Как повысить шанс на получение кредита от «єОселя»: 5 советов от банкиров

Кредит получил лишь каждый пятый заявитель

Полномасштабная война повлекла за собой резкое падение спроса на недвижимость и остановила ипотечное кредитование. Спасти ситуацию должна была государственная программа льготного кредитования жилья «єОселя», которая стартовала осенью 2022 года.

Государственная программа фактически перезапустила рынок ипотечного кредитования, который до сих пор держится исключительно на государственной поддержке, поскольку собственного кредитования у банков практически нет. По оценкам банкиров, ипотечное кредитование вне «єОселі» составляет всего от 3% до, максимум, 10%.

Впрочем, планы правительства на «єОселю» были значительно более амбициозными. Только в 2023 году предполагалось прокредитовать покупку 10 тыс. квартир. Но уже второй месяц 2024 года, а поставленной цели так и не удалось достичь.

По данным оператора программы «Укрфинжилье», по состоянию на 14 февраля выдано 7 234 кредита на общую сумму 10,97 млн грн. В то же время, в ведомстве отмечают, что заявок было подано гораздо больше — более 20 тыс.

Такой разрыв в цифрах в «Укрфинжилье» объясняют тем, что подать заявку на «єОселю» можно одновременно в нескольких банках-участниках программы. Поэтому количество поданных заявок иллюстрирует только интерес к программе.

«Очень многие интересуются, тестируют — дадут ли им кредит, или нет. Но конвертация заявок в выданные кредиты — это другой вопрос. Согласно статистике, доля тех, кто доходит до кредитного соглашения, — лишь 15% от количества предварительно согласованных банками заявок в „Дії“», — объяснил глава правления компании «Укрфинжилье» Евгений Мецгер.

Впрочем, банкиры и участники рынка недвижимости называют и другие причины, по которым программа не набирает желаемых оборотов.

Подножка ограничений по возрасту объекта

«єОселю» считают действительно выгодной и доступной ипотекой, но как и у любой государственной программы, у нее есть ряд ограничений. Они касаются как объекта кредитования, так и к заемщика.

Объект должен отвечать определенным требованиям по стоимости, площади, расположению и возрасту. Программой предусмотрено, что стоимость приобретаемого объекта не должна превышать среднюю стоимость жилья по регионам Украины, определенную Минрегионом, умноженную на соответствующие коэффициенты:

• 2 — для населенных пунктов численностью свыше 300 тыс.;
• 1,75 — для населенных пунктов численностью до 300 тыс. человек.

Для Киева, скажем, нормативная стоимость 1 м² составляет 49 528 грн (24 764 грн х 2). То есть если человек захочет купить в кредит жилье площадью 50 м², то его стоимость не должна превышать 2,48 млн грн. За такую цену в столице вполне реально купить квартиру.

К тому же, можно купить и более дорогое жилье, чем это предусмотрено условиями программы. В этом случае заемщику придется оплатить сверхурочную стоимость самостоятельно, добавив эту сумму к первоначальному взносу.

Иными словами, само по себе ограничение по стоимости не является чем-то таким, что может препятствовать распространению программы на широкий круг потребителей.

Нет особых замечаний и по нормативной площади. На одного человека выделяется 52,5 м² для покупки квартир и 62,5 м² для жилых домов, таунхаусов, дуплекса. Дополнительно на каждого члена семьи прибавляют 21,5 м². Возможно, для частных домов это чуть маловато, но для квартир — вполне достаточно. И опять же, лишнюю площадь можно докупить за свой счет.

Вполне логичным является ограничение расположения объекта: он должен находиться на подконтрольной Украине территории, удаленной от активных боевых действий.

А вот с возрастом жилья не так все просто.

«єОселя» под льготные 3%, которая распространяется только на военных, медиков, ученых и педагогов, предусматривает покупку жилья в возрасте до 10 лет. Условием же массовой ипотеки под 7% является жилье не старше 3 лет или которое строит застройщик, аккредитованный банком-партнером. Предложений такого жилья на рынке сейчас маловато. Ведь кто хотел продать, уже продал. К тому же, желающих продавать не так много, ведь продажа находящихся во владении менее трех лет квадратных метров подлежит налогообложению.

Выручить, казалось бы, мог первичный рынок, но и здесь свои нюансы.

Во-первых, заемщики хотят квартиры, в которые можно сразу заехать и жить. На первичном рынке даже уже в готовых комплексах таких вариантов крайне мало. Практика, когда застройщик продает квартиры с ремонтом, сантехникой и даже мебелью, только начинает формироваться.

Во-вторых, чтобы принять участие в программе «єОселя», застройщики должны пройти аккредитацию. Это требует определенной подготовки. Застройщики также говорят, что больше шансов попасть в программу у тех комплексов, которые уже находятся на высокой стадии готовности — от 60% и выше.

Сейчас в «Укрфинжилье» аккредитовано 22 застройщика для покупки строящихся квартир. Для покупателей доступны варианты в 55 ЖК.

В целом, по данным «Укрфинжилья», 71% выданных ипотечных кредитов приходится на жилье на вторичном рынке, соответственно, на «первичку» — всего 29%.

В перспективе рассматривается возможность полностью исключить вторичный рынок из программы и перейти только на первичку. В «Укрфинжилье» считают, что средства должны идти к строителям, потому что строительный мультипликатор для экономики в развитых странах составляет 10−11. То есть одна гривна, запущенная в строительную сферу, дает на выходе 10−11 грн в национальный продукт.

Мотивация достойная, но пока выбор нового жилья для заемщиков остается ограниченным.

Читайте также: Новостройка в ипотеку: сколько платят по ней сейчас и как изменятся условия в 2024 году

Требования к заемщику

Что касается заемщика, то можно выделить лишь несколько важных ограничений, которые, впрочем, тоже не выглядят критическими. Так, участвовать в программе льготной ипотеки могут граждане Украины в возрасте от 18 до 70 лет, у которых нет в собственности недвижимости площадью более 52,5 м² на одного человека и которые не фигурируют в санкционных списках.

Но самым трудным для выполнения потенциальными участниками программы является требование их платежеспособности. Ведь заемщику нужно быть готовым заплатить сразу 20−30% от полной стоимости недвижимости. Плюс иметь постоянный доход, чтобы ежемесячно гасить кредит.

«В первую очередь, банк интересуют доходы и расходы заемщика, в соответствии с этим, и рассчитывается предложение для клиента. Ежемесячный доход должен покрывать расходы клиента, в том числе его будущий обязательный платеж по кредиту, который он хочет оформить. Это важно», — отмечают в пресс-службе Приватбанка.

В целом, банки выставляют схожие требования к платежеспособности заемщиков, за исключением определенных нюансов в подходах к ее оценке.

«Необходимый для получения кредита ежемесячный доход заемщика зависит от многих факторов, таких как: стоимость приобретаемой недвижимости, сумма желаемого кредита и дополнительных ежемесячных расходов (наличие других кредитов, коммунальные услуги и т. п.). Дохода заемщика должно хватать на покрытие этих расходов по кредиту и на покрытие текущих ежемесячных расходов», — комментирует Виктория Антонюк, заместитель начальника управления розничного кредитования Ощадбанка.

Банкиры отмечают, что при определении уровня платежеспособности клиента и, соответственно, возможности получить кредит, учитываются исключительно официальные, документально подтвержденные доходы непосредственно заемщика и членов семьи (супругов).

«Учитываются среднемесячные доходы за последние 6 месяцев для наемных работников, и 12 месяцев, если клиент осуществляет предпринимательскую деятельность», — объяснил Владимир Черненький, директор по розничному бизнесу, член правления AT «Скай Банк».

В Глобус Банке добавляют, что, при рассмотрении вопроса предоставления кредита, учитывается не сугубо доход заемщика, а совокупно всей семьи — жены и мужа.

По расчетам Екатерины Лычаной, начальника управления по работе с партнерами Глобус Банка, средняя сумма кредита по «єОселе» составляет 1,72 млн грн. Как правило, клиенты оплачивают за свой счет 30% от полной стоимости жилья. При оформлении кредита на такую сумму максимальный платеж (тело кредита и %) под 7% составит 17 200 грн. Если кредит выдан под 3%, то ежемесячный платеж будет составлять 11 470 грн, но с каждым следующим месяцем сумма платежа будет постепенно снижаться.

Сегодня, по описанию банкиров, портрет участника программы льготного кредитования жилья «єОселя» выглядит так:

• средний возраст заемщика — 35 лет;
• более 70% заемщиков в браке, у более 50% — есть дети;
• средний доход в месяц составляет около 30 тыс. грн.;
• 75% кредитов по программе оформлено на покупку 1−2 комн. квартир, средняя площадь квартир — 70 м²;
• самая массовая категория — более 40% — военные и силовики, дальше идут медицинские работники и педагоги.

Почему банк может отказать в кредите

В настоящее время кредиты по программе «єОселя» выдают 7 банков: Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Укрэксимбанк, Sky Bank, Глобус Банк, Сенс Банк, еще несколько банков — на стадии интеграции.

Большинство финучреждений утверждают, что доля оформленных кредитов от общего количества полученных заявок достаточно высокая. Так, в банке-лидере по количеству выданных кредитов, Ощадбанке, говорят, что из 3 запросов, поступающих на рассмотрение в банк, 2 запроса реализуются в выданный ипотечный кредит. В Скай Банке средний уровень одобрения заявок клиентов в банке составляет 62%. В Приватбанке этот показатель ниже — 28%.

Участники рынка выделяют две основные причины отказа в предоставлении льготного кредита на жилье. Первая — недостаточная платежеспособность. На эту проблему, среди прочего, обращают внимание также риелторы.

Владелец первого ипотечного агентства недвижимости DODOMU Ирина Шапка говорит, что даже льготным категориям сложно доказать свою способность оплачивать займ.

«Например, у военного или полицейского, который подается на „єОселю“, достаточная зарплата, но если у него двое детей и жена не работает, или в декретном отпуске, тогда на положительный ответ от банка шансов мало», — объясняет она.

По ее словам, банк также хочет знать, насколько стабильными могут быть доходы участника программы в будущем.

Вторым основанием отказа часто становится кредитная история. Если она не в порядке, у клиента есть просрочка на момент подачи заявки, ему кредит «не светит».

«Кредитная история заемщика — очень важный аспект не только для оформления кредита по „єОселе“, но и, в целом, для получения любого кредита. Ведь финансовая дисциплина заемщика по полученным предварительным кредитам является своеобразным индикатором, что и новый кредит заемщик, с большой вероятностью, будет обслуживать без нарушений», — отмечает Виктория Антонюк, заместитель начальника управления розничного кредитования Ощадбанка.

Есть и другие причины, по которым банк может не оформить кредит. Например, по словам Владимира Черненького, банк может отказать в кредитовании конкретной квартиры, выбранной заемщиком, в качестве объекта покупки.

«Банк производит оценку потенциального объекта ипотеки, исследует риски, связанные с покупкой такого объекта предыдущим собственником, основания возникновения права продажи такой квартиры, полномочия продавца. При наличии рисков, связанных с объектом купли-продажи, банки рекомендуют заемщику подыскать другое недвижимое имущество», — отмечает директор по розничному бизнесу, член правления AT «Скай Банк».

Читайте также: В 2023 году цена «квадрата» в новостройках выросла по областям до 35%: что будет в 2024-м

Как повысить шансы на получение кредита

«єОселя» действительно дает возможность получить кредит под самые низкие ставки за всю историю украинского ипотечного кредитования. Поэтому есть немало желающих воспользоваться ею. Чтобы увеличить свои шансы на успех в получении кредита, банкиры советуют следующее:

Прежде всего, следует оценить бюджет доходов и расходов семьи, понять, какую максимальную сумму заемщик может выделить для обслуживания будущего кредита. Как правило, банки считают, что расходы на обслуживание кредитных обязательств по действующим и новым кредитам не должны превышать 50% семейного бюджета заемщика.

Проверить свою кредитную историю. При наличии открытых кредитных лимитов/карт, не используемых заемщиком, закрыть их, поскольку банки принимают во внимание даже потенциальные обязательства. По возможности, максимально погасить текущие кредитные обязательства — в основном, это дорогие потребительские кредиты, кредитные карты.

Обдумать возможность привлечения финансового поручителя, если кажется, что собственных доходов для обслуживания кредита недостаточно. В некоторых случаях банк может предложить заемщикам дополнительные нестандартные варианты. Например, увеличение суммы собственного взноса, дополнительное обеспечение в виде финансовой или имущественной поруки другого лица и т. п.

Рационально подойти к поиску и выбору потенциальной недвижимости для покупки. В случае ограниченного бюджета, лучше рассматривать жилье уже с ремонтом, но в более отдаленных от центра районах города, или в пригороде, где стоимость 1 м², как правило, более доступная.
Также стоит рассмотреть покупку квартиры у застройщиков, учитывая, что все больше появляется на рынке предложений, которые предлагают квартиры с несколькими вариантами ремонтов, в зависимости от выбранного бюджета. Что важно, стоимость такого ремонта от застройщика может быть существенно ниже (в 2−3 раза), чем затраты на самостоятельное приведение жилья в порядок.

Быть максимально откровенным со своим кредитным менеджером и предоставить все соответствующие документы. Сотрудник актуализирует всю необходимую информацию и подскажет, в случае необходимости, перечень дополнительных сведений, которые помогут при согласовании.