«Двушка» на первичке: какие цены в популярных регионах Украины

Как «єОселя» способствует спросу на «двушки»

Двухкомнатные квартиры пользуются у населения большим спросом, поэтому их процент в новостройках достаточно высокий — 30−40%. Это устойчивая тенденция. Но в последнее время застройщики отмечают, что предложение такого жилья активно вымывается.

«Если говорить о жилье в уже построенных домах, то в готовом ассортименте осталось менее 30% двухкомнатных квартир», — отмечает Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Высокий интерес к «двушкам» обусловлен, в частности, тем, что все больше людей понимают, что однокомнатная квартира для них — не совсем удачный вариант. Обеспечить необходимые функциональные зоны для каждого члена семьи, не говоря уже о личном пространстве, в таком жилье достаточно сложно.

Но больше всего сегодня своей популярностью «двушки» обязаны «єОселі».

«В основном участники программы льготной ипотеки получают кредит на площади 65−80 кв м, а это как раз сегмент двухкомнатных квартир. Учитывая наш опыт, это примерно 60% сделок, в то время, как вне программы на двухкомнатные квартиры приходится около трети продаж», — подчеркивает руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

В целом, по словам эксперта, в общей структуре продаж компании при участии банковских кредитов совершается более 20% сделок, еще столько же — с рассрочкой от застройщика. В «Интергал-Буде» она доступна на срок до 2 лет с первым взносом от 30%. Остальные сделки заключаются со 100% оплатой. Для покупателей, готовых оплатить полную стоимость квартиры, предусмотрена немалая скидка. Это распространенная практика на рынке.

Компания «Интергал-Буд» также предлагает более привлекательные условия при 100% оплате. В зависимости от проекта, размер скидки колеблется, и иногда может достигать 23%", — подчеркивает Анна Анисимова.

Покупатели хотят больше удобств

Тренд на полноценные двухкомнатные квартиры, где кухня не совмещена с комнатой, застройщики наблюдали еще до полномасштабного вторжения. Сейчас покупатели так же предпочитают те помещения, где есть две отдельные комнаты и кухня-гостиная.

Кроме того, остается постоянным запрос на рынке «двушек» — наличие нескольких санузлов. Продиктовано это, в первую очередь, стремлением к удобству и комфорту проживания.

«Покупают двухкомнатные квартиры в основном семьи с детьми. Утренние сборы на работу и учебу с одной ванной — это неудобно для больших семей», — объясняет Анна Анисимова.

Застройщики учли этот запрос. И сейчас, по ее словам, предложений двухкомнатных квартир с двумя санузлами на рынке достаточно. В зависимости от планировочных решений, санузлы могут делиться на гостевые и хозяйские, или это две ванные комнаты, обустроенные по принципу master bedroom.

Еще один популярный запрос покупателей — ниша под небольшую гардеробную или шкаф-купе, куда можно прятать вещи.

Столичные новостройки

Двухкомнатная квартира в столичной новостройке — удовольствие не из дешевых. Минимальная цена «двушки», по данным Dom.ria, составляет 904,7 тыс. грн, максимальная — около 33,7 млн ​​грн. Таким образом, в среднем новая 2-комнатная квартира обойдется более чем в 4,66 млн грн.

Стоимость жилья зависит от многих факторов — класса, планирования, инфраструктуры, локации и т. д. В Киеве следует учитывать также район, в котором расположен ЖК. Это влияет как на цену квадратного метра, так и на его инвестиционную привлекательность, то есть насколько дорого при необходимости вы сможете перепродать квартиру, или сдавать ее в аренду.

Голосеевский район

Многие покупатели, выбирая будущую квартиру, с интересом присматриваются к новостройкам Голосеевского района. Конечно, со 100-процентной уверенностью нельзя сказать, что здесь живется лучше всего, ведь, как говорится, каждому свое. Но у этого района есть свои неоспоримые преимущества. В первую очередь, площадь, Голосеевский — самый большой район Киева. В него входят как исторические местности, например, Новое Строение, Саперная Слободка, Феофания, так и относительно новые микрорайоны — Голосеево, Теремки и другие. К однозначным преимуществам этой части столицы относится Голосеевский лес. Также район может похвастаться развитым общественным транспортом, на его территории находятся пять станций метро. Конечно, к плюсам Голосеевского можно добавить хорошо развитую инфраструктуру — здесь достаточно и образовательных, и развлекательных заведений.

