Реально ли продать жилье возле фронта и купить в более безопасном месте

Куда переезжают переселенцы

После полномасштабного вторжения россии свои дома покинули миллионы украинцев. По состоянию на лето 2023 года, около 8 млн наших граждан выехали за рубеж (главным образом в Европу). Еще около 5 млн стали внутренними переселенцами — такие цифры дает Министерство социальной политики на основании данных по учету ВПЛ. Но они не окончательны, потому что ситуация меняется в зависимости от хода военных действий. Многие города и села находятся под постоянными обстрелами врага, поэтому людям приходится принимать решение о выезде.

«Ситуация осложняется тем, что даже при быстром окончании войны многим украинцам некуда будет возвращаться. Потери жилищного фонда в некоторых регионах — это масштабы целых городов», — констатирует руководитель отдела инвестиций и аналитики строительной компании «Интергал-Буд» Анна Анисимова.

Миграция украинцев по стране продолжается: люди ищут регионы, где их семьи смогут чувствовать себя безопасно, насколько это возможно в условиях войны.

По словам Анисимовой, в первую очередь, переселенцы нацелены на столичный регион или западные области. Более безопасными считаются Черкасская, Житомирская области и другие регионы центральной Украины.

Но во многих областях остро возникает другая проблема — поиск работы. Не везде можно обеспечить необходимое количество вакансий для переселенцев. Поэтому, кроме Киева, люди пытаются осесть во Львове, Ивано-Франковске и других городах запада Украины, куда в последнее время релоцировалось немало предприятий, и рынок труда там не намного меньше столичного.

Обживаясь на новом месте, многие переселенцы задумываются о покупке жилья. Те, у кого осталось жилье в прифронтовом регионе, сегодня интересуются возможностью продать его, а вырученные деньги использовать в качестве основы для бюджета на приобретение новой квартиры в более безопасном месте.

Сколько стоит квартира возле линии фронта

На OLX, как и на других профильных ресурсах, выставлены многие квартиры и дома в Херсонской, Запорожской, Николаевской, Днепропетровской, Харьковской областях.

Многие объекты предлагаются с приписками «Срочная продажа», «Супер цена», «Квартира за полцены», что подразумевает немалые скидки. Некоторые квартиры продаются даже с дисконтом до 50% довоенных цен.

И это — цены предложения. Разумеется, процесс поиска покупателя может растянуться надолго. Вполне возможно, придется еще сбрасывать цену. Риелторы говорят: не исключено, что конкретному покупателю придется делать скидки до 30−50% от первоначальной стоимости.

Как рассказал «Минфину» Роман Рябов, владелец харьковской компании «Дельта-Консалтинг», специализирующейся на оценке недвижимости, стоимость квартир в прифронтовых областях снижается ежемесячно примерно на 5−7%.

По его словам, например, в Харькове более половины жилья осенью 2023 года позиционируется в ценовом сегменте $20−40 тысяч. Есть и более бюджетные варианты. Скажем, хрущевки в домах, построенных в 50-х годах прошлого века, или «чешки», которые до войны стоили $25 тысяч, сейчас стоят от $18 тысяч.

Похожие ценники, по словам главы Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Питы, в Запорожье и Николаеве. «Цены на жилье в этих областях упали, по сравнению с довоенными, примерно на 40%», — отметил эксперт. В Херсоне, по его словам, ситуация еще более сложная. «Наши риэлторы там вообще не работают, уехали в другие регионы», — говорит он. То есть продавцам и покупателям приходится искать друг друга разве что по объявлениям.

Похожая ситуация и в населенных пунктах, расположенных в непосредственной близости от линии фронта. Там ценники опустились еще больше. По мнению риэлторов, чтобы иметь реальный шанс продать там недвижимость, цену придется понижать в разы.

Стоимость жилья в более безопасном месте

В более безопасных регионах — областях западной, центральной Украины и столицы — цены на жилье, несмотря на войну, не рухнули.

Если говорить о новостройках, то, как отмечает Анна Анисимова, существенной разницы по стоимости нового жилья в условно безопасных районах не наблюдается.

«Традиционно цены будут отличаться на уровне города-области. К примеру, пригород Киева всегда немного привлекательнее по цене, чем столица. То же во Львове и других городах. Но не стоит ожидать существенной разницы в стоимости. Ключевые ценообразующие факторы — себестоимость и реальный спрос. Именно они влияют на прайсы девелоперов», — объясняет менеджер компании «Интергал-Буд».

Более того, у девелоперов, которые строят сейчас и планируют активную деятельность в будущем, ценники даже пошли в рост. По ее словам, в начале этой осени «Интергал-Буд» провел анализ рынка, сравнив стоимость строящегося жилья с ценами, которые были год назад — в валюте прайс вырос в среднем на 30%.

«Даже те, кто существенно снизил цены в начале полномасштабного вторжения, вернули довоенную стоимость. Объекты низкой строительной готовности тоже дорожают, даже активнее, чем готовые проекты. Новый старт продаж идет по цене, которая соответствует стоимости готовых квартир в данном ЖК с разницей в $200 за квадрат», — говорит Анисимова.

Эксперты считают, что к концу 2023 года цены могут еще подскочить примерно на 10%.

В следующем году жилье в новостройках может еще подорожать. Насколько именно, будет существенно зависеть от спроса и конкретной новостройки. Прежде всего, могут вырасти в цене самые качественные объекты, традиционно пользующиеся наивысшим спросом.

«Речь идет о технологиях строительства и материалах, которые использует девелопер, о локациях и инфраструктуре. Покупатели достаточно требовательно оценивают проекты. Сейчас в фокусе внимания — хороший комфорт-класс. Жилье такой категории в этом году покупают наиболее активно», — отметила Анисимова.

Продать там — купить здесь: какие есть варианты

«Чем ближе к линии фронта, тем дешевле там недвижимость. Причины очевидны — риски, связанные с постоянными обстрелами со стороны врага. Продать жилье в ветхом жилом фонде в непосредственной близости от фронта и купить квартиру в столичной новостройке без доплат невозможно. Но эти средства вполне реально использовать в качестве первого взноса за квартиру при оформлении ипотечного кредита или рассрочки от застройщика», — говорит Анисимова.

Например, двухкомнатная квартира в Николаеве за $23 тыс. вдвое дешевле, чем похожая в Киеве на улице Кирилловской, за которую хотят $46,8 тыс. «Однушку» без ремонта в Черкассах можно приобрести за $16 тыс. Это цены из объявлений на сайтах по продаже недвижимости за октябрь 2023 года. То есть все зависит от того, какое жилье и где именно в прифронтовом регионе вы продаете, и что хотите купить в безопасном месте.

Насколько вообще реально продать недвижимость недалеко от линии фронта? Эксперты говорят, что вполне. По словам Рябова, в Харьковской области рынок недвижимости живой. «Сднлеи есть, хотя, разумеется, их гораздо меньше, чем до войны. Желающих продать гораздо больше, чем потенциальных покупателей. Так что, удастся ли заключить сделку, во многом зависит от готовности владельца торговаться и уступать в цене», — говорит он.

Юрий Пита отметил, что есть сделки также в Запорожье и Николаеве. «В Запорожье они вообще заключаются довольно активно, учитывая статус региона. Точная статистика сейчас закрыта. Возможно, ее обнародует по итогам года Минюст. Но то, что мы видим, позволяет утверждать, что рынки недвижимости в прифронтовых областях точно не остановились», — прокомментировал он «Минфину».

Эксперт рынка недвижимости риелтор Михаил Артюхов добавил, что рынок в прифронтовых регионах значительно оживился после того, как нотариусам разрешили оформлять наследство без территориальной привязки. Например, в Киеве можно оформить наследство на дом где-то в селе под Херсоном или Запорожьем. Многие сразу выставляют такие объекты на продажу и не гонятся за ценой, потому что хотят получить хоть какие-то деньги.

«Продают жилье примерно по $400−500 за квадрат. И даже появляется рынок „документов“, когда продают право собственности на разрушенное жилье. Такса — $50−150 за квадратный метр. На такие предложения тоже есть желающие. Обычно это инвесторы, которые в будущем хотят получить „под документы“ компенсацию от государства», — говорит Артюхов.

То есть продать жилье возле фронта можно, хоть и с дисконтом. И это частично возместит расходы на новое более дорогое жилье в регионах, где нет активных обстрелов. Но как быть с остальной суммой? Люди, которые имеют сбережения, могут покрыть недостачу за свой счет. Тем, у кого их нет, пытается помогать государство. Недавно Кабмин расширил список лиц, способных претендовать на дешевую ипотеку от государства. В список претендентов на кредиты попадают все переселенцы.

Как рассказала Анна Анисимова, кредитные квартиры уже занимают немалую долю в общей структуре продаж. «Например, только компания „Интергал-Буд“ уже провела более сотни продаж в рамках государственной ипотеки „єОселя“», — отмечает она.

При этом «ипотечный» спрос не сильно отличается от обычного: покупатели выбирают просторные 2−3 комнатные квартиры. «Однушки» интересуют, прежде всего, потенциальных инвесторов, рассчитывающих на пассивный доход от их сдачи в аренду. Кстати, рынок аренды в столице уже фактически достиг довоенного уровня, что, как считает Анисимова, будет способствовать увеличению доли спекулятивного капитала на первичке.

В общей сложности на конец октября по программе «єОселя» выдано около 4,3 тысячи кредитов, из них более 1300 — под покупку квартир у застройщиков.

Анисимова рассказывает, что есть также продажи, проведенные полностью или частично на компенсации от государства за разрушенное жилье.

«Например, купили жилье покупатели из Днепра, получившие компенсацию от облсовета за уничтоженное врагом жилье. Мы ожидаем, что количество подобных сделок будет расти по мере выдачи сертификатов за разрушенное жилье в рамках программы «єВідновлення» (их уже можно генерировать в «Дії"-Ред). Покупатель имеет право сам решать, какое жилье покупать за сертификаты. И мы ожидаем, что именно первичка будет пользоваться спросом. В частности, предложения по ремонту от застройщика», — подытожила аналитик «Интергал-Буд».

Что будет с ценами в дальнейшем

Как отметил Юрий Пита, ценовая ситуация на рынках недвижимости в прифронтовых регионах в дальнейшем будет зависеть от нескольких факторов. Главный — ход событий на фронте. Военные успехи ВСУ будут отодвигать саму линию фронта, так что жилье, которое сегодня считается малоликвидным, начнет дорожать.

Еще один фактор, влияющий на ценники — готовность переселенцев возвращаться домой. «Если люди начнут возвращаться, для многих встанет вопрос покупки жилья. Например, вместо того, что было повреждено или разрушено в ходе военных действий. Скажем, переселенцы из сел или райцентров тех же Запорожской или Николаевской областей могут возвращаться в областные центры и покупать там жилье. В таком случае цены будут расти», — говорит Пита.

Если же линию фронта «стабилизируется», то, как отметил Роман Рябов, жилье возле нее может и далее терять примерно 5% стоимости ежемесячно. При этом жилье на более безопасных территориях, особенно в новостройках, будет и далее дорожать. То есть, не исключено, что со временем разница между квартирами «там» и «здесь» будет расти, и чтобы купить жилье в безопасном регионе, придется докладывать сумму побольше.