Как купить с/х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки

Через неделю для украинских граждан откроется рынок земли. «Минфин» уже писал, почему сельскохозяйственные наделы можно рассматривать как весьма привлекательный инвестиционный инструмент.

Во-первых, купленную землю можно сдавать в аренду. По прогнозам независимых экспертов и правительственных чиновников, средняя цена за гектар будет колебаться в пределах $1,5−2 тыс. Стоимость права аренды — $120−150 за год. Таким образом эта инвестиция обеспечит до 8−10% годовых в валюте, что может стать неплохой альтернативой депозитам в СКВ.

Во-вторых, приобретенный надел можно будет перепродать после 1 января 2024 года, когда число покупателей пополнят юрлица. Аналитики считают, что к тому времени земля может подорожать на 25%.

В-третьих, сразу же после покупки надел можно будет предложить застройщикам. Их, скорее всего, заинтересует земля вокруг мегаполисов и крупных населенных пунктов.

«С 1 июля 2021 года снимается не только мораторий на отчуждение сельскохозяйственных земель, но и на изменение целевого назначения таких земель. То есть их можно будет использовать и для других сельскохозяйственных нужд (закладка садов, создание ферм), а также и не для сельскохозяйственных нужд при наличии соответствующей градостроительной документации. Поэтому ажиотаж вокруг этой темы вполне объясним», — поясняет партнер АО «Морис Груп» Оксана Кобрин.

Оформление купли-продажи сельхозземли имеет свои особенности. Чтобы соблюсти их, «Минфин» составил пошаговую инструкцию подготовки и оформления таких сделок.

Шаг 1: готовимся стать покупателем

Прежде, чем начать поиск земли для покупки, лучше сразу проверить себя на наличие:

 — гражданства Украины;

 — других земельных участков с/х назначения в собственности;

 — банковского счета и подтвержденных источников происхождения средств, за счет которых будет приобретен надел.

Почему это важно:

 — Право покупать сельхозучастки имеют только граждане Украины.

«Лица, имеющие также паспорта гражданина государства-агрессора (РФ), не имеют такого права. Интересно, что наличие паспорта гражданина другого государства не является прямым препятствием для приобретения такого участка в собственность. Достаточно предоставить паспорт гражданина Украины», — уточняет Оксана Кобрин из «Морис Груп».

Сейчас украинское законодательство декларирует единое гражданство, но механизма лишения паспорта Украины за двойное гражданство нет.

Также стоит учитывать, что нотариус будет проверять, не внесен ли потенциальный покупатель в санкционные списки по решениям СНБО, не находится ли под международными санкциями за террористическую деятельность (перечень формируется Госфинмониторингом). Лицам из таких «черных» списков также будет отказано в удостоверении сделок купли-продажи земли.

 — Физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).

Оксана Кобрин рассказала, как на практике будет проверяться соответствие этим лимитам.

Нотариус будет проверять по данным государственных реестров наличие земельных участков с/х назначения не только непосредственно у покупателя, но и у супруга (супруги) покупателя. Поскольку считается, что покупателю принадлежит половина участка жены/мужа. Иными словами, нотариус должен установить факт общей совместной собственности на такие участки.

Например, если муж уже успел приобрести участок в 100 га, то жена сможет приобрести только 50 га земли.

Также нотариус будет проверять наличие у покупателя долей, акций и паев в юридических лицах. Если такое юрлицо имеет в собственности сельхозучастки, то нотариус будет рассчитывать, какая часть этого участка приходится на долю в компании потенциального покупателя. И, соответственно, сколько еще он может докупить.

К примеру, если потенциальный покупатель владеет 10% компании, которой принадлежит 20 га земель с/х назначения, то считается, что такому лицу опосредованно принадлежит 10% таких земель, то есть 2 га. Соответственно, докупить он сможет еще 98 га.

 — Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме. Финансовый мониторинг будет проводить и банк, и нотариус, удостоверяющий сделку.

Нотариус потребует от покупателя показать, откуда тот взял средства на приобретение земли. Поэтому лучше сразу подготовить документы, показывающие размер зарплаты, доходы от предпринимательской деятельности, полученные от продажи квартиры, машины или другого имущества. В общем, подойдет все, что подтвердит легальность имеющейся у покупателя суммы на оплату покупки.

Шаг 2: проверяем статус, расположение и регистрацию земельного участка

Допустим, вы уже присмотрели интересный участок и готовы его приобрести. Чтобы дальнейшее владение землей было беспроблемным, желательно предварительно проверить надел:

• не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
• сдана ли эта земля в аренду;
• по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте.

Почему это важно:

 — По закону преимущественное право первой очереди имеет лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения; второй очереди — арендатор, если он готов заплатить цену, которую выставил продавец.

На практике, конечно, чаще всего будут встречаться случаи, когда собственники земли будут выставлять на продажу уже арендованные наделы.

Поэтому покупателю лучше знать заранее, к каким неудобствам следует готовиться.

«Покупателю следует обратить внимание на тот факт, что смена собственника земельного участка не влечет за собой прекращение действия уже заключенных договоров, например, договора аренды земельного участка, и не является основанием для изменения условий такого договора», — поясняет Юрист Ю К «Волхв» Денис Шевчук.

Арендатор в любом случае узнает, что земля продается, даже если собственник об этом его не уведомит. Соответствующую информацию передаст перед заключением сделки нотариус. У арендатора есть месяц на то, чтобы определиться, готов ли он выкупит участок по заявленной цене.

Тут возникает вопрос — как быть в том случае, если землю арендует компания? — Ведь юрлица смогут приобретать сельхозземлю в собственность только с 2024 года. Закон предусматривает такую ситуацию: юрлицо может передать свое преимущественное право покупки третьему лицу, например, другому гражданину. Именно он в этом случае и выступит покупателем.

«Закон предусматривает достаточную защиту преимущественного права, чтобы его не обходили. Например, если договор будет заключен без уведомления субъекта преимущественного права, он может через суд требовать перевода прав покупателя на себя. Также владелец участка не может распорядиться им в обход купли-продажи, поскольку другие способы отчуждения, такие как дарение, мена, передача в залог, в уставный капитал возможны только с согласия субъекта преимущественного права», — говорит Оксана Кобрин.

 — Наличие участка с соответствующим кадастровым номером на публичной кадастровой карте будет подтверждением, что он действительно зарегистрирован в Госкадастре и может быть объектом продажи.

Но такая проверка полезна не только поэтому. Публичная кадастровая карта даст покупателю информацию, например, о площади участка и его местоположении.

Дело в том, что если участок расположен ближе 50 км от государственной границы Украины, это может стать препятствием для его приобретения.

Кроме того, может случиться так, что реальные параметры участка не совпадают с информацией о нем в Госкадастре. И такое несоответствие лучше исправить еще до заключения сделки купли-продажи.

«Автоматизированная система Государственного земельного кадастра была введена в Украине в 2013 году. При переносе данных из старого Государственного реестра земель в новую кадастровую систему и позже во время функционирования самого кадастра могли быть допущены технические ошибки (описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки). Это могло произойти как по вине органа, который ведет Государственный земельный кадастр, так и по вине других структур или землеустроителей», — уточняет Денис Шевчук из ЮК «Волхв».

По словам управляющего партнера Suprema Lex Виктора Мороза, несоответствие таких данных и даже накладка границ земельного участка на соседский — распространенная проблема, которая может усложнить и даже сделать невозможной покупку надела.

«Эту проблему можно устранить или повторным обследованием участка геодезистами и землемерами с внесением корректных данных в соответствующие реестры, или урегулированием взаимоотношений с соседями при наличии спорных вопросов», — советует Виктор Мороз.

Шаг 3: определяем цену участка

Цену участка стороны определяют по договоренности между собой. Но до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки.

Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.

Одновременно, поскольку сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, то обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.

Почему это важно:

Оксана Кобрин обращает внимание на то, что цена участка является важнейшим условием договора.

«Если существует субъект преимущественного права по выкупу участка, продать и, соответственно, купить землю можно будет только по той цене, о которой было сообщено ему. Если изменяется цена участка от предварительно сообщенной, то процедура согласования с субъектом преимущественного права начинается заново», — предупреждает она.

Виктор Мороз из Suprema Lex настоятельно рекомендует определять сумму сделки исходя из отчета оценщика, которого стороны могут пригласить для определения стоимости продаваемой земли.

«Если указать заниженную цену продажи земли без подтверждения ее соответствующей оценкой, то налоговая может в судебном порядке доначислить доход продавцу и обязать его доплатить налог с доходов физических лиц», — уточняет он.

Шаг 4: регистрируем договор купли-продажи у нотариуса

После завершения всех подготовительных процедур продавец и покупатель могут оправляться к нотариусу.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора.

Но перед этим нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя. По словам Оксаны Кобрин, дополнительные проверки и процедуры могут занять до 2 месяцев.

Ведь нотариусу предстоит проверить весьма объемный массив информации:

• наличие у покупателя гражданства Украины, для чего нужно будет предоставить паспорт гражданина Украины;
• внесение приобретателя в санкционные списки;
• источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
• месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
• общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).

Если по результатам проверки нотариус выявит несоответствия законодательным требованиям, то откажет в удостоверении сделки. И это может быть самым безболезненным вариантом.

Ведь если несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это станет основанием для признания ее недействительной, а также конфискации земельного участка.

Если же все прошло гладко, нотариус делает финальный аккорд.

«Нотариус должен внести в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставить ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход к нему собственности», — говорит Виктор Мороз.

Елена Демина

Автор:

Главный редактор Елена Демина

Пишет на темы: Макроэкономика, финансы, госрегулирование, бюджет, фискальная политика