«єОселя» — все, что нужно знать о льготной ипотеке от государства в 2024 году

Что такое «єОселя»?

«єОселя» — это программа доступного ипотечного кредитования, которая начала работать в Украине с октября 2022 года. Ее реализуют Министерство экономики Украины совместно с Министерством цифровой трансформации и «Укрфинжильем». Она предполагает, что украинцы могут брать ипотеку в банках не под рыночные 15−25% годовых, а под льготные 3% или 7%. Разницу между этими показателями финучреждениям компенсирует государство. Воспользоваться программой на сегодняшний день могут представители отдельных профессий, а также граждане, у которых нет жилья или которые хотят улучшить его условия.

Кто может взять ипотеку под 3%?

Самая дешевая ипотека под 3% доступна следующим категориям граждан:

• военнослужащие по контракту — защитники Украины, силовики и члены их семей;
• медицинские работники;
• педагогические работники;
• научные и научно-педагогические работники;
• детективы и старшие детективы НАБУ, лица рядового и начальствующего состава ДБР, детективы и лица начальствующего состава Бюро экономической безопасности и члены их семей.

Максимальный срок кредита составляет 20 лет, минимальный первоначальный взнос — 20%, но иногда банки повышают его до 30%.

Стоит также учесть, что, кроме первого взноса, у покупателя будут и дополнительные расходы, стандартные для ипотечных кредитов: страхование, разовая комиссия, услуги нотариуса, оценка недвижимости, комиссия за перевод средств на счет продавца.

Кто может взять ипотеку под 7%?

Более дорогой вариант ипотеки от государства доступен для:

• ветеранов войны и членов их семей;
• участников боевых действий;
• людей с инвалидностью в результате войны;
• семей погибших ветеранов войны и защитников;
• украинцев, у которых нет собственной недвижимости, или в собственности которых менее 52,5 м² для одного человека и дополнительно 21 м² на каждого члена семьи.

Максимальный срок кредита под 7% — 20 лет, первоначальный взнос — 20%.

В каком банке можно взять льготный кредит?

В целом, по программе «єОселя» работают 7 банков. Пять государственных — Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Укрэксимбанк, Sense Bank, и два с частным капиталом — Глобус и Sky Bank. Но чаще всего программу финансирует Ощадбанк — 44%, или почти каждый второй выданный кредит. Далее вслед за ним по объемам идут Приватбанк и Укргазбанк — 30% и 23% соответственно.

Какое жилье можно купить с помощью «єОселя»?

Сейчас программа работает как с первичным, так и со вторичным рынком жилья. Хотя пока подавляющее большинство сделок заключается именно на вторичке. Можно купить как квартиру, так и частный дом или таунхаус.

Квартира под льготную ипотеку (3%) может быть в многоэтажном доме, возраст которого составляет не более 10 лет. Под более массовую (7%) — не более 3 лет. Если же это первичный рынок, то большинство объектов, допущенных госкомпанией «Укрфинжилье» к участию в программе, — это дома с готовностью 20−30%. То есть те, где уже построено несколько этажей и заметна динамика строительства. Но пока первичного рынка в «єОселі» немного. По данным компании ЛУН, это всего 30 из 245 ЖК. Площадь квартиры должна быть 52,5 м² на 1 человека + 21 м² на каждого следующего члена семьи.

Кредиты на частные дома в рамках программы стали доступными в начале 2024 года: первый такой заем под 7% в феврале получила семья из Ужгорода.

Требования к таким кредитам следующие:

• кредит под 3% можно взять на дома в возрасте до 10 лет, если они находятся в Киеве и областных центрах, и без возрастных ограничений — для домов в других населенных пунктах;
• кредит под 7% можно взять на дома в возрасте до 3 лет, независимо от населенного пункта.

Важным условием для частного дома является земля, на которой он расположен. Для покупки по программе «єОселя» она должна принадлежать исключительно к землям жилой и общественной застройки. То есть дачные и садовые дома, размещенные на дачных и садовых участках, а также дома, размещенные на земельных участках с/х назначения, недоступны для оформления льготной ипотеки.

Есть ли ограничения по стоимости?

Да, ограничения есть. Здесь все зависит от локации. Стоимость квартиры или дома не должна превышать среднюю стоимость строительства жилья в регионе, умноженную на определенный Минрегионом коэффициент:

• для городов-миллионников — 2,5;
• для областных центров с населением более 300 тыс. — 2;
• для городов с населением менее 300 тыс. — 1,75;
• для других населенных пунктов — 1.

Сейчас средняя сумма кредита в рамках программы составляет 1,5 млн грн.

Где можно купить жилье?

«єОселя» работает на всей подконтрольной Украине территории. В плане спроса есть существенный перекос в сторону Киева и области, где в рамках программы покупается почти половина (45%) жилья. Впрочем, купить его можно где угодно. Даже в близких к фронту регионах.

Летом 2023 года программа начала действовать в Харьковской, Запорожской и Херсонской областях, которые не находятся в оккупации и на которых не ведутся активные боевые действия. Спрос там не столь активный, как в столичном регионе, но он есть.

Это, в частности, констатируют и в SENSAR Development. В программу включены два жилых комплекса, которые компания построила в Запорожье: «Квартал» и Comfort City. Это современные 11-этажные дома с более чем 20 вариантами планировок квартир, в каждой из которых есть индивидуальное отопление. Первый находится в центре города с панорамным видом на Днепр, второй — в Бородинском микрорайоне рядом с парком Чуйкова.

Начиная с октября 2023 года, по программе «єОселя» в этих ЖК куплены 9 квартир. При этом заявок было гораздо больше — 410, большинство из которых не подошли по критериям программы. Самый большой спрос, говорят в компании, на большие однокомнатные квартиры площадью 40−50 м², или небольшие двухкомнатные квартиры — 50−65 м².

Действительно ли это выгодно?

Да, выгодно. Давайте рассмотрим на примере. Вот расчет покупки квартиры площадью 50,4 м² по программе «єОселя» в одном из ЖК от SENSAR Development, со сроком кредитования 20 лет (все суммы указаны в грн):