Рынок земли в Украине: стабильность, несмотря на войну

На момент запуска земельной реформы в июле 2021 года в Украине было 27,5 млн га аграрной земли, которой владели 7−8 млн человек. Люди получили участки в пользование после разделения на паи земель бывших колхозов в 1994—1995 годах, но полноценно распоряжаться ими не могли. Продажа была под запретом. Официально, но не в действительности. Продать можно было с помощью разных схем и, к тому же, по довольно низкой цене, потому что рынка не было.

Хотя и с ограничениями, но он открылся. Сегодня землю до 100 га могут покупать только физлица-граждане Украины, но на рынке уже начали выстраиваться цивилизованные правила игры. Игроки поняли, что инвесторы будут делиться на две группы: людей из аграрной сферы, которые знают все детали этого бизнеса, и людей, далеких от сельского хозяйства, которые хотели бы вложить деньги в землю и зарабатывать на этом. Второй категории однозначно нужна помощь в процессе инвестирования, поэтому с запуском рынка появился ряд компаний, готовых ее оказывать. Они занимаются поиском участков, их оценкой и документальным оформлением сделок. Это могут быть как маркетплейсы, которые просто связывают продавцов и покупателей. А могут быть управляющие компании, которые после покупки земли их клиентами берут ее в управление, и потому заинтересованы в эффективном ее использовании. В частности, такую модель бизнеса выбрала для себя компания «Твое коло», которая за два года земельной реформы помогла инвесторам приобрести около 2 300 участков, которые затем взяла в управление. Ее общий земельный фонд составляет около 7 000 га.

«У инвестиции в землю есть две составляющие доходности, — объясняет Андрей Усенко, сооснователь „Твое коло“. — Первая — гарантированная, от предоставления участка в аренду, которая по разным сделкам может варьироваться от 4% до 8% годовых после налогообложения. А вторая — это прогнозируемая годовая доходность от капитализации земли, которая, по оценкам разных экспертов, может составлять от 15 до 25% годовых в долларах США».

Рост стоимости земли в Украине в среднем на уровне 20% эксперты смоделировали на примере соседних с Украиной стран — Польши, Чехии, Румынии, Болгарии, Литвы, где рынок аграрной земли развивался именно по такому сценарию после открытия. И как покажет дальнейшее развитие событий, даже несмотря на войну, эти прогнозы оправдались.

Но поначалу мгновенного ажиотажа на рынке земли в Украине не наблюдалось. Все было в новинку, продавцы и покупатели присматривались друг к другу. Активно действовать рынок начал с декабря 2021 года. Тогда за месяц, по данным Киевской школы экономики (KSE), в землю был инвестирован почти миллиард гривен.

А в целом, в 2021 году, по информации Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, было зарегистрировано 27 696 соглашений по купле-продаже аграрной земли. Самым большим спросом пользовались участки в Харьковской, Кировоградской и Херсонской областях.

Рынок земли во время войны

С началом полномасштабной войны были закрыты реестры, потому никакой активности на рынке земли не было. Восстановление началось в мае 2022 года, когда было продано 874 участка. Многие земли выставлялись на продажу в прифронтовых зонах, где цена гектара уменьшилась.

«Рынок у нас, если сравнить темпы, просел в 3−4 раза в отдельных зонах, — говорит Руслан Яковенко, руководитель платформы LandInvest. — Рынок предложений, конечно, увеличился в Харьковской, Черниговской, Сумской областях. Полтавская, Черкасская области — меньше предложений. Чем западнее, тем предложений в количестве меньше».

Возобновление интереса к инвестициям в землю началось с лета 2022 года, выросло до конца года и активизировалось еще больше в первой половине 2023 года. Если за прошлый год, по данным Минагрополитики, было заключено 23 122 соглашения купли-продажи аграрной земли, то за первое полугодие 2023 года — 18 215.

География продаж сместилась с юга и востока в центр и на запад. Сейчас самым большим спросом пользуются земли в Винницкой и Хмельницкой областях. Их цена за полгода выросла, по словам Яковенко, до 30%. «А начиная с лета, мы наблюдаем активный возврат интереса инвесторов к Полтавской, Сумской и Черниговской областям», — добавляет Андрей Усенко из «Твое коло». То есть даже в тех регионах, где велись активные боевые действия и земля испытала влияние войны.

По данным Минагрополитики, за два года земельной реформы было продано всего 1% сельскохозяйственных угодий, то есть 0,5% в год. Эти цифры значительно отстают от начальных прогнозов еще до открытия рынка: тогда считали, что будут продаваться от 3 до 15% аграрных земель в год.

В целом, можно констатировать, что украинский рынок земли, большую часть времени функционирующий в условиях войны, показал большую устойчивость. Цены на землю в среднем повысились на 20%, как и предполагалось.

Прогнозы по развитию рынка земли

До конца 2023 года и дальше интерес к покупке земли будет только увеличиваться, считают участники рынка. Рынок земли является рынком продавца, и таким будет и в будущем, уже сейчас спрос на земли в центральной части Украины в два-три раза превышает предложение.

С лета 2023 года люди начали покупать и плодородные земли, пострадавшие от войны в Черниговской, Сумской и части Харьковской области. До войны цены на них были одними из самых высоких, и их нельзя было купить, потому что никто не продавал. Сейчас из-за рисков войны предложений там стало больше.

«Там действительно качественные черноземы, есть крупный агропроизводитель, который уже почти на 95% восстановил свой земельный банк и даже собрал хороший урожай в 2023 году, — отмечает Андрей Усенко. — При этом стоимость гектара земли существенно ниже, чем в центральных регионах».

Еще больше рынок оживится, когда с 1 января 2024 на него выйдут украинские юридические лица и можно будет покупать до 10 тысяч гектар. Но самым значимым фактором для его активизации станет победа в войне.

Покупка земли является одним из консервативных видов инвестирования наряду с недвижимостью. Но, в отличие от последней, земля является более надежным активом. Она не нуждается в постоянных дальнейших инвестициях в ремонты, ее не так просто уничтожить во время боевых действий. В случае с землей вообще нет амортизационных расходов, что присуще практически всем остальным активам. Покупатель становится ее владельцем сразу, в отличие от покупки недвижимости на этапе котлована. Кроме того, вопросов по обслуживанию земельного актива сейчас не возникает, поскольку уже сформировался рынок управляющих компаний с наработанной репутацией в сфере агробизнеса.

Еще одним преимуществом инвестиций в землю является то, что она — основа аграрного бизнеса, который в Украине ориентирован на экспорт и менее зависим от внутреннего состояния экономики и инфляции в стране. «В отличие от недвижимости, агро не привязан к внутреннему состоянию в экономике. Цены на отечественные продукты питания обладают паритетом к импортным ценам. Даже если экономика пойдет по самому худшему сценарию, экспортная выручка аграриев привязана к валюте. Сочетание надежности и высокой капитализации делают землю сегодня очень привлекательным активом для инвестирования», — считает Андрей Усенко.

«Без доступа к земельным ресурсам не будет больших инвестиций в многолетние проекты. Каков был один из аргументов для запуска рынка земли? Это то, что на арендованных землях сегодня нельзя реализовать долгосрочные проекты, например, по глубокой переработке сельхозпродукции. <…> Поэтому иностранные и отечественные инвесторы не были готовы вкладываться в длительные проекты. Из-за большого количества зерна, которое мы собираем, аграрная отрасль действительно является одним из лидеров в структуре экономики. Но добавленная стоимость — она не в зерне, а в переработке», — считает заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины Денис Башлык.

Уже сейчас фермеры начали активно инвестировать в долгосрочные проекты, в частности, в создание садов. Этому способствовал и запуск правительственной грантовой программы «єРобота» на развитие теплиц, садов и виноградников с 1 июля 2022 года. По информации Минагрополитики, уже за год работы программы было заложено 2 500 га новых садов, тогда как раньше в среднем за год в Украине создавалось 1 100 га новых садов.

По прогнозам, агробизнес будет все больше развиваться в сторону переработки. На сегодняшний день 80% украинского агроэкспорта составляет сырье. Поэтому фермеры значительно теряют в прибыли. По подсчетам экспертов, даже частичная переработка 30−50% этих объемов приведет к годовому увеличению валютных поступлений более чем на $30 миллиардов.

Рост доходов фермеров будет прямо влиять и на цену земли. Поэтому сейчас очень благоприятный момент в ее инвестирование. «Я уверен, что рынок земли ждет дальнейшая либерализация, постепенное уменьшение искусственных барьеров и привлечение новых игроков, а значит и инвестиций. Украинская сельхозземля еще будет стоить дороже, чем в Польше», — резюмирует Андрей Усенко из «Твое коло». Открытие в 2024 году рынка для юридических лиц, по его словам, даст развитию рынка большее ускорение. Ведь уже сегодня в его компанию обращаются как отечественные, так и иностранные инвесторы, которые хотят инвестировать в землю в больших объемах. И война их не останавливает.