Апарт-отели — что это за недвижимость и какие у нее преимущества

Что такое апарт-отель?

Апарт-отель — это нечто среднее между обычной гостиницей и квартирой, сдающейся в аренду посуточно. В отличие от большинства гостиничных номеров, в апарт-отеле, как правило, есть полноценная кухня и гостиная. Проще говоря, здесь больше простора. И в отличие от арендных квартир, отели предоставляют сопроводительные услуги — ресепшен, уборка, завтраки, трансферы.

В большинстве случаев у такой недвижимости охраняемая территория и есть дополнительные объекты, которые находятся в общем пользовании всех жителей комплекса: ресторан, бассейн, детская площадка, паркинг, сауна, место для барбекю, место для занятий фитнесом и т. д.

Апартаменты — альтернативный вариант инвестирования средств в недвижимость, которая в дальнейшем будет приносить стабильный арендный доход.

Ресепшен, уборка — кто будет этим заниматься?

Отелем занимается управляющей компанией. Она привлекает гостей, заполняет апартаменты, а также занимается всей операционной деятельностью: от уборки номеров до косметического ремонта. Ее вознаграждение и расходы на поддержку функционирования гостиницы покрываются из денег, полученных от аренды. Далее прибыль распределяется между владельцами апартаментов, в зависимости от доли в проекте, то есть площади/количества номеров в собственности.

И почему это может быть более интересно, чем покупка квартиры?

По нескольким причинам.

Во-первых, это действительно пассивный и комфортный доход. Идеальный вариант для тех, кто хочет избежать забот арендного бизнеса: поиск жильцов, реклама, обслуживание апартаментов и инфраструктуры. Инвестор заключает договор с управляющей компанией, которая все это берет на себя. Единственная задача инвестора — получать деньги. Остальными организационными и операционными вопросами занимаются профессионалы.

Во-вторых, это надежный и понятный источник дохода. Потому что апарт-отели строятся в локациях с развитой инфраструктурой или вблизи достопримечательностей. Иными словами, в местах с большим потоком посетителей или туристов. В качестве примера — два апарт-комплекса на западе Украины, которые строит компания SENSAR Development: Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче, недалеко от горнолыжного курорта Буковель, и Smart House в историческом центре Львова.

В-третьих, кроме аренды, вы также зарабатываете на росте стоимости квадратного метра и ежегодно повышающейся индексации арендной ставки.

Строительство Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче

Сколько стоят апартаменты, и от чего это зависит?

Как и в случае с покупкой жилья, стоимость апартаментов зависит от нескольких факторов: локация, этажность, вид из окна, общая площадь и наличие кухни. Все это оказывает влияние на дальнейшую стоимость аренды апартаментов и их окупаемость.

Стоит отметить, что квадратный метр в доходной недвижимости всегда дороже, чем в жилой, потому что она гарантирует более стабильную прибыль и быстрее окупается.

Давайте снова на примерах. В апарт-комплексе Smart House на сегодняшний день самая низкая цена за квадратный метр составляет $1800, тогда как средняя стоимость жилищного фонда в новостройках Львова — $1500. Апартаменты здесь стоят от $37 269 до $109 186. Сейчас SENSAR Development ожидает сертификат о вводе комплекса в эксплуатацию и проводит работы по благоустройству территории. Запуск гостиницы в работу запланирован на ІІ квартал 2024 года.

Ненамного меньше минимальная стоимость «квадрата» в Smart Hill & WOL by Ribas, что в Яремче — $1700. Но здесь сделать сравнение с первичным рынком сложно, потому что его в городе пока нет. Стоимость апартаментов варьируется от $23 392 до $102 621. Комплекс должен заработать в I квартале 2025 года. Уже построены все 11 этажей, идет процесс установки окон, и начались фасадные работы.

Что входит в объявленную стоимость апартаментов? Как, наприклад, насчет ремонта?

Как правило, объявленная стоимость включает базовую комплектацию: стартовая штукатурка, стяжка, энергосберегающие окна и двери, коммуникации к входу в апартамент и все счетчики (вода, электричество, тепло). Стоимость чистового ремонта оплачивается дополнительно. В SENSAR Development это около $720 — $800 за кв.м, в зависимости от проекта.

Как выбрать апартаменты? На что обращать внимание в первую очередь?

В первую очередь, стоит обращать внимание на локацию и внутреннюю инфраструктуру проекта, поскольку это играет роль при выборе гостиницы потенциальным клиентом. К примеру, наличие отдыха или рекреационных зон, СПА или ресторана на сегодняшний день является приоритетным пожеланием рядового арендатора/туриста. А уже при выборе конкретного апартамента нужно отталкиваться от своих возможностей и пожеланий. Учитывая, что прибыль будет зависеть от общей загрузки гостиницы, доход в любом случае будет приносить каждый апартамент. Однако, самые большие дивиденды будут от апартаментов большей площади, поскольку стоимость аренды у таких выше. Также дороже апартаменты на высоких этажах с хорошими видовыми характеристиками.

Как делится прибыль от коммерческого использования апартаментов?

Вот расчет прогнозируемой доходности апартамента в комплексе Smart House площадью 24,6 кв.м и стоимостью в $61 254, с учетом операционных расходов и ориентировочной окупаемостью инвестиции.

Когда инвестор начинает получать доход: сразу после коммерческого запуска объекта или спустя какой-то срок?

Доход начисляется сразу после запуска работы отеля. Но для отладки всех процессов возможен непродолжительный тестовый режим работы (1−3 месяца).

Какими документами подтверждается право собственности на апартаменты?

Объясняем на примере комплексов SENSAR Development. Первоначально клиент оформляет с компанией предварительный договор. Затем, после ввода объекта в эксплуатацию, с ним заключается основной договор купли-продажи, который является основанием для регистрации права собственности по нему, и выписка из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Все государственные регистрационные действия совершает нотариус.

Дает ли право собственности на апартаменты возможность прописаться/зарегистрироваться в них?

В апартаментах можно жить, сдавать их в аренду, использовать по своему усмотрению, но возможности прописаться в них пока нет. Возможно, в будущем по этому поводу в законодательство будут внесены изменения.

Smart House во Львове

Как долго можно проживать в своих апартаментах?

Это согласовывается в договоре с управляющей компанией. Например, в комплексе Smart Hill & WOL by Ribas, что в Яремче, у инвестора будет 19 дней для собственного проживания/отдыха, во львовском Smart House — 21 день. Управляющая компания определяет данные сроки на основе высокого/низкого сезона. Дни высокого спроса приоритетны для заселения потенциальных клиентов/туристов, поскольку они будут приносить большую прибыль как оператору, так и инвестору. Есть отдельные условия, когда инвестор может попросить об увеличении количества дополнительных дней, заранее предупредив оператора, при этом оплачивая 50% стоимости номера. Возможно также увеличение срока проживания по уважительным причинам (например, лечение).

Как насчет дальнейшей продажи апартаментов? Поиск покупателя — личное дело инвестора, или в этом процессе как-то задействован застройщик или управляющая компания?

Аналогично, как с классическим жильем, владелец апартаментов может найти покупателя на них самостоятельно, а может обратиться за помощью к застройщику. В SENSAR Development есть отдел Sensar Resale, осуществляющий качественную фотосъемку, продвижение и юридическое сопровождение такого соглашения.