Как купить жилье в Черногории: расчеты кешем и другие интересные моменты сделки

Украинцы — в топ-10 крупнейших покупателей черногорских «квадратов»

Рынок недвижимости Черногории уже более 5 лет показывает стабильный рост. Начиная с 2017 года, цены на квартиры и дома в самых популярных городах страны — Будве, Которе, Баре — увеличивались в среднем на 7% в год. В перспективе, со вступлением страны в ЕС, которое запланировано на 2025 год, ожидается, что цены вырастут еще больше.

Росту цен, с одной стороны, способствует внутренний спрос, который, на фоне восстановления экономического роста и улучшения благосостояния населения, существенно расширился. С другой — важную роль играет повышенный интерес нерезидентов. По статистике Центрального банка страны, в 2022 году количество иностранных инвестиций в Черногорию выросло на 70% — до €599 млн, почти половину из них — €322,2 млн — составили инвестиции в недвижимость.

Лидерами среди инвесторов-нерезидентов стали граждане Германии. В 2022 году они вложили в квартиры и дома в Черногории €69 млн, что на 162% больше, чем в предыдущем году.

На втором месте — россияне, однако их инвестиции за год выросли всего на 4%.

В топ-5 самых активных зарубежных покупателей недвижимости входят также граждане Сербии, Турции и США. Они, по сравнению с предыдущим годом, увеличили свое присутствие на 48%, 159% и 74% соответственно.

На шестом месте оказались украинцы. Они купили на 140% черногорских «квадратов» больше, чем годом ранее.

Топ-10 покупателей недвижимости в Черногории в 2022 году

По словам риелторов, украинцы и раньше присматривались к недвижимости Черногории, а с началом войны этот интерес начал активно конвертироваться в реальные сделки.

«Лояльное отношение к украинцам и отсутствие сложностей с инвестированием в страну делает Черногорию одной из самых понятных и простых стран для выбора. Ведь при покупке недвижимости любой стоимости нерезидент автоматически получает ВНЖ. К тому же, Черногория — это единственная европейская страна, которая пока работает с наличными», — подчеркивает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.

По словам эксперта, большинство покупателей из Украины пытаются одновременно закрыть две потребности: иметь собственное жилье и, при необходимости, в нем проживать, а остальное время — сдавать в аренду.

Читайте также: Бюджетные инвестиции в недвижимость: как стать владельцем 3 кв м и получить доход от 8% годовых

Цены на недвижимость

Цены на недвижимость в Черногории вполне сопоставимы с киевскими. В среднем, стоимость квадратного метра в стране колеблется в диапазоне €1 300 — €2 400. Цены заметно отличаются, в зависимости от региона.

К примеру, стоимость квадратного метра в Будве варьируется от €2 900 на вторичном рынке до €4 100 в новостройке. На рынке Тивата есть предложения от €3 400 до €4 100 — самое дорогое здесь готовое жилье. В Баре недвижимость продают за €1 400 — €2 500 за «квадрат».

Предложения по продаже в Бечичи начинаются от €1 800 за квадратный метр площади. В новостройках, в элитных жилых комплексах и на первой береговой линии эта цифра может доходить до €3 000. Тем, кто хочет купить квартиру в Бечичи недорого, но ближе к морю, можно обратить внимание на студии площадью до 30 кв м. Такие варианты оцениваются примерно в €50−55 тыс. Квартиры большей площади — полноценную однушку можно купить примерно за €60 тыс., а двухкомнатную — за €90−100 тыс.

Дома в Черногории — отдельный сегмент недвижимости. Дом или вилла здесь может стоить в три раза дороже квартиры, иногда достигая даже €8−10 тыс. за кв м.

«Больше всего украинцам нравится такие небольшие, но очень живописные города, как Котор, Тиват, Будва, Бар, Бечичи. Большинство покупателей рассчитывают на стоимость жилья в диапазоне €100−150 тыс., если это первичка. Вторичку смотрят в бюджете до 100 тыс. евро, в зависимости от состояния и площади квартиры», — говорит Ирина Кнорр.

Сколько стоит недвижимость в Черногории

Как купить недвижимость в Черногории

Рынок недвижимости Черногории открыт для иностранцев: можно покупать как жилые, так и коммерческие «квадраты». Правда, есть несколько ограничений. Запрещено покупать с/х земли, участки в заповедниках, национальных парках. Также не удастся купить недвижимость на островах, или менее чем в километре от госграницы.

При покупке иностранец имеет право претендовать на ВНЖ Черногории — требований к стоимости недвижимости нет.

Схема покупки достаточно простая, особенно если это первичное жилье от застройщика. Здесь достаточно дистанционно забронировать квартиру, приехать в Черногорию на подписание договора купли-продажи, внести первоначальный взнос и согласовать план оплаты. При этом комиссионные агентству недвижимости платить не нужно, да и другие дополнительные расходы зачастую отсутствуют.

«Еще одним „плюсом“ покупки на „первичке“ является возможность воспользоваться условиями беспроцентной рассрочки до конца срока строительства объекта. После получения ключей рассрочка в Черногории не практикуется», — отмечает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.

С покупкой вторичного жилья посложнее. Прежде всего, покупателю следует приехать на просмотры, чтобы убедиться в соответствии объекта недвижимости. Далее — найти нотариуса и судебного переводчика, который заверит документы.

«Нотариально процедура может проходить не сразу. Нотариусу может потребоваться время для изучения документов продавца и покупателя. Если документы по продаже квартиры готовы, то на сделку можно выходить быстро, однако, бывает множество индивидуальных ситуаций, которые требуют дополнительных действий и времени», — обращает внимание Ирина Кнорр.

Если сделка не закрывается сразу, то предполагается залог — 10−15% от стоимости недвижимости. На его внесение составляется отдельный договор.

Для оформления в собственность украинцу необходимо иметь только загранпаспорт и средства. Расчет происходит в евро. Это могут быть наличные деньги или средства на расчетном счете в какой-либо стране, кроме Украины. SWIFT-платежи со счетов украинских банков, в том числе валютных, не проходят.

После того, как деньги были в полном объеме получены продавцом, покупатель становится владельцем недвижимости. Но это не все. При покупке «вторички» новый владелец должен уплатить налог — 3% от оценочной стоимости квартиры.

В целом, на покупку «вторички» может уйти около 3 месяцев.

Читайте также: Как заработать на греческой недвижимости: 4 варианта, которые реально работают

Возможна ли ипотека для нерезидента

Ипотека для иностранца в Черногории, в теории, возможна. Но заниматься этим вопросом Ирина Кнорр советует поручить юристу, поскольку вероятность отказа очень высокая. Покупателю следует подтверждать свою платежеспособность, показывать официальный доход. Более высокая вероятность выдачи кредита — на юридическое лицо.

Что касается условий жилищного кредитования, то для нерезидента в Черногории они следующие:

• процентная ставка — от 5%,
• комиссия за оформление кредита — 1%,
• первичный взнос — от 40% и объект недвижимости в залоге,
• срок — до 15 лет, рекомендованный — 10 лет.

Расходы при покупке недвижимости

Весомый плюс в пользу Черногории — минимальные налоги при оформлении недвижимости, особенно при покупке «первички». Если покупать новостройку на стадии строительства, налоги не уплачиваются.

При оформлении «вторички», кроме налога на передачу права собственности в 3%, с покупателя взимается:

• госпошлина на получение свидетельства о собственности — €5;
• такса за регистрацию в кадастре — €28 евро.

Также нужно будет заплатить риелтору, переводчику и нотариусу. В случае с первыми двумя суммы зависят от договоренностей. А вот стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости недвижимости и может составлять от €120 до €350, и даже больше.

Владелец недвижимости платит ежегодный налог, ставки его низкие — от 0,25 до 1% от рыночной стоимости.

Отдельную часть расходов составляют коммунальные платежи. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру в сумме не превышают €100.

При перепродаже квартиры владелец должен уплатить налог на доходы физических лиц — 9% от полученного дохода. Такая же ставка налога и на доходы от аренды.

Читайте также: Дом за €1: стоит ли его покупать и сколько можно заработать на «квадратах» Италии

Сколько можно заработать на черногорских «квадратах»

Недвижимость в Черногории приносит прибыль в пределах 8−9% годовых. Это несколько выше, чем в других странах Европы, однако стоит заметить, что доходность зависит от сезона и обусловлена именно туристической привлекательностью страны.

«Самой прогнозируемой в плане доходности является недвижимость в новостройках с управляющей компанией. К примеру, один из объектов в городе Бар достраивается в декабре текущего года. Квартиру владелец получает полностью с ремонтом, нужно докупить только мягкую мебель. Однокомнатная квартира площадью до 50 кв м стоит сейчас €65 тыс. Ее спокойно можно сдавать в аренду за €700 в месяц. И это чистая прибыль инвестора», — отмечает Ирина Кнорр.

Если же брать инвестицию в новостройку с учетом первоначального взноса 35%, то порог входа от €31,5 тыс.

Что касается вторичной недвижимости — рассчитать доходность инвестора сложнее. Здесь немаловажную роль играет локация объекта, состояние и площадь.

О чем инвестору не расскажут

1. Первичная недвижимость может быть оформлена: на компании-партнере или на собственнике земельного участка, или на девелопере. Налог покупатель не платит только при оформлении квартиры от самой компании-девелопера.
2. Подписывать документы следует исключительно у государственного нотариуса при обязательном присутствии переводчика. В противном случае, возможны проблемы с передачей права собственности.
3. С 1 января 2024 года в Черногории вводятся новые ставки налога на передачу права собственности (это важно для тех, кто планирует покупку). Ставка 3% действует до конца 2023 года, с 1 января 2024 вводится прогрессивная ставка налога:
   — при стоимости недвижимости до €150 000 ставка налога 3% от суммы;
   — свыше €150 000,01 — фиксированный налог в €4 500 + 5% от суммы сделки;
   — свыше €500 000,01 — фиксированный налог в €22 000 + 6% от суммы сделки.
4. Комиссию агентства — обычно, 5% от стоимости объекта недвижимости, — оплачивает продавец, а не покупатель.
5. Некоторые крупные строительные компании принимают оплату за недвижимость в криптовалюте, однако, здесь требуются индивидуальные договоренности и условия, которые может «выбить» только опытный брокер.