Современные варианты двухкомнатного жилья предлагают в ЖК с одноименным названием «Голосеевский», который строит компания «Интергал-Буд». Комплекс расположен буквально в трех минутах от станции метро «Васильковская». Новостройка состоит из двух домов высотой в 25 этажей.

Первые этажи домов — нежилые, здесь откроются продуктовый магазин, аптека, кафе и другие сервисные компании. На территории запроектированы детские и спортивные площадки, зоны отдыха, многоуровневый паркинг, круглосуточная система охраны и т. д.

Стоимость двухкомнатного жилья в «Голосеевском» составляет 1 560 $/кв м. Площади «двушек» — 67,76 кв м. Жилье владелец получает с получистовой, или так называемой White Box, отделкой.

Застройщик также предлагает квартиры с готовым ремонтом и даже мебелью. Разумеется, удобства требуют отдельных расходов. Ремонт потянет дополнительные $200 на квадратном метре, а квартира «под ключ» обойдется в +600 $/кв м.

Удачное расположение «Голосеевского» делает его привлекательным для инвесторов. Купив двухкомнатную квартиру, можно не просто сохранить, но и приумножить свои деньги. Самые большие дивиденды, конечно, получает тот, кто вошел в проект на ранних стадиях строительства.

Так, на старте стоимость двухкомнатной квартиры в ЖК «Голосеевский» составляла 890 $/кв м. На этапе готовности 50% цена выросла до 1 380 $/кв м. Когда до финиша осталось выполнить лишь 20% работ, в прайсах появилась конечная цифра —1 560 $/кв м. То есть общий прирост за 2,5 года строительства составил $670 на «квадрате», или 43%.

Удачное расположение ЖК также поможет выгодно сдавать жилье в аренду. За аренду «двушек» в новостройках Голосеевского района в пешей доступности к метро просят не менее 30 тыс. грн ($790, здесь и дальше по курсу 38 грн).

Следовательно, если взять в ЖК «Голосеевский» квартиру площадью 67,76 кв м, купленную на ранней стадии строительства и с отделкой «под ключ», то полная стоимость ее составит примерно $100 962 (($890 + $600)*67,76). Сдав ее в аренду за $790 в месяц, в год получим $9 480. 10% вычтем в амортизационный фонд. Чистый доход составит около $8 532. Итак, расчеты свидетельствуют, что такая квартира может принести инвестору около 8% годовых (($8 532/$100 962)*100). Достаточно неплохо, если учесть, что сегодня приемлемой доходностью по аренде недвижимости инвесторы считают 5%.

Соломенский район

Соломенский район, конечно, уступает по площади парковых зон Голосеевскому району, зато в нем есть множество красивых скверов и бульваров. Подышать свежим воздухом, провести время с близкими на природе, или просто пробежаться поутру здесь точно есть где. Если времени расслабляться нет и нужно быстро добраться в другой конец города, то это именно тот район, который позволяет сделать это легко. В Соломенском сосредоточены крупнейшие транспортные объекты Киева — это железнодорожные станции Киев-Пассажирский, Караваевы Дачи, Киев-Волынский и Борщаговка, а также аэропорт Киев (Жуляны). Несомненным преимуществом района является то, что здесь одни из самых доступных цен на недвижимость.

Взять в качестве примера ЖК Сity Hub от компании «Интергал-Буд». Это многоквартирный комплекс класса «бизнес», расположенный в центре инфраструктуры Соломенского района — на ул. Кудряшова, в 10 минутах ходьбы от инфраструктуры Южного вокзала. Для комфорта жителей предусмотрена уютная внутренняя территория. Ее архитектурная изюминка — стилобат, который «закрывает» внутренний двор комплекса от посторонних. В его внутренней части — паркинг, а снаружи — детские и спортивные площадки, универсальное спортивное поле, зона отдыха.

При всех перечисленных преимуществах прайсы на ЖК City Hub достаточно лояльные. Двухкомнатную квартиру площадью 67,92 кв м здесь можно купить от $101 200, то есть цена квадрата здесь составляет $1 490. Иметь квартиру в комплексе уровня City Hub означает не только комфортное проживание, но и удачное капиталовложение. Ее всегда будет легко и продать, и сдать в аренду.

Высокую прибыль можно получить, если вложиться на начальных стадиях строительства, тогда стоимость квадратного метра самая дешевая. В ЖК City Hub это $970. На половине строительства немного дороже — $1 130. В целом, прирост в цене за весь цикл строительства составил $520, или 35%.

Что касается аренды. За аренду «двушки» в новостройках бизнес-класса в Соломенском районе просят от 22 тыс. грн ($579). Если, например, квартира в ЖК City Hub была куплена на раннем этапе строительства с ремонтом и всей мебелью, то ее конечная стоимость составит около $106 634. Чистый месячный доход от аренды составит $521. Следовательно, такая инвестиция будет приносить около 6% годовых (($521*12/$106 634)*100%).

Подольский район

Подольский район по праву зовется древнейшим. Ведь именно здесь находится, собственно, Подол — исторический центр с его многочисленными памятниками архитектуры и достопримечательностями. Но такая старина не во всем играет на руку району. «Хромает» здесь, скажем, состояние дорог и инженерных коммуникаций. При этом к преимуществам можно отнести большое количество предприятий, расположенных в пределах района, и хорошо развитую социальную инфраструктуру. Здесь много красивых и престижных учебных заведений, а также район — лидер по количеству больниц и поликлиник. Это самое лучшее место для проживания тех, кто предпочитает размеренность и уют, но при этом не прочь время от времени побывать на публике.

Достойным внимания жилищным проектом класса «комфорт» в Подольском районе является ЖК «Сырецкие Сады» от компании «Интергал-Буд». Комплекс расположен между дендропарком «Сырец» и парком «Дубки», в пешей доступности от станции метро «Сырец». Новостройка реализуется в формате «город в городе». ЖК делится на кварталы-сады, у каждого квартала есть зоны для досуга и отдыха для взрослых и детей. Проектом предусмотрено открытие на территории комплекса семейной клиники, спортивно-оздоровительного комплекса, торгово-развлекательного центра и т. д.

Просторная «двухкомнатка» в ЖК «Сырецкие Сады» площадью 74,85 кв м стоит 1 100 $/кв м. Это стоимость «квадрата» в комплексах с готовностью от 80%. На более ранних этапах строительства цена существенно ниже: на старте — 790 $/кв, на этапе полуготовности — 1 020 $/кв.

Квартиры покупатель получает с получистовым ремонтом. Застройщик также предлагает варианты с ремонтом и мебелью. Это будет стоить соответственно +200$/кв или +600$/кв.

Двухкомнатную квартиру в «Сырецких садах» можно рассматривать и с точки зрения выгодной инвестиции. Более того, у квадратных метров здесь еще и неплохие перспективы. Недалеко от квартала — в 5 минутах — строят станцию ​​метро «Мостицкая». Открытие станции метро, ​​как показывает практика, как минимум, на 5% удорожает стоимость квадратного метра в домах, расположенных вблизи нее. Поэтому шансы, что 1 100$/кв м со временем вырастут до $1 155, а то и больше, достаточно высокие.

Вместе с ценами на квадрат вырастут и арендные ставки. Сейчас в новостройках в микрорайоне «Сырец» двухкомнатное жилье сдают от 20 тыс. грн ($526). Если инвестор вложился в квартиру на ранних стадиях за 790$/кв, заказал ремонт и мебель — +600$/кв, то с получением ключей от жилья он может уже в следующем месяце получать арендный доход. С учетом всех расходов на амортизацию, его годовой доход от инвестиции составит 5% ((473,4*12/104 041)*100%).

Днепровский район

Днепровский район — один из самых перспективных на Левом берегу. Здесь много офисов, магазинов, торговых центров, медицинских и учебных заведений, кафе и ресторанов. Вся эта бизнес-часть окружена красотами природы — пляжи, парки, скверы, водоемы — их здесь много. К тому же, в районе хорошо развита транспортная инфраструктура — на правую часть столицы можно добраться как с помощью красной ветки метро, ​​так и на многих маршрутах наземного общественного транспорта. Большим плюсом является также то, что в районе строятся жилые комплексы, как говорится, на любой вкус и выбор — от огромных ЖК-небоскребов до компактных, почти сказочных домов.

Среди всего разнообразия новостроек заметно выделяется ЖК «Парковые озера-2». Комплекс класса «комфорт+» спроектирован в архитектурном стиле Bio-Tech, расположен на Левом берегу неподалеку от парка «Победа». Его особенностью станет функциональное зонирование территории по вертикали с помощью стилобата: в нижнем ярусе спроектирован подземный паркинг, а сверху будет большой двор с ландшафтным дизайном, игровыми детскими комплексами, спортивными площадками, местами для отдыха и гостевой стоянкой.

В ЖК «Парковые озера-2» представлены современные двухкомнатные квартиры площадью 57,4 кв м. Их стоимость стартует от 1 755 $/кв м — это если выбрать базовый вариант. Можно также выбрать квартиру с ремонтом, или с ремонтом и с мебелью. Тогда ценник квадратного метра вырастет на $200 или $600 соответственно.

Начальная стоимость квадратного метра двухкомнатного жилья в ЖК «Парковые Озера-2» на старте строительства составляла $1 065. Тот, кто инвестировал сразу, на сегодняшний день уже заработал на «квадрате» $690, или +39%. И может продолжать это делать, например, сдавая в аренду.

Арендные ставки на новые «двушки» в Днепровском районе в среднем составляют 18 тыс. грн ($470). Если предположить, что квартиру с ремонтом и меблировкой инвестор купил за $95 570, то чистая прибыль, на которую он может рассчитывать, составит не менее 5%.

Что с ценами западнее: 2 популярных города

Черновцы

Черновцы — небольшой, но очень привлекательный город на западе Украины. Близость к границе с Румынией, Молдовой и Венгрией способствовала тому, что он смог соединить аутентичную культуру нашей страны с культурой ближайших соседей. Черновцы, как магнит, привлекают и как туристический объект, и как город для жизни. И неудивительно, ведь здесь все необходимое: много парков и скверов, удобная транспортная развязка, высокий уровень медицины, достаточное количество учебных заведений, хорошие возможности для трудоустройства и карьерного развития и т. д.

Среди заметных проектов в Черновцах — жилищный квартал «Киевский» от компании «Интергал-Буд». Он расположен в тихом районе рядом с частным сектором, в 7 минутах езды к центру. Комплекс состоит из 12 шестиэтажных домов, половина из которых уже введены в эксплуатацию, 2 — строятся, а остальные — в проекте. Дома будут построены по периметру, создавая внутридворовое пространство с зонами отдыха для взрослых и детей, собственным детским садом, торговым комплексом, автомобильной стоянкой, кафе и салонами красоты. Жилой комплекс «Киевский» предлагает жилье класса «комфорт». Двухкомнатная квартира площадью 66,29 кв м стоит здесь чуть больше $56 тыс. — $850 за кв м.

Такой вариант жилья служит надежным способом сбережения средств. Вложение «в котлован» приносит невысокие дивиденды, стоимость «квадрата» на старте строительства и в готовом объекте отличаются всего на $80. Впрочем, на квартире можно зарабатывать, сдавая в аренду. Переселенцы и гости города за аренду двухкомнатной квартиры в новостройке готовы платить в среднем 16 тыс. грн.

Житомир

Житомир можно смело отнести к городу европейского типа — развитая инфраструктура, большое количество культурных заведений, торговых центров и других мест отдыха. Характерной особенностью этого областного центра является то, что его индустриальные районы расположены за пределами основной части. Благодаря этому транспортные потоки не перенасыщены и в городе дышится легче. В Житомире много театров, более десятка музеев, библиотеки и даже планетарий делают город культурно богатым и интересным для любителей эстетики. Приятным бонусом является то, что отдаленность от столицы составляет всего 130 км, а цены на недвижимость здесь чуть ли не в два раза ниже.

Подбирая жилье, стоит обратить внимание на жилой комплекс «Ривер Сити», расположенный на окраине города в 7 минутах езды от центра. Комплекс будет состоять из 6 домов класса «комфорт+». Новостройка реализуется в формате «город в городе», на территории которого будут обустроены зоны отдыха, в том числе собственный пляж на р. Тетерев. Также для жителей ЖК «Ривер Сити» предусмотрены детские и спортивные площадки, подземные и наземные паркинги.

В ЖК «Ривер Сити» предлагаются на продажу просторные двухкомнатные квартиры площадью 60,4 кв. м. Стоимость «квадрата» — $740. На старте строительства стоимость составила $640. Следовательно, вложения на ранних стадиях строительства уже позволили получить профит $100, или 14%.

Расположение комплекса позволяет также рассчитывать на доход при сдаче квартиры в аренду. За «двушку» такого типа в новостройках Житомира просят от 12 тыс. грн.

В целом, по состоянию на 2 октября 2023 года компания «Интергал-Буд» строит 20 домов в 12 ЖК в 4 регионах Украины. Большинство из них планируется ввести в эксплуатацию в 2024 году. В целом, до конца 2024 года жилищный фонд Украины благодаря «Интергал-Буду» должен пополниться на 5 096 квартир. Доля двухкомнатных квартир составит 40%.