Доходный дом: стоит ли покупать коттедж под Киевом и сколько на нем можно заработать

Правда, предпочтения потенциальных покупателей заметно изменились. Они отказываются от больших и дорогих домов, и смотрят в сторону компактных коттеджей и таунхаусов с хорошей инфраструктурой, в которых можно жить самим или выгодно сдавать в аренду.

Такие объекты, по словам экспертов, многие рассматривают как инвестицию. Ведь цены на них только за последние полгода выросли в среднем на 4%. А сдавать внаем среднестатистический таунхаус, который можно купить по цене двушки в Киеве (за 50-60 тысяч долларов), реально по 25-28 тысяч гривен в месяц.

Правда, в случае с домами велик риск не угадать, и вместо доходной недвижимости приобрести проблему, — предупреждает руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

«Минфин» разбирался, какие дома под Киевом стоит покупать и как на них можно заработать.

Пошли по домам

По данным управляющего партнера компании АVM Development Group Владислава Кононова, до выборов на рынке загородных домов возникла пауза — многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию.

Сигналом к действию стало окончание парламентской кампании. После выборов спрос на коттеджи вырос на 6%, — рассказал Кононов. К осени и вовсе ожидается рост количества сделок на 12-15%.

Причин активизации спроса несколько

Во-первых, с января по июнь 2019 года коттеджи в пригороде Киева подорожали в среднем на 4%. «То есть коттедж может рассматриваться как неплохой способ вложения средств», — отмечает Кононов.

В долларах реально получить до 8% в год, а если купить дом на этапе строительства в коттеджном городке или недострой у частника, то можно заработать и больше — до 15-20% сверху.

На рынке сейчас большой выбор сравнительно недорогих объектов. Скажем, готовые таунхаусы без ремонта продаются по цене от 30-40 тысяч долларов, что соизмеримо со стоимостью единички или двушки в Киеве. За 60 тысяч уже можно найти отдельный небольшой дом под Киевом площадью в 100-130 квадратов.

Во-вторых, как отмечает Кононов, люди кинулись заключать сделки, пока доллар дешевый. Ведь осенью американская валюта традиционно дорожает. 

По словам экспертов, сейчас потенциальные покупатели не привязываются к тем или иным направлениям от Киева. Главное, чтобы дом находился в пределах 15-20 километров от столицы.

Если ранее особым спросом пользовались Обуховское, Житомирское направления, дома возле Бучи, Ирпеня, по Одесской трассе, то в последнее время ситуация изменилась.

Из-за явной перегруженности массовых направлений жителям пригорода приходится стоять в огромных пробках. К тому же, есть проблема с инфраструктурой, в частности, садиками и школами для детей. Это заставляет потенциальных покупателей искать более свободные районы.

«Самая недооцененная сейчас Новообуховская трасса. До недавнего времени там был бум элитного строительства и сформировалось мнение, что там все очень дорого, хотя в последнее время появились и более бюджетные предложения. Плюс — там практически нет пробок. На Левом берегу спросом пользуются дома в Броварах и Пуховке, но дороги там подводят, как и в поселках вдоль Варшавской трассы. По Одесскому направлению активно осваиваются Ватное и Чубинский, там недалеко метро и удобная транспортная развязка», — рассказал эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов. По его словам, покупатели сейчас активно присматриваются также к окрестностям Троещины. «Там тупиковая ветка, нет транзитных потоков транспорта плюс хорошая природа, выход к Десенке», — добавил он.

Дом мечты

По словам Кононова, наибольшим спросом сейчас пользуются коттеджи площадью 100-150 квадратных метров. В этом году на их долю приходится 65% всех продаж.

Дома в 200-250 квадратов занимают долю лишь в 25%, а от 350 квадратов — всего 10%.

Уже в этом году доля домов до 150 квадратов может вырасти до 70-75%. «Такие дома рассматриваются потенциальными покупателями как альтернатива покупке квартиры в Киеве», — отмечает Кононов.

Другими словами, огромные особняки, которые под Киевом в изобилии настроили в прежние годы, сегодня уже никому не нужны. С одной стороны, они изначально стоят дороже, чем компактные коттеджи. С другой, их содержание дорого обходится. С учетом растущих цен на газ даже за дом в 100 квадратов в отопительный сезон приходится платить по 3-4 тысячи гривен в месяц. Владельцы больших особняков вынуждены выкладывать рекордные суммы до 20 тысяч гривен в месяц и даже больше.

Многих также сдерживает налог на недвижимость, который нужно платить за дома больше 250 квадратов. На объекты такой площади также не положены субсидии, так что возможности сэкономить на дорогой коммуналке практически не остается.

Михаил Артюхов рассказывает, что сейчас некоторые предприимчивые покупатели приобретают особняки, перестраивают их и в последующем сдают в аренду нескольким постояльцам. К примеру, из дома в 500 квадратов могут сделать 7 апартаментов с сервисом под аренду.

Сдача внаем домов, по словам Артюхова, может приносить собственнику порядка 6% годовых. «Хорошо зарабатывать можно на нескольких объектах, вложив не меньше 500 тысяч долларов и решив вопрос с сервисом. Но если у вас есть всего 60-100 тысяч, то лучше инвестировать в квартиру под сдачу, а не дом», — советует Артюхов.

Многие покупатели, которые ищут дом для себя, предпочитают приобрести его в коттеджном городке, где обеспечена хотя бы минимальная инфраструктура и есть обслуживание. Хотя такие дома стоят на 30% дороже (не менее 400-500 долларов за квадратный метр), чем вне коттеджного городка, их все равно неплохо покупают.

Торг уместен

Коттеджных городков под Киевом сейчас строится много. На данный момент есть предложения в нескольких десятках городков буквально во всех направлениях от Киева. Поэтому собственники домов вынуждены хорошо постараться, чтобы продать свою недвижимость. Соответственно, они готовы снижать цены.

К примеру, в предложении в Новых Петровцах (по направлению к Лютежу) уже больше года висит недостроенный дом, который изначально выставлялся за 120 тысяч долларов, а теперь подешевел до 90 тысяч. Его площадь — около 200 квадратов, есть 8 соток земли, дом практически готов, выстроен из качественных материалов. Но вокруг — традиционное сельское окружение со старыми хатами. Поэтому потенциальные покупатели готовы дать за объект не больше 60 тысяч, то есть, всего половину цены, — рассказал «Минфину» частный риэлтор Олег Марчук.

Дома, которые не вписываются в представления нынешних покупателей о красивой загородной жизни, не только не дорожают, но и стремительно теряют в цене. Под конкретного покупателя собственники готовы уступать до 15-20% от первоначального ценника и больше.

По словам Ирины Луханиной, коттедж или таунхаус — неплохое решение для переезда семьи из Киева в пригород. Но в качестве доходной недвижимости дома могут оказаться проблемными. «Во-первых, есть яркая сезонность в продаже (весна-лето) и аренде (в основном — лето). То есть, если не продадите дом в сезон, придется ждать до следующего года, а это замороженные деньги. Во-вторых, можно не угадать с направлением. Сегодня в моде одни поселки, завтра — другие. Пока нет стабильного и прогнозируемого спроса — инвестировать сложно. Причем, если дом будет пустовать в ожидании покупателя или арендатора, владельцу придется еще и нести дополнительные расходы на его содержание», — говорит Луханина.

Мария Колыванова