Год после запуска рынка земли: итоги и прогнозы на будущее

Обычно года достаточно, чтобы подводить итоги и выделять тенденции на будущее. Однако давать объективную оценку сегодня не так просто, потому что более четырех месяцев рынок работает в режиме военного положения, а два месяца до этого он жил под угрозой полномасштабного вторжения.

О главных достижениях и вызовах рынка за прошлый год, и о прогнозах на будущее «Минфину» рассказал старший партнер Ю Ф Тотум, адвокат Богдан Яськив.

5 достижений рынка земли за год работы

Рынок сельскохозяйственной земли сегодня, фактически, находится в состоянии «анабиоза», где предложение и спрос в режиме ожидания ответа на единственные вопросы: когда и как завершится эта война? Неудивительно, ведь площадь территорий, где ведутся боевые действия, а также временно находящихся под оккупацией, велика. Она охватывает большие массивы земель для товарного сельскохозяйственного производства (Донецкая, Луганская, Харьковская, Запорожская, Херсонская области), где у рынка были достаточно динамические показатели к началу военной агрессии.

Не менее сдерживающим фактором для рынка является потенциальная угроза оккупации близлежащих территорий к зоне боевых действий, что также заставляет игроков занять выжидательную позицию.

Но за время, когда не было фактора войны, мы можем отметить ряд достижений.

1. Наконец-то все желающие владельцы-пайщики смогли продать свои паи, тем самым реализовали правомочие распоряжения как владельцы, которое десятилетиями находилось под запретом (мораторием). Сельхозземля стала полноценным товаром, а пайщик почувствовал себя настоящим собственником, а не «на бумаге».
2. Многие сделки с паями, которые были заключены до старта работы рынка (в условиях «серого» рынка), наконец-то получили возможность завершиться легализацией права собственности для приобретателя.
3. Получили показательную динамику роста цен на землю (по некоторым регионам до $3 тыс. за га), а главное — открытый рынок показал цену, которую готовы платить игроки, и влияющие на нее факторы.
4. Сельхозземля всерьез начала рассматриваться инвесторами как инвестиционный актив, с целью получения пассивной ренты и для перепродажи по более высокой цене (прогнозировался рост стоимости в ближайшие 3 года на 60−80%).
5. Сельхозземля стала полноценным предметом залога.

Два сценария на будущее

Если говорить о будущем рынка, то, безусловно, многое зависит от ответа на поставленные уже вопросы: когда и как завершится война? Как долго она продлится? С какими потерями мы из нее выйдем? Будет ли у украинцев и украинского бизнеса покупательная способность для участия на рынке? Будут ли изменения к законам или референдум для участия иностранцев?

Этот список вопросов можно продолжить, а следовательно, следует говорить о различных сценариях развития событий, основные из которых, — оптимистический и пессимистический прогнозы.

Оптимистический прогноз может реализоваться в случае сочетания ряда факторов.

1. Активная фаза войны продлится еще относительно недолго (до сентября-октября текущего года).
2. Ущерб и разрушения по меньшей мере будут касаться агробизнеса, а площади, засоренные взрывоопасными предметами, будут активно разминироваться.
3. Украина получит гарантию безопасности от повторного нападения агрессивного соседа.
4. Украина получит финансовый план восстановления по программам привлечения инвестиций в агросектор.

При таком развитии событий, скорее всего, у рынка есть шанс на положительную динамику и есть надежда на реальное банковское кредитование под залог сельскохозяйственной земли.

Безусловно, будет высоким спрос на такую землю в западных областях Украины с высокими показателями плодородия и удобной логистической инфраструктурой.

Не исключено, что при таком варианте возможна либерализация рынка для скорейшего участия в нем юридических лиц и бизнеса с иностранным капиталом с целью скорейшего привлечения крупных инвестиций в экономику государства для его восстановления.

Пессимистический прогноз — прямо противоположный. По всей вероятности, цена на землю в большинстве регионов (за исключением удаленных от фронта) упадет, поскольку спроса на такую рисковую землю практически не будет.

Конечно, возможны и комбинированные варианты, где будет пессимистический тренд с некоторыми проявлениями оптимизма. Очевидно, это касается безопасных географических зон на рынке, где риски потерять имущество будут минимальными.

Будем наблюдать, и надеяться на то, что будет реализован положительный сценарий, и мы как можно скорее вернемся к обычному режиму жизни и деловой активности.

Читайте также: Рынок земли: В Украине выросло количество зарегистрированных земельных сделок

На языке цифр

1 июля 2021 года владельцы земельных паев наконец-то получили возможность свободно распоряжаться своим имуществом. Согласно данным Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, с этого времени в Украине было заключено более 105 тыс. сделок касательно более чем 252 тыс. га земли.

Больше всего земельных участков (по суммарной площади) за это время было продано в:

• Харьковской области — 37,1 тыс. га,
• Днепропетровской — 21,8 тыс. га,
• Херсонской — 21,0 тыс. га,
• Кировоградской — 19,7 тыс. га,
• Полтавской — 19,4 тыс. га.

Средняя стоимость 1 га отчужденных земельных участков на 30 июня 2022 года составила 37 819 грн.

Дороже всего стоит земля во Львовской области — 216,8 тыс. грн га и Киевской — 150,6 тыс. грн га. Замыкает тройку самых дорогих Ивано-Франковская область, здесь стоимость гектара в среднем составляет 138,3 тыс. грн.

Больше о том, в каком состоянии сейчас находится украинский агробизнес и выгодно ли инвестировать в земли сельскохозяйственного назначения, эксперты расскажут 5 июля в ходе первого живого митапа «Годовщина рынка земли: инвестиционный климат и возможности для роста».