6 главных ошибок наших инвесторов при покупке недвижимости за границей

За годы работы с курортной недвижимостью в Испании, Турции, на Бали и других странах я регулярно вижу одинаковые сценарии поведения инвесторов. Эти ошибки повторяются независимо от бюджета или опыта покупателя и напрямую влияют на результат инвестиции.

Ошибка 1: ожидание, что рынок недвижимости за границей работает по тем же принципам, что и в Украине

Инвестор исходит из знакомой логики стандартов жилья, структуры сделки и правил взаимодействия с продавцом. На практике каждая страна имеет свою правовую систему, регуляторную среду, подход к застройке, эксплуатации жилья и структуру спроса.

Даже базовые вещи, такие как технические стандарты дома или подход к содержанию жилья могут существенно отличаться в зависимости от климата и местных норм. Когда инвестор оценивает зарубежный рынок через знакомые ориентиры, он неправильно оценивает риски, ликвидность и потенциал объекта на этапе выбора.

Читайте также: На фоне проблем с электричеством и теплом в Киеве дешевеют квартиры

Ошибка 2: непонимание формы права собственности

В разных странах структура владения недвижимостью может принципиально отличаться от обычной европейской модели полной собственности. К примеру, во многих странах Азии, в частности на Бали или в Таиланде, иностранцы часто получают не право собственности на землю, а долгосрочную аренду участка по модели leasehold.

В такой системе инвестор владеет объектом только в течение определенного срока обычно 25−30 лет, тогда как сама земля остается в собственности лендлорда. Это другая структура актива, другой горизонт инвестирования и другая модель капитализации.

Без понимания юридической природы право собственности инвестор не может корректно оценить ни долгосрочную стоимость актива, ни риски сделки.

Ошибка 3: неправильные ориентиры по стоимости недвижимости

Многие инвесторы оценивают зарубежную недвижимость через ценовую призму в своей стране. Например, формируют ожидания по стоимости квадратного метра, сравнивая его с ценами в крупных украинских городах, и на этой основе определяют, что дорого или выгодно.

Однако в курортных регионах цены формируются другими факторами: туристическим потоком, ограниченностью прибрежной застройки, международным спросом, налоговыми условиями и потенциалом арендного дохода. Поэтому объект у моря может стоить как значительно дороже, так и дешевле ожиданий инвестора, сформированных на другом рынке.

Без понимания локальной экономики ценообразование оценка инвестиционной привлекательности становится случайной.

Ошибка 4: покупка без глубокого понимания рынка и реального опыта жизни в стране

Распространенное заблуждение — принятие решения о покупке после короткого знакомства со страной или на основе нескольких поездок на отдых. Опыт туриста создает только общее впечатление и не дает понимания того, как работает рынок недвижимости и как выглядит повседневная жизнь в конкретной локации.

Чтобы корректно оценить объект и его перспективы, важно понимать среду, в которой он существует: инфраструктуру района, сезонность, расходы на содержание жилья, работу сервисов, особенности спроса и реальный ритм жизни. Без этого инвестор фактически покупает объект, не имея полного представления о том, что он получает.

Особенно это касается покупки недвижимости для проживания. В таком случае целесообразно сначала пожить в стране некоторое время не как турист, а как резидент, арендовать жилье, исследовать разные районы и только после этого принимать решение о приобретении. Такой подход позволяет избежать эмоциональных решений и уменьшает риск ошибки при выборе локации или самого объекта.

Читайте также: Бали, Турция, Испания и Занзибар: где покупать недвижимость в 2026 году

Ошибка 5: смешение инвестиционной логики с личными предпочтениями

Во время инвестиционной покупки многие руководствуются субъективными критериями. Объект выбирают по принципу «нравится или не нравится», оценивают дизайн, вид из окна или собственный комфорт, хотя эти факторы не всегда имеют значение для доходности.

Инвестиционная недвижимость оценивается по другим параметрам: ликвидности, стабильности арендного спроса, потенциала роста стоимости и прогнозируемого дохода. Объект может не отвечать личным вкусам инвестора, но оставаться эффективным финансовым активом.

Когда инвестор подменяет денежный расчет эмоциональной оценкой, он рискует утратить главную мишень инвестирования как инструмент сохранения и приумножения капитала.

Ошибка 6: неправильная работа с локальными брокерами и профессиональным сопровождением соглашения

Еще одно распространенное заблуждение заключается в неправильном понимании того, как работает система посредников на зарубежном рынке. Часть инвесторов пытается проводить сделку самостоятельно или обращается напрямую к продавцу или застройщику, ожидая сэкономить на комиссии или получить лучшую цену.

На зрелых рынках недвижимости, в частности, в Испании, модель работы построена иначе. Цена объекта обычно едина для всех покупателей, а вознаграждение агентству платит продавец или застройщик. Это означает, что работа через брокера не повышает стоимость недвижимости для инвестора, но обеспечивает полноценное сопровождение сделки, проверку объекта, контракта и юридических деталей. Ожидание получить скидку при прямой покупке часто не оправдывается, поскольку система продаж девелоперов уже предусматривает работу через партнерские агентства.

В то же время, покупка недвижимости за рубежом требует участия локальных брокеров и юристов, работающих в конкретной правовой среде, знающих практику сделок и сопровождающих процесс в соответствии с местным законодательством. Важно также, чтобы такие специалисты понимали специфику инвестора, в частности, вопрос происхождения средств, валютных расчетов, налогового регулирования и финансовых процедур, с которыми сталкиваются украинские покупатели. Без такого сопровождения инвестор вынужден самостоятельно решать значительную часть операционных вопросов, что повышает риски и усложняет сам процесс инвестирования.

В заключение отмечу: международный рынок недвижимости вознаграждает не интуицию, а подготовку. Чем сложнее рынок, тем дороже стоят простые ошибки.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий