Без пирамид и с ипотекой: как новый закон изменит первичный рынок недвижимости

Как закон будет защищать инвесторов

Львиная доля рядовых граждан не разбирается во всех тонкостях разрешительной документации и часто может быть обманута недобросовестными застройщиками. О многочисленных аферах с жильем снова вспоминать не стоит, они все хорошо нам запомнились.

Новый же закон предусматривает, что застройщик не сможет продавать квартиры, не имея корректной разрешительной документации, ведь каждая будущая квартира в многоквартирном доме должна быть зарегистрирована в реестре прав Минюста как отдельный объект имущественных прав, а в этот реестр невозможно попасть, если застройщик не получил всех необходимых для строительства разрешений.

Кроме того, авторы документа ожидают, что регистрация каждой отдельной квартиры в реестре Минюста сделает невозможным ее двойные и тройные перепродажи.

Это не все перечисленные новеллы закона в контексте защиты прав инвесторов, но эти, описанные выше, кажутся такими, что в перспективе могут быть достаточно действенными.

Читайте также: Стоит ли брать кредит под залог недвижимости в военное время

Как поможет первичной ипотеке

В настоящее время рынок ипотеки фактически заморожен. К примеру, по имеющейся информации, в июле не было выдано ни одного ипотечного кредита. Со второй половины августа в рамках программы «Доступная ипотека под 7%» единичные кредиты выдавал один банк.

За вторую неделю сентября по этой программе поступило шесть заявок. Есть желающие приобрести жилье в Киевской области, другие рассматривают преимущественно западные области. Одна — Днепропетровская.

По пяти заявкам банк выдал кредит. В то же время, до войны банки хорошо возобновляли ипотечное кредитование, государственная программа тоже демонстрировала хороший результат. К примеру, в 2021 году банки выдали почти 9 млрд грн новой ипотеки, что в 2,4 раза больше, чем в 2020 году.

Что же касается программы «Доступная ипотека под 7%», то с начала действия программы подписано 1 853 договора на сумму 1 576 млн грн. Однако, банки преимущественно кредитовали покупку жилья на вторичном рынке недвижимости: доля заключенных ипотечных договоров в этом сегменте в 2021 году составляла примерно 90% всех новых ипотечных кредитов.

Поэтому так важно работать над кредитованием именно нового жилья. Ведь война обязательно завершится нашей Победой, страну нужно будет восстанавливать. Кроме того, строительство нового жилья — это не только об ипотеке, но и о влиянии на экономику в целом.

Теперь возвращаемся к нашей основной теме.

Права на будущее жилье могут быть ликвидными для банков — отмечу, что, конечно же, при надлежащей защите прав ипотекодержателя и гарантий достройки соответствующих объектов, когда имущественные права в разумные сроки перейдут в надлежащую ипотеку. Когда уменьшатся риски, сегмент кредитования первичного рынка станет более привлекательным для банков и более доступным для людей.

В связи с принятием нового закона вещные права на объекты недвижимого имущества, построенные в будущем, будут рассматриваться как приемлемое обеспечение. Бесспорно, при надлежащей законодательной защите прав ипотекодержателя и минимизации всех рисков.

То есть, если простыми словами: банк будет понимать, что жилье будет достроено, а залог в виде прав на будущий объект недвижимости — недостроенную квартиру — в разумные сроки (в среднем строительство длится 2,5 года) станет полноценным залогом уже в виде конкретного объекта недвижимости.

Ожидается, что Нацбанк на основании закона дополнит требования к оценке кредитных рисков по ипотечным кредитам — залогу/обеспечению и в форме недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства под залог имущественных прав. Это поможет снизить нагрузку на капитал банков и будет способствовать дальнейшему кредитованию первичного рынка ипотеки.

Таким образом, когда закон заработает должным образом, первичный рынок ипотеки станет менее рискованным и для банков, и для клиентов банков, которые привлекли кредитные средства для покупки жилья в новостройке. Ведь будут более защищенными от рисков недостройки объектов строительства.

Читайте также: Льготная ипотека в Украине под 3% стартует с октября — Шмыгаль

Что еще нужно доработать

В то же время, законодатель во время принятия закона не до конца урегулировал особенности ипотеки объектов незавершенного строительства, право на выполнение строительных работ по которым получено до вступления закона в силу. Ведь закон предусматривает возможность распространения его действия и на уже начатые стройки, но по решению заказчика строительства.

Это означает, что новые механизмы защиты инвесторов и ожидаемые смягчения изменения требований НБУ к оценке кредитного риска будут касаться только будущих строек, которые начнутся после вступления закона в силу, и преимущественно не будут касаться объектов, которые сегодня находятся в процессе строительства.

Как следствие, это не ускорит в текущих условиях рынок первичной ипотеки, поскольку застройщики сейчас предпочитают достраивать старые проекты и слабо планируют входить в новые до окончания военных действий и возобновления экономического роста.

В итоге, ожидается, что теперь рынок первичной недвижимости станет более прозрачным, а люди, которые вкладывают средства в строительство своего жилья, более защищенными. Моменты, которые нам следует доработать, покажет практика применения закона.

Читайте также: Юлия Свириденко: семья из 3 человек сможет приобрести в кредит под 7% до 94,5 «квадратов»

Автор:

Председатель БФ «Лига банков» Коробкова Елена