Что лучше: купить квартиру в столице или положить деньги на депозит

Будет лишь дорожать?

Эксперты разделились на два лагеря в части прогнозов изменения цены на жилье. Если часть убеждены, что «будет только дорожать», то другие — не видят для этого оснований. У каждой стороны есть свои рациональные аргументы.

К примеру, в пользу инвестиций в недвижимость говорит существенное удорожание материалов и затрат на работы. Поскольку эта тенденция не останавливается, можно ожидать, что в последующие годы цена за квадратный метр будет еще выше.

«Стоимость строительных материалов значительно увеличилась из-за инфляции, логистических трудностей и ограниченной доступности ресурсов. Например, повышение цен на материалы составило около 35−45%, по сравнению с довоенными уровнями», — отмечает риелтор Виталий Шокал. А по оценкам строительной компании Gazda, с начала полномасштабного вторжения ежегодно стоимость материалов и строительно-монтажных работ росла по меньшей мере на 15−17%.

Второй фактор, толкающий рынок недвижимости вверх, — это ограничение предложения. Из-за рисков снизилось количество тех, кто может или хочет купить квартиру, особенно на раннем этапе строительства. Как следствие — девелоперы менее охотно начинают новые проекты, а решаются на это в основном крупные компании, у которых есть финансовые резервы. Как отмечает глава Ассоциации девелоперов Евгений Фаворов, при нынешних темпах работ, чтобы обеспечить жильем только тех украинцев, которые его потеряли из-за войны, понадобится не менее 20 лет.

Также к удорожанию недвижимости приводит переезд большого количества людей из прифронтовых территорий. «В результате военных действий многие украинцы переезжают в западные области и крупные города, такие как Киев или Львов, что создает повышенный спрос на рынке», — отмечает Виталий Шокал.

Позитивно на рынок должно повлиять и завершение войны, когда многие потенциальные инвесторы начнут тратить деньги, которые сейчас пытаются аккумулировать. «Первые годы после нашей победы дефицит квадратных метров будет существенным — отложенный спрос есть, и у него накопительный эффект, поэтому потребность в жилье останется у многих граждан», — убежден управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский.

Цена пойдет вниз?

У стороны, отстаивающей падение цен на недвижимость, тоже достаточно своих аргументов. Самый первый из них — это низкий спрос, который к тому же продолжает снижаться. В частности, по данным опроса маркетплейса OLX Недвижимость, в прошлом году спрос на покупку жилья снизился на 3,1%.

Как отмечает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха, перспектив для роста цен на квартиры в Украине нет, поскольку спрос остается невысоким. «Сегодня все в ожидании перемен: что будет происходить на фронте, будут ли переговоры. Да, мы видим, что развивается западная часть Украины — там жатва. Но цены там не растут уже год, потому что покупателей нет», — отмечает она.

Второй фактор, которого опасаются эксперты, — эскалация боевых действий. В агентстве недвижимости Маяк отмечают, что, в случае окончания войны, цены могут существенно вырасти, но, при обратном сценарии, покупатели будут рассчитывать на высокие скидки. Особенно сложной может оказаться ситуация на вторичном рынке.

Дополнительная проблема для отечественного рынка недвижимости — трудности с ипотекой. Сейчас она держится в основном на государственной программе «єОселя», но для полноценного развития рынка этого недостаточно.

Чему нас учит история

На самом деле никто не может однозначно сказать, какие аргументы окажутся верными. На рынке всегда действует большое количество факторов. Решение, покупать ли недвижимость, зависит от убеждений и ожиданий каждого конкретного инвестора. Однако мы можем посмотреть, как рынок менялся за последние годы.

Информацию о колебаниях цены на жилье в Киеве, начиная с 2000 года, собирает Агентство недвижимости Благовест. Чтобы максимально корректно сравнивать данные с нынешней ситуацией, редакция взяла среднюю цену квадратного метра жилья за август каждого года.

Как оказалось, ниже всего оно стоило в 2000 году — всего $410 за квадратный метр. Далее стоимость недвижимости росла на протяжении восьми лет, иногда совершенно невероятными темпами — на 80% годовых.

В 2008 году цена достигла своего пика в $3,83 тыс., а дальше ее резко подкосил мировой финансовый кризис, и цены на недвижимость в столице падали четыре года подряд. Как только рынок смог оттолкнуться от дна, началось российское вторжение в Крым и на Донбасс, что привело к новому обвалу. В этот раз рост вернулся в 2018 году, но снова длился недолго — до полномасштабного вторжения.

Сейчас цена кв.м в Киеве составляет в среднем 2,13 тыс. Исходя из этой тенденции, однозначно определить выгодность инвестиций в недвижимость невозможно — все будет зависеть от того, какой год мы будем брать для сравнения.

Если бы нашей целью было доказать, что инвестировать в недвижимость выгодно, мы, конечно, сравнили бы сегодняшнюю цену с 2000 годом. Тогда за $20 тыс. можно было бы купить квартиру площадью около 49 кв.м, и по сегодняшним ценам она стоила бы $103,9 тыс. То есть она подорожала бы более чем в 5 раз.

При этом, если бы мы хотели продемонстрировать рискованность инвестиций в «метры», то для сравнения взяли бы 2008 год. Тогда за $100 тыс. можно было купить небольшую квартирку площадью около 26 кв.м. Сейчас она стоила бы ориентировочно $55,62 тыс. То есть подешевела бы примерно в два раза.

Конечно, эти цифры достаточно условные, поскольку не учитывают старение зданий, улучшение или ухудшение привлекательности района, но позволяют понять общую тенденцию, куда движется рынок.

«Слепые» инвестиции

Мы сейчас можем легко просчитать выгодность тех или иных инвестиций в прошлом, ведь мы видим все предварительные данные. Однако инвестор всегда совершает покупку, не зная, куда пойдет рынок. «Минфин» решил поставить себя на место такого инвестора. Мы попросили ChatGPT назвать нам случайный год среди тех, за которые у нас есть статистика. Выбор И И пал на 2017 год.

В том же году завершалось падение после начала войны на Донбассе, цена метра в Киеве была $1,52 тыс. Допустим, инвестор тогда купил квартиру за $100 тыс., ее площадь почти 66 кв.м. Сейчас эта недвижимость стоит $2,13 тыс. за «метр», а вся квартира — $140 тыс. Актив подорожал на 40%.

В гривне квартира тогда стоила 2,557 млн грн. А сейчас в национальной валюте цена выросла до 5,776 млн грн, ведь гривна существенно девальвировала.

Для начала сравним доходность с гривневым депозитом. Данные о средних ставках с того времени хранятся на сайте «Минфина». Допустим, мы разместили вклад на 2,557 млн грн и проценты капитализировали. Ставка в эти годы колебалась от максимальной 15,71% до минимальной 8,59%. По результатам размещения депозита, у нас сейчас оказалось бы на счете 6,56 млн грн, что почти на 800 тыс. больше, чем цена квартиры в национальной валюте.

Конечно, здесь есть определенное упрощение расчетов, ведь мы не учитываем налогообложение дохода из депозитов, но, с другой стороны, инвестор мог бы держать средства не на средней доходности, а искать самую высокую. Или заменить депозиты на ОВГЗ, у которых более высокая ставка и они не облагаются налогом. Поэтому в целом можем сделать вывод, что гривневый депозит (или ОВГЗ) переигрывает столичную недвижимость.

Теперь посчитаем, сколько бы принес депозит в долларах, если бы мы разместили на нем $100 тыс. Средняя ставка за это время колебалась от 3,75% до 0,81%. Из-за невысокой доходности на сегодняшний день мы имели бы $116,2 тыс. Таким образом, в долларах инвестиция в квартиру оказалась более прибыльной.

Сравним также доходность с американским фондовым рынком. Самый простой способ инвестировать в него — купить ETF, который ориентируется на индекс S&P 500. В августе 2017 года индекс составлял 2 476 пунктов, а сейчас 6 617. То есть вырос в 2,67 раза. Соответственно, наши $100 тыс. превратились бы в $267 тыс. А это ощутимо больше стоимости квартиры.

Золото в августе 2017 года стоило $1 322 за унцию, а сейчас — $3 703. Соответственно, металл подорожал в 2,8 раза, а наши деньги, инвестированные в него вместо столичной квартиры, превратились бы в $280 тыс.

Читайте также: Квартира с рассрочкой: что предлагают застройщики и как выбрать выгодный вариант

Таким образом, если сравнивать цену с 2017 годом, то квартира в Киеве опережает депозит в долларах, но уступает гривневым вкладам, американскому фондовому рынку и золоту. Конечно, из этого мы не можем сделать вывод, какой актив лучше покажет себя в будущем, но это дает нам понимание, как могут соотноситься их доходности.

Автор:

Журналист Олексій Писарев

Пишет на темы: Инвестиции, фондовый рынок, forex, макроэкономика