Квартира или частный дом: во что вложить деньги в 2024 году?

Преимущества и недостатки

На выбор жилья влияют многие факторы. Рассмотрим их для обоих вариантов жилой недвижимости.

Квартира

К преимуществам покупки жилья в многоквартирных домах следует отнести:

• широкий выбор предложения на рынке;
• возможность купить недвижимость в центре и в непосредственной близости к деловому центру города;
• мобильность и простота передвижения (не обязательно иметь собственное авто, чтобы чувствовать себя комфортно);
• наличие управляющей компании/ОСМД, которая решает жилищно-эксплуатационные вопросы;
• развитую инфраструктуру в пределах жилого комплекса или рядом, все необходимое поблизости: медицинские и образовательные учреждения, магазины, сервисные службы и т.д;
• относительно невысокую стоимость, по сравнению с ценами на частные дома.

«Основной недостаток такого формата жилья — плотное окружение в виде соседей, ограниченная приватность. Хотя некоторые рассматривают это, как преимущество», — говорит финансовый директор компании «Интергал-Буд» Елена Буряк.

К другим потенциальным недостаткам многоквартирных домов можно отнести:

• небольшую жилую площадь, по сравнению с частным домом;
• отсутствие собственного участка;
• зависимость от коммунальных служб (например, в случае аварии труб придется ждать, пока их отремонтируют, и т. п.).
• хуже экология в городе.

Частный дом

К преимуществам жилых домов или таунхаусов можно отнести:

• большие жилые площади;
• конфиденциальность (ограниченный круг лиц, проживающих в непосредственной близости);
• собственная территория возле дома, которую можно обустроить под индивидуальные нужды (сад, огород, бассейн, барбекю и т. п.).

Но есть и много недостатков. В частности:

• необходимость решать коммунальные вопросы или искать подрядчиков (вывоз мусора, уход за территорией вокруг, очищение подъездных дорог к дому зимой и т. п.);
• содержание частного жилого дома влечет за собой значительные регулярные расходы, которые ежегодно будут только расти;
• отсутствие качественной инфраструктуры рядом;
• необходимость иметь, по меньшей мере, один автомобиль для семьи для обеспечения мобильности;
• удаленность от делового центра, то есть немалые затраты времени на дорогу с работы и обратно;
• высокая стоимость.

Квартира или дом, как инвестиционные инструменты

Если эти варианты рассматривают, как инструмент для инвестирования, то выбор становится более сложным.

Квартира является достаточно ликвидным объектом. Поэтому, к примеру, найти покупателей для перепродажи нетрудно. Но следует учитывать и то, что конкуренция среди аналогичных предложений очень высокая.

«Это же касается и аренды. Сдать квартиру можно достаточно быстро. Но прибыльность будет зависеть от характеристик объекта. Чем лучше отделка, локация, инфраструктура — ​​тем выше стоимость аренды и быстрее окупаемость инвестиции для владельца недвижимости», — объясняет Елена Буряк.

Что касается частного дома, то найти покупателя для него гораздо сложнее, поскольку сегмент потенциальных покупателей более узкий. При неблагоприятном спросе придется демпинговать и терять в прибыльности.

Найти арендаторов для частного дома тоже не так-то просто. Ведь спрос на этот вид недвижимости, по большей части, носит сезонный характер. В «Интергал-Буде» объясняют, что иногда на спрос влияют внешние факторы: «Например, блекауты, которые мы наблюдали в прошлом году. Это подпитало энтузиазм к такой недвижимости, ведь в частном доме легче обеспечить автономность. Владельцы частных домов, которые воспользовались ситуацией, неплохо заработали. Однако, спрогнозировать подобное заранее — практически невозможно».

В то же время, для обоих видов недвижимости есть общий фактор, который будет влиять на заработок инвестора, — это локация. Понимание удачной локации для квартиры и частного дома отличается. Сейчас, например, многие рассматривают возможность инвестиций в недвижимость в рекреационных зонах западной Украины. Дома в Карпатах — распространенное предложение на рынке недвижимости. И оно может быть достаточно неплохим капиталовложением. Однако, для инвесторов здесь тоже есть определенные риски, и поэтому нужно быть осторожным. Ведь рынок может быстро перенасытиться этим предложением и найти покупателя или арендатора на свой объект будет очень непросто.

Какой вид недвижимости чаще всего выбирали в 2023 году

Главной тенденцией прошлого года, которая плавно перешла в 2024 год, стало влияние государственных программ «єОселя» и «єВідновлення» на рынок недвижимости. Цель обеих программ — сделать жилье более доступным для украинцев, предложив выгодные условия для кредитования, тем самым повысив платежеспособность потенциальных покупателей.

В фокусе участников этих программ именно квартиры. Это двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 65 до 85 кв.м. Покупают, преимущественно, недорогое жилье, в основном, в эконом- и комфорт-сегментах. А вот квартиры или дома высокой стоимости, в сегментах бизнес и элит, продаются гораздо хуже.

Исходя из этого, можно понять, что спрос на квартиры выше спроса на частные дома. В «Интергал-Буд» считают, что ожидать существенных изменений в части этой тенденции не стоит. Ведь сейчас украинцы, в основном, покупают недвижимость с целью как можно быстрее решить жилищные вопросы. А доступная цена — один из ключевых факторов выбора объекта.

«Например, одна из сделок компании в рамках „єВідновлення“ касалась покупки двухкомнатной квартиры владельцами уничтоженного частного дома. Вряд ли суммы компенсации от государства хватит на покупку жилья, равноценного потерянному, если речь идет о частных домах. Однако, купить за эти средства просторную квартиру даже с уже выполненным ремонтом — вполне возможно», — объясняет Елена Буряк.

Так квартира или частный дом?

Если покупатель выбирает объект недвижимости для личного проживания, в таком случае, в первую очередь, стоит обращать внимание на собственные потребности и жизненные сценарии. А это очень индивидуально.

К тому же, не всегда выбор зависит от достатка покупателя. Например, богатый сегмент покупателей выбирает недвижимость бизнес и премиум класса как среди многоквартирных домов, так и среди частных. «То есть утверждение, что частный жилой дом — выбор богатых, ошибочное. Ведь многие люди со значительным достатком выбирают себе недвижимость в жилых комплексах города. Конечно, у этих ЖК определенный класс и статус, соответствующий запросу такого покупателя», — отмечают в «Интергал-Буд».

Если же выбирать, с точки зрения финансовых инструментов для совершения покупки, стоимости и затрат на дальнейшую эксплуатацию, покупка квартиры может выглядеть более привлекательной.

Например, покупателю квартиры доступна дешевая ипотека в рамках госпрограммы «єОселя». С декабря 2023 года действие программы было расширено и на частные жилые дома. Однако, с ограничениями по нормативной площади жилого дома — она не должна превышать 62,5 м кв. (плюс 21 м кв. — на каждого следующего члена семьи заемщика). Поскольку покупатели частных домов, как правило, рассчитывают на площадь 100−150 м кв., то нужно понимать, что такой объект не пройдет по лимитам, установленным для сделок в рамках «єОселя».

Еще одно важное условие для этой госпрограммы — частные жилые дома на момент покупки должны быть введены в эксплуатацию. В то время, как выбрать квартиру можно и среди объектов на этапе строительства, если эти объекты получили соответствующую аккредитацию от банка.

«К тому же нельзя рассматривать дачные и садовые дома, или дома, которые построены на участках, отличающихся от земель жилой и общественной застройки. Все это создает существенные препятствия при выборе объекта, если покупатель хочет воспользоваться выгодной ипотечной программой», — объясняет Елена Буряк.

Таким образом, квартира может стать более универсальным решением для тех, кто решил купить собственное жилье. Такая недвижимость подойдет покупателю, независимо от состояния, возраста, семейного статуса и т. п. Ведь среди жилых комплексов есть большой выбор, и всегда можно выбрать именно тот, который лучше всего будет отвечать индивидуальным ожиданиям покупателя.

При этом, запрос на частные дома также сохраняется. В «Интергал-Буд» советуют тем покупателям, которые рассматривают возможность покупки частного дома или таунхауса, но у которых нет опыта проживания в них, сначала попытаться арендовать такую ​​недвижимость. И потом уже из собственного опыта сделать вывод, стоит ли покупать отдельный дом.