Количество сделок выросло в три раза: что происходит на рынке земли

Рынок земли, как и земельная реформа в целом работает уже четвертый год, работают электронные земельные аукционы. Несмотря на негативную риторику противников открытия рынка, которая раздавалась на каждом этапе его внедрения, он оказался устойчивым и последовательным, а все необходимые законодательные предохранители, продолжающие работать даже несмотря на полномасштабное вторжение рф, — прямое тому подтверждение.

Украина не первый год находится в «уникальной» ситуации, когда в 21 в. появился совершенно новый рынок недвижимости, а впоследствии началась полномасштабная война.

В 2021 году, когда рынок только начал свое функционирование по договорам купли-продажи земельных участков, на которые распространялся мораторий, было заключено около 28 тыс. сделок, их общая площадь составила 100 314 га. В 2022 году, по понятным причинам, было продано более 23 тыс. земельных участков (69 242 га). В 2023 году эта цифра составила почти 41 тыс. сделок, а их общая площадь — 114 135 га.

В этом году, за период с 1 января и до самой масштабной внешней кибератаки спецслужб рф на государственные реестры Украины, по договорам купли-продажи отчуждено 104 368 земельных участков общей площадью 314 021 га. Так, на четвертом году функционирования рынка количество заключенных сделок выросло в 3,5 раза, что в процентном соотношении составляет почти 300%:

• юридическими лицами всего выкуплено 24 514 земельных участков общей площадью 76 534 га (первичная продажа — 21 758 земельных участков общей площадью 67 795 га, вторичная продажа — 2 756 земельных участков общей площадью 8 739 га), средняя стоимость 1 га составила 62 601,32 грн;
• физическими лицами выкуплено 79 854 земельных участков общей площадью 237 487 га, средняя стоимость 1 га — 41 547,19 грн.

Такая аналитика из года в год свидетельствует только об одном: ни введение новых этапов функционирования рынка, соответственно, активизация юридических лиц, ни изменение коэффициента индексации нормативной денежной оценки впервые за последние четыре года, — не несут негативного влияния на логическое развитие украинского рынка земель.

При этом количество сделок, как и цена на земельные участки, стабильно растут. На данный момент средняя стоимость за 1 га достигла 46 683 грн, но остается ли география ключевым фактором ценообразования? — Безусловно, поэтому самые высокие показатели ликвидности можно увидеть в основном в центральных и западных областях Украины.

В разрезе регионов самые высокие цены на земельные участки с/х назначения в Ивано-Франковской — 90 328 грн, Львовской — 71 896 грн, Полтавской — 66 315 грн, Тернопольской — 64 055 грн, и Киевской обл. − 60 141 грн.

Самые низкие — на территориях, охваченных боевыми действиями, а также в прифронтовых областях: Запорожской — 33 421 грн, Николаевской — 34 073 грн, Сумской — 34 933 грн, Херсонской — 35 884 грн и Донецкой — почти 36 тыс. грн. В тройке лидеров среди наибольшего количества приобретенных в собственность юридическими лицами земельных участков: Полтавская — 4 699 участков, Сумская — 2 515, и Киевская обл. — 2 210. В то же время самая большая средняя цена 1 га для юридических лиц выглядела так: Ивано-Франковская обл. − 161 937 грн, Тернопольская − 98 118 грн, и Ровенская — почти 94 тыс. грн.

В целом, если такая тенденция продолжится в 2025 году, в центральных регионах можно ожидать повышения стоимости земли до 20%. Прежде всего это связано с ограниченным количеством участков, и здесь я еще раз повторюсь, что земля — ограниченный ресурс для инвестиций, ее больше не становится, более того, перечень привлекательных паев еще и уменьшается из-за фактов заминирования, загрязнения в результате ведения боевых действий, оккупации и т. д. Второй фактор — повышение размера аренды, что также будет значительно стимулировать спрос на землю.

Читайте также: Цена аренды земли взлетает: сколько стоит надел и как изменится его стоимость в ближайшие 5 лет

Пока же следует понимать, что земельная реформа продолжается, несмотря на самые тяжелые испытания, которые выпадают на долю украинского рынка земель, он устойчиво держится и систематически совершенствуется, а это означает только одно — впереди у нас много работы. Остается только дождаться комплексного восстановления реестров.