Квартира или гостиничный номер за границей: что выбрать инвестору

В разговорах об инвестициях в зарубежную недвижимость часто смешивают два разных подхода. С одной стороны, это привычная для многих модель владения квартирой, которую можно использовать для себя и параллельно сдавать в аренду. С другой — восприятие недвижимости как инструмента, который должен генерировать доход и быть частью инвестиционного портфеля.

Это разграничение кажется очевидным, но на практике именно оно определяет выбор объекта и ожидания от него. Одни инвесторы ориентируются на возможность приехать, жить, использовать объект как запасной вариант для жизни. Другие отталкиваются от показателей доходности, ликвидности и стабильности денежного потока.

Именно с этого различия и начинается выбор между апартаментами и гостиничным форматом. Это не вопрос формата недвижимости как такового. Это вопрос инвестиционной логики, с которой инвестор выходит на рынок.

Апартаменты и гостиничный номер как разные инвестиционные инструменты

Квартира остается универсальным активом. Это отдельный объект недвижимости с полной автономией, который инвестор контролирует и использует по своему усмотрению. Именно поэтому к ней применяется привычная логика: сочетание личного пользования с арендой. Такой формат дает возможность приезжать в любое время, использовать объект как место для отдыха или как резервный вариант для проживания, параллельно получая доход от сдачи.

Эта универсальность имеет свою цену. Доходность в такой модели не является единственным критерием, поскольку часть ценности объекта лежит за пределами финансовых показателей. Владелец фактически получает более широкий набор сценариев использования, но берет на себя и большую вариативность результата.

Гостиничный номер, напротив, лишен этой гибкости, но именно за счет этого работает как более чистый инвестиционный продукт. В этом случае ключевыми становятся не характеристики пространства, а способность объекта генерировать доход и сохранять ликвидность. Инвестор оценивает такой актив через призму денежного потока, заполняемости, эффективности управления и потенциала перепродажи.

Это и определяет разницу в поведении инвесторов. Те, кто рассматривает недвижимость как часть портфеля и фокусируется на доходе, чаще выбирают гостиничный формат. Те, для кого важна возможность личного использования и контроль над активом, остаются в сегменте апартаментов.

Почему доходная модель смещается в сторону гостиничного формата

Одно из ключевых изменений, влияющих на выбор инвестора, связано не с самим объектом, а с правилами рынка. Во многих странах, в частности в Европе, за последние годы значительно усложнилась сдача квартир в краткосрочную аренду.

Если раньше этот формат давал наивысшую доходность и позволял совмещать аренду с личным использованием, то сейчас он все чаще ограничивается. В разных локациях это выглядит по-разному: необходимость получения туристических лицензий, согласование с жильцами жилого комплекса или обязательная работа через управляющую компанию. В итоге владелец либо сталкивается с дополнительными расходами и сложностями, либо переходит на долгосрочную аренду.

Это напрямую влияет на экономику инвестиции. Долгосрочная аренда, как правило, дает заметно более низкую доходность и не позволяет гибко использовать объект для себя. Владелец теряет возможность свободно приезжать в удобный период, а сам актив начинает работать в более ограниченном режиме.

На этом фоне гостиничный формат выглядит более адаптированным к новым условиям. Он с самого начала построен под краткосрочную аренду и не сталкивается с теми же ограничениями. Управление, операционная деятельность и работа с гостями уже заложены в модель, что позволяет стабильно работать с туристическим потоком.

Этот сдвиг виден и на уровне рынка. Развитие отелей и апарт-отелей усиливается, тогда как классическая модель краткосрочной аренды квартир постепенно теряет позиции. Дополнительный фактор — конкуренция со стороны гостиничного бизнеса и регуляторное давление на сервисы типа Airbnb, которые создали альтернативу традиционным отелям.

Как формируется доход и где инвестор теряет деньги на этапе выбора

Независимо от формата, инвестор фактически работает по одинаковой логике: доход формируется либо через самостоятельное управление, либо через управляющую компанию, которая берет на себя операционную деятельность.

В случае с апартаментами это дает понятную экономику. При сдаче в аренду в Испании можно ориентироваться примерно на 7% валового дохода до налогообложения. После уплаты налогов этот показатель снижается: для нерезидентов ставка составляет 24%, для резидентов ЕС — 19%. В итоге реальная доходность составляет около 5% чистой прибыли.

В других странах цифры отличаются, но логика сохраняется. На Бали, по практике работы с объектами, доходность может достигать 9−12%. В Турции она находится в диапазоне 5−7%, но с меньшей налоговой нагрузкой. На Занзибаре — около 7−8% с потенциалом роста за счет увеличения туристического потока и развития рынка.

При этом ключевым фактором остается не только локация, но и модель управления. Если владелец занимается объектом самостоятельно, он полностью вовлечен в процесс. Если же подключается управляющая компания, она берет на себя операционную часть и работает за процент от дохода. На практике это около 20% от прибыли или валового дохода в зависимости от структуры договора.

В гостиничном формате эта модель является базовой. Весь доход формируется через оператора, который отвечает за заполняемость и ценообразование. Именно поэтому потенциальная доходность выглядит выше. Ориентир для рынка — 7−8−10% годовых на вложенный капитал, если объект находится в правильной локации и работает с эффективной управляющей компанией.

Отдельно стоит учитывать сезонность. В туристических городах, таких как Барселона, Валенсия или Аликанте, краткосрочная аренда в сезон может приносить в 2−3 раза больше за неделю, чем в низкий сезон. В годовом исчислении это выравнивается, но без качественного управления эти колебания напрямую влияют на результат.

Наибольшие потери инвестора возникают не на этапе эксплуатации, а на этапе входа. Основная проблема — завышенные ожидания доходности. Если девелопер или оператор заявляет 8−10% в качестве гарантированного показателя, это уже требует детального анализа. Если речь идет о доходности свыше 10%, такое предложение необходимо проверять особенно внимательно, поскольку в большинстве случаев эти цифры не подтверждаются после ввода объекта в эксплуатацию.

Еще один риск связан с так называемой гарантированной доходностью. Такая модель встречается, но обычно предполагает небольшой фиксированный процент, тогда как основную прибыль оператор пытается сформировать за счет более эффективной сдачи. В ряде случаев это используется как инструмент продаж, когда девелопер заинтересован прежде всего в реализации объекта, а не в долгосрочной эффективности управления.

Альтернативная модель — работа от фактического денежного потока, когда управляющая компания получает свою долю от прибыли. В этом случае ее интересы напрямую связаны с результатом объекта. Для инвестора это означает необходимость контролировать расходы, предусматривать возможность независимого аудита и закладывать в договор условия, при которых управляющую компанию можно заменить, если доходность падает ниже ожидаемого уровня.

Порог входа, ликвидность и горизонт инвестиции

Окончательная разница между форматами заключается в том, как инвестор входит в этот актив и как из него выходит.

Квартиры требуют значительно большего стартового капитала. В случае новостроек разница может достигать двух-трех раз по сравнению с гостиничным номером. Это автоматически сужает возможности для диверсификации: один объект вместо нескольких, одна локация вместо портфеля.

При этом апартаменты имеют более широкую аудиторию на выходе. Это понятный продукт для конечного покупателя, поэтому ликвидность в классическом смысле выше. Такой объект можно продать как инвестицию, как жилье для собственного использования или как сочетание обоих сценариев.

Гостиничный формат работает иначе. Более низкий порог входа позволяет выходить на рынок с меньшим капиталом или распределять средства между несколькими объектами. Ликвидность в этом случае напрямую привязана к доходу. Если номер стабильно приносит 7−8−10% годовых, он остается привлекательным для следующего инвестора, поскольку продается как доходный инструмент, а не как жилая недвижимость.

Отдельно стоит учитывать горизонт инвестиции. Гостиничный объект при правильном расположении и управлении рассчитан на долгую работу. Он может генерировать доход десятилетиями, а со временем даже незначительная реновация поддерживает его конкурентоспособность и капитализацию. В этом смысле это не жилая недвижимость в классическом понимании, а полноценный доходный актив.

Апартаменты в этой части дают больше вариантов действий, но менее стабильную финансовую модель. Владелец может менять сценарий использования, но вместе с тем берет на себя риск колебаний дохода и зависимость от формата аренды.

В результате выбор между этими форматами снова упирается не в характеристики объекта, а в структуру капитала инвестора и его готовность работать с различными типами дохода и ликвидности.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий