупайте то чего больше не делают — землю» — М. Твейн
+
+19
Moneta ..
Moneta ..
16 июля 2022, 3:24
#
Цена в Киеве через год будет $500/м. Пригород $300/м.
+
0
MrDean
MrDean
16 июля 2022, 22:01
#
Скринню
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться