Игорь Кушнир: Квартиры в домах с новыми стандартами безопасности подорожают на 10-15%

«Спрос на недвижимость скорее мертв, чем жив»

Киевгорстрой возобновил работу в июне. На скольких ЖК за это время компания запустила строительство? Какие объемы введены в эксплуатацию?

На сегодняшний день Киевгорстрой возобновил строительство 10 жилых комплексов. Это ЖK «Абрикосовый», «Miraх», «Урловский-1», «Урловский-2», «Twin House», «Подол Град», «Кирилловский Гай», «Гвардейский», «Lake House», «Urban Park». На каждом из них работы находятся на своей стадии.

Что касается ввода в эксплуатацию, то с начала текущего года мы сдали 3 жилых комплекса: «Радужный», «Гвардейский» и первую очередь «Оберега-2» — в общей сложности более 101,7 тыс. кв м. Плюс 4 паркинга на 617 машиномест. Рассчитываем, что до конца 2022 года будет введено еще 2 ЖК.

А сколько продано из введенного в эксплуатацию?

Да почти все. Но есть нюанс. В Киевгорстрое практически нет свободной недвижимости в готовых домах, ее раскупают еще на этапе строительства. И введенные в этом году комплексы — не исключение. Могут остаться очень большие или двухуровневые квартиры, но их количество незначительное. Так что говорить об успешности или провальности года исключительно по показателю проданных квадратов во введенных домах — не имеет смысла. Но это специфика именно Киевгорстроя. Что касается других застройщиков — такая «формула» может работать.

Как бы вы вообще охарактеризовали спрос на недвижимость?

Спрос на недвижимость скорее мертв, чем жив. Более или менее активно было в сентябре. Но это, пожалуй, единственный месяц за все время войны, когда начали покупать именно квартиры. До этого интересовались, в основном, подземными паркингами и помещениями на -1 этажах.

О реальной стоимости жилья на первичке

Киевгорстрой сначала анонсировал повышение стоимости квадратных метров в своих жилых комплексах с 1 сентября, но затем перенес на 1 октября. На сколько выросли цены?

Мы пытались максимально отсрочить подорожание, потому что спрос и так низкий. Но стоимость строительных материалов выросла почти на 50%, так что долго удерживать цены на том уровне просто не было возможности, ведь необходимо покупать материалы. Потому пришлось повышать.

В среднем рост составил около 10−15%, в зависимости от комплекса. Вообще, если смотреть статистику по Киеву, в феврале средняя стоимость квадратного метра составила 35,4 тыс. грн, тогда как по состоянию на начало ноября уже было 48,2 тыс. грн за квадрат. То есть средний рост стоимости квадратного метра по Киеву составил 36%.

В Киевгорстрое сегодня стоимость квадратного метра стартует от 30 тыс. грн.

Опосредованная стоимость возведения жилья в Киеве, согласно расчетам Минрегиона, в феврале составляла 18 704 тыс. грн за кв м. Насколько она близка к реальности?

Нет, 18,7 тыс. грн — это точно не о сегодняшнем дне. Думаю, реальная цифра — около 27−30 тыс. грн. И нужно понимать, что мы говорим только о стоимости постройки жилья. К которой прилагается еще несколько составляющих, например, расходы на земельный участок, проект, документацию, рекламу и т. д. Обычно Минрегион обнародует такие данные в начале года. Думаю, что плюс-минус такой показатель мы и увидим.

Что больше всего толкает цены вверх?

Курс валют, инфляция, последствия боевых действий. Объясню каждый пункт в отдельности. В стоимости всех строительных материалов заложен курс доллара, потому что почти все они имеют импортную составляющую. По состоянию на февраль доллар стоил 28,6 грн, сейчас — почти 40 грн. Производитель стройматериалов формирует свою цену, исходя, в том числе, и из курса доллара. Как бы застройщик не хотел, он не может это обойти. Либо покупай за цену, которая есть, либо останавливайся и не строй.

Второе — инфляция. Деньги обесцениваются в мире, то же происходит и у нас, потому что мы же — часть этого мира: у нас есть экономические связи и мы закупаем те же нефть и газ по мировым ценам. Внутренняя инфляция также сюда — по прогнозам Нацбанка, к концу года ее уровень составит примерно 30%. Практикой многих лет неоднократно доказано, что стоимость строительно-монтажных работ растет прямо пропорционально инфляции. Вот и сравнивайте.

Третье — последствия боевых действий. Из-за оккупации определенных территорий мы потеряли многие предприятия, производившие составляющие для строительства. Они либо уничтожены, либо не работают из-за близости боевых действий. На сегодняшний день тот же металл приобрести почти невозможно, цены заоблачные. Многие компоненты теперь нужно везти из-за границы. Даже для бюджетного жилья, где доля импортных материалов достигала иногда только 20%, сегодня может потребоваться завозить как минимум 70−80% компонентов.

Еще до начала войны строители жаловались на нехватку материалов, особенно импортного производства, дефицит рабочей силы. Что сейчас с этим?

Киевгорстрой полностью отказался от строительных материалов белорусского и российского производства, поэтому замещаем их европейскими аналогами. А они стоят своих денег и покупаются в привязке к существенно выросшему курсу доллара.

Дефицит рабочей силы с момента полномасштабного вторжения стал еще более ощутимым. Кто-то пошел воевать, кто-то поехал к семье в западные регионы, людей осталось не так много. К сожалению. Поэтому пытаемся исходить из сложившейся ситуации с наименьшими потерями и затратами.

Есть ли условия, при которых цена на жилье может просесть в новостройках?

Если производители строительных материалов снизят цену, город будет выделять землю под строительство, а подключение новостроек к сетям будет бесплатным, почему нет.

Читайте также: Как изменилась стоимость новостроек и аренды на рынке недвижимости — инфографика

О рассрочке, замороженных объектах и отношениях с новыми инвесторами

Не оттолкнут ли и без того немногочисленных покупателей такие цены, особенно, если учитывать, что вторичка уже подешевела где-то на 20%?

У каждого товара свой потребитель и своя мотивация покупки недвижимости. Одному нужно просто жилье, в которое он может сразу въехать, и он готов покупать вторичку. Другой хочет иметь современное качественное жилье, существенно отличающееся от того, что строили еще 10 лет назад. Такие покупатели скорее подождут, сформировав отложенный спрос, чем уйдут на вторичный рынок.

К тому же, застройщик дает возможность приобрести квартиру в рассрочку, тогда как за вторичку необходимо оплатить сразу всю сумму. Не думаю, что проседание вторички оттолкнет покупателей от недвижимости в новостройке.

Отсрочку платежей предлагаете новым клиентам и сейчас?

Инструмент работает.

Что происходит с уже существующими договорами, как клиенты реагируют на очередные платежи?

С началом полномасштабного вторжения мы приостановили выплату рассрочек — их можно было не платить. В июне компания объявила, что до конца месяца инвесторы могут оплатить средства за приобретенные квадратные метры по ценам, установленным до 24 февраля.

А дальше все пошло по стандартному пути. Заработали многие предприятия, открывались бизнесы, люди работают, Киевгорстрой выполняет работы, и средства от рассрочек нужны для строительства. В целом, компания предлагает большое количество квадратных метров на условиях рассрочки.

Большой популярностью до войны пользовались инвестиции на начальных стадиях строительства. Какие теперь у компании варианты привлечения средств на старте возведения новых ЖК?

Стабильность, выполнение обязательств, достройка каждого начатого объекта — это и есть те «варианты», благодаря которым Киевгорстрою удается продавать более 80% квартир на этапе строительства. Понятно, что сейчас ситуация нестандартная, в стране война, поэтому спрос логически снизился. Надеюсь, что нам удастся достойно пройти сегодняшние трудности и праздновать победу на тех же позициях. А потом — все отстроим.

Если ситуация кардинально не изменится еще, скажем, до весны, как это повлияет на КГС и на рынок в целом?

Киевгорстрой, как и вся Украина, работает на победу. Понятно, что роста экономических показателей, как это было в прошлые годы, не будет. Ситуация на рынке будет в целом зависеть от устойчивости каждого из нас. Если каждый будет держаться, то и особых потрясений не ожидается.

Как решаете вопросы с инвесторами замороженных объектов?

У нас не так много стройплощадок, где работы еще не возобновлены. Я благодарен людям, которые доверили нам свои средства и сейчас с пониманием относятся к такой ситуации. Компания при первой же возможности будет делать все, что от нас зависит, чтобы возобновить работы на всех объектах. Поверьте, весь менеджмент Киевгорстроя работает над этой задачей.

Как будут строить после войны

В «Киевгорстрое» подготовлена разрешительная документация на 500 тыс. квадратных метров недвижимости. Какова их судьба?

Так и есть. На сегодняшний день эти проекты подготовлены, но начинать их, пока идет война, нецелесообразно. Так что они дождутся своего времени. Основная наша задача на сегодняшний день — удержать компанию и завершить строительство уже начатых комплексов.

Будут ли меняться требования к уже подготовленным и новым проектам компании?

Конечно, при проектировании большее внимание будет уделяться вопросам безопасности. Что касается бомбоубежищ, то согласно новопринятому закону, они должны быть вентилируемыми, чтобы обеспечить безопасность при поражении химическими, радиоактивными и биологически опасными веществами. Наши специалисты производили соответствующие расчеты, это может несущественно, где-то до 10%, увеличить затраты на строительство комплекса.

«Единственное, что поможет оживить первичный рынок, — это окончание войны»

Подготовлен ряд законодательных изменений в сфере строительства. Например, вступил в силу Закон «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». По-вашему, он поможет оживить первичный рынок?

Единственное, что сегодня существенно поможет оживить первичный рынок, — это окончание войны нашей победой. Это был бы самый весомый законодательный акт. Если бы мы с вами говорили в мирное время, я бы сказал, что любой закон, дающий потенциальному инвестору больше гарантий, поможет оживить рынок. Но сейчас ситуация совсем другая.

Теоретически, это хороший, с точки зрения покупателя, закон. Им вводится понятие «будущий объект недвижимости», формирование резервной доли недвижимости, которую нельзя продавать до конца строительства, нотариальное заверение договоров купли-продажи (хотя Киевгорстрой, в принципе, так всегда делает). То есть, в целом, этот закон — ок, но в сегодняшних условиях нет смысла говорить об оживлении рынка.

С 1 ноября вводятся новые налоги на строительство и продажу жилья. Застройщикам придется платить 20-процентный НДС по кассовому методу, а инвесторам — налоги с продаж. Что это значит для рынка?

На сегодняшний день Киевгорстрой на себе таких изменений еще не почувствовал. Потому что новых комплексов, которые подпадают под нововведение, мы сейчас не начинаем. А старые достраиваем по тем правилам, потому что закон не имеет обратного действия. Инвесторы будут платить 18% в случае продажи имущественных прав третьему лицу — на простом языке, переуступка.

Читайте также: В каких странах самые низкие налоги на недвижимость — исследование

О достройке укрбудовских объектов

В КГС заявляли, что с 24 февраля 2022 года не получают средств от Финансовой компании «Жилье-Капитал» (ФФС) на достройку укрбудовских ЖК. Между тем, в СМИ появилась информация о том, что из городского бюджета выделили средства в размере 1,5 млрд грн, которые должны быть перечислены на счета КГС, в частности, на возобновление строительства ЖK Укрбуда. Насколько это соответствует действительности?

Киевгорстрой не получал никаких средств для достройки объектов Укрбуда. Эта информация совершенно не соответствует действительности. После аудита комплексов Укрбуда было определено, что на достройку не хватает около 2 млрд грн. И мы действительно пытались найти эти средства, просили их. Но не получили! Если бы кто-то их выделил, я был бы очень рад, потому что это позволило бы завершить строительство и передать людям их жилье. Но пока желающих выделить средства не нашлось.

Какая ситуация сейчас с объектами Укрбуда?

На сегодняшний день Киевгорстрой принял 18 объектов Укрбуда, 11 из которых полностью или частично введены в эксплуатацию. Это «Гармония», «Солнечная Ривьера», «Пектораль», «Новомостицкий», «Харьковский», «Шевченковский», «Фридом» и частично «Злагода», «Подол Град», «Оберег-2» и «Гвардейский». Отмечу, что последние два введены уже в этом году. Плюс паркинги в 3 комплексах. Киевгорстрой делает все возможное, чтобы как можно скорее достроить и закрыть вопросы с комплексами Укрбуда.

Но финансовая компания «Жилье-Капитал» не перечисляет средства, необходимые на достройку укрбудовских объектов. Объясню немного подробнее, чтобы было понятно. Покупая квартиру в Укрбуде, инвесторы платили средства именно «Жилью-Капиталу», который становился их распорядителем.

Когда Киевгорстрой принимал эти ЖК, мы присоединились к уже существующим трехсторонним договорам в качестве застройщика. Мы обязались достроить и ввести их в эксплуатацию при условии финансирования строительства «Жилье-Капиталом» в объемах, необходимых для завершения строительства и ввода в эксплуатацию каждого конкретного объекта. То есть условие было таким: ФФС перечисляет средства, Киевгорстрой строит.

С 24 февраля мы не получали эти средства. И только под давлением инвесторов недавно было перечислено 8 млн грн на достройку сетей одного из жилых комплексов. На этом все. Фактически, «Жилье-Капитал» не выполняет своих обязательств. Как известно, сейчас им занимаются правоохранительные органы.

Читайте также: Какую квартиру можно приобрести по льготной ипотечной программе «єОселя»

О ценовой политике «Киевгорстроя»

До конца года прогнозируют инфляцию 30%. Будут ли пересматривать девелоперы еще раз цены?

Трудно прогнозировать. Киевгорстрой вряд ли будет, мы же только с октября повысили. О других не могу сказать.

Сколько времени потребуется после войны для восстановления спроса?

На мой взгляд, после окончания войны запрос на недвижимость повысится. Люди интересуются, поэтому должен сформироваться отложенный спрос. Понятно, что это не будет сразу довоенный уровень, но, по крайней мере, начнут покупать более оживленно.

Каким должно быть участие государства в восстановлении первичного рынка?

Должны быть хорошо развиты ипотечные программы, я всегда об этом говорю. Часто привожу пример, и вам приведу, когда в послевоенные времена Германии помогло восстановиться именно строительство. Аналогичный пример — Соединенные штаты во времена Великой депрессии.

В Украине строительной отрасли есть куда расти и развиваться, у нас относительно небольшая доля отрасли в структуре ВВП. В то время как в европейских странах этот показатель значительно больше. И мы можем! Убежден, что развитие ипотеки, активное строительство может обеспечить не только стабильность экономики, но и ее рост. А это нужно не только для нашей победы, но и будет очень важно после нее.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

Проверено:

Председатель правления - президент Кушнир Игорь

ХК «Киевгорстрой»