Инвестиции в собственное жилье и война: какие гарантии предоставляют застройщики в 2024 году

Что формирует спрос на недвижимость во время войны

Рынок недвижимости за два года полномасштабной войны претерпел трансформации. Что касается спроса, то он формируется под влиянием следующих факторов:

Война

События, связанные с военными действиями, подпитывают спрос, хотя, на первый взгляд, может показаться, что все наоборот. К сожалению, многие украинцы потеряли свои дома из-за ракетных обстрелов и боевых действий. По данным KSE, собранным на начало 2024 года, Украина понесла огромные потери жилищного фонда. Общая сумма убытков, нанесенных действиями страны-агрессора, достигла 155 млрд долларов США. Из них 58,9 млрд — разрушение жилых домов:

• 222 тысяч частных домов;
• более 27 тысяч многоквартирных домов;
• 526 общежитий.

«єОселя»

Доступность кредитных инструментов также влияет на спрос.

«После кризиса 2008 года ипотека фактически исчезла в Украине, как явление. Сделок было мизерное количество, а высокие процентные ставки, которые предлагали банки, делали ссуду на жилье абсолютно неинтересной для большинства украинцев», — констатирует Анна Лаевская, коммерческий директор «Интергал-Буд».

Однако появление программы «єОселя» все изменило, ведь кредит на недвижимость под льготные 3% или 7% является действительно выгодным предложением. Государственное субсидирование ипотечного рынка открыло окно возможностей для покупки недвижимости тем гражданам, которые ранее даже не рассматривали подобный сценарий из-за нехватки средств. В частности, предложением с очень низким процентом — 3% годовых — могут воспользоваться:

• учителя;
• медики;
• военные;
• сотрудники правоохранительных органов.

Для остальных граждан доступна возможность взять ссуду под 7% в национальной валюте, без курсовых рисков и с постепенным нивелированием долговой нагрузки вследствие инфляции.

«Влияние „єОселя“ стало ощутимым для рынка. Только за первые четыре месяца 2024 года более 3400 наших сограждан получили льготный кредит на покупку жилья. В целом за время действия программы почти 10 тысяч украинцев воспользовались этим предложением. 30% сделок пришлись на рынок первички — покупали готовое предложение жилья у застройщиков или недвижимость в процессе строительства», — сообщили в «Интергал-Буд».

Инвесторы

Несмотря на войну, украинцы продолжают вкладывать средства в самый популярный актив — недвижимость. Ведь этот инструмент сохранения и приумножения капиталов остается понятным и привлекательным. Главная цель — заработок. «Сейчас количество таких сделок небольшое, не более 15−20%. Однако у этого сегмента покупателей есть потенциал к росту», — отмечает Анна Лаевская.

В целом ситуация вокруг спроса улучшается. В ретроспективе последних двух лет в «Интергал-Буд» фиксируют постепенный рост объема сделок. Если в начале полномасштабного вторжения продажи остановились, то сейчас в компании достигли 50% от показателей 2021 года.

В то же время результаты синдикативного исследования сервиса ЛУН продемонстрировали, что на рынке первички продажи достигли 20% от довоенного уровня. Это означает, что распределение сделок на рынке неравномерное. Объемы продаж могут зависеть от репутационного актива девелопера, его гибкости в предложении, количества интересующих покупателей объектов и других факторов. Кто-то более успешный благодаря своим преимуществам.

Какие гарантии можно получить от застройщиков

Одним из важнейших преимуществ от девелоперов в современных реалиях является возможность получить гарантии, что приобретенное жилье будет достроено и передано владельцу, даже если оно пострадает от российских атак. К сожалению, за более чем два года большой войны был не один случай повреждения новостроек.

«У нас был печальный опыт попадания обломков в объекты незавершенного строительства. Впервые это произошло еще в начале войны. Тогда убытки достигли 19 млн грн. Были повреждены фасады почти готового здания», — рассказывают в «Интергал-Буд».

Этот объект быстро восстановили и ввели в эксплуатацию, а владельцы в итоге получили ключи. Во второй раз была разрушена стройплощадка объекта «Интергал-Буд», вблизи которого упала вражеская ракета. Было повреждено остекление дома, который готовили к получению сертификата готовности. Тогда убытки составили 3 млн грн. И в первом, и во втором случае застройщик взял эти расходы на себя.

Еще на этапе заключения договора застройщик фиксирует перед покупателем свои обязательства. В частности, и по достройке объекта. Именно на гарантии, зафиксированные в договоре, стоит рассчитывать, ведь это официальное, правомочное обязательство.

Однако, даже договор или надежная схема продаж может и не стать настоящей гарантией. Важным фактором в этом вопросе является еще и репутация девелопера — именно репутацию следует учитывать в первую очередь. Ведь добросовестные игроки рынка многие годы инвестируют в свой активный репутационный актив, который боятся потерять.

Еще один способ получить гарантии — обратиться к поставщикам страховых услуг. Постепенно страховые компании внедряют программы защиты недвижимости. Уже есть предложения по страхованию жилья физических лиц.

Застраховать недвижимое имущество можно от разных рисков:

• военных повреждений;
• стихийных бедствий;
• противоправных действий и т. д.

Но в большинстве случаев речь идет об уже готовом жилье в введенных в эксплуатацию домах. В некоторых случаях могут выдвигаться требования в части того, чтобы жилье было с ремонтом.

Также существует государственная программа возмещения убытков, причиненных врагом. Однако и в случае «єВідновлення» речь идет о готовой недвижимости с правом собственности.

«Преимущественно повреждения объектов в процессе строительства — проблемы застройщика. Однако, устранит ли он эти повреждения, в какие сроки и за чей счет — вопрос лежит в плоскости доброй воли девелопера. Мы устраняем своими силами и без доплат со стороны инвесторов», — говорит Анна Лаевская.

Что такое гарантии достройки и как их получить

Гарантия достройки — это обязательство девелопера перед покупателем устранить за свой счет последствия возможных повреждений, вызванных действиями страны-агрессора.

Риски, связанные с войной, сложно спрогнозировать. Однако для инвесторов в недвижимость важно, чтобы ситуация была определенной и безопасной. Так, например, компания «Интергал-Буд» в апреле внесла изменения во все договоры купли-продажи недвижимости, которые гарантируют, что, в случае повреждений объекта незавершенного строительства вследствие вражеских попаданий, застройщик устранит этот ущерб за свой счет.

«Изменения в договоре фиксируют наши намерения восстановить возможный ущерб, причиненный врагом. По факту мы уже давно это делаем, восстанавливаем повреждения за счет средств компании. А сейчас мы это зафиксировали официально», — объясняет коммерческий директор «Интергал-Буд».

Она отметила, что речь идет именно об объектах незавершенного строительства, то есть до ввода в эксплуатацию и передачи прав собственности. А уже после того, как инвестор оформит право собственности на недвижимость, у него будет возможность воспользоваться механизмами защиты, которые предлагают частные страховые компании или государство (программа «єВідновлення»).

Гарантии достройки уже начали действовать и распространяются на все строящиеся проекты «Интергал-Буд». При этом не имеет значения, когда были начаты работы, или когда покупатель первички подписал сделку купли-продажи. То есть даже если недвижимость была куплена раньше апреля 2024 года, собственник может рассчитывать на гарантии достройки.

Стоит отметить, что способ покупки недвижимости не влияет на намерения «Интергал-Буд» защитить интересы инвесторов. «Неважно, это покупка в рассрочку, или полная оплата — мы устраним причиненный ущерб, а покупателю передадим объект без повреждений», — утверждают в компании.

На жилье, купленное в кредит, такие гарантии, как правило, не распространяются. Это связано с тем, что большинство ипотечных сделок касаются уже готового жилья. То есть у этих объектов будет статус завершенных. А в тех случаях, когда банк предоставил займ на объект незавершенного строительства, будут действовать те же механизмы защиты, как и при покупке недвижимости без привлечения кредитного ресурса.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году

Как долго еще продлится война, не знает никто. Однако страна живет, привлекает средства, инвестирует их в свою защиту и развитие. Рынок первичной недвижимости, как зеркало этих процессов, работает и постепенно растет. В то же время растут и цены на квадратные метры.

В «Интергал-Буд» посчитали, что только за год — с марта 2023 по март 2024 — цены на первичку в столице заметно увеличились. Больше всего — в классе бизнес, аж на 19%. То есть несмотря на неблагоприятные прогнозы и ожидания падения стоимости, рынок фиксирует положительную динамику.

В дальнейшем цены на недвижимость вырастут еще больше. Ведь на них будут влиять высокая себестоимость и потенциальный дефицит нового предложения. То есть и в целях инвестиции, и в случае покупки жилья для себя, медлить не стоит.

Покупать жилье в период активной фазы войны — дело рискованное. Попадания происходят, а объекты могут быть повреждены. Однако получение гарантии достройки от девелопера — надежный способ для инвесторов обезопасить себя и свои инвестиции.

«Мы хотим стать примером для других игроков рынка. Мы являемся лидером отрасли, и как лидер задаем тренды. И это очень хороший тренд — брать на себя ответственность, официально и громко. Он дает сигнал покупателям, что, несмотря ни на что, покупать недвижимость целесообразно. В конце концов, это польза и для компании, и для рынка девелопмента, и для экономики страны в целом», — резюмируют в «Интергал-Буд».