Квартира с рассрочкой: что предлагают застройщики и как выбрать выгодный вариант

Застройщики, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что в последнее время процент сделок, заключаемых с рассрочкой, значительно вырос, и у некоторых компаний уже достиг 60−65% от общих продаж жилья.

«Сегодня рассрочка — это один из ключевых инструментов на рынке. Причины очевидные — отсутствие доступного банковского кредитования. Средняя ставка по ипотеке достигает 19−21% годовых, что для большинства украинцев — неподъемное бремя. Рассрочка стала альтернативой, позволяющей распределить финансовую нагрузку на длительный период без переплат, а также обойти ограничения государственных программ кредитования, которые доступны не всем», — говорят в KAN Development.

Впрочем, в программах от застройщиков много нюансов. К примеру, компания может привязать платежи к курсу доллара или евро, а это значит, что как только валютный курс растет, ваша новая квартира автоматически дорожает. К тому же о такой «привязке» не всегда предупреждают, а соответствующий пункт, например, печатается в договоре мелким шрифтом.

«Минфин» проанализировал, что предлагают застройщики, и как выбирать программу с рассрочкой.

Почему растет спрос на квартиры с рассрочкой

Покупка жилья в новостройках с рассрочкой платежей от застройщика становится все более популярной.

В KAN Development говорят, что, например, в их проектах «Файна Таун» и «Республике» доля таких сделок составляет примерно 50−60%.

«Это достаточно высокий показатель, подтверждающий тенденцию роста спроса на гибкие условия расчета. В то же время следует отметить, что в 2024—2025 годах доля клиентов, который выплачивали 100% стоимости сразу, также выросла примерно на 10%. Это говорит о том, что рынок дифференцируется: есть покупатели с достаточной ликвидностью, которые предпочитают избегать каких-либо дополнительных обязательств, и есть те, кто сознательно выбирают рассрочку для оптимизации собственных финансов», — отметили в KAN Development.

«Спрос на сделки с возможностью рассрочки выплат от застройщика остается стабильно высоким. Это обусловлено сложностью доступа к банковским кредитам и неопределенностью экономической ситуации в стране в целом. При этом, если говорить по РИЕЛ, то соотношение таких сделок в Киеве и Львове отличается. В Киеве — это около 50%, во Львове чуть меньше — около 40%», — рассказали «Минфину» у девелопера РИЕЛ.

Как считает Александр Насиковский, управляющий партнер группы компании DIM, для роста популярности покупки недвижимости в рассрочку есть объективные причины.

«Во-первых, нестабильность экономики вынуждает покупателей искать максимально удобные и прогнозируемые финансовые решения для покупки жилья.

Во-вторых, это возможность купить квартиру с уменьшенной финансовой нагрузкой на покупателя.

И главное — мы живем в то время, когда многие потеряли свои дома и начали жизнь заново в новых городах и регионах. Именно рассрочка от застройщика дает возможность большинству украинцев купить свое новое, или даже первое собственное жилье", — говорит Носиковский.

Он также добавил, что в их компании в 2024—2025 годах около 5% сделок приходилось на программу «єОселя», 30% — на полную оплату, а 65% — на покупку недвижимости через собственные программы рассрочки.

Руководитель отдела маркетинга Alliance Novobud Ирина Михалева говорит, что у них рассрочка стала одной из самых популярных услуг среди клиентов — более 50% покупателей ежемесячно выбирают именно этот формат покупки недвижимости (как жилой, так и коммерческой).

Михалева приводит такую статистику. До полномасштабного вторжения соотношение способов покупки жилой недвижимости в Alliance Novobud выглядело следующим образом: 25% — полная оплата, 65% — рассрочка от застройщика, 10% — банковская ипотека. Сейчас картина изменилась: 10% клиентов вносят полную оплату, 65% — с рассрочкой от застройщика, 25% — покупают недвижимость на условиях партнерской ипотеки, по программам «єОселя» и «єВідновлення».

«Много желающих просто не могут воспользоваться программой «єОселя» (одно из ее условий — полностью «белые» доходы, позволяющие покрывать платежи по ипотеке — ред). После получения отказа банка, большинство покупателей сосредотачивают свое внимание на рассрочке от застройщика», — объяснила Михалева.

Что предлагают застройщики

Продажу жилья с рассрочкой сейчас предлагают большинство застройщиков. Потому что это выгодно и самим компаниям, — говорят эксперты.

«Такие программы расширяют круг заинтересованных покупателей и обеспечивают регулярные поступления финансов для продолжения строительства. К тому же этот финансовый инструмент упрощает процедуру продаж, а потому дает возможность привлечь больше клиентов и сделать продажи более предсказуемыми и контролируемыми», — объяснили в РИЕЛ.

Это один из инструментов, который помогает реализовывать и строить проекты, особенно в непростые экономические времена и в условиях войны. Рассрочка позволяет большинству покупателей, у которых нет полной суммы на покупку, делать квартиры более доступными, а застройщику — быстрее продавать недвижимость.

Кроме того, для некоторых застройщиков, у которых нет финансовых запасов, рассрочка помогает продолжать строительство начатых проектов: первые взносы от стоимости квартир вкладываются в строительство, обеспечивая стабильный процесс, а застройщик получает постоянное поступление средств, стабилизацию продаж и лояльность покупателей", — добавил Носиковский.

Ирина Михалева говорит, что в целом на рынке сейчас достаточно много хороших предложений по рассрочке.

«Покупателям, которые не могут или не хотят привлекать банковский кредит, хотят зафиксировать стоимость покупки, иметь индивидуальные условия платежей и готовы внести 10−30% первого взноса, есть из чего выбирать. Причем не только в столице, но и в других регионах Украины», — отметила Михалева.

Впрочем, предложения на рынке все же отличаются, что, как говорят в KAN Development, можно объяснить разными подходами застройщиков к программам по рассрочке.

«На рынке сейчас есть два типа застройщиков, предлагающих недвижимость с рассрочкой платежей.

Первый тип — это финансово стабильные девелоперы, которые могут позволить себе «ждать» деньги от покупателей и используют рассрочку, как инструмент продаж.

Второй тип — недобросовестные девелоперы, которые через рассрочку пытаются привлечь финансирование для начала строительства, а это очень рискованно для покупателя", — объяснили в компании.

Большинство застройщиков предлагают рассрочку только до момента ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что у покупателя есть ограниченное время для выплат и достаточно большие размеры ежемесячных платежей. Это один из минусов рассрочки, которой нет, например, при покупке жилья в кредит (где сроки погашения могут достигать 20 лет и даже больше). Но есть и «длинные» программы. «Они возможны, когда у застройщика есть финансовая стабильность и прочная репутация», — говорят в KAN Development.

Вот несколько предложений по рассрочке от застройщиков.

KAN Development

Компания предлагает беспроцентную рассрочку до 5 лет со стартовым взносом от 10%. Одна из «фишек» программы — долгий срок, который не заканчивается после ввода объекта в эксплуатацию.

Как рассказал застройщик, он ввел программу беспроцентной рассрочки в прошлом году, «что снизило барьер входа для покупателей». Для этого, как утверждают в KAN Development, они «сознательно уступили часть прибыли».

Девелопер РИЕЛ

Компания обещает гибкие условия рассрочки. В части проектов есть возможность купить недвижимость с минимальным первым взносом от 10% стоимости квартиры.

«Остальные суммы делятся на равные части и оплачиваются ежемесячно или ежеквартально в сроки до 2 лет», — рассказали в компании.

В некоторых жилых комплексах возможна рассрочка на более длительный срок. Например, в ЖК Brother (Киев), во втором пусковом комплексе, рассрочка предлагается для ввода объекта в эксплуатацию (планируется во втором квартале 2028 года).

Как объяснили в компании, они снизили первый взнос с 30% до 10% на недвижимость по части своих проектов. Кроме того, цена в договоре фиксируется в долларах на момент его подписания, без дополнительных наценок или колебаний в течение периода выплат. Это делает условия предсказуемыми", — объяснил девелопер.

DIM

Действует программа рассрочки до 5 лет с первым взносом от 30%.

Отдельно предлагается программа с гибкими условиями оплаты: покупатель вносит первый взнос от 30% до момента завершения строительства, а остальную сумму выплачивает в течение двух лет после готовности объекта.

Интересно, что рассрочку можно оформить даже на первый взнос (его разбивают на 2−3 платежа, в зависимости от ЖК и условий договора).

Существует еще один вариант: покупатель до ввода дома в эксплуатацию платит фиксированную сумму за выбранную недвижимость, а по завершении строительства может проживать в собственной квартире и выплачивать оставшиеся средства по удобному графику в течение 1,5 — 5 лет, в зависимости от объекта.

Как рассказали «Минфину» в компании, с июня по август этого года действовала также программа долгосрочной рассрочки в гривне сроком до 10 лет с возможностью досрочного погашения. Условия таковые — ставка 10% годовых (для военных — до 8%), первый взнос — от 30% от стоимости жилья. Программа планировалась, как пилотный проект в больших комплексах квартальной застройки, таких как «Метрополис», Lucky Land и Park Lake City. Но, учитывая спрос, ее продлили до конца лета. «Будем дальше оценивать результаты и планировать возможное продолжение в следующий период», — говорит Носиковский.

Alliance Novobud

Застройщик тоже предлагает гибкие условия по рассрочке.

«Можно оформить как на короткий, так и на долгий срок. Есть варианты с удорожанием, такие программы, как правило, работают на длительный срок, есть и без — когда рассрочка на короткий срок и с первым взносом от 30%, например. В целом под каждый проект мы предлагаем достаточно большой выбор программ рассрочек, которые, что важно, регулярно пересматриваются, согласно ситуации на рынке», — говорит Михалева.

По ее словам, в последние годы участились запросы относительно увеличения срока рассрочки, на что компания отреагировала.

«На старте строительства мы можем предложить более длинные сроки рассрочки — 12, 24, 36 месяцев. Потому что, как правило, рассрочка предоставляется до момента ввода проекта в эксплуатацию. Также нередки запросы от покупателей на уменьшение первого взноса. Сегодня первый взнос может быть как 10%, так и 50%. Все зависит от степени готовности проекта, видовых и качественных характеристик квартиры», — рассказала Михалева.

Интергал-Буд

Как рассказал «Минфину» Константин Чумак, руководитель центрального отдела продаж компании Интергал-Буд, у них действует более 12 проектов в Киеве и пригороде, и по каждому условию могут отличаться.

Общие правила рассрочки следующие:

• первый взнос — от 30%
• срок — от 3 месяцев до 3 лет
• ежемесячная или ежеквартальная уплата взноса
• досрочное погашение без штрафных санкций
• военные риски компания берет на себя покупатели не несут дополнительных расходов.

По словам Чумака, раньше покупатели активно брали долгие рассрочки на несколько лет. Теперь спрос сместился на короткие сроки или государственную программу «єОселя». «Компания не предлагает слишком длинные программы (5−10 лет), поскольку для этого существуют ипотечные решения от банков», — отметил он.

Стоит ли бояться «валютной привязки»

Отдельный вопрос — как относиться к привязке к курсу доллара или евро, что часто предлагают застройщики в программах рассрочки.

В KAN Development говорят, что прописываются в договорах привязки к доллару. «Это в первую очередь инструмент защиты интересов наших клиентов и гарантия завершения строительства. Большинство стройматериалов и оборудования закупаются за валюту, и значительные курсовые колебания могут поставить под угрозу финансирование проекта и его достройку у компаний, не использующих такой механизм. Это стандартная мировая практика для долгосрочных проектов и важный защитный механизм», — объяснили в компании.

В РИЕЛ также отметили, что при рассрочке цена в договоре фиксируется с привязкой к курсу доллара. Это исключает дальнейшие колебания в процессе выплат и является значительным преимуществом для покупателя, в случае дальнейшего роста курса. Но решение всегда остается за инвестором", — говорят в компании.

То есть застройщики утверждают, что при подписании договора фиксируют действующую цену в гривне на курс доллара. А потом ценник меняется уже под давлением курсовых колебаний (если они есть). А вот ценник в гривне уже не меняется (хотя для других покупателей он растет, в зависимости от стадии строительных работ).

Михалева отметила, что их компания также практикует рассрочку с привязкой к валютному курсу. Это отвечает реалиям рынка и помогает сохранить баланс между интересами покупателей и стабильностью работы девелопера. Для клиента это означает, что стоимость жилья остается справедливой и привязанной к объективным экономическим показателям", — говорит она.

Но, по словам Михалевой, есть и риски.

«Мы всегда подчеркиваем, что привязка к валюте требует взвешенного подхода: покупателю следует учитывать возможные колебания курса и планировать финансовые обязательства с запасом», — отметила Михалева.

Еще хуже, если застройщик вообще не акцентирует внимание на «валютной» составляющей, скажем, прописывая этот пункт мелким шрифтом. Или вводит разного рода повышающие коэффициенты, которые зависят от валютного курса. В этом случае, покупатель рискует значительно переплатить за недвижимость.

Как выбирать программу?

Поскольку рассрочка — это не банковский кредит, и взаймы вам дает сам застройщик, в договорах возможны нюансы, которые могут оказаться, мягко говоря, не совсем приятными для покупателя.

Поэтому эксперты советуют внимательно выбирать компанию-застройщика и читать договор рассрочки.

«В первую очередь учитывайте надежность застройщика. Важно посмотреть на реализованные проекты и динамику их ввода в эксплуатацию. К сожалению, мы видим на рынке примеры, когда объекты задерживаются на годы или вовсе не завершаются. Во-вторых, следует учитывать качество и концепцию жилищного комплекса (что вы получаете за свои деньги)», — советуют в KAN Development.

«Важно обращать внимание на продолжительность периода рассрочки и возможность его продления, график платежей, фиксацию стоимости в договоре, привязку цены к гривне или валюте, а еще — на предусмотренные штрафы за досрочное погашение или задержку», — говорят в РИЕЛ.

Носиковский советует тщательно изучить все условия перед подписанием договора.

«На рынке существуют разные виды рассрочки: некоторые застройщики фиксируют окончательную цену на момент подписания договора, у некоторых — стоимость квадрата может расти по мере завершения этапов строительства, а есть и рассрочка с привязкой к курсу доллара или конкретным срокам и суммам оплаты. Следует определиться с условиями уплаты первого взноса: на рынке предложения колеблются от 10% до 50% стоимости выбранной квартиры (в большинстве случаев — от 10 до 30%). От размера первого взноса могут зависеть условия договора, изменение стоимости и т. д.

Обязательно проверьте: есть ли возможность досрочного погашения рассрочки без штрафов или дополнительных оплат; какой график платежей предусмотрен договором, чтобы он соответствовал вашим возможностям и доходам; есть ли дополнительные комиссии по обслуживанию договора рассрочки; четко ли прописаны сроки оплат и завершения строительства и на каком этапе фиксируется право собственности; предусмотрены ли штрафы или пеня за просрочку платежей.
Если покупатель не полностью разбирается в правовых нюансах, рекомендуем проконсультироваться с юристом", — говорит Носиковский.

Читайте также: БТИ меняет условия работы: справку придется ждать месяц и заплатить за нее больше

Он также добавил: у программ рассрочки есть как преимущества, так и недостатки. Среди первых — возможность купить жилье, не имея на руках всей суммы, гибкость и адаптивность условий, а также минимальное удорожание квадратных метров и отсутствие дополнительных годовых процентов. Среди минусов — возможный рост стоимости квадратного метра при покупке в рассрочку, иногда скрытые платежи, короткие сроки программ (в большинстве случаев — до завершения строительства, или от 1 до 3 лет), наличие пени за несвоевременные платежи, а главное — отсутствие права собственности до полного расчета за квартиру.

«В то же время такой инструмент, как рассрочка от застройщика, — это почти единственная альтернатива государственным программам. Если условиями госпрограмм воспользоваться могут не все, то рассрочка от застройщиков не требует подтверждения финансового положения, справок или других документов, подтверждающих платежеспособность покупателя», — добавил Носиковский.

Как застройщики будут менять продажи с рассрочкой

Михалева говорит, что самые частые запросы клиентов — сделать условия рассрочки наиболее приближенными к условиям программы «єОселя».

«Мы регулярно просматриваем условия наших программ и «подгоняем» их под «єОселю». И если со ставками и размерами первых взносов это сделать легче, то увеличить срок кредитования до 10 или даже 20 лет — пока нереально», — подытожила Ирина Михалева.

Читайте также: Как инвестировать в украинскую недвижимость с бюджетом до $3 тыс.

По мнению Носиковского, в дальнейшем застройщики могут предлагать специальные условия для определенных категорий граждан, например, военных, врачей и ВПЛ. Также возможно уменьшение первого взноса до 10−15%, фиксация ставок в гривне, продление сроков рассрочки до 5−7 лет и более стратегическое взаимодействие с банками в рамках госпрограммы «єОселя».

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки