Новая эра девелопмента, или Как война меняет подходы к жилищному строительству

Переоценка ценностей

Война в Украине продолжается с 2014 года, но только после полномасштабного вторжения российской армии украинцы осознали: большинство построенных жилых домов оказались не подготовлеными для защиты населения во время террористических актов россии.

«Недавно мы с коллегами решили посетить частную и дорогую застройку в пригороде Киева, где продаются дома и таунхаусы стоимостью от $400 тыс до $1,5 млн. Красивые здания, отличная архитектура, но нас интересовало другое: есть ли там подвалы для хранения вещей и бомбоубежища. Нам ответили, что такое не предусмотрено, — делится наблюдениями соучредитель и СЕО компании LEV Development Capital Александр Островский. — Сегодня в Украине большинство как частных, так и многоэтажных домов не обеспечивают необходимую безопасность в условиях постоянной угрозы. Даже среди тех, что были построены уже после вторжения в 2022 году».

По его мнению, огромное количество недвижимости, которое было спроектировано и создано до полномасштабной войны, сегодня стало не актуальным. К примеру, большие жилые комплексы без подземных паркингов, которых сегодня достаточно много.

С этим мнением согласны и в Ассоциации западноукраинских застройщиков. «Еще с конца 90-х — начала 2000-х, в Украине начался процесс удешевления строительства, что, в свою очередь, способствовало отказу или полному игнорированию на уровне государства надлежащего строительства и поддержки функционирования системы объектов гражданской обороны. Практика игнорирования этого блока мер продолжалась и продолжается, в частности, например, относительно существующих укрытий», — утверждают в Ассоциации.

«Вопрос о факторе безопасности ставит каждый третий покупатель сегодня. Причем это касается как защиты от ракетной опасности, так и энергетической безопасности: оптимизации жизнедеятельности комплекса на случай веерных отключений или длительных аварий в энергетической системе», — констатирует обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

Спрос на безопасное и удобное жилье на рынке формируют и украинцы, которые возвращаются из-за границы, привозя с собой опыт жизни в развитых странах. По данным исследования Гражданской сети ОПОРА, почти за полтора года с начала полномасштабной войны было зафиксировано 20,64 млн выездов из Украины и 14,34 млн въездов.

То есть большинство украинцев все же возвращаются. Это люди, стремящиеся жить и работать в родной стране, восстанавливать ее. У них была возможность пожить в других условиях и они понимают, как развитые страны обеспечивают комфорт, удобство и безопасность жилья для своих граждан. И они уже делятся этим опытом с другими, формируя спрос на современное, удобное и безопасное жилье в Украине.

«Эти люди довольно долго проживали в развитых странах, получая новый опыт жизни. Теперь они сравнивают свои жилые комплексы с самыми лучшими проектами мировых мегаполисов, таких как Барселона, Мюнхен, Лондон, Нью-Йорк и Лос-Анджелес. Они будут формировать новое представление о качестве жизни, комфорте и, безусловно, безопасности. Это станет новыми требованиями к современным жилищным комплексам. Но не все застройщики сейчас готовы об этом говорить», — говорит Островский.

Факт в том, что рынок недвижимости предстал перед новыми реалиями. Жилье перестает быть просто инструментом хранения средств. Украинцы адаптируются к условиям жизни во время войны. Они начинают анализировать и оценивать квартиры по значительно более широкому спектру критериев, нежели по количеству имеющихся в ней квадратных метров. Вопросы безопасности и комфорта выходят на первый план. И будущее за теми застройщиками, которые поймут это первыми и смогут создать для жителей соответствующие условия для комфорта и защиты.

Щоб впоратись з цими викликами ізраїльтянам довелося створити концепцію будівництва, яка відповідає їх суворим реаліям. Останні, на жаль, сьогодні актуальні й для України. Це підхід, заснований на багаторічному досвіді життя під обстрілами. Він постійно вдосконалюється і точно буде корисним для українських законодавців та забудовників. Ось декілька його головних принципів.

Полезный опыт Израиля

По мнению директора израильской строительной компании BIM Leaders Алекса Затульского, которую он высказал в Варшаве на ежегодном Украинско-Израильском Инновационном Саммите, Украина сегодня — это Израиль 50 лет назад: еще со слабой защитой, но пониманием необходимости адаптироваться к жизни в состоянии войны.

Чтобы справиться с этими вызовами, израильтянам пришлось создать концепцию строительства, которая отвечает их строгим реалиям. Последние, к сожалению, сегодня актуальные и для Украины. Это подход, основанный на многолетнем опыте жизни под обстрелами. Он постоянно совершенствуется и точно будет полезен украинским законодателям и застройщикам. Вот несколько его основных принципов.

Защита должна быть везде. В Израиле, как и в Украине, кроме новостроек, хватает и устаревшего жилищного фонда, построенного в период 1950−70 годов. Но в стране существует программа его реновации «ТАМА 38/1». Старые дома усовершенствуются, укрепляются все стены до 40 см, устанавливаются железные ставни, герметичные двери, достраиваются капсульные комнаты безопасности с автономной системой вентиляции — мамады. Они есть повсюду: как в старых, так и в новых жилых домах, офисных центрах. Без них невозможно построить даже частный дом. Сегодня этим нормам соответствует более 80% жилья.

Постоянное усовершенствование строительных норм. В одном из израильских городов произошла трагедия — ракета пробила защитную ставню, разорвалась и убила ребенка. Власть среагировала мгновенно. Сразу была пересмотрена концепция толщины ставен: вместо 6 см стало 12 см. Другой боеприпас смог пробить газопровод, который, согласно нормативам, был проложен на глубине 1,2 метра. Сейчас минимальная глубина таких коммуникаций составляет 2 метра.

Таких примеров много. Власти должны постоянно анализировать ситуацию и реагировать на изменения в ней соответствующими изменениями в нормах и правилах.

Отсутствие коррупции в отрасли. В Израиле работают сертифицированные представители руководства тыла, которые, на основании нормативов и конкретных расчетов дают указания, где можно строить и как правильно это делать. В том числе, и с позиции защиты жильцов, сотрудников, рабочих. В службе тыла есть даже отдельное подразделение, которое проверяет стройматериалы, стандартизацию, например, позволяя использовать только определенные марки бетона. От профессионализма и ответственности этих людей без преувеличения зависит жизнедеятельность страны. Будет лишним говорить, что если они будут брать взятки, то в реалиях Израиля это будет означать многочисленные человеческие жертвы.

В Украине, к сожалению, с этим большие проблемы. Хаотическая застройка, иногда даже в местах, не предназначенных для этого; строительство зданий, не соответствующих имеющейся технической документации; отсутствие необходимой инфраструктуры; пренебрежение фактором безопасности — все это результат коррумпированности ответственных лиц и отсутствия наказания за соответствующие должностные преступления.

Адаптация законодательства

«Еще в прошлом году у нас появился закон об обязательных бомбоубежищах в новостройках. Вступил в силу в октябре, и обязал как местные власти, так и представителей рынка заботиться о местах гражданской защиты», — констатирует Берещак.

Речь о подписанном Президентом Законе № 7398 «Об укрытиях», согласно которому все сооружения должны быть защищены. Но специалисты считают его «сырым», недостаточно наполненным содержанием, нормами в части формулирования требований, их выполнения и контроля в части образования и сертификации большого количества персонала: архитекторов, инженеров, конструкторов, специалистов по безопасности. Также для его надлежащего выполнения недостаточно необходимых подзаконных актов.

По словам СЕО LEV Development Capital Александра Островского, создание безопасности — не просто список требований к планированию и стройматериалам. Это целый комплекс мер. Построенные укрытия также нужно соответственно обустроить и уметь правильно ими пользоваться.

«Сейчас эра ядерного шантажа. И даже в рекламе по радио говорят, что в случае ядерного взрыва вам нужно укрыться в подвале и не выходить оттуда неделю, желательно две. Возможно ли это сделать, если помещение не оборудовано для жизни? В большинстве имеющихся убежищ нельзя будет провести даже 24 часа, потому что там нет ни воды, ни свежего воздуха, ни туалетов», — говорит Островский.
Именно поэтому, например, в жилых комплексах Central Hills и LIFE STORY, которые строит компания LEV Development Capital, устройству бомбоубежищ уделяется особое внимание. Во-первых, под всей территории комплекса предусмотрен большой подземный паркинг с отдельной зоной для гостей комплекса.

Во-вторых, ради безопасности жителей и их гостей на минус 2 уровне паркинга будут построены прочные бомбоубежища, с санузлами, зоной кухни и обустроенными сидячими местами.

В-третьих, проектировщики позаботились даже о сохранении имущества резидентов ЖК, предусмотрев установку возле парковочных мест индивидуальных сейфов для документов и ценных вещей.

Жилые комплексы Central Hills (слева) и LIFE STORY от компании LEV Development Capital

«Потому что не всегда человек берет с собой в хранилище тревожный чемодан. Так только в кино. А если ракета попадает в дом, то уничтожается абсолютно все — и документы, и ценные вещи. Мы должны предусмотреть место для этого и думаем об этом уже сейчас, когда наш комплекс Central Hills еще на начальной стадии строительства», — говорит Островский.

Пространство для людей

Безопасность и пространство для людей — два главных фактора, которые, по словам Островского, будут формировать цену и капитализацию такого актива, как недвижимость, на много лет вперед.

Один из принципов работы LEV Development Capital состоит в том, что жилые комплексы должны быть направлены на потребности человека, который является самой большой ценностью. Потому что, если жители не чувствуют комфорта, безопасности и уюта в своем жилье, они поедут искать их в других городах или даже странах.

Поэтому философия современного девелопмента должна основываться на том, что человек стоит на первом месте, и комфортное пространство нужно создавать именно для него. Что означает «комфортное»? В первую очередь, оно должно быть свободным от автомобилей и других механизмов.

Постсоветская архитектура была основана на многоквартирных высотных домах, без паркингов. Это привело к ограниченности пространства для жизни людей сегодня, потому что во дворах все плотно запарковано. Водители вынужденно отбирают зону у пешеходов и детей, паркуя тротуары и детские площадки, часто это становится причиной конфликтов. Самая актуальная эта проблема является для Киева, где до полномасштабной войны моторизация составляла 400 автомобилей на 1000 жителей — самый высокий показатель в Украине. И в дальнейшем, с развитием страны, он будет только расти как в столице, так и в регионах. В этом можно убедиться на примере Польши, где на 1000 жителей приходится 650 автомобилей, Германии (850−900), США (около 1000).

Таким образом, современный ЖК должен быть построен на концепции «дворов без машин» и создания общественных территорий для отдыха. Но, к сожалению, такие проекты сегодня можно пересчитать по пальцам.

«Даже в ЖК премиального класса часто не предусмотрены места отдыха жителей, а автомобили победили людей. Жить просто негде, потому что на каждом метре квадратном автомобиль. И вы не чувствуете себя достаточно безопасно сами, не говоря о том, чтобы отпустить ребенка погулять самого во дворе», — говорит Островский, добавляя, что одним из преимуществ ЖК компании является именно человекоцентричность — создание жилой зоны для людей, а не для механизмов. В том же Central Hills все внутреннее пространство — 7 га территории — отведено для жизни людей и животных, отдыха и занятий разнообразными играми и спортом.

ЖК Central Hills

«Меняются времена, и мы осознаем необходимость приспособления жилых комплексов к новым реалиям. Меняя подходы к жилищному строительству, мы способствуем созданию современных, уютных и безопасных пространств для жителей. Такой подход отвечает потребностям современного общества и ставит безопасность и комфорт во главу угла. Это ценности, которые будут формировать стоимость и капитализацию жилья в дальнейшем», — резюмирует Александр Островский